Thẩm định giá chuong 5 pp chi phi 2021

LOGO CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ (Ký hiệu: TĐGVN 09) (Ban hành kèm theo Thông tư số 126/ 2015/TT-BTC ngày 20 tháng 08 năm 2015 Bộ Bộ Tài chính) Nội dung Các khái niệm Phạm vi áp dụng Các bước tiến hành Công thức Ưu nhược điểm MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Cách tiếp cận từ chi phí cách thức xác định giá trị tài sản thơng qua chi phí tạo tài sản có chức năng, cơng dụng tương tự với tài sản thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thẩm định giá hao mòn tài sản thẩm định giá MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Chi phí thay chi phí hành thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có cơng dụng (giá trị sử dụng) tương tự tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ phận có chức lỗi thời, có tính đến tiến khoa học, công nghệ thời điểm cần thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo chi phí hành thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm tất điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Chi phí thay chi phí hành thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản có cơng dụng (giá trị sử dụng) tương tự tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ phận có chức lỗi thời, có tính đến tiến khoa học, cơng nghệ thời điểm cần thẩm định giá để tạo sản phẩm thay có tính ưu việt so với tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí thay phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định dựa sở chênh lệch chi phí thay để tạo tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có chức năng, cơng dụng theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí thay thuộc cách tiếp cần từ chi phí MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Chi phí tái tạo chi phí hành thời điểm thẩm định giá để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm tất điểm lỗi thời, lạc hậu tài sản cần thẩm định giá Phương pháp chi phí tái tạo phương pháp thẩm định giá xác định giá trị tài sản thẩm định dựa sở chênh lệch chi phí tái tạo tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hành giá trị hao mòn tài sản thẩm định giá Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG Hao mịn vật lý tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản hư hỏng vật chất tài sản phận cấu tạo nên tài sản, gây tác động thời gian q trình sử dụng thơng thường Hao mịn chức tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản sử dụng tài sản không mang lại hiệu sử dụng tài sản thay Hao mịn ngoại biên tổn thất tính hữu dụng tài sản dẫn tới giảm giá trị tài sản lỗi thời kinh tế yếu tố khu vực bên tác động đến tài sản Hao mòn ngoại biên bao gồm hao mòn kinh tế giảm giá vị trí Hao mịn kinh tế tổn thất tài sản nhân tố bên ngoài, đặc biệt nhân tố liên quan đến thay đổi cung cầu sản phẩm tài sản tạo ra, dẫn tới giảm giá trị tài sản Giảm giá vị trí thường áp đụng tài sản bất động sản Đó giảm giá bất động sản có tác động tiêu cực môi trường xung quanh đến bất động sản MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG  Tài sản thay tài sản thiết kế, chế tạo xây dựng với công nghệ, nguyên vật liệu kỹ thuật hơn, có chức tương tự tính hữu dụng tương đương với tài sản cần thẩm định giá  Tổng giá trị hao mòn tài sản (Giá trị hao mòn lũy kế tài sản) tổng mức giảm giá trị tài sản loại hao mòn vật lý, chức ngoại biên thời điểm thẩm định giá  Lợi nhuận nhà đầu tư (Lợi nhuận nhà sản xuất) phần chênh lệch giá trị thị trường tài sản thẩm định giá (-) trừ tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp), trừ (-) khoản thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật Lợi nhuận nhà đầu tư / nhà sản xuất xác định sở tỷ lệ lợi nhuận bình qn thị trường tính tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí gián tiếp) việc đầu tư kinh doanh tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị TĐG Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh quan điểm đa số người tham gia thị trường tài sản thẩm định giá Cụ thể: chi phí thay thế, mức độ hữu dụng mong muốn tài sản, giá trị hao mòn tài sản,… cần đánh giá sở khảo sát thị trường, tìm hiểu quan điểm, nhu cầu tình hình tài người tham gia thị trường Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Cơ sở giá trị TĐG Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận chi phí cần phản ánh đặc điểm đặc thù đối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt tính sử dụng đặc biệt tài sản thẩm định giá Ví dụ: trường hợp xác định giá trị tài sản người chủ sở hữu, thẩm định viên cần áp dụng cách tiếp cận chi phí sở đánh giá nhu cầu sử dụng tài sản, khả tài chính,… người chủ sở hữu Phương pháp khảo sát số lượng: phương pháp ước tính chi phí dựa vẽ thiết kế kỹ thuật thi cơng bảng dự tốn thiết kết sử dụng cơng trình thẩm định giá Trong đó, hạng mục chia nhỏ thành phận số lượng phần nguyên vật liệu thống kê, tính tốn theo giá phổ biến thị trường TT I 10 11 12 13 14 15 16 17 II III IV Hạng mục CHI PHÍ TRỰC TIẾP Đào đất đắp đường Bê tông Sàn gỗ Ván khuôn Kết cấu thép Rầm, sàn lát mặt cầu Mái Tấm cách ly Cửa sổ Lắp kính Sơn Nguyên liệu âm Nguyên vật liệu sàn Điện Ống dẫn Hệ thống nước bình phun chống cháy Chi phí trực tiếp khác CHI PHÍ GIÁN TIẾP LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ (10%*(I)+(II)) CHI PHI THAY THẾ CTXD Thành tiền 7.999.860.000 143.720.000 1.055.900.000 147.740.000 1.126.540.000 1.625.980.000 1.913.000.000 333.460.000 187.800.000 30.480.000 65.700.000 44.140.000 33.660.000 19.340.000 436.940.000 37.460.000 398.000.000 400.000.000 2.500.000.000 1.049.986.000 11.549.846.000 TT I 10 11 12 13 14 15 16 17 II III IV Hạng mục CHI PHÍ TRỰC TIẾP Đào đất đắp đường Bê tông Sàn gỗ Ván khuôn Kết cấu thép Rầm, sàn lát mặt cầu Mái Tấm cách ly Cửa sổ Lắp kính Sơn Nguyên liệu âm Nguyên vật liệu sàn Điện Ống dẫn Hệ thống nước bình phun chống cháy Chi phí trực tiếp khác CHI PHÍ GIÁN TIẾP LỢI NHUẬN NHÀ ĐẦU TƯ (10%*(I)+(II)) CHI PHI THAY THẾ CTXD Thành tiền 7.999.860.000 143.720.000 1.055.900.000 147.740.000 1.126.540.000 1.625.980.000 1.913.000.000 333.460.000 187.800.000 30.480.000 65.700.000 44.140.000 33.660.000 19.340.000 436.940.000 37.460.000 398.000.000 400.000.000 2.500.000.000 1.049.986.000 11.549.846.000 B XÁC ĐỊNH HAO MỊN CỦA TÀI SẢN Xác định hao mịn tài sản theo phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh xác định giá trị hao mòn tài sản thơng qua giá trị hao mịn tài sản so sánh giao dịch thị trường Xác định hao mòn tài sản theo phương pháp tuổi đời: Phương pháp tuổi đời xác định tỷ lệ hao mòn tài sản thông qua tỷ lệ tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế tài sản thẩm Xác định hao mòn tài sản theo phương pháp tổng cộng: tổng giá trị hao mòn tài sản (hao mịn lũy kế) xác định thơng qua tổng giá trị loại hao mòn vật lý, chức ngoại biên tài sản Xác định hao mòn theo phương pháp so sánh Bước 1: Thu thập thơng tin lựa chọn hai tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá giao dịch thành công chào mua chào bán thị trường Bước 2: Trên sở đánh giá số yếu tố so sánh (ví dụ điều kiện bán hàng, điều khoản tài chính), thẩm định viên điều chỉnh giá giao dịch tài sản tương tự để có mức giá dẫn tài sản tương tự phản ánh đặc điểm tài sản thẩm định giá Đối với trường hợp bất động sản, giá trị quyền sử dụng đất quyền thuê đất (nếu có) tài sản so sánh cần loại trừ để phản ánh giá trị thị trường tài sản đất Bước 3: Xác định chi phí tạo tài sản tương tự thời điểm giao dịch tài sản tương tự (hoặc tài sản đất trường hợp bất động sản), chưa có hao mòn, lỗi thời bao gồm lợi nhuận nhà sản xuất Bước 4: Lấy kết bước trừ kết bước để xác định giá trị hao mòn tài sản so sánh Sau đó, xác định tỷ lệ hao mịn tài sản so sánh cách lấy giá trị hao mịn chia cho chi phí tạo tài sản so sánh Trên sở đó, thẩm định viên xác định tỷ lệ hao mòn tài sản thẩm định giá Bước 5: Xác định chi phí tạo tài sản thẩm định giá mới, sau nhân với tỷ lệ hao mòn xác định Bước để xác định tổng giá trị hao mòn Xác định hao mòn theo phương pháp so sánh Cần xác định tỷ lệ hao mịn ngơi nhà tầng, có tuổi đời hiệu 22 năm (gọi bất động sản A) Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thông tin sau: - Tại thị trường lân cận có bất động sản mà nhà đất có mức độ hao mịn tương tự với nhà cần định giá, bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi BĐS so sánh thứ 1), 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2) - Tuổi đời hiệu (số năm) BĐS 20 năm, BĐS 21 năm, BĐS cần thẩm định giá 22 năm - Chi phí xây dựng ngơi nhà tương tự, 100% (sau điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng - Giá đất (qua điều tra thị trường) BĐS so sánh 2,485 tỷ đồng, BĐS so sánh 2,015 tỷ đồng, Yếu tố TSTĐ TSSS1 TSSS2 3,55 tỷ 3,1 tỷ 20 21 Chi phí XD 1,765 tỷ 1,8 tỷ Giá trị QSD đất 2,484 2,015 Giá bán Tuổi đời HQ 22 Xác định hao mòn theo phương pháp so sánh STT Yếu tố Giá bán Giá trị quyền sử dụng đất Giá trị CTXD Chi phí XD CTXD Giá trị HM CTXD Tỷ lệ HM CTXD Tuổi đời hiệu Tỷ lệ HM trung bình hàng năm CTXD Tỷ lệ HM trung bình Cách tính Thị trường TSSS1 3.550 TSSS2 3.100 Thị trường 2.484 2.015 (1)-(2) 1.066 1.085 Thị trường 1.765 1.800 (4)-(3) (5)/(4) *100% Điều tra 699 39,60% 20 715 39,72% 21 (6)/(7) 1,98% 1,89% Tỷ lệ hao mòn BDS thẩm định: 22 năm * 1,94%/năm = 42,59% 1,94% Xác định hao mòn tài sản theo PP tuổi đời % Hao mòn = Tuổi đời hiệu Tuổi đời kinh tế *100% Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời cơng trình có thơng tin sau: Tuổi đời hiệu quả: 10 năm Tuổi đời kinh tế lại: 40 năm Lời giải: Tuổi đời kinh tế công trình 10 năm + 40 năm = 50 năm Tuổi đời hiệu 10 Tỷ lệ hao mòn là: - x 100 = x 100 = 20% Tuổi đời kinh tế 50 Xác định hao mòn tài sản theo PP tuổi đời Tuổi đời kinh tế tổng số thời gian tối đa (tuổi đời kỳ vọng tối đa tài sản) sử dụng tài sản đáp ứng hiệu kinh tế Tuổi đời kinh tế bất động sản số năm cơng trình kiến trúc đất đóng góp làm tăng giá trị toàn bất động sản  Tuổi đời kinh tế lại thời gian sử dụng lại tài sản phát huy hiệu Tuổi đời thực tế số năm tính từ hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá Tuổi đời hiệu số năm thể thực trạng tài sản thẩm định giá thời điểm thẩm định giá Tuổi đời hiệu ngắn dài tuổi đời thực tế tài sản tùy thuộc vào tình trạng tu, bảo dưỡng, khắc phục tài sản Cụ thể: Tuổi đời hiệu ngắn tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình Tuổi đời hiệu dài tuổi đời thực tế tài sản chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, tu, sửa chữa tài sản theo định kỳ, quy trình Xác định hao mịn tài sản theo PP tuổi đời Tuổi đời kinh tế = Tuổi đời hiệu + Tuổi đời kinh tế lại Xác định hao mòn tài sản theo PP tuổi đời  Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế lại, tuổi đời thực tế tuổi đời hiệu tỷ lệ hao mòn nhà sở thông tin sau:  Hoàn thành xây dựng vào năm 2000  Theo tiêu chuẩn kỹ thuật ngơi nhà tồn 70 năm (đến năm 2070 bị phá bỏ) Trong đó, giá trị ngơi nhà đóng góp vào giá trị chung bất động sản giảm dần, ước tính đến năm 2068 giá trị ngơi nhà đóng góp giá trị BĐS đồng từ sau năm 2068 ngơi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí khắc phục nhà lớn giá trị mang lại cho BĐS)  Năm 2006 nhà nâng cấp, đại tu Do nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế nhà kéo dài thêm năm  Năm 2014 tiến hành thẩm định giá Xác định hao mòn tài sản theo PP tuổi đời  Tuổi đời kinh tế: số năm nhà đóng góp làm tăng giá trị bất động sản (nhà + đất) 68 năm (2068-2000)  Tuổi đời kinh tế cịn lại: số năm theo tồn cơng trình kiến trúc đất đóng góp vào giá trị tồn bất động sản 62 năm (2068-2014 + 8)  Tuổi đời hiệu quả: số năm cơng trình dựa tình trạng tu, bảo dưỡng cơng trình năm (2014 – 2000 – 8)  Tuổi đời thực tế: số năm trôi qua kể từ hồn thành xây dựng cơng trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá 14 năm (2014-2000) Xác định hao mòn tài sản theo phương pháp tổng cộng: tổng giá trị hao mòn tài sản (hao mịn lũy kế) xác định thơng qua tổng giá trị loại hao mòn vật lý, chức ngoại biên tài sản: Hao mòn vật lý: phương pháp tuổi đời, phương pháp chuyên gia, phương pháp tỷ lệ sử dụng Hao mòn chức năng: cần xem xét có khắc phục hay khơng khắc phục  Hao mòn chức thiếu khuyết  Hao mịn chức chi phí vốn cao  Hao mịn chức chi phí vận hành cao Hao mịn ngoại biên: phương pháp sử dụng thơng tin thị trường, phương pháp vốn hóa trực tiếp thu nhập Xác định hao mòn vật lý phương pháp chuyên gia  Đối với phương pháp chuyên gia, TĐV sử dụng ý kiến chuyên gia có kinh nghiệm làm việc lâu năm liên quan đến tài sản thẩm định giá, sở thông tin, khảo sát tài sản thẩm định giá để đánh giá mức độ hư hỏng, chất lượng lại TSTĐG, từ ước lượng tỷ lệ % giá trị hao mịn TSTĐG n H H = i 1 ki xTki n T i 1 ki Trong H : Hao mòn tài sản thẩm định giá theo tỷ lệ %; Hki : Hao mịn kết cấu thứ i theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng kết cấu thứ I tổng giá trị TSTĐ; n : Số kết cấu cơng trình Xác định hao mòn vật lý phương pháp chuyên gia Ví dụ: Cơng trình xây dựng có tình trang hao mịn kết cấu sau: móng hao mòn 32%, tường hao mòn 44%, sàn hao mòn 36%, mái hao mịn 44% Tỷ lệ kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14% Tỷ trọng kết cấu Tỷ lệ hao Kết cấu tổng giá trị mòn (Hi) cơng trình (Ti) Móng 8% 32% Tường 18% 44% Sàn 16% 36% Mái 14% 44% Tổng cộng 56% Giá trị hao mịn cơng trình xây dựng = (23%/56%)*100% (Hi*Ti) 3% 8% 6% 6% 23% 41% LOGO