Thẩm định giá chuong 4 pp so sanh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 4 CÁC CÁCH TIẾP CẬN & CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ CÁC CÁCH TIẾP CẬN 4.1 CÁC CÁCH TIẾP CẬN 01 Cách tiếp cận thị trường 02 Cách tiếp cận chi phí 03 Cách tiếp cận thu nhập 01 Cách tiếp cận thị trường v Khái niệm Cách tiếp cận thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thơng qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt hoặc tương tự đã có các thơng tin về giá trên thị trường v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phi thị trường Your Date Here Your Footer Here 02 Cách tiếp cận chi phí v Khái niệm Cách tiếp cận từ chi phí là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thơng qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, cơng dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mịn của tài sản thẩm định giá v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phi thị trường 03 Cách tiếp cận thu nhập v Khái niệm Cách tiếp cận thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thơng qua việc quy đổi dịng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại v Cơ sở giá trị ü Cơ sở giá trị thị trường ü Cơ sở giá trị phi thị trường 4.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH YÊU CẦU ĐẠT ĐƯỢC – Sinh viên nắm cách tiếp cận thẩm định giá – Sinh viên nắm khái niệm, trường hợp áp dụng, quy trình thực ưu nhược điểm phương pháp so sánh – Vận dụng kiến thứcđã học ước tính giá trị tài sản phương pháp so sánh tình minh họa điển hình NỘI DUNG Giới thiệu Các bước tiến hành Cơng thức Ví dụ Phạm vi áp dụng Ưu – nhược điểm BƯỚC 4 Phân tích thực điều chỉnh Nguyên tắc điều chỉnh: − Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn; − Khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh cịn lại − Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với TS TĐG thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá tính hoặc % theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh và ngược lại − Khơng điều chỉnh những đặc điểm giống nhau −Bất cứ các phép điều chỉnh đều cần minh chứng thị trường 23 Bảng điều chỉnh STT Yếu tố Đơn vị TSTĐ Tài sản Tài sản Tài sản A Đơn giá trước điều chỉnh B Điều chỉnh yếu tố so sánh Yếu tố điều chỉnh Tỷ lệ đánh giá B1 Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh C Mức giá dẫn (sau điều chỉnh) C1 Giá trị trung bình mức giá dẫn C2 D D1 D2 D3 D4 E Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn Tổng hợp số liệu điều chỉnh mục C Tổng giá trị điều chỉnh gộp Tổng số lần điều chỉnh Biên độ điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh Xác định giá trị tài sản thẩm định giá Trọng số 24 BƯỚC 5 Tổng hợp rút mức giá ước tính Nội dung: − Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh − Rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện − Ước tính và xác định mức giá của TSTĐ BƯỚC 5 Tổng hợp rút mức giá ước tính Nguyên tắc khống chế − Chênh lệch mức giá trước điều chỉnh của các tài sản so sánh khơng q cao so với mức giá chỉ dẫn − Chênh lệch các mức giá chỉ dẫn và trung bình các mức giá chỉ dẫn khơng q 15% 4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH vCơng thức – Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà dựa vào diện giao dịch mua bán thị trường 27 4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH vPhạm vi áp dụng – Tài sản có giao dịch phổ biến thị trường – Tài sản có tính đồng cao như: đất trống, chung cư, cửa hàng, nhà kho… 28 4.2.1 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH v Ưu – Nhược điểm < Ưu điểm: – Đơn giản, dễ áp dụng; – Có sở vững để cơng nhận; = Nhược điểm: – Bắt buộc phải có thơng tin; – Các liệu mang tính lịch sử; – Do tính chất đặc biệt kỹ thuật tài sản thẩm định nên khó tìm tài sản mua bán thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá 29 Bài tập vận dụng Your Date Here Your Footer Here 30 VÍ DỤ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Cần thẩm định giá lơ đất có diện tích: 120 m2 (R:6m x D:20m), nằm mặt tiền đường Nguyễn Thị Tú (Bình Tân, TP.HCM) cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 01/2021, khu đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) 32 33 Nguồn: batdongsan.com.vn 34 Your Footer Here 35 Cho biết thông tin tài sản so sánh mặt tiền đường Nguyễn Thị Tú thu thập thị trường vào tháng 01/2021 sau: BĐS 1: 90m2 (R: 4,5m x D: 20m), giá chào bán tỷ đồng, giá thương lượng: 945 triệu đồng, cấp giấy CNQSDĐ BĐS 2: 63m2 (R: 3,5m x D: 18m), giá chào bán 630 triệu đồng, chủ tài sản không đồng ý thương lượng, cấp giấy CNQSDĐ BĐS 3: 104m2 (R: 4m x D: 26m), vừa bán với giá 988 triệu đồng, cấp giấy CNQSDĐ 36 Theo điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, diện tích như sau: Chiều rộng: Quy mơ: • Từ 3m đến 4m: 95% • Từ 60m2 đến 100m2: 100% • Trên 4m đến 5m: 100% • Trên 100m2 đến 200m2: 95% • Trên 5m: 105% Yêu cầu: hãy ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá 37