Thẩm định giá chuong 4 phương pháp hòa vốn trực tiếp

7/7/21 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 4: CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP Nội dung Một số khái niệm v Phương pháp vốn hóa thu nhập phương pháp Một số khái niệm chung thẩm định giá dựa sở quy đổi dòng thu nhập Công thức ổn định hàng năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn Các bước tiến hành 3.1 Ước tính TN hoạt động 3.2 Ước tính tỷ suất vốn hóa hóa phù hợp v Tỷ suất vốn hóa tỷ suất phản ánh mối quan hệ Trường hợp áp dụng Ưu nhược điểm thu nhập hoạt động dự kiến có năm giá trị tài sản 7/7/21 Công thức V = Các bước tiến hành I R Bước Ước tính thu nhập hoạt động tài sản mang lại (I) Trong đó: • V: Giá trị tài sản thẩm định giá • I: Thu nhập hoạt động Bước Bước Xác định tỷ suất vốn hóa (R) Áp dụng cơng thức vốn hóa trực tiếp (V=I/R) • R: Tỷ suất vốn hóa 3.1 Xác định thu nhập hoạt động a Tổng thu nhập tiềm Công thức Thu nhập hoạt động 3.1 Xác định thu nhập hoạt động = Tổng thu nhập tiềm Thất thu không sử dụng hết 100% công suất rủi ro toán Tổng thu nhập tiềm tổng số khoản thu nhập ổn định, hàng năm có từ việc khai Chi phí hoạt động thác hết công suất tài sản 7/7/21 3.1 Xác định thu nhập hoạt động a Tổng thu nhập tiềm Ví dụ: vĐối với tịa nhà văn phịng cho thuê, khoản thu nhập tiềm có từ việc cho thuê văn phòng, kho bãi, khoản thu nhập tiềm khác vĐối với thiết bị cụ thể, khoản thu nhập tiềm có từ việc cho nhà đầu tư khác thuê, bán sản phẩm tạo từ thiết bị khoản thu nhập tiềm khác 3.1 Xác định thu nhập hoạt động b Thất thu Tổng thất thu không sử dụng hết 100% = cơng suất rủi ro tốn Tỷ lệ thất thu Tổng thu x nhập tiềm Tỷ lệ thất thu ước tính từ việc thu thập phân tích thơng tin tài sản tương tự thị trường Ví dụ 3.1 Xác định thu nhập hoạt động c Chi phí hoạt động Ước tính thu nhập hoạt động cửa hàng thực phẩm với thơng tin sau: Chi phí hoạt động CHI PHÍ HÀNG NĂM ü Diện tích sàn xây dựng: 4.200m2 diện tích cho th: 85% diện tích sàn xây dựng cần thiết cho việc trì dịng thu nhập từ tài sản Bao gồm chi phí cố định, chi phí biến đổi số chi phí khác ü Giá th: 550nghìn đồng/m2/tháng(đã bao gồm thuế VAT) ü Tỷ lệ thất thu do bỏ trống nợ dây dưa 5% Thu nhập tiềm ü Chi phí khấu hao, lương, bảo trì, bảo dưỡng 2.000tr/năm ü Chi phí quản lý: 1.650tr/năm ü Thuế GTGT: 10% 7/7/21 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 01 Phương pháp so sánh 02 PP Phân tích khả tốn nợ 03 PP Phân tích vốn vay-vốn đầu tư Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh xác định tỷ suất vốn hóa áp dụng cho tài sản cần thẩm định giá cách so sánh, rút từ tỷ suất vốn hóa tài sản tương tự thị trường 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp so sánh 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp so sánh Xác định tỷ suất vốn hóa sở thu nhập hoạt Xác định tỷ suất vốn hóa bất động sản cần thẩm định động giá giao dịch tài sản so giá, biết TĐV thu thập thị trường thông tin giá bán sánh thu nhập hoạt động BĐS tương tự sau: Thu nhập hoạt động Tỷ suất vốn hóa (R) = Giá bán Giá bán (triệu đồng) Thu nhập hoạt động A 38000 B 40000 C 42000 7000 7500 7800 7/7/21 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Lời giải: 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp so sánh Giá bán (triệu đồng) Thu nhập hoạt động Tỷ suất vốn hóa (Thu nhập thuần/Giá bán) A 38000 7000 B 40000 7500 C 42000 7800 0,1842 0,1875 0,1857 Để áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần: § Khảo sát 03 tài sản so sánh; § Về thơng tin: giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường, đặc điểm Với điều kiện giả thiết, tỷ suất vốn hóa áp người mua, thu nhập-chi phí hoạt động, tỷ lệ dụng cho tài sản thẩm định là: thất thu không sử dụng hết 100% công suất, rủi (0,1842 + 0,1875 + 0,1857) : = 0,1858 ro toán yếu tố liên quan khác 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu R = M x Rm + (1-M) x Re • Rm tỷ lệ khoản tốn nợ hàng năm (bao Trong đó: • R: tỷ suất vốn hóa • M: tỷ lệ % vốn vay tổng vốn đầu tư • (1-M): tỷ lệ % vốn sở hữu tổng vốn đầu tư gồm vốn lãi) vốn vay gốc • Hệ số vốn hóa tiền vay tính cách nhân khoản tốn kỳ (bao gồm gốc • Rm: hệ số vốn hóa tiền vay lãi) với số kỳ phải tốn năm • Re: tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu chia cho số tổng số tiền vay gốc 7/7/21 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu • Re tỷ suất dùng để vốn hóa thu nhập từ vốn sở hữu 3.2 Xác định tỷ suất vốn hóa Phương pháp phân tích vốn vay – vốn sở hữu Ví dụ: Cần đầu tư vào tài sản khoản đầu tư trị giá • Tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu Re tính 100 tỷ đồng Trong 66% tổng vốn đầu tư từ vốn cách chia lợi nhuận vốn chủ sở hữu hàng năm vay ngân hàng với hệ số vốn hóa tiền vay 13%, 34% chia cho tổng số vốn sở hữu tổng vốn đầu tư từ vốn nhà đầu tư bỏ với tỷ suất vốn hóa vốn sở hữu 8% Tỷ suất vốn hóa bao nhiêu? Ưu – nhược điểm - Đơn giản, dễ sử dụng Việc xác định tỷ lệ vốn - Dựa sở tài hoá xác phức để tính tốn nên tạp, phụ thuộc vào ý khoa học muốn chủ quan người đầu tư