Thẩm định giá chuong 6 pp thu nhap 2021

LOGO CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP TĐGVN 10 (Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 Bộ Tài chính) Nội dung PP Vốn hóa trực tiếp PP Thu nhập Khái niệm PP Dòng tiền chiết khấu Phạm vi áp dụng Các bước tiến hành Công thức Ưu – nhược điểm Một số khái niệm chung Cách tiếp cận thu nhập cách thức xác định giá trị tài sản thơng qua việc quy đổi dịng tiền tương lai có từ tài sản giá trị Thu nhập Thu nhập Thu nhập Một số khái niệm chung Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng thu nhập ổn định hàng năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định dựa sở quy đổi dòng tiền tương lai dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập Tỷ suất vốn hóa tỷ suất phản ánh mối quan hệ thu nhập hoạt động dự kiến có năm giá trị tài sản Tỷ suất chiết khấu tỷ suất sử dụng để chuyển đổi dòng thu nhập tương lai giá trị Tỷ suất chiết khấu không phản ánh giá trị thời gian tiền mà phản ánh rủi ro việc tạo thu nhập từ tài sản thẩm định giá Cơ sở cách tiếp cận từ thu nhập Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh quan điểm nhiều nhà đầu tư tài sản thẩm định giá tài sản so sánh Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu liệu đầu vào khác cần đánh giá sở khảo sát thị trường khứ tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung – cầu, triển vọng phát triển thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo.Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Cơ sở cách tiếp cận từ thu nhập Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phản ánh đặc điểm đặc thù đối tượng sử dụng đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định Ví dụ: Thẩm định viên áp dụng tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu mà riêng tài sản thẩm định có dựa vào đặc điểm khác biệt tài sản tiêu chí đầu tư đặc biệt nhà đầu tư Cơ sở cách tiếp cận từ thu nhập Cách tiếp cận thu nhập dựa nguyên tắc tài sản có giá trị tạo thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản thu nhập mang lại từ việc sử dụng tài sản có mối quan hệ trực tiếp, yếu tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người sở hữu lớn giá trị tài sản cao Cách tiếp cận thu nhập áp dụng tài sản tạo thu nhập cho người sở hữu, dự báo thu nhập từ tài sản tương lai tính tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu phù hợp Cơ sở cách tiếp cận từ thu nhập Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóa trực tiếp Phương pháp dòng tiền chiết khấu Trong đó: • Phương pháp vốn hóa trực tiếp áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản tương đối ổn định (không đổi thay đổi theo tỷ lệ định) suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại (được tính tuổi đời kinh tế lại) tài sản vĩnh viễn • Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua giai đoạn khác (khơng ổn định), ví dụ trường hợp doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động cơng trình bắt đầu xây dựng PP VỐN HÓA TRỰC TIẾP 1.1 Định nghĩa Phương pháp vốn hóa trực tiếp phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng thu nhập ổn định hàng năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp PP VỐN HĨA TRỰC TIẾP 1.3 Cơng thức I V= R V: Giá trị tài sản I : Thu nhập ròng năm, R : Tỷ suất vốn hố, B XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HĨA Phương pháp 2: Phân tích vốn vay, vốn sở hữu Ví dụ 1: Cần đầu tư vào tài sản khoản đầu tư trị giá 100 tỷ đồng Trong 66% tổng vốn đầu tư từ vốn vay ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền vay 13%, 34% tổng vốn đầu tư từ vốn nhà đầu tư bỏ với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu 8% Tỷ suất vốn hóa bao nhiêu? Chi phí sử dụng vốn 66,00% 13,00% 34,00% 8,00% Tỷ trọng Vốn vay Vốn CSH Lời giải: - Tỷ lệ % vốn vay tổng vốn đầu tư: M = 66% - Tỷ lệ % vốn sở hữu tổng vốn đầu tư: (1 – M) = 34% - Tỷ suất vốn hóa: R= M x Rm + (1-M) x Re = 66% x 13% + 34% x 8% = 11,3 % B XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HÓA Phương pháp 3: Phân tích khả tốn nợ Phương pháp phân tích khả tốn nợ xác định tỷ suất vốn hóa vào tỷ lệ % vốn vay tổng vốn đầu tư M, hệ số tiền vay Rm tỷ lệ khả hoàn trả nợ DCR Phương pháp áp dụng tài sản đầu tư nguồn vốn sở hữu nguồn vốn vay, thẩm định viên phải thu thập thơng tin liên quan đến khả tốn nhà đầu tư, điều kiện/điều khoản cho vay, tỷ lệ cho vay, kỳ hạn toán, số kỳ toán, lãi vay, thu nhập hoạt động yếu tố khác liên quan B XÁC ĐỊNH TỶ SUẤT VỐN HĨA Phương pháp 3: Phân tích khả tốn nợ PP VỐN HĨA TRỰC TIẾP 1.5 Ưu nhược điểm - Đơn giản, dễ sử dụng - Dựa sở tài để tính tốn nên khoa học •Việc xác định tỷ lệ vốn hố xác phức tạp việc đầu tư tài sản phụ thuộc vào ý muốn chủ quan cá nhân PP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.1 Định nghĩa Phương pháp dòng tiền chiết khấu phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định dựa sở quy đổi dòng tiền tương lai dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp CF1 CF2 CF3 CF4 CF5 CF6 CF7 … Năm … PP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.2 Các bước tiến hành Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai Ước tính dịng tiền từ doanh thu chi phí sở ước tính doanh thu từ tài sản ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp Xác định giá trị tài sản PP DỊNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.3 Cơng thức Dịng tiền khơng Dịng tiền n Vn CFt Vn V  CF0  CF   V  CF0    t n t n      r  r t 1 1  r  t 1 1  r  n V CFt CF CF0 Vn n r t : Giá trị thị trường tài sản, : Dòng tiền năm thứ t, : Dòng tiền phát sinh hàng năm, : Dòng tiền phát sinh thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền Tại thời điểm thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản phát sinh chi phí đầu tư ban đầu : Giá trị thu hồi tài sản vào cuối kỳ dự báo, : Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai, : Tỷ suất chiết khấu, : năm dự báo, PP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.4.1 Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai xác định sở cân nhắc yếu tố sau: • Trong trường hợp dịng tiền biến động khơng ổn định, giai đoạn dự báo dịng tiền tương lai khơng nên q dài để ước tính tương đối xác biến động dịng tiền tương lai • Giai đoạn dự báo dòng tiền tương lai cần đủ dài để doanh nghiệp tài sản cần thẩm định giá đạt đến mức thu nhập tương đối ổn định • Tuổi đời kinh tế tài sản thẩm định giá • Giai đoạn dự định nắm giữ tài sản thẩm định giá PP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.4.2 Ước tính thu nhập từ tài sản Thu nhập từ tài sản khoản tiền mà nhà đầu tư nhận từ việc đầu tư vào tài sản Việc ước tính doanh thu dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định; Thu nhập khứ tài sản thẩm định và/hoặcthu nhập tài sản tương tự; Thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo tổng thu nhập PP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.4.3 Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản Chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản bao gồm loại chi phí cần thiết cho việc trì doanh thu từ việc khai thác tài sản Việc ước tính chi phí dựa sở: Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định; Chi phí khứ tài sản thẩm định và/hoặc chi phí tài sản tương tự; Thị trường ngành, lĩnh vực yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dự báo chi phí Thơng tin thu thập để xác định dịng tiền thu nhập hoạt động thuần, tổng thu nhập tiềm năng, tổng thu nhập hiệu quả, tùy thuộc vào thông tin, liệu thu thập Trong trường hợp tài sản thẩm định giá sử dụng doanh nghiệp dịng tiền dòng tiền trước khấu trừ thuế thu nhập doanh nghiệp Trong trường hợp thẩm định giá trị doanh nghiệp giá trị doanh nghiệp xác định sở dịng thu nhập sau thuế PP DỊNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.4.4 Ước tính giá trị cuối kỳ dự báo Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo giá trị dự kiến củ tài sản thời điểm kết thúc giai đoạn dự báo chiết khấu dòng tiền (vào thời điểm cuối kỳ phân tích chiết khấu dịng tiền Giá trị cuối kỳ dự báo coi giá trị thị trường tài sản doanh nghiệp cuối kỳ dự báo Trong trường hợp giá trị đầu tư, giá trị cuối kỳ dự báo cần phản ánh giá trị lại nhà đầu tư cụ thể tiếp tục nắm giữ tài sản sau giai đoạn dự báo Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo giá trị lý tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo; trường hợp tài sản tiếp tục sử dụng năm năm cuối kỳ dự báo giá trị tài sản cuối kỳ dự báo xác định cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp để vốn hóa số tiền dự kiến có từ việc tiếp tục sử dụng Tỷ suất vốn hóa tỷ suất chiết khấu tài sản thời điểm cuối kỳ dự báo, đặc điểm tài sản dự báo triển vọng thị trường thời điểm Tuy nhiên, số tài sản cụ thể trường hợp giá trị tài sản cuối kỳ dự báo có khơng có mối liên hệ với dịng tiền trước thời điểm cuối kỳ dự báo, ví dụ giếng dầu sau hết giai đoạn khai thác khơng cịn có giá trị sử dụng PP DỊNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.4.5 Ước tính tỷ suất chiết khấu Tỷ suất chiết khấu cần phản ánh giá trị biến đổi theo thời gian tiền tệ rủi ro liên quan đến dòng thu nhập dự kiến có tương lai từ việc sử dụng tài sản thẩm định giá Việc xác định tỷ lệ chiết khấu phụ thuộc vào sở giá trị, loại tài sản thẩm định giá dịng tiền xem xét Trong trường hợp ước tính giá trị thị trường, tỷ suất chiết khấu cần phản ánh rủi ro đối tượng tham gia thị trường Tỷ suất chiết khấu ước lượng thông qua thông tin từ thị trường tài sản tương tự, tỷ suất sinh lời trung bình loại tài sản thị trường theo phương pháp thống kê Trong trường hợp ước tính giá trị đầu tư, tỷ lệ chiết khấu cần phản ánh tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư cụ thể rủi ro khoản đầu tư Ty suất chiết khấu ước lượng thông qua thông tin thị trường tài sản tương tự, tỷ suất sinh lời trung bình loại tài sản thị trường theo phương pháp thống kê Trong trường hợp tài sản vận hành khai thác doanh nghiệp cân nhắc sử dụng chi phí sử dụng vốn bình qn gia quyền (WACC) doanh nghiệp để làm tỷ suất chiết khấu PP DỊNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.4.5 Ước tính tỷ suất chiết khấu PP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU 2.5 Ưu nhược điểm •Khắc phục nhược điểm phương pháp vốn hố thu nhập trực tiếp (chưa tính yếu tố lạm phát dịng thu nhập ổn định) •Áp dụng cho dịng thu nhập khơng ổn định •Hữu ích phân tích đầu tư quan trọng để định •Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thơng tin để phân tích, •Phương pháp phức tạp, •Thẩm định viên phải có lực chun mơn LOGO Thank You!