7/7/21 TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 4: CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ Nội dung PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ Một số khái niệm chung Một số khái niệm chung Trường hợp áp dụng v Phương pháp chi phí Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định Các bước tiến hành Ưu nhược điểm giá trị tài sản thẩm định giá (Theo: TĐGVN09) 7/7/21 Một số khái niệm chung Một số khái niệm chung vChi phí thay vChi phí tái tạo XÂY DỰNG, SẢN XUẤT HAY CHẾ TẠO tài sản GIỐNG § Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có CÔNG DỤNG TƯƠNG TỰ tài sản cần thẩm định giá NGUYÊN MẪU với tài sản cần thẩm định giá; § Có LOẠI TRỪ phận có chức LỖI THỜI, có tính đến tiến khoa học, cơng nghệ thời điểm cần thẩm định giá; § Để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá § Là CHI PHÍ HIỆN HÀNH thời điểm thẩm định giá để § Bao GỒM TẤT CẢ NHỮNG ĐIỂM LỖI THỜi, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá (Theo: TĐGVN09) (Theo: TĐGVN09) Trường hợp áp dụng § Thẩm định giá tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng; Tài sản khơng có đủ thơng tin để áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập § Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường Nhà nước giải tỏa, đền bù § Kiểm tra phương pháp khác Các bước tiến hành Đối với bất động sản Ước tính giá trị bất động sản cần TĐG Ước tính giá trị CTXD Xác định&ước tính tổng giá trị hao mịn Ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay Ước tính riêng giá trị lơ đất tổng giá trị BĐS Bước Bước Bước Bước Bước 7/7/21 Các bước tiến hành Ví dụ: vƯớc tính giá trị BĐS thời điểm 7/2017 v Thông tin tài sản: - Đất: § S=64m2 (4mx16m) § Vị trí mặt tiền, bên giáp hẻm 4m - Cơng trình xây dựng: § Nhà cấp § S sàn XD: 150 m2 § Chi phí xây dựng mới: 6,8 trd/m2; § Tỷ lệ hao mòn 40% Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính giá trị riêng lơ đất thuộc bất động sản cách coi LÔ ĐẤT TRỐNG, sử dụng điều kiện TỐT NHẤT & HIỆU QUẢ NHẤT Các bước tiến hành Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm: Việc tính tốn chi phí xây dựng cơng trình vào: − Chi phí trực tiếp: chi phí nguyên vật liệu, nhân cơng, Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm: chi phí sử dụng máy thi cơng, chi phí trực tiếp khác − Chi phí gián tiếp: chi phí phục vụ thi công, điều hành sản xuất công trường, chi phí gián tiếp khác − Lợi nhuận, khoản thuế, phí phải nộp theo quy định − Mặt giá thị trường nguyên, nhiên vật liệu thời điểm định giá − Các quy định quan có thẩm quyền định mức kinh tế, kỹ thuật, định mức tiêu hao nguyên vật liệu − Các hướng dẫn xác lập đơn giá xây dựng 7/7/21 Các bước tiến hành Các bước tiến hành Bước 3: Xác định, ước tính tổng hao mịn Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng − Xác định loại hao mòn (hao mòn vật lý, hao mòn Giá trị cơng trình xây dựng tính bằng: chức năng, hao mịn kinh tế) (Chi phí tái tạo/thay mới) – (Tổng hao mịn tích lũy) − Ước tính giá trị hao mịn lũy kế cơng trình xây dựng có Các bước tiến hành Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá 3.1 Ước tính chi phí thay thế, tái tạo CTXD Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo chi phí thay cơng trình xây dựng Tổng giá trị BĐS cần thẩm định giá bằng: (Giá trị lô đất) + (Giá trị cơng trình xây dựng) Hay: Dựa sở so sánh tổng chi phí xây dựng cơng trình tương tự Xác định chi phí Bất động sản Giá trị BĐS Chi phí tái tạo/ Hao mòn Giá trị = + thay thể - luỹ kế đất trống cơng trình Tổng chi phí tất hạng mục cơng trình Text in here Tổng chi phí dựa bảng dự tốn thiết kế 7/7/21 Phương pháp so sánh theo đơn vị Ví dụ: Tính chi phí xây dựng nhà kho diện tích 500m2, biết thơng tin sau: Chi phí xây dựng thô 3,26 triệu đồng/m2, Cp gián tiếp 7% chi phí trực tiếp Lợi nhuận cho nhà đầu tư 10% tổng chi phí trực tiếp gián tiếp Company Logo 3.2 Xác định hao mòn tài sản Phương pháp so sánh theo đơn vị NỘI DUNG CHI PHÍ Chi phí xây dựng thơ 3,26tr/m2 Chi phí gián tiếp [(1)*0,05] 0,163tr/2 Lợi nhuận nhà thầu [7%*(1+2)] 0,240tr/m2 Tổng chi phí cơng trình [1+2+3] 3,662tr/m2 Giá trị cơng trình thay 500m2 *3,662tr/m2 1.831,3 tr Hao mịn tích luỹ khác biệt chi phí xây dựng cơng trình thời điểm thẩm định giá trị thị trường cơng trình thời điểm Các loại hao mòn Nguyên nhân hư hỏng hay không dùng tài sản Nguyên nhân từ đặc điểm bên tài sản thiết kế yếu, cấu trúc không tương thích Text in here điều kiện bên ngồi tác động nhu cầu bị sụt giảm, thay đổi mục đích sử dụng, kinh tế sụt giảm 7/7/21 3.2 Xác định hao mòn tài sản Các phương pháp phổ biến ước tính chi phí tái tạo chi phí thay cơng trình xây dựng 3.2.1 Xác định hao mòn phương pháp so sánh v Bước 1: Chọn bất động sản đã/đang giao dịch thị trường có đặc điểm tương đồng mức độ hao mòn với BĐS cần thẩm định giá Xác định hao mòn Dựa sở so sánh hao mịn của cơng trình tương tự v Bước 2: Chiết trừ giá đất khỏi giá bán bất động sản so sánh nhằm tìm giá trị công Dựa tỷ lệ tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế tài sản Text in here Tổng giá trị hao mòn (hao mòn vật lý, chức năng, ngoại vi.) trình xây dựng v Bước 3: Xác định chi phí thay (hoặc tái tạo) 100% cơng trình tương tự Company Logo 3.2.1 Xác định hao mòn phương pháp so sánh v Bước 4: Gía trị hao mịn lũy kế cơng trình thời điểm thẩm định giá, bước trừ (-) bước v Bước 5: Xác định tỷ lệ hao mòn lũy kế, bước chia (:) bước 3; 3.2.1 Xác định hao mòn phương pháp so sánh v Bước 8: Xác định tỷ lệ hao mòn hàng năm TSTĐ (Bình qn tỷ lệ hao mịn TSSS); v Bước 9: Xác định hao mòn TSTĐ (bước nhân TĐHQ) v Bước 6: Xác định tuổi đời hiệu (năm) cơng trình so sánh; v Bước 7: Xác định tỷ lệ hao mòn hàng năm TSSS, bước chia (:) bước 6; 7/7/21 3.2.1 Xác định hao mòn phương pháp so sánh Xác định hao mòn phương pháp tuổi đời Cần xác định tỷ lệ hao mịn ngơi nhà tầng, có tuổi đời hiệu 22 năm Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thơng tin sau: Ø Tại thị trường lân cận có BĐS mà CTXD có mức độ hao mịn tương tự với nhà cần TĐG, bán với giá 3,55 tỷ đồng (BĐS 1) 3,1 tỷ (BĐS 2) Ø Tuổi đời hiệu BĐS 21 năm 22 năm Ø Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự, 100% BĐS 1,765 tỷ BĐS 1,8 tỷ Ø Gía đất qua điều tra thị trường BĐS 2,485 tỷ 2,015 tỷ ĐS: 42,62% Xác định hao mòn phương pháp tuổi đời % Hao mòn = Tuổi đời hiệu Tuổi đời kinh tế *100% Ví dụ: Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời cơng trình có thơng tin sau: - Tuổi đời hiệu quả: 10 năm - Tuổi đời kinh tế lại: 40 năm Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu + Tuổi đời kinh tế lại Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế lại, tuổi đời thực tế tuổi đời hiệu quả, tỷ lệ hao mịn ngơi nhà có thơng số sau: § Hồn thành xây dựng vào năm 1990 § Theo tiêu chuẩn kỹ thuật ngơi nhà tồn 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngơi nhà đóng góp vào giá trị chung bất động sản giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngơi nhà đóng góp giá trị BĐS đ từ sau năm 2058 ngơi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn giá trị mang lại cho BĐS) § Năm 2000 ngơi nhà nâng cấp sửa chữa Do nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế nhà kéo dài thêm năm § Năm 2008 tiến hành thẩm định giá 7/7/21 Các bước tiến hành Các bước tiến hành Đối với máy thiết bị Ước tính giá trị máy thiết bị cần TĐG Bước 1: Bước Đánh giá tồn diện tình trạng Máy – Thiết bị cần thẩm định giá Xác định tổng giá trị hao mịn Bước Ước tính chi phí tái tạo, thay Bước Đánh giá toàn diện tình trạng máy thiết bị cần TĐG Bước Bước 2: − Ước tính chi phí tái tạo chi phí thay để sản xuất đưa Máy – thiết bị vào sử dụng − Gồm lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định Cơng thức tính Lưu ý: Phương pháp chi phí tái tạo Thành phần: Trường hợp khơng thể tìm vật liệu, máy móc kỹ Các bước tiến hành Bước 3: Xác định loại HAO MÒN HỮU HÌNH, hao thuật để tạo sản phẩm giống hệt với tài sản thẩm định giá, cần cân nhắc áp dụng loại vật liệu máy móc kỹ thuật tương tự với tài sản thẩm định giá mịn VƠ HÌNH giá trị lũy kế tổng hao Phương pháp chi phí thay Thành phần: Để xác định chi phí thay thay thế, thẩm định viên Bước 4: cần xác định tài sản thay sở hiểu biết chức công dụng tài sản thẩm định giá Sau xác định chi phí để tạo mua tài sản thay Ước tính giá trị Máy – thiết bị kết mòn bước(2) trừ (-) kết bước (3) 7/7/21 Các bước tiến hành Ước tính giá trị máy thiết bị cần thẩm định biết: Cơng thức: § Tuổi đời kinh tế 10 năm; § Thiết bị vừa trải qua đợt sửa chữa lớn Máy thiết bị Giá trị Chi phí tái tạo = máy, thiết bị hay thay cách năm, sau sửa chữa hoạt động Hao mịn tích luỹ thiết bị đánh giá 70% so với lúc § Giá mua tài sản tỷ đồng Ưu, nhược điểm Áp dụng tài sản khơng có sở để so sánh thị trường sử dụng cho mục đích riêng biệt Ø Chi phí khơng phải lúc với giá trị Ø Giá trị thị trường tồn khơng Ø Phải có liệu từ thị giá trị phận trường; cộng lại; Ø Khấu hao mang tính chủ quan; Ø Thẩm định viên phải có kinh nghiệm Các bước tiến hành Xác định hao mòn theo kết cấu H= S Hki x Tki STki Trong đó: • i = 1…n: số kết cấu tài sản thẩm định giá • H: hao mịn tài sản TĐG tính theo tỷ lệ % • Hki: hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ % • Tki: tỷ trọng kết cấu thứ i tổng giá kết cấu tài sản TĐG 7/7/21 Các bước tiến hành Xác định hao mịn theo kết cấu Tỷ lệ kết cấu (1) (2) Móng 8% Tường 18% Sàn (nền) 16% Mái 14% Tổng tỷ lệ 56% Tỷ lệ hao mịn cơng trình Kết cấu Hao mòn Tỷ lệ (3) 32% 44% 36% 44% (4) =(2)*(3) 2,56% 7,92% 5,76% 6,16% 22,4% 22,4% / 56% = 40% Cần xác định tỷ lệ hao mịn tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI, thẩm định viên sau khảo sát từ kinh nghiệm thực tế có thơng số sau: Hao mịn phận kỹ Bộ phận thuật chủ yếu Tỷ trọng giá trị phận i tổng giá trị Giá trị hao mòn Động 20% 55% 11,0% Khung gầm 15% 15% 2,25% Hệ thống điện 5% 20% 1% Hệ thống khác 5% 10% 0,5% Company Logo Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế lại, tuổi đời thực tế tuổi đời hiệu ngơi nhà có thơng số sau: § Hồn thành xây dựng vào năm 1990 § Theo tiêu chuẩn kỹ thuật ngơi nhà tồn 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngơi nhà đóng góp vào giá trị chung bất động sản giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngơi nhà đóng góp giá trị BĐS đ từ sau năm 2058 ngơi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn giá trị mang lại cho BĐS) § Năm 2000 ngơi nhà nâng cấp sửa chữa Do nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế nhà kéo dài thêm năm § Năm 2008 tiến hành thẩm định giá 10