Thẩm định giá chuong 2 cơ sở giá trị

L/O/G/O CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ TĐGVN 02 + 03 (Ban hành kèm theo Quyết định số 158 / 2014/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Nội dung MỘT SỐ KHÁI NIỆM 1.1 Giá trị 1.2 Thị trường 1.3 Giá 1.4 Chi phí 1.5 Thu nhập GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG Một số khái niệm Chi phí Thị trường Giá trị 1.1 Giá trị Tiếp cận từ phía cung: theo học thuyết coi lao động nguồn gốc giá trị • Giá trị sử dụng cơng dụng hàng hóa nhằm thỏa mãn nhu cầu người • Giá trị trao đổi quan hệ tỷ lệ lượng mà giá trị sử dụng đổi lấy giá trị sử dụng • Hai hàng hóa khác trao đổi chúng có sở chung: lao động Tiếp cận từ phía cầu theo học thuyết hữu dụng cận biên • Giá trị hàng hóa xác định yếu tố chủ quan tính hữu dụng (cầu) hàng hóa đem lại yếu tố khách quan (chi phí sản xuất _ cung) • Khi tiêu dùng sản phẩm tăng lên tổng hữu dụng tăng lên mức hữu dụng biên giảm • Giá trị hàng hóa định mức hữu dụng cận biên, tức phụ thuộc vào hữu dụng chủ quan khan hàng hóa 1.1 Giá trị Trong hoạt động thẩm định giá: “Giá trị tài sản biểu tiền quyền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm, địa điểm định.” Đặc điểm giá trị Giá trị tài sản xác định tiền thay đổi theo thời điểm, địa điểm định Giá trị tài sản trì bốn điều kiện gồm: tính hữu ích, nhu cầu, tính khan khả chuyển giao (tính khoản) Giá trị mang tính chủ quan khách quan: Giá trị Tính chủ quan Giá trị mang tính chủ quan tính khách quan Tính khách quan Tính chủ quan thể chỗ tài sản đối tượng khác tuỳ thuộc vào khả năng, sở thích, tài sản sử dụng cho mục đích khác khai thác lợi ích, cơng dụng với mức độ khác Do vậy, giá trị tài sản đánh giá khác theo đối tượng sử dụng Tính khách quan giá trị tài sản thể đánh giá chung số đông ý kiến cá nhân riêng lẻ giá trị tài sản, thừa nhận thị trường giá trị tài sản Giá trị Nếu tiếp cận từ góc độ chủ quan, sở để thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường) Nếu tiếp cận từ góc độ khách quan, sở thẩm định giá tài sản dựa vào giá trị thị trường 1.2 Thị trường Thị trường môi trường người mua người bán gặp gỡ để tiến hành mua bán, trao đổi hàng hóa: số lượng, giá cả,… Trong thời đại ngày nay, cần quan tâm đến hoạt động kinh tế diễn thị trường vị trí địa lý / địa điểm xảy giao dịch Khái niệm thị trường thị trường có tập hợp điều kiện thỏa thuận thơng qua người mua người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với Việc trao đổi diễn điều kiện cụ thể, thông qua ràng buộc định mà người tham gia phải tuân thủ Có rang buộc mà người thị trường phải tuân thủ, có điều kiện riêng liên quan đến nhóm thị trường cụ thể 1.2 Thị trường Một cách đầy đủ, hiểu thị trường q trình mà thơng qua định tổ chức, đơn vị kinh tế tiêu dùng mặt hàng nào, định doanh nghiệp sản xuất gì, sản xuất định người lao động việc làm bao lâu, làm việc cho định giá Thị trường trung tâm hoạt động kinh tế Trên thị trường, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá hàng hóa Khái niệm thị trường hàng hoá dịch vụ trao đổi người bán người mua mà khơng có hạn chế hoạt động cuả 1.3 Chi phí  Chi phí số tiền cần có để tạo sản xuất hàng hoá  Đối với người mua, chi phí mức giá trả cho hàng hố  Đối với người bán, chi phí hao phí vật tư, lao động, chi phí giám sát, quản lý, để tạo sản xuất hữu ích hàng hóa  Khi q trình sản xuất hồn tất chi phí hàng hóa trở thành thực tế lịch sử gọi giá gốc 1.3 Chi phí  Chi phí yếu tố quan trọng cần xem xét ước tính giá trị tài sản, sở giá trị  Trong số điều kiện, chi phí cách tiếp cận phù hợp để xác định giá trị tài sản  Chi phí giá trị giống tài sản sử dụng tốt hiệu nhất, chi phí phát sinh phí hợp lý thị trường xã hội thừa nhận (chi phí xã hội cần thiết) Bởi thực tế có chi phí khơng góp phần tạo nên giá trị tài sản, chi phí hao tốn thời gian thi cơng kéo dài khơng cần thiết, chi phí hao tốn sai sót thiết kế thi cơng 1.3 Chi phí Tình 1.4 Thu nhập  Thu nhập số tiền mà chủ đầu tư chủ tài sản nhận từ việc đầu tư khai thác tài sản sau trừ chi phí liên quan đến việc đầu tư khai thác tài sản  Tùy theo đối tượng tài sản, thu nhập biết đến với tên gọi: tiền cho thuê, lợi nhuận, cổ tức, tiền lãi,…  Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản, thu nhập cao giá trị tài sản cao ngược lại CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ • • Theo Thơng tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn số 02: Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn số 03 : Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Người mua sẵn sàng mua Mức giá ước tính TSTĐ thời điểm, địa điểm TĐG Giao dịch mua bán “Giá trị thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng khơng bị ép buộc Người bán sẵn sàng bán Giao dịch tài sản phổ biến, có đơng người mua bán Mức giá có khả xảy cao Số tiền ước tính lớn mà tài sản bán thị trường cạnh tranh Tài sản tiếp thị thời gian hợp lý, thị trường công khai Các khoản toán, chi trả thực tiền mặt vật ngang giá tương đương với điều kiện, phương thức toán phổ biến thị trường, thời điểm thẩm định giá Bên mua bên bán hành động tin cậy, có kiến thức tài sản thị trường tài sản, giá không bị ảnh hưởng hành đồng thái phi pháp Những liệu thị trường diễn điều kiện bình thường Giá trị thị trường thể mức giá hình thành thị trường cơng khai cạnh tranh Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản Giá trị phi thị trường mức giá ước tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, không phản ánh giá trị thị trường mà vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chức năng, công dụng tài sản, lợi ích mà tài sản mang lại trình sử dụng, giá trị số người mua đặc biệt, giá trị giao dịch điều kiện hạn chế, giá trị số mục đích thẩm định giá đặc biệt giá trị không phản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế giá trị khác Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 2.1 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán • Giá trị tài sản bắt buộc phải bán tổng số tiền thu từ bán tài sản điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán bán không tự nguyện • Giá mua bán tài sản gọi giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 2.2 Giá trị đặc biệt Giá trị đặc biệt giá trị tài sản có đặc tính đặc biệt thu hút quan tâm người mua đặc biệt người sử dụng đặc biệt Giá trị đặc biệt hình thành vị trí, tính chất, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, yếu tố pháp lý yếu tố đặc biệt khác tài sản Giá trị đặc biệt bao gồm: • Giá trị tài sản q trình sử dụng, • Giá trị tài sản có thị trường hạn chế, • Giá trị tài sản chuyên dùng giá trị đặc biệt khác Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 2.2 Giá trị đặc biệt Giá trị tài sản trình sử dụng giá trị phi thị trường xem xét từ giác độ người sử dụng riêng biệt tài sản vào mục đích riêng biệt, khơng liên quan đến thị trường Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp tài sản vào hoạt động dây chuyền sản xuất, doanh nghiệp, tài sản khác không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản số tiền có từ việc bán tài sản thị trường Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 2.2 Giá trị đặc biệt Giá trị tài sản có thị trường hạn chế giá trị tài sản tính đơn chiếc, điều kiện thị trường, nhân tố khác tác động làm cho tài sản có khách hàng tìm mua, thời điểm Đặc điểm quan trọng cần phân biệt tài sản khơng phải khơng có khả bán thị trường công khai mà để bán địi hỏi q trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí thời gian so với tài sản khác Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 2.3 Giá trị đầu tư Giá trị đầu tư giá trị tài sản nhà đầu tư theo mục tiêu đầu tư xác định Giá trị đầu tư khái niệm có tính chủ quan liên quan đến tài sản cụ thể nhà đầu tư riêng biệt với mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Sự khác biệt giá trị đầu tư giá trị thị trường tài sản động lực để nhà đầu tư tham gia vào thị trường Giá trị phi thị trường làm sở cho thẩm định giá tài sản 2.4 Giá trị để tính thuế •Giá trị để tính thuế giá trị dựa quy định luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp L/O/G/O Thank You!