Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá vào việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại xã an bình huyện dĩ an tỉnh bình dương làm cơ sở nộp tiền sử dụng đất 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN -ooo0ooo - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP: GVHD : ThS Ngô Văn Phong SVTH : Nguyễn Thị Lan Anh Lớp : VG2 – K31 Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 LỜI CÁM ƠN ***** Em xin chân thành cảm ơn quý Thầy Cô khoa Kinh Tế Phát Triển trường Đại học Kinh tế TPHCM tận tâm giảng dạy em suốt thời gian em học tập trường Đặc biệt, em vô biết ơn thầy Ngô Văn Phong trực tiếp hướng dẫn em q trình thực chun đề Những góp ý thiết thực hướng dẫn quý báu thầy giúp em hoàn thành chuyên đề Em xin cảm ơn Giám Đốc toàn thể anh chị Công ty Thẩm định giá Đồng Nai tạo điều kiện thuận lợi cho em học hỏi nghiệp vụ thực tế suốt thời gian thực tập vừa qua Cuối cùng, xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cha mẹ, bạn người thân khác chỗ dựa vững tinh thần lẫn vật chất tạo điều kiện thuận lợi cho em hồn tất khố học ****************** Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2009 Sinh viên: Nguyễn Thị Lan Anh NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN  Tp Hồ Chí Minh 5/2009 NHẬN XÉT CỦA CÔNG TY THỰC TẬP  Tp Hồ Chí Minh 5/2009 PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản thị trường bất động sản .3 1.1Bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Các thuộc tính 1.1.3 Các đặc trưng bất động sản 1.2Thị trường bất động sản .5 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Các đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.3 Phân loại thị trường Thẩm định giá bất động sản 2.1Khái niệm thẩm định giá bất động sản 2.2Các mục đích thẩm định giá bất động sản 2.3Cơ sở giá trị việc thẩm định giá bất động sản 10 2.3.1 Giá trị thị trường 10 2.3.2 Giá trị phi thị trường 10 2.4Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .11 2.4.1 Các yếu tố vĩ mô 11 2.4.2 Các yếu tố vi mô 12 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 13 3.1Phương pháp so sánh trực tiếp 13 3.1.1 Các nguyên tắc trường hợp áp dụng 13 3.1.2 Phương pháp luận bước tiếp cận 13 3.1.3 Những hạn chế điều kiện cần phải có 16 3.2Phương pháp chi phí 16 3.2.1 Các nguyên tắc trường hợp áp dụng 16 3.2.2 Phương pháp luận bước tiếp cận 16 3.2.3 Những hạn chế 17 3.3Phương pháp thu nhập ( phương pháp đầu tư ) 17 3.3.1 Các nguyên tắc trường hợp áp dụng 17 3.3.2 Phương pháp luận bước tiếp cận phương pháp thu nhập truyền thống 18 3.3.3 Các hạn chế 19 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 19 4.1Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003) 19 4.2Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng (2003 – nay) .20 CHƯƠNG II : ỨNG DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ VÀO VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ AN BÌNH, HUYỆN DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG LÀM CƠ SỞ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 22 A – Giới thiệu dự án cải tạo chỉnh trang khu trụ sở - kinh doanh – kho xưởng khu nhà CB – CNV công ty cổ phần xây dựng thuỷ lợi 42 22 Tên cơng trình 22 Chủ đầu tư 22 Những xác định cần thiết phải đầu tư, mục tiêu phương châm nghiên cứu lập thiết kế hoạch .23 3.1 Cơ sở pháp lý 23 3.2 Nguồn gốc tài liệu sử dụng 23 3.3 Sự cần thiết phải lập quy hoạch 23 3.4 Mục tiêu phương châm thiết kế 24 Đặc điểm vị trí khu đất cấu sử dụng đất 24 4.1 Vị trí khu đất 24 4.2 Cơ cấu sử dụng đất 27 B - Ứng dụng phương pháp thẩm định giá vào việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất xã An Bình, huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương 28 Đặc điểm tài sản thẩm định giá 28 1.1 Pháp lý 28 1.2 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 35 Thu thập thông tin 36 Cơ sở giá trị thẩm định giá, nguyên tắc phương pháp thẩm định giá 36 3.1 Cơ sở giá trị thẩm định giá .36 3.2 Các nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá 37 3.3 Các phương pháp thẩm định giá 37 Ứng dụng phương pháp để thẩm định giá 37 4.1 Quyền sử dụng đất khu B 37 4.2 Quyền sử dụng đất khu A .45 4.3 Quyền sử dụng đất khu C 47 Kết thẩm định giá điều kiện kèm theo 49 5.1 Kết thẩm định giá 49 5.2 Các điều kiện kèm theo kết thẩm định giá .50 CHƯƠNG III : THUẬN LỢI VÀ HẠN CHẾ TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 50 KẾT LUẬN 53 PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài : Những năm gần đây, đất nước ta trải qua năm khó khăn với tình hình kinh tế nước giới gặp nhiều biến cố khủng hoảng Và nhà nước, với sách nhằm kích cầu, kích thích đầu tư, sản xuất nước nhằm cải thiện tình hình kinh tế nước, góp phần tạo điều kiện cho doanh nghiệp cải thiện quy mô công ty, phát triển công ty ngày lớn mạnh với điểu kiện ưu đãi Trong trình mở rộng phát triển công ty, việc thực nghĩa vụ nhà nước nghĩa vụ thiếu doanh nghiệp Một nghĩa vụ đóng tiền quyền sử dụng đất dự án sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng – diện tích đất hữu hạn, đất sử dụng mục đích cịn hữu hạn Vấn đề đặt ra, việc xác định giá trị thi trường diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, để làm cho việc nộp tiền sử dụng đất Nhất tình trạng thị trường bất động sản cịn tình trạng đóng băng nay, việc xác định gặp vài khó khăn định Chính lý trên, người làm đề tài chọn đề tài “ Ứng dụng phương pháp thẩm định giá vào việc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất xã an bình, huyện dĩ an, tỉnh bình dương làm sở nộp tiền sử dụng đất” với mục đích tìm hiểu hồn thiện vốn kiến thức học ứng dụng vào thực tế Mục tiêu nghiên cứu Trước hết đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu sinh viên, áp dụng thực tế kiến thức học Qúa trình thực đề tài giúp sinh viên học hỏi nhiều điều mà lý luận sinh viên chưa nghiên cứu, giúp sinh viên thuận lợi dùng kiến thức học để ứng dụng cho nghề nghiệp sau Phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu bất động sản nằm địa bàn tỉnh Bình Dương Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu, thu thập số liệu, xử lý số liệu, điều tra thực tế, phân tích, chọn sở, ứng dụng phương pháp đựơc học mà phương pháp so sánh CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN Bất động sản thị trường bất động sản: 1.1 Bất động sản : 1.1.1 Khái niệm Theo Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 bất động sản tài sản bao gồm đất đai; nhà, cơng trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 bất động sản định nghĩa đất đai cơng trình người tạo nên gắn liền với đất 1.1.2 Các thuộc tính a Tính bất động : Đất đai hàng hóa đặc biệt, dù đem chuyển nhượng, bán quyền sử dụng khai thác, chuyển bất động sản đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm thị trường bất động sản, vị trí đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều có tác động đến phương thức sử dụng đất giá đất, ngun nhân giá đất lại khác dù vị trí kế cận b Tính khơng đồng : Mỗi người sinh trái đất có chỗ, đất gắn liền đời sống người, có ảnh hưởng đến quan điểm cách nhìn vào vấn đề đối tượng mua, kể nhu cầu họ mua Trong thời kỳ bao cấp thời kỳ mới, phát triển kinh tế thị trường, hàng hóa đa dạng phức tạp nên ta khó tìm kiếm tài sản giống hồn tồn mà tương đồng đặc điểm , giá bất động sản gắn liền với đặc điểm tài sản Giả sử hai bất động sản nằm khu vực giá chúng phụ thuộc thời điểm bán nào, người mua có thích hay khơng, tâm lý người mua lúc đặc điểm cụ thể bất động sản nữa, tất điều chứng minh cho không đồng bất động sản kinh tế thị trường c Tính khan Diện tích đất có hạn so với phát triển dân số lâu dài giá đất có xu hướng ngày tăng lên Theo tổng cục Thống kê tổng diện tích đất nước