CƠ SỞ LÝ LUẬN
Bất động sản và thị trường bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa đất đai và các công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
1.1.2 Các thuộc tính a Tính bất động : Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. b Tính không đồng nhất :
Mỗi người sinh ra trên trái đất đều có chỗ, đất ở gắn liền đời sống con người, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu họ mua Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc và thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. c Tính khan hiếm
Diện tích đất có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên Theo tổng cục Thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.31,5 km 2 và mật độ dân số là 225 người/km 2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân :
- Do tốc độ tăng dân số nhanh ( đặc biệt là vùng nông thôn )
- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm.
- Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. d Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và các lợi ích do đất mang lại và thời gian sử dụng là vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
1.1.3 Các đặc trưng bất động sản a Khả năng co giãn của cung bất động sản kém :
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau :
- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định : ở đây muốn đề cập đến vấn đề về quỹ đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây là hạn chế nổi bật nhất, vì :
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Những thay đổi về chiều cao, diện tích xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương. b Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới; đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua – bán giao dịch bất động sản tăng. c Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt :
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó tương đối cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt nhỏ ra để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. d Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ :
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước.
1.2 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Thẩm định giá bất động sản
2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
2.2 Các mục đích thẩm định giá bất động sản
Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ví dụ : a Bảo toàn tài sản :
- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
- Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản b Mua bán tài sản đơn hạng mục : c Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp :
- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
- Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp
- Cho thuê d Chuyển nhượng bất động sản e Bồi thường f Thế chấp :
Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản Mục đích là để bảo đảm sự oan toàn cho ngân hàng Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp Vì thế cần có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm định giá. g Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa :
Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu lợi của cồ phiếu.
Về cơ bản mà nói, cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá. h Hạch toán kế toán :
Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm … là lấy bản thân làm đối tượng ( ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế ) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế. i Nghiệp vụ thanh toán :
Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi Như thế cần các nhà chuyên môn thẩm định giá đưa ra những kết luận đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có. j Phục vụ tư vấn :
Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.
Có rất nhiều loại tư vấn :
- Giúp cho việc hạch toán kế toán
2.3 Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá bất động sản
Cơ sở giá trị thị trường : lấy định nghĩa về giá trị thị trường tại Tiêu chuẩn
Thẩm định giá Việt Nam 01 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC, ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính V/v ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn lòng mua và một bên là người bán sẵn lòng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
Theo đó, giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện ( muốn mua ) với một người bán tự nguyện ( muốn bán ) trong các giao dịch khách quan ( không có mối liên hệ, phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến số tiền mua bán ) , trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hoạt động mọt cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt.
2.3.2 Giá trị phi thị trường
“Giá trị phi thị trường của một tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như : giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế …”
- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản : đó là khả năng thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng Mỗi bất động sản có một giá trị chủ quan đối với người đang sử dụng hoặc muốn sử dụng bất động sản đó
- Giá trị đầu tư : là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai thác bất động sản Giá trị đầu tư của một bất động sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường chỉ có một.
- Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản : đó là một khoản tiền yêu cầu, chào bán hoặc trả cho một bất động sản Do các động cơ và các mối quan hệ quan tâm đặc biệt của một người mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có sự liên quan nào với giá trị có thể được quy cho bất động sản bởi những người khác
Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản Giá cả của một bất động sản cụ thể có thể lớn hơn, bằng, hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó Do vậy trước khi thừa nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm định giá trị thị trường, nhà thẩm định giá phải nghiên cứu kỹ lưỡng các nội dung liên quan khác liên quan đến giá trị phi thị trường, như : mối liên hệ các bên trong giao dịch, các điều kiện liên quan đến việc bán, điều kiện thị trường có bình thường hay không …
2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
2.4.1 Các yếu tố vĩ mô
- Chính sách của Nhà nước :
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau :
+ Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản.
+ Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất ( thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất … )
+ Nhà nước quy hoạch và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực.
- Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, địa phương
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung bất động sản nên ảnh hưởng đến giá bất động sản
+ Giá bất động sản biến động tỷ lệ thuận với giá gia tăng kinh tế cũng như thu nhập quốc dân của quốc gia và địa phương.
+ Các yếu tố này gồm sự biến động của tổng sản phẩm quốc gia, thu nhập bình quân đầu người dân, tiết kiệm cá nhân và đầu tư…
- Cung – cầu bất động sản
Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá bất động sản trên thị trường là giá cân bằng giữa cung và cầu. a Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu :
- Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển.
- Việc làm và nghề nghiệp
- Sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng b Các yếu tố ảnh hưởng đến cung
- Sự phát triển của kết cấu hạ tầng
- Sự tham gia của nhà nước
- Các yếu tố xã hội và tâm lý
2.4.2 Các yếu tố vi mô
Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
3.1.1 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng a Nguyên tắc áp dụng :
- Nguyên tắc thay thế : một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.
- Nguyên tắc sự đóng góp : quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường. b Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản trong các trường hợp sau :
- Các tài sản có tính đồng nhất : các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cũng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
3.1.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận : a Phương pháp luận :
- Vì phương pháp này được thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản tương đồng để xác định giá trị tài sản cần thẩm định b Các bước tiếp cận ( 4 bước )
Bước 1 : Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản thẩm định giá và các bất động sản có thể so sánh được.
- Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các bất động sản so sánh đã lựa chọn
Bước 2 : Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh
- Kiểm tra về môi trường x x
- Giá bán ( giá thị trường ) x
Bước 3 : Phân tích và thực hiện việc điều chỉnh :
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất : Nhận dạng mức độ tiềm năng, khả thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá.
+ Phân tích thị trường : Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường ( thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị trường …) và động thái người mua tiềm năng.
+ Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu những ưu điểm, những thuận lợi cũng như khó khăn của bất động sản thẩm định giá so với bất động sản so sánh.
+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
+ Phân tích điều kiện giao dịch.
- Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh
Nguyên tắc điều chỉnh : Lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.
Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh : xác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ
Bước 4 : Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá :
- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và động thái người mua tiềm năng tại thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên sẽ ước tính giá trị thị trường của bất động sản.
3.1.3 Những hạn chế và điều kiện cần phải có a Điều kiện cần phải có để thực hiện
- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh
- Thị trường phải ổn định b Các hạn chế của phương pháp này :
Bất động sản so sánh
Giá bán đã được điều chỉnh bất động sản thẩm định giá
- Cần phải có thông tin
- Dữ liệu mang tính lịch sử
3.2.1 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng a Nguyên tắc thay thế :
Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng lợi ích tương tự. b Các trường hợp áp dụng :
- Thẩm định giá tài sản cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện tử, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu … là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị trường.
- Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác.
3.2.2 Phương pháp luận và các bước tiếp cận a Phương pháp luận
Khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản nào ta nhận thấy rằng không tìm được trên thị trường tài sản thương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản cần thẩm định giá, do đó không có cơ sở để so sánh Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện … mà thị trường bất động sản cho thấy những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng nên không thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh Vì vậy cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trường. b Các bước tiếp cận
Bước 1 : Ước tính giá trị miếng đất mục tiêu thẩm định, coi như miếng đất đó là đất trống Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình trên xây dựng trên miếng đất
Bước 3 : Quyết định mức độ thích hợp của khấu hao tích lũy đối với các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất Sau đó, khấu trừ khoản khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có chi phí hiện tại đã trừ khấu hao.
Thực trạng về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
Từ đầu thập kỷ 2000 trở lại đây, diễn biến thị trường bất động sản của Việt Nam khá phức tạp Nếu như trong 3 năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ thì bắt đầu từ cuối năm 2003 đến cuối 2008 thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng nhưng các giao dịch của thị trường vẫn
“đóng băng” Mặc dù, thị trường bất động sản đã âm thầm "ấm" trở lại ngay từ sau Tết Nguyên đán, tuy nhiên, hoạt động trên thị trường vẫn còn vắng vẻ Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng này và hậu quả của nó tác động đến nền kinh tế ra sao là điều cần quan tâm đánh giá? Xem xét từng giai đoạn cụ thể :
4.1Giai đoạn thị trường b ấ t động sản bùng nổ (2001- 2003)
Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
4.2Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay ):
Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng,
“đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!
Cuối năm 2007, đầu năm 2008 thị trường bất động sản tại một số đô thị lớn có dấu hiệu tăng nóng, giá của một số chủng loại hàng hóa như căn hộ chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, khách sạn tăng cao Thời điểm đầu tháng 2/2008 giá căn hộ chung cư ở TP Hồ Chí Minh và Hà nội tăng khoảng 50% so với năm 2006 Nhưng sự tăng giá cũng chỉ xảy ra ở một số địa bàn và ở một số phân khúc thị trường nhất định Đến tháng 3, tháng 4/2008 sau khi Chính phủ có những biện pháp kiểm soát tiền tệ, giá cả ở các khu vực này đã chững lại và có chiều hướng giảm.
Tuy nhiên, thật tế năm 2008 lại là năm mà thị trường bất động sản trong nước ảm đảm hơn bao giờ hết, do chịu bao biến động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán…
Theo NHNN Chi nhánh TP HCM, hiện các doanh nghiệp bất động sản TP HCM đang chiếm đến 50% tổng vốn các ngân hàng cả nước, với số vốn khoảng 61.000 tỷ đồng, chiếm 15% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn Tính đến tháng 10/2008, toàn thành phố còn 151 dự án còn dở dang do thiếu vốn, ngân hàng cam kết cho vay 14.388 tỷ đồng, đã giải ngân 9.320 tỷ đồng Nhiều doanh nghiệp bất động sản TP HCM lâm vào tình trạng vô cùng khó khăn do các nguyên nhân chủ yếu: Thiếu vốn, thị trường bị ngừng trệ, phải chịu lãi suất vay cao và đáo hạn nợ vay, giá vật liệu xây dựng tăng quá cao trong những tháng trước đây
Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam Tương lai thị trường BĐS sẽ đến đâu vẫn là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách.
Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư BĐS, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu Chính vì vậy, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu.
Mặc dù vậy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. Theo chuyên gia về bất động sản của Công ty Megastar Land nhận định thì năm 2009 là năm của những nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ là những người luôn có chiến lược dài hạn, nguồn vốn dồi dào và biết lựa chọn đúng thời điểm và phân khúc thị trường Các nhà đầu tư hiện cũng thông minh hơn vì họ luôn tiên phong và nghiêm túc trong việc thực hiện các chính sách của Nhà nước về bất động sản và xây dựng Năm 2009 là năm của phân khúc nhà ở giá hợp lý với những nhu cầu thực.
Theo nhận định của CBRE thị trường BĐS của Việt Nam nói chung sẽ trở lại chu kỳ tăng trưởng trong thời gian trung hạn (2 - 6 năm) Mặc dù niềm tin vào thị trường BĐS toàn cầu và Việt Nam bị lung lay trong năm 2008, nhưng vẫn có niềm tin vào những yếu tố cơ bản về kinh tế và dân số của Việt Nam, sự lạc quan về triển vọng của thị trường trong trung và dài hạn.
ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀO VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ AN BÌNH, HUYỆN DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG LÀM CƠ SỞ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Tên công trình
Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang khu trụ sở - kinh doanh – kho xưởng và khu nhà ở CB – CNV công ty cổ phần xây dựng thuỷ lợi 42 Địa điểm : Ấp Bình Đường 1 – xã An Bình – huyện Dĩ An – tỉnh Bình Dương
Chủ đầu tư
- Chủ đầu tư : Công ty cổ phần xây dựng thuỷ lợi 42
- Địa điểm đầu tư : Ấp Bình Đường 1 – xã An Bình – huyện Dĩ An – tỉnh Bình Dương.
- Địa chỉ liên lạc : Văn phòng công ty cổ phần xây dựng Thuỷ Lợi 42
Số 10A/29 Hương Lộ 25 ấp Bình Đường 1, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Những căn cứ xác định sự cần thiết phải đầu tư, mục tiêu và phương châm nghiên cứu lập thiết kế hoạch
- Giấy chứng nhận Đăng ký kinh doanh Công ty Cổ Phần số 460300006 do Sở
Kế Hoạch và Đầu Tư tỉnh Bình Dương cấp cho Công ty Cổ Phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42.
- Công văn số 939/UB-SX ngày 14/03/2005 của UBND tỉnh Bình Dương về việc thuê đất của Công ty Cổ Phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42.
- Công văn số 2307/UBND-SX ngày 10/05/2006 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ Phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42.
- Thông báo số 427/TB.UB ngày 26/06/2007 về việc kết luận của đồng chí Nguyễn Văn Nghĩa, phó Chủ tịch UBND huyện Dĩ An tại cuộc họp thông qua quy hoạch chi tiết chia lô khu dân cư và khu nhà ở Công ty Cổ Phần Xây Dựng Thuỷ Lợi
3.2 Nguồn gốc tài liệu sử dụng:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quy hoạch xây dựng.
- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng.
- Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 15/06/2005 của UBND tỉnh Bình Dương về việc ban hành quy định quản lý đầu tư các dự án xây dựng khu dân cư, khu nhà ở đô thị - nông thôn trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
- Quyết định số 90/2006/QĐ-UBND ngày 01/04/2006 của UBND tỉnh Bình Dương về việc ban hành quy định phân cấp thẩm định, phê duyệt và điều chỉnh quy hoạch xây dựng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.
- TCXDVN, tập II : tiêu chuẩn thiết kế Quy hoạch hạ tầng đô thị.
- Văn bản pháp luật về quản lý kinh tế, các quy đinhk về quản lý đầu tư xây dựng.
3.3 Sự cần thiết phải lập quy hoạch:
- Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 là một doanh nghiệp có thị trường hoạt động khá rộng, bao gồm nhiều lĩnh vực, trong đó chủ yếu là hoạt động xây dựng, kinh doanh Để đảm bảo tiến độ dự án, công ty có nhiều xí nghiệp cũng như cơ sở trực tiếp sản xuất phục vụ các hoạt động của công ty Trong thời gian vừa qua do nu cầu quá lớn, công ty đã xây dựng nhiều cơ sở phục vụ Tuy nhiên, các cơ sở này do nhu cầu cần thiết nên hình thành một cách tự phát, không có quy hoạch cụ thể về xây dựng cũng như về định hướng phát triển sau này Chính vì thế, quy hoạch định hướng lại cho các khu vực trên là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm đảm bảo việc quản lý, điều hành và phân bổ nguồn vốn đầu tư tốt hơn; đồng thời cũng nhằm chỉnh lại bộ mặt đô thị nói chung, cũng như cơ sở công ty nói riêng, hạn chế tình trạng xây dựng tự phát gây mất mỹ quan đô thị.
- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng để quản lý xây dựng trong khu vực được thống nhất đồng bộ, đồng thời khai thác, sử dụng quỹ đất có hiệu quả hơn.
3.4 Mục tiêu và phương châm thiết kế :
- Thu thập, phân tích đánh giá các số liệu hiện trạng của khu vực và các vùng lân cận.
- Đáp ứng nhu cầu phát triển của công ty, mở rộng quy mô đa dạng hoá ngành nghề, hình thành các khu sản xuất tập trung gần trụ sở công ty như : gia công cơ khí, cốt pha, sản xuất cấu kiện bê tông, sửa chửa bảo dưỡng các thiết bị xe máy phục vụ thi công đảm bảo hoàn thành các kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty Đồng thời phục vụ các đơn vị khác trong Tổng công ty xây dựng 4 và trong khu vực, tạo công ăn việc làm cho người lao động, nhất là giải quyết số lao động đô dư do sắp xếp lại lao động trong công ty cổ phần.
- Tổ chức không gian cảnh quan phù hợp với nhu cầu và tính chất của một khu vực kinh doanh, sản xuất, làm việc hiện đại; đảm bảo các điều kiện về kỹ thuật, mỹ thuật Kết hợp xây dựng trước mắt và lâu dài phù hợp với quy hoạch chung của khu vực.
- Xác lập hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiêu chuẩn bao gồm : giao thông,cấp điện, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường … Tạo không gian cảnh quan sinh động, hài hoà với khu vực xung quanh.
Đặc điểm vị trí khu đất và cơ cấu sử dụng đất
Khu đất dự kiến đầu tư xây dựng toạ lạc tại xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương, thuộc quyền sử dụng của Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42, bao gồm ba khu A, B và C như sau :
- Bắc giáp : Đất dân và đất nghĩa địa
- Nam giáp : Xí nghiệp Chiến Thắng
- Đông giáp : Đất nghĩa địa Hải Nàm
- Tây giáp : Đường đá mi hiện trạng rộng 7,5 m
STT Loại đất DT thực tế (m2) DT địa chính tỉnh (m2)
1 Cơ quan 8689,80 8718,50 Đất xây dựng 7733,60 7759,90 Đất hành lang, lộ giới 956,20 958,60
2 Đát nhà ở CB-CNV 1988,10 2028,90 Đất xây dựng 1788,10 1826,10 Đất hành lang, lộ giới 200,00 202,80
- Bắc giáp : Đất nghĩa địa Hải Nàm
- Tây giáp : Đường đất nghĩa địa Hải Nàm
STT Loại đất DT thực tế (m2) DT địa chính tỉnh
1 Cơ quan 5696,00 6098,00 Đất xây dựng 5544,30 5953,10 Đất hành lang lộ giới 151,70 144,90
2 Đất nhà ở CB-CNV 6784,60 6993,00 Đất xây dựng 6705,70 6926,90 Đất hành lang lộ giới 78,90 66,10
3 Đất giao thông – Sân bãi 2526,10 1994,80 Đất giao thông – Sân bãi 2515,50 1984,50 Đất hành lang lộ giới 10,60 10,30
- Đông giáp : Đất dân cư hiện hữu
- Tây giáp : Đường giao Hương lộ 25 và quốc lộ 1A
STT Loại đất DT thực tế (m2) DT địa chính tỉnh
1 Cơ quan 3183,13 3206,50 Đất cơ quan 1 716,50 768,10 Đất hành lang lộ giới 1 0,00 77,10 Đất cơ quan 2 2466,63 2330,00 Đất hành lang lộ giới 2 27,97 31,30
2 Đất nhà ở CB-CNV 3337,30 3232,50 Đất xây dựng nhà ở 1 474,00 483,50 Đất hành lang lộ giới 1 43,50 25,20 Đất xây dựng nhà ở 2 2761,90 2719,10 Đất hành lang lộ giới 2 57,90 4,70
Quỹ đất hiện trạng đã có nhiều công trình xây dựng nhưng theo quy hoạch mới sẽ phá dỡ các hạng mục không phù hợp, đồng thời cải tạo những công trình chính và xây dựng mới một số công trình cho phù hợp với quy hoạch chung của công ty.
4.2 Cơ cấu sử dụng đất :
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH TỶ LỆ (%)
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (m2) TỶ LỆ (%)
STT LOẠI ĐẤT DIỆN TÍCH (m2) TỶ LỆ
B - Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá vào việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
Đặc điểm tài sản thẩm định giá
Số, ngày Nội dung Cơ quan cấp, xác nhận
01 Sơ đồ lồng ghép quy hoạch
Sơ đồ xác định vị trí, diện tích và hiện trạng, công trình : Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường –
Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình
02 Sơ đồ phân vị trí
Sơ đồ phân vị trí, công trình : Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
+ Khu A, B : phân vị trí theo đường
Dĩ An – Bình Dương ( đoạn từ giáp đường Xuyên Á đến ranh thị trấn Dĩ
An ) + Khu C : phân vị trí theo Quốc lộ 1A
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất – Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương
Năm 2007 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật tỷ lệ 1/500 , công trình :
Trung tâm quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng kỹ thuật
Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương phát triển Đo thị - Nông thôn, Sở xây dựng tỉnh Bình Dương
04 Bản đồ quy hoạch chia lô
Năm 2007 Bản đồ quy hoạch chia lô tỷ lệ 1/500, công trình : Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi
42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
Trung tâm quy hoạch Phát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh BÌnh Dương
05 Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
Năm 2007 Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan tỷ lệ 1/500, công trình : Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình
Trung tâm quy hoạchPhát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh
Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
06 Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp nước
Năm 2007 Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp nước, tỷ lệ 1/500, công trình : Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
Trung tâm quy hoạch Phát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh BÌnh Dương
07 Bản đồ quy hoạch hệ thống thoát nước thải
Năm 2007 Bản đồ quy hoạch hệ thống thoát nước thải tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần
Trung tâm quy hoạchPhát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnhBÌnh Dương
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
08 Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc
Năm 2007 Bản đồ quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
Trung tâm quy hoạch Phát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh BÌnh Dương
09 Bản đồ tổng hợp đường ống đường dây
Năm 2007 Bản đồ tổng hợp đường ống đường dây tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh
Trung tâm quy hoạchPhát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnhBÌnh Dương
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
10 Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp điện – chiếu sáng
Năm 2007 Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp điện – chiếu sáng tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
11 Bản đồ quy hoạch giap thông – chỉ giới đường đỏ
Năm 2007 Bản đồ quy hoạch giap thông – chỉ giới đường đỏ - chỉ giới xây dựng tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
Trung tâm quy hoạch Phát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh BÌnh Dương
12 Bản đồ Năm 2007 Bản đồ quy hoạch hệ thống thoát nước Trung tâm quy hoạch hệ thống thoát nước mưa mưa tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
An, tỉnh Bình Dương. quy hoạch Phát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh BÌnh Dương
Thuyết minh tổng hợp tỷ lệ 1/500, công trình Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi
42 : ấp Bình Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Chủ đầu tư : Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42
- Cơ quan thẩm định : phòng quản lý đô thị huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Cơ quan phê duyệt : UBND huyện Dĩ
Trung tâm quy hoạch Phát triển Đô thị - Nông thôn, Sở Xây dựng tỉnh BÌnh Dương
Về việc phê duyệt hồ sơ đồ án Quy hoạch chi tiết cải tạo chỉnh trang Khu trụ sở - Kinh doanh – Kho xưởng và Khu nhà ở CB CNV Công ty Cổ phần Xây Dựng Thuỷ Lợi 42 : ấp Bình
Dĩ An, tỉnhBình Dương
Dướng, xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Về việc phê duyệt phương án sử dụng đất của công ty Cổ phần Xây dựng Thuỷ Lợi 42, tại huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương Tổng diện tích đất là 14.634,75 m 2 đất sản xuất kinh doanh, trong đó :
1.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật :
Thu thập thông tin
- Nhận xét về thị trường : thời gian đầu năm đến tháng 8/2008 mức giá chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh Từ tháng 11/2008, thị trường bất động sản đã chững lại và bắt đầu đi vào ổn định, tuy nhiên sức mua không nhiều
- Thu thập thông tn giá đất nền dự án tại một số khu chung cư khác, như sau
+ Khu dân cư Mỹ Phước – thị trấn Mỹ Phước, huyện Bến Cát, Bình Dương + Khu dân cư Hiệp Thành 1 – phường Hiệp Thành, thị xã Thủ Dầu Một
+ Khu dân cư Hiệp Thành 3 – phường Hiệp Thành, thị xã Thủ Dầu Một
+ Khu dân cư đất mới - ấp Tân Phú, xã Tân Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
+ Khu dân cư Bình An – huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá
3.1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm tài sản thẩm định giá, ta chọn cơ sở giá trị thị trường và giá trị đầu tư để thẩm định giá
- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn lòng mua và một bên là người bán sẵn lòng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường
- Giá trị đầu tư : là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai thác bất động sản Giá trị đầu tư của một bất động sản thường là khác nhau đối với những nhà đầu tư riêng lẻ khác nhau, trong khi giá trị thị trường chỉ có một.
3.2 Các nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá
- Nguyên tắc thay thế : khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Khi đó một người mua thận trọng sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua một tài sản thay thế như vậy trong thị trường mở.
- Nguyên tắc đóng góp : giá trị của một tác nhân sản xuất hay của một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào năng suất toàn bộ là bao nhiêu.
- Nguyên tắc cung – cầu : giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung cầu trên thị trường phù hợp vào ngày thẩm định giá Trên thị trường, giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. 3.3 Các phương pháp thẩm định giá:
Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thẩm định giá và nguồn dữ liệu tìm được, chọn các phương pháp sau để thẩm định giá :
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Ứng dụng các phương pháp để thẩm định giá
4.1 Quyền sử dụng đất khu B:
Tài sản thẩm định giá
1 Địa chỉ Đường Dĩ An – Đường Dĩ An – Đường Dĩ An –
25), xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương
25), xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương Liên hệ : a Hiệp 0906
25), xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Liên hệ : c Hương 0909 392
2 Pháp lý Hợp lệ Hợp lệ Hợp lệ
3 Vị trí Mặt tiền đường
HL 25 Phía sau và bên hông khu đất tiếp giáp đất nghĩa địa
5.128,15m 2 110m 2 162m 2 Đất thổ cư 110m 2 162m 2 Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh
5 Kích thước Hình đa giác, tóp hậu, chiều rộng mặt tiền 80m, chiều sâu khoảng 80m
8 Kết cấu Nhà 1 trệt, 1 lầu : móng, cột, sàn bê tông cốt thép, tường sơn nước, mái tôn
Nhà trệt, kết cấu đơn giản : móng, cột xây gạch, tường quét vôi, mái tôn
11 Ước tính giá trị CTXD
- Khu vực tài sản thẩm định giá có các điều kiện kinh doanh tương đối, các khu đất nằm trên đoạn từ trung tâm hành chính huyện Dĩ An đến cuối đường Hương Lộ 25 ( tiếp giáp Quốc Lộ 1A ) có vị trí tương đồng.
- Điều chỉnh các tài sản so sánh về tài sản giả định có diện tích khoảng 100m2 đến 150m2, mục đích sử dụng là đất thổ, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Mức giá bị trừ đi khi tài sản so sánh lợi thế hơn tài sản thẩm định giá
- Mức giá được cộng vào khi tài sản so sánh kém lợi thế hơn tài sản thẩm định giá
An ninh, môi trường, yếu tố tâm lý
- Qua khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã An Bình, nhận định mức giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất mặt tiền Hương Lộ 25 dao động trong khoảng từ 4.500.000 đến 5.500.000 đồng/m 2 ứng với loại đất thổ cư có diện tích khoảng 100m2 đến 150m2, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lân cận tài sản thẩm định giá Các khu phía trong giá QSDĐ dao động khoảng 3.000.000 – 3.500.000 đồng/m 2
- Tham khảo thi trường giao dịch bất động sản tại các khu nhà ở thương mại, khu dân cư lân cận tài sản thẩm định giá và trên địa bàn tỉnh Bình Dương, giá các lô đất nền dự án như sau :
Stt Tên tài sản Địa chỉ Phân loại
1 Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ
Xã Chánh Mỹ, thị xã Thủ Dầu Một, Tỉnh Bình Dương Đất biệt thự, thương maị
Giá thương mại dự kiến bình quân khoảng 3,6 tr – 4 tr đ/m2
Vị trí tương đồng vị trí tài sản thẩm định giá
2 Khu nhà ở, thương mại, chợ và siêu thị - Cty
Xã Hội Nghĩa, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương Đất nhà phố, thương mại
Giá thương mại bình quân khoảng 3,6 tr – 3,9 tr đ/ m2
Vị trí tương đồng vị trí tài sản thẩm định giá
Phường Hiệp Thành, thị xã Thủ Dầu Một Đât nhà phố, thương mại
Giá thương mại bình quân
Vị trí tương đồng vị trí tài sản thẩm khoảng 3,4 tr – 3,8 tr đ/ m2 định giá
4 Khu dân cư thương mại –
Xã Khánh Bình, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương Đất nhà phố, thương mại
Giá thương mại bình quân khoảng 2,4 tr – 3,2 tr đ/ m2
Vị trí kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định giá
Xã Thái Hòa, huyện Tân Uyên, tỉnh Bình Dương Đât nhà phố, thương mại
Giá thương mại bình quân khoảng 2,7 tr – 3,4 tr đ/ m2
Vị trí kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định giá
Xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình
Dương Đât nhà phố, thương mại
Giá thương mại bình quân khoảng 3,0 tr – 3,5 tr đ/ m2 ( đã bán )
Vị trí kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định giá
7 Khu dân cư đất mới – Cty cổ phần đất mới
Xã An Phú, huyện Thuận
An, tỉnh Bình Dương Đất nhà phố, thương mại
Giá thương mại bình quân khoảng 2,9 tr – 3,4 tr đ/ m2
Vị trí kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định giá
Nhận xét : Thời điểm hiện nay thị trường bất động sản vẫn đang đóng băng và có chiều hướng giảm Theo thông tin từ người dân địa phương và một số người chuyên môi giới bất động sản thì các khu dân cư lân cận tài sản thẩm định giá ( khu dân cư đất mới, khu dân cư công ty VLXD Bình Dương ); giá chuyển nhượng đất dự án đã bán bình quân khoảng 3.200.000 đồng/m2 ( chưa bao gồm VAT ), khu đất yêu cầu thẩm định giá nằm tiếp giáp đường Hương Lộ 25, có vị trí thuận lợi các khu dân cư trên khoảng 20%, tuy nhiên phía sau và bên hông khu đất tiếp giáp đất nghĩa địa nên ảnh hưởng khá nhiều đến tâm lý người mua ( kém thuận lợi hơn khoảng 20% ), do đó thẩm định ước tính giá trị QSDĐ của tài sản thẩm định giá ( đối với các lô đất nền có diện tích khoảng 100 m2 đến 150 m2, mục đích sử dụng là đất thổ ) khoảng 3.200.000 đồng/m 2 để làm cơ sở điều chỉnh.
Điều chỉnh về tài sản thẩm định giá là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ( đất chuyên dùng có thời hạn sử dụng là 50 năm, diện tích 5.218,15 m2 ) :
+ Bước 1 : Điều chỉnh theo mục đích sử dụng đất ( phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất )
- Qua khảo sát thị trường trong khu vực tại thời điểm thẩm định, giá thị trường quyền sử dụng đất của nhà ở và cơ sở sản xuất kinh doanh không có sự chênh lệch lớn Vì vậy, tính toán giá đất chuyên dùng ( chủ quyền tư nhân, diện tích 100m 2 đến 150m 2 , được phép xây dựng trên toàn bộ diện tích khu đất, phù hợp quy hoạch ) từ giá đất ở của tài sản so sánh để làm giá đầu vào tính toán cho tài sản thẩm định bằng cách trừ đi nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất chuyên dùng sang đất ở để phù hợp với thị trường tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá
- Theo thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 03/12/2004 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc quy định thu tiền sử dụng đất.
- Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng của loại đất được giao cho Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ
- Dự án có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm Công thức để tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này như sau :
Tiền sử dụng đất của thời hạn giao
= Tiền sử dụng đất của thời
- [ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70
X (70-n) x 1,2% ] đất ( n năm ) hạn 70 năm năm
Trong đó : n là thời hạn giao đất tính bằng năm
- Theo quyết định số 124/2007/QĐ-UBND ngày 21/12/2007 của UBND tỉnh Bình Dương về việc ban hành quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương thì giá đất ở nông thông tại xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương : khu vực 1, tuyến đường Dĩ An – Bình Dương ( Hương lộ 25 ), hệ số = 1 : giá quyền sử dụng đất tài sản thẩm định giá như sau :
+ Vị trí 1 : Đất tiếp giáp và cách hành lang bảo vệ đường bộ trong phạm vi 50m, chiều rộng trung bình 83 m ( tính theo tỷ lệ bản đồ quy hoạch chia lô ) diện tích 50m x 83m = 4150,0 m 2 , giá quyền sử dụng đất là 1.425.000 đ/m 2
+ Vị trí đất 2 : Đất không tiếp giáp và cách hành lang bảo vệ đường bộ trong phạm vi từ 50m – 150m, diện tích 5.128,15m 2 – 4.150,0m 2 = 978,15m 2 , giá quyền sử dụng đất là : 1.000.000 đ/m 2
Giá quyền sử dụng đất ở bình quân ( theo quyết định 124/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ) là :
Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng là 70 năm ( đất chuyên dùng ) tại nông thôn bằng 60% giá đất ở
Đối với đất sản xuất kinh doanh có thời hạn sử dụng là 50 năm, theo quyết định 124/2007/QĐ-UBND và thông tư 117/2004/TT-BTC (theo công thức ở trên ), được bảng tính toán như sau :
Tổng cộng 5.128,15 3.143.536.400 Đơn giá QSDĐ chuyên dùng theo quyết định UB có thời hạn sử dụng
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyên dùng có thời hạn sử dụng là 50 năm sang đất ở là :
Giá QSDĐ chuyên dùng theo giá trị thị trường :
3.200.000 đồng/m 2 – 731.000 đồng/m 2 = 2.469.000 đồng/m 2 + Bước 2 : Điều chỉnh theo mật độ xây dựng
Do tài sản giả định là đất xây dựng nhà ở có diện tích khoảng 100 m 2 đến 150 m2, trong khi đó tài sản thẩm định giá có diện tích 5.128,15m2 Căn cứ theo quyết định 32/QĐ-UBND huyện Dĩ An thì mật độ xây dựng trên toàn khu đất là 1.775,47m 2 / 5.128,15m 2 = 34,62%, do vậy mức giá đề nghị giá QSDĐ tài sản thẩm định giá bằng 34,62% trên đơn giá điều chỉnh ở bước 1
2.469.000 đồng/m 2 x 34,62% = 854.768 đồng/m2 + Bước 3 : Điều chỉnh theo nguyên tắc đóng góp và khả năng khai thác :
Do tài sản thẩm định giá có mật độ xây dựng ước tính khoảng 34,62%, phần đất còn lại không được phép xây dựng ( khoảng 65% > tỷ lệ khu A, khu C ) nhưng vẫn được sử dụng riêng của chủ đầu tư không bị ảnh hưởng bởi cộng đồng, tuy nhiên lô đất ở xây dựng nhà ở, nhà hàng, phần còn lại bắt buộc phải làm đường giao thông, sử dụng để tạo cảnh quan khá nhiều Mặt khác, lô đất có diện tích lớn, khan hiếm khách hàng tiềm năng, khả năng chuyển dịch nguyên lô khó khăn hơn những lô đất nhỏ, nguồn vốn đầu tư lớn Kết hợp cả 2 yếu tố trên, mức giá đề nghị điều chỉnh giảm 5% tren đơn giá điều chỉnh ở bước 2 :
Kết luận : mức giá đề nghị giá thị trường quyền sử dụng đất khu đất B của tài sản thẩm định giá tại xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương tại thời điểm thẩm định giá là
( làm tròn 4.164.058.000 đ)4.2 Quyền sử dụng đất khu A :
Kết quả thẩm định giá và các điều kiện kèm theo
Kết quả thẩm định giá
STT Tên tài sản Diện tích ( m2 ) Giá trị
01 Quyền sử dụng đất khu B 5.128,15 4.164.058.000
02 Quyền sử dụng đất khu A 7.064,30 3.623.986.000
03 Quyền sử dụng đất khu C 2.442,30 6.667.479.000
Tổng giá trị tài sản thẩm định giá là : 14.455.523.000 đ ( mười bốn tỷ, bốn trăm năm mươi lăm triệu, năm trăm hai mươi ba ngàn đồng )
5.2 Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá :
- Số liệu diện tích và các chỉ tiêu về quy hoạch được dựa vào số liệu tại quyết định số 32/QĐ-UBND, ngày 18/01/2008 của UBND huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
- Kết quả thẩm định giá trên chỉ có giá trị cho quyền sử dụng đất của 3 khu đất là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng 50 năm tại xã AnBình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương có đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, vị trí, diện tích và hiện trạng được mô tả chi tiết ở trên.