Họ tên: Bùi Văn Hiếu STT: 12 Lớp: 57/02.1.LT2 Bài kiểm tra điều kiện: Định giá tài sải Đề bài: Phân tích việc thu thập sửu dụng thông tin thị trường để thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh Bài làm Trước vào phân tích, cần nắm số khái niệm *) Các khái niệm a) Bất động sản gì? Bất động sản thuật ngữ dùng để đất đai tự nhiên người tạo gắn liền với đất Đó vật hữu hình , có hình thể vật chất, nhìn hay sờ nắn thấy, nằm bề mặt, khơng trung lịng đất b) Thẩm định giá bất động sản gì? Thẩm định giá bất động sản số tiền ước tính giá trị quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình kiến trúc gắn liền mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá cho mục đích xác định rõ điều kiện thị trường định với phương pháp phù hợp quy định tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam thông lệ quốc tế c) Thẩm định giá theo phương pháp so sánh gì? Thẩm định giá theo phương pháp so sánh việc ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần *) Tầm quan trọng thông tin thị trường - Là sở quan trọng giúp thẩm định viên tiếp cận nguồn thơng tin để so sánh, đánh giá so với bất động sản cần thẩm định - Thông tin thị trường giúp cung cấp thông tin cách khách quan, liên tục cập nhật, nhanh chóng cho người thẩm định viên - Thông tin thị trường nguồn thông tin lớn, đáng tin cậy giúp cho người thẩm định bất động sản lựa chọn thông tin phù hợp định cuối cho bất động sản cần thẩm định - Nếu khơng có thơng tin thị trường nguồn thơng tin so sánh q làm cho giá bất động sản thẩm định viên đưa khơng xác, cao thấp so với giá trị thị trường thời điểm thẩm định giá *) Khi thu thập sử dụng thông tin thị trường để thẩm định giá Bất động sản, người thẩm định viên cần áp dụng nguyên tắc sau: - Đối với việc thu thập thông tin: + Thẩm định viên tiếp cần nguồn thơng tin thị trường nhiều cách phương thức khác mạng internet, sàn giao dịch bất động sản, thông tin từ bạn bè, người thân + Cần thu thập thơng tin có tính cao, lựa chọn thông tin phù hợp nhất: người thẩm định viên cần thu thập thơng tin thị trường có đặc điểm, tính chất chất giống gần giống, tương tự với bất động sản cần thẩm định giá thời gian gần so với thời điểm thẩm định giá bất động sản Thông tin bất động sản so sánh thông tin phải thu thập tìa sản giao dịch thành cơng mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá với địa điểm giao dịch gần với bất động sản cần thẩm định giá Theo quy định hành, giao dịch thị trường so sánh phải diễn thời hạn năm trước thời điểm thẩm định giá Ví dụ: bất động sản cần thẩm định biệt thự với diện tích 600m2, đầy đầy đủ giấy tờ hợp pháp quyền sử dụng đất, nằm khu vực đơng đúc dân cư thẩm định viên cần thu thập thông tin giao dịch thị trường khoảng thời gian gần nhất, lựa chọn thông tin có tính chất đặc điểm tương tự Trong trường hợp người thẩm định lựa chọn thông tin thị trường để so sánh với bất động sản mục tiêu hộ 90m2, không phép cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng vùng ngoại ơ, hẻo lánh đem so sánh với bất động sản mục tiêu làm cho giá thị trường bất động sản cần thẩm định khơng phản ánh đầy đủ xác Đồng thời, người thẩm định lựa chọn thông tin khứ lâu, năm 10 năm trước cần loại bỏ thơng tin này, vậy, việc thẩm định giá, thẩm định viên cầm nắm rõ quy tắc thẩm định giá để tránh rủi ro cho nhà đầu tư +Những thông tin thị trường thu thập cần phải có nguồn tài liệu tin cậy, xác, khách quan không bị ảnh hưởng mối quan hệ Khi thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên cần phải lựa chọn thơng tin có nguồn gốc đáng tin cậy, đặc biệt giao dịch bất động sản mà thẩm định viên thu thập cần phải đảm bảo tính khách quan giao dịch có ảnh hưởng mối quan hệ làm ảnh hưởng đến giá thị trường bất động sản mục tiêu Ví dụ: người thẩm định viên thu thập thông tin giao dịch bất động sản có đặc điểm, tính chất gần giống với bất động sản cần thẩm định bất động sản giao dịch mối quan hệ họ hàng, hay mối quan hệ gia đình cần phải xem xét lại tính xác giá trị bất động sản so sánh + Theo quy định hành Việt Nam để thẩm định giá phương pháp so sánh người thẩm định viên cần phải tìm tối thiểu BĐS tương tự để so sánh Nhưng để đảm bảo tính xác hơn, nay, kinh nghiệm thẩm định viên nên tìm từ đến BĐS để so sánh - Đối với việc sử dụng thông tin sau thu thập được: +Sau lựa chọn thông tin thị trường phù hợp, thẩm định viên cần kiểm tra lại lần tính xác thông tin chọn thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; kết giao dịch thành công sàn giao dịch ; phương tiện thông tin đại chúng; phiếu điều tra thực tế thông tin thị trường thẩm định viên giá ; chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh Đồng thời thẩm định viên phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thông tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính tốn + Do BĐS so sánh khơng thể giống hồn tồn, xác 100% BĐS mục tiêu nên thẩm định viên cần phải điều chỉnh BĐS so sánh theo nguyên tắc: “Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực điều chỉnh yếu tố khác biệt BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có yếu tố đánh giá tốt BĐS mục tiêu điều chỉnh giảm giá trị giao dịch BĐS so sánh xuống ngược lại - Sau điều chỉnh giá BĐS so sánh, người thẩm định viên đưa giá thị trường ước tính cho BĐS cần thẩm định *) Ưu điểm thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp: - Là phương pháp định giá gặp khó khăn mặt học thuật, vì: khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị - Là phương pháp thể đánh giá thị trường – chứng rõ ràng – thừa nhận thực tế giá trị BĐS Vì vậy, có sở vững để khách hàng quan pháp lý công nhận - Là sở hay gọi đầu vào phương pháp khác như: Phương pháp chi phí phương pháp thặng dư Phương pháp trở nên có ưu có trợ giúp máy tính Thơng thường, người ta sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với phương pháp khác để thẩm định giá BĐS *) Hạn chế thẩm định giá BĐS phương pháp so sánh trực tiếp: - Phải có giao dịch BĐS tương tự khu vực so sánh Nếu có BĐS so sánh đáp ứng u cầu, kết có độ xác - Các thơng tin chứng thường mang tính chất lịch sử Đây điều tránh khỏi Nếu thị trường biến động, thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu thời gian ngắn, tính xác thấp - Phương pháp địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến thức thị trường tiến hành định giá cách thích hợp