Thẩm định giá chuong 4 pp so sanh 2021

LOGO CÁCH TIẾP CẬN TỪ THỊ TRƯỜNG Tiêu chuẩn TĐG số 08 – Ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài Nội dung Khái niệm Phạm vi áp dụng Các bước tiến hành Công thức Ưu – nhược điểm MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Cách tiếp cận từ thị trường cách thức xác định giá trị tài sản thông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với tài sản giống hệt tương tự có thơng tin giá thị trường Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh xây dựng sở cách tiếp cận thị trường ???? 500tr TS thẩm định giá Tài sản so sánh 550tr Tài sản so sánh MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Tài sản tương tự tài sản loại, tương đồng với tài sản thẩm định giá số đặc trưng mục đích sử dụng, cơng dụng, đặc điểm pháp lý số đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu nguyên lý cấu tạo, tính kỹ thuật, tính sử dụng Tài sản so sánh tài sản giống hệt tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán gần với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm thẩm định giá MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Giao dịch thành công thị trường hoạt động mua bán tài sản diễn ra, tài sản bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đất) cho bên mua, nhận toán; bên mua toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu quyền sử dụng theo thỏa thuận Giao dịch phổ biến thị trường hoạt động mua, bán tài sản tiến hành công khai thị trường Một tài sản xác nhận có giao dịch phổ biến có tài sản tương tự có giao dịch mua, bán thị trường MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Các yếu tố so sánh thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản Đơn vị so sánh chuẩn: đơn vị tính tài sản mà quy đổi theo đơn vị chuẩn để so sánh tài sản loại với Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Tổng giá trị điều chỉnh thuần: tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) dấu dương (điều chỉnh tăng) Tổng giá trị điều chỉnh gộp: tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh giá trị tuyệt đối Mức giá dẫn: mức giá giao dịch thành công tài sản sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá Các mức giá dẫn sở cuối để ước tính mức giá tài sản cần thẩm định CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CƠ SỞ GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG CƠ SỞ GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG PHẠM VI ÁP DỤNG Áp dụng để thẩm định giá tài sản có giao dịch phổ biến thị trường, điều kiện thị trường tương đối ổn định Các bước tiến hành 4.1 Khảo sát thực tế thu thập thơng tin 4.2 Phân tích thơng tin 4.3 Xác định giá trị tài sản thẩm định Các bước tiến hành 4.3 Khảo sát thực tế thu thập thông tin  Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho trình thẩm định giá bao gồm: thông tin khách hàng cung cấp; thông tin từ kết khảo sát thực tế; thông tin từ giao dịch mua bán tài sản thị trường; thông tin phương tiện truyền thông địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thơng tin văn thể tính pháp lý quyền chủ sở hữu, đặc tính kinh tế - kỹ thuật tài sản, quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội vùng, miền có liên quan đến tài sản  Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập thông tin thông tin liên quan đến tính pháp lý tài sản; thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, sách thuế, thu nhập, điều kiện giao dịch tài sản thẩm định giá tài sản so sánh (nếu có); thơng tin yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, số giá nhóm tài sản cụ thể (nếu có) Các bước tiến hành 4.4 Phân tích thơng tin Phân tích thơng tin q trình phân tích tồn thơng tin thu thập liên quan đến tài sản thẩm định giá tài sản so sánh để đánh giá tác động yếu tố đến kết thẩm định giá cuối Cụ thể:  Phân tích thông tin đặc điểm tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật)  Phân tích thông tin thị trường tài sản thẩm định giá: cung- cầu; thay đổi sách, pháp luật; phát triển khoa học, công nghệ yếu tố khác  Phân tích việc sử dụng tài sản tốt có hiệu 4 Các bước tiến hành 4.4 Phân tích thơng tin Phân tích, so sánh để rút điểm tương tự điểm khác biệt, lợi điểm bất lợi tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích thực hình thức:  Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm mức điều chỉnh số tiền tỷ lệ phần trăm (%)  Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng vấn bên liên quan Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG  Phân tích, so sánh rút điểm tương tự điểm khác biệt, ưu điểm bất lợi tài sản thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, yếu tố so sánh định tính (khơng thể lượng hóa thành tiền) sau  Mức giá dẫn tài sản so sánh xác định sở mức giá tài sản so sánh sau điều chỉnh chênh lệch khác biệt yếu tố so sánh Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG  Đối tượng điều chỉnh: giá bán giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công giá chào mua, giá chào bán thị trường sau có điều chỉnh hợp lý mức giá mua bán phổ biến thị trường)  Căn điều chỉnh: dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh (khả sinh lợi, tình trạng pháp lý, sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định chiều cao cơng trình, cơng suất, suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) tài sản so sánh tài sản thẩm định giá 4 Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG Nguyên tắc điều chỉnh:  Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá tài sản so sánh theo đặc điểm tài sản thẩm định giá  Khi điều chỉnh giá theo khác biệt yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau)  Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng) Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ) Khi thực điều chỉnh giá theo tỷ lệ %, tài sản so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi trừ đi, cịn cộng vào tỷ lệ % giá tài sản so sánh  Những yếu tố tài sản so sánh giống (tương đồng) với tài sản thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh  Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường 4 Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG Phương thức điều chỉnh:  Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh xác định mức điều chỉnh tuyệt đối khoản tiền cụ thể thơng qua việc tính tốn, ví dụ điều kiện tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, đào tạo, vận hành (đối với máy, thiết bị)  Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh xác định mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị)  Thẩm định viên giá phải vào điều tra thị trường, tìm chứng chênh lệch giá yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp 4 Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG Mức điều chỉnh: Mức điều chỉnh mức giá khác biệt yếu tố so sánh cần ước tính sở thông tin giao dịch thị trường, đồng thời có phân tích, đánh giá mức độ ảnh hưởng đến giá trị tài sản yếu tố so sánh Mức điều chỉnh xác định thơng qua kỹ thuật như:  Phân tích cặp tài sản tương tự, điều chỉnh yếu tố so sánh để khác biệt 01 yếu tố so sánh nhất, từ xác định mức chênh lệch giá tài sản tác động yếu tố so sánh Trong trường hợp khơng tìm cặp tài sản tương tự khác biệt 01 yếu tố so sánh nhất, thẩm định viên điều chỉnh điểm khác biệt cặp tài sản tương tự để cịn khác biệt 01 yếu tố so sánh nhất, từ đó, xác định mức chênh lệch giá tài sản tác động yếu tố so sánh  Sử dụng kỹ thuật phân tích thống kê, đồ thị để xác định xu hướng biến đổi, mức độ tác động phổ biến 4 Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG  Thứ tự điều chỉnh: Thẩm định viên tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch tài sản trước, điều chỉnh nhóm yếu tố so sánh đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) tài sản sau  Nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch tài sản bao gồm: tình trạng pháp lý, điều kiện tốn, điều kiện giao dịch, chi phí phát sinh sau mua, điều kiện thị trường giao dịch Giá sau điều chỉnh cho nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch sử dụng để điều chỉnh cho nhóm yếu tố đặc điểm tài sản  Khi điều chỉnh giá tài sản so sánh theo nhóm yếu tố điều chỉnh yếu tố so sánh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau Giá sau điều chỉnh tuyệt đối sử dụng cho điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG Nguyên tắc khống chế:  Phải bảo đảm chênh lệch mức giá tài sản so sánh (dòng A- Bảng điều chỉnh) với mức giá dẫn tài sản (dịng D – Bảng điều chỉnh) không cao không phù hợp với chứng thị trường  Thẩm định viên cần bảo đảm chênh lệch mức giá dẫn với mức giá trung bình mức giá dẫn không 15% TT Yếu tố so sánh A B C Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh) Giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn Điều chỉnh yếu tố so sánh Yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh ……………………………… Yếu tố so sánh Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Mức giá dẫn Giá trị trung bình mức giá dẫn Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn Tổng hợp số liệu điều chỉnh mục C Tổng giá trị điều chỉnh gộp Tổng số lần điều chỉnh Biên độ điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh C1 C4 D D1 D2 E E1 E2 E3 E4 Đơn vị tính Tài sản thẩm định giá Tài sản Tài sản Tài sản so sánh so sánh so sánh Đã biết Đã biết Đã biết % Đồng Đồng % Đồng Đồng Đồng Đồng % … Đồng Lần % Đồng … … Các bước tiến hành 4.5 Xác định giá trị TS TĐG Trên sở mức giá dẫn tài sản so sánh, thẩm định viên cần phân tích chất lượng thơng tin tài sản so sánh, sau kết hợp phân tích thêm tiêu chí sau để xác định giá trị ước tính cuối cho tài sản thẩm định giá:  Tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ (tức trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ nhất) Như vậy, chênh lệch mức giá trước điều chỉnh mức giá sau điều chỉnh cuối nhỏ  Tổng số lần điều chỉnh tốt  Biên độ điều chỉnh (nghĩa mức tỷ lệ % điều chỉnh) yếu tố so sánh nhỏ tốt  Tổng giá trị điều chỉnh nhỏ tức tổng điều chỉnh nhỏ 5 Ưu – nhược điểm Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có sở vững để cơng nhận dựa vào chứng giá trị thị trường Nhược điểm: Bắt buộc phải có thơng tin; liệu mang tính lịch sử; tính chất đặc biệt kỹ thuật tài sản thẩm định nên khó tìm tài sản mua bán thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá LOGO Thank You! www.themegallery.com