Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí từ lý thuyết đến thực tiễn

Và việc xác định phương pháp sửdụng thích hợp nhất phụ thuộc vào: thuộc tính của bất động sản; sự tin cậy vàkhả năng sử dụng của tài liệu thị trường; mục tiêu của công việc định giá;…Trê

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

- -TÊN TIỂU LUẬN

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI

PHÍ - TỪ LÝ THUYẾT ĐẾN THỰC TIỄN

Môn thi: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Mã đề thi: TH03/2022

Số thứ tự: 35

Họ và tên: Nguyễn Thu Trang

Mã sinh viên: 2073402011575

Tên lớp tín chỉ: CQ58/09.2LT1

Tên lớp niên chế: CQ58/09.03

Ngày thi: ngày 25 tháng 9 năm 2022

Giờ thi: 7h30

Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

PHẦN I, CƠ SỞ LÝ LUẬN 1

1, Thẩm định giá bất động sản 1

1.1, Bất động sản 2

1.1.1, Khái niệm 2

1.1.2, Đặc điểm của bất động sản 2

1.2, Thẩm định giá bất động sản 2

1.2.1, Khái niệm 2

1.2.2, Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản 3

2, Thẩm định giá của phương pháp chi phí 3

2.1, Khái niệm 3

2.2, Cơ sở lý luận 3

2.3, Tiêu chuẩn định giá tại Việt Nam 3

2.3.1, Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản 3

2.3.2, Tiêu chuẩn định giá tại Việt Nam (đối với phương pháp chi phí) 4

2.4, Các bước định giá 4

2.5, Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí 5

2.5.1, Ưu điểm 5

2.5.2, Hạn chế 5

2.6, Điều kiện áp dụng 6

PHẦN II, TÌNH HUỐNG VỀ VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 6

1, Tình huống 1 6

2, Tình huống 2 7

PHẦN III, ĐÁNH GIÁ TÌNH HUỐNG, ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP 9

1, Đánh giá 9

1.1, Ưu điểm 9

1.2, Hạn chế 9

2, Đề xuất giải pháp khắc phục 10

PHẦN KẾT LUẬN 10

Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Học viện Tài chính và đặc biệt là Bộ môn Định giá tài sản đã tạo điều kiện cho em nghiên cứu và thực

hành Với thời gian và kinh nghiệm có hạn, bài tiểu luận này không thể không

có thiếu sót Em rất mong được sự chỉ bảo, góp ý của thầy cô để em có thể bổ sung, hoàn thiện nhận thức của mình và làm tốt hơn nữa trong thời gian tới

LỜI MỞ ĐẦU

Sự ra đời của định giá bất động sản là một sự thành công trong sự phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, trong đó có Việt Nam Để có thể mua bán, đầu tư hay để phục vụ cho những mục đích của riêng cá nhân hoặc nhà nước trong trường hợp bất động sản thay đổi chủ sở hữu, thay đổi mục đích sử dụng hay khi cần kiểm tra giá trị tài sản… thì việc định giá bất động sản - một cách nhìn chính xác là điều vô cùng cần thiết Lựa chọn phương pháp định giá là một khâu vô cùng quan trọng trong quy trình định giá, phương pháp định giá được chọn và việc áp dụng phương pháp như thế nào có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá Để định giá tốt cần phải biết lựa chọn phương pháp phù hợp và vận dụng các phương pháp đó một cách linh hoạt Và việc xác định phương pháp sử dụng thích hợp nhất phụ thuộc vào: thuộc tính của bất động sản; sự tin cậy và khả năng sử dụng của tài liệu thị trường; mục tiêu của công việc định giá;…Trên thực tế có nhiều bất động sản được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt, cụ thể như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, Trên thị trường rất hiếm khi xảy ra hiện tượng mua bán các bất động sản này Các khoản thu nhập bằng tiền do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng, thiếu căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư Để định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận động nguyên tắc thay thế Như vậy, em nhận thấy việc

nghiên cứu đề tài “Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí - từ lý thuyết đến thực tiễn” để có thể làm rõ những vấn đề và kiến nghị một số giải

pháp cho vấn đề của phương pháp trên trong thẩm định giá là một điều cần thiết

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN

1, Thẩm định giá bất động sản

1.1, Bất động sản

1.1.1, Khái niệm

Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2, Đặc điểm của bất động sản

Tính cố định về vị trí: Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu sự ảnh hưởng của khoảng cách từ vị trí bất động sản đó đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội và ảnh hưởng của yếu tố môi trường

Tính khác biệt: Các bất động sản có dự khác nhau rất đáng chú ý Sự khác nhau của các bất động sản là do vị trí, kiến trúc và kết cấu, quang cảnh và môi trường,… Khai thác sự khác biệt để điều chỉnh về giá của bất động sản và đám ứng nhu cầu về tính riêng biệt của người tiêu dùng

Tính khan hiếm: Do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, bất động sản lại

có tính khác biệt, cố định về vị trí và một vài yếu tố khác nên bất động sản ngày càng khan hiếm, đồng thời quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu

Có giá trị lớn: Giá trị bất động sản thường rất cao xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng công trình rất lớn Việc đầu tư vào bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn, dài hạn và đảm bảo khả năng có thể đầu tư đồng thời

có những rủi ro đi kèm

Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế

1.2, Thẩm định giá bất động sản

1.2.1, Khái niệm

Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc

gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá

và cho một 2 mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

1.2.2, Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm định giá, giữa bên sẵn sang bán với bên sẵn sàng mua, sau quá trình tiếp thị công khai,

mà các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Giá trị phi thị trường: mức giá ước tính được xác định theo căn cứ khác với giá thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường

2, Thẩm định giá của phương pháp chi phí

2.1, Khái niệm

Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá tương đương với chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như một vật thay thế Định giá bất động sản theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra bất động sản đó

2.2, Cơ sở lý luận

Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế Lập luận trong phương pháp này cho rằng: một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá một bất động sản cao hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

2.3, Tiêu chuẩn định giá tại Việt Nam

2.3.1, Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, có 3 cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản phổ biến hiện nay:

- Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua việc so sánh bất động sản thẩm định giá với các bất động sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thông tin về giá trên thị trường

- Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của bất động sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một bất động sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với bất động sản thẩm định giá và hao mòn của bất động sản thẩm định giá

- Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của bất động sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ bất động sản về giá trị hiện tại

2.3.2, Tiêu chuẩn định giá tại Việt Nam (đối với phương pháp chi phí)

Xác định giá trị tài sản thẩm định giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường

Trường hợp áp dụng thẩm định giá của phương pháp chi phí:

- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường

và cách tiếp cận thu nhập

- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo

- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

2.4, Các bước định giá

Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản, bằng cách coi nó

là đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN) Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích luỹ của công trình

Mức độ giảm giá của

công trình xây dựng =

Tỷ lệ giảm giá của công trình xây dựng x

Chi phí xây dựng mới hiện hành Chi phí xây dựng

mới hiện hành =

Tổng diện tích sàn xây dựng x

Đơn giá xây dựng mới hiện hành

Tỷ lệ giảm giá của công trình xây dựng (H):

H = Tuổi hiệu quả

n Hki x Tki Tki Trong đó:

- H: Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỉ lệ %.

- Hki: Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỉ lệ %

- Tki: Tỉ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình

- n: Số kết cấu chính trong công trình

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng = Chi phí xây dựng mới hiện hành - số tiền giảm giá = Bước 2 - Bước 3

Bước 5: Tính giá trị bất động sản mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của công trình xây dựng = Bước 1 + Bước 4

2.5, Ưu điểm và hạn chế của phương pháp chi phí

2.5.1, Ưu điểm

Phương pháp chi phí được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng được Phương pháp chi phí thích hợp khi đánh giá bất động sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên Do đó nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá

2.5.2, Hạn chế

Phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.Việc ước tính một số khoản giảm giá

có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

Phương pháp chi phí đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

6 Nhìn chung phương pháp này ít được dùng trong các trường hợp quan trọng

2.6, Điều kiện áp dụng

Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản sử dụng cho mục đích riêng biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu, đặc biệt là những công trình xây dựng công cộng có rất ít các chứng cứ thị trường để so sánh

Phương pháp phù hợp định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác, là phương pháp thông dụng của người tham gia hay kiểm tra đấu thầu

Phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của bất động sản

Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác

PHẦN II: TÌNH HUỐNG VỀ VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

1, Tình huống 1:

Bất động sản là nhà máy đã đưa vào sử dụng hiệu quả tới thời điểm định giá là 4 năm, bất động sản này cần được định giá cho mục đích chuyển nhượng biết rằng:

- Diện tích sàn là 50.000 m2 và diện tích đất là 20.000 m2, có đầy đủ pháp

lý về quyền sử dụng đất

- Chi phí xây dựng hiện hành ước tính 10,2 triệu đồng /m2sàn xây dựng

- Tuổi thọ kinh tế của tòa nhà được ước tính là 40 năm

- Một lô đất trống bên cạnh cũng có diện tích là 20.000 m2, không có tranh chấp, nhưng không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vừa được bán với giá 180.000 triệu đồng Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất

do Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích với giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 2 triệu đồng /m2

* Giải quyết tình huống:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản

- Chi phí hợp thức hóa về mặt pháp lý của mảnh đất là:

50% x 2 triệu đồng /m2x 20.000 m2= 20.000 triệu đồng

- Giá trị mảnh đất trống sau khi hợp thức hóa về mặt pháp lý là:

180.000 + 20.000 = 200.000 triệu đồng Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những công trình hiện có trên đất

- Chi phí hiện hành của các công trình xây dựng:

50.000m2x 10,2 triệu đồng/m2= 510.000 triệu đồng Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xây dựng:

4

40 x 510.000 = 51.000 triệu đồng

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng:

510.000 triệu đồng – 51.000 triệu đồng = 459.000 triệu đồng

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản:

200.000 triệu đồng + 459.000 triệu đồng = 659.000 triệu đồng

Vậy ước tính giá trị thị trường của bất động sản là 659.000 triệu đồng

2, Tình huống 2:

Cho tài liệu về bất động sản T:

- Bất động sản T ở số 119 phố Lê Trọng Tấn - phường Khương Mai - Quận Thanh Xuân - Hà Nội Diện tích đất là 600m2, có đầy đủ điều kiện pháo lý về sử dụng đất

- Công trình xây dựng trên đất là nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng là 400m2

- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 5%, tường 10%, sàn 20%, mái 15%

- Một lô đất trống bên cạnh có diện tích 250m2 không có giấy tờ hợp lệ về pháp lí quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán

8 với giá 8.000 triệu đồng Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận

về quyền sử dụng đất người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích với giá đất Nhà nước quy định ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/m2.

- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 20%, tường 15%, sàn 20%, mái 12%

- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 8 triệu đồng/m2

- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 50 triệu đồng

Yêu cầu: Sử dụng phương pháp chi phí để ước tính giá trị bất động sản

* Giải quyết tình huống

Bước 1: Ước tính riêng giá trị lô đất thuộc bất động sản

- Chi phí hợp thức hóa về mặt pháp lý của mảnh đất là:

250m2x 12 triệu đồng/m2= 3.000 triệu đồng

- Giá trị mảnh đất trống sau khi hợp thức hóa về mặt pháp lý là:

8.000 triệu đồng + 3.000 triệu đồng = 11.000 triệu đồng

- Giá 1 mét vuông đất khi hợp thức hóa về mặt pháp lý là:

11.000 triệu đồng : 250 m2= 44 triệu đồng/m2

- Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:

500m2x 44 triệu đồng/m2= 22.000 triệu đồng Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng mới

400m2x 8 triệu đồng/m2 = 3.200 triệu đồng Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình

- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính: móng 95%, tường 90%, sàn 80%, mái 85%

- Chất lượng còn lại của công trình:

(95% x 20%) + (90% x 15%) + (80% x 20%) + (85% x 12%)

Bước 4: Ước tính giá trị công trình xây dựng là :

3.200 triệu đồng x 87,61% - 50 triệu đồng = 2.753,52 triệu đồng

Bước 5: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản: