GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Họ tên: Ngô Văn Tuyên BÀI LÀM ĐỀ TÀI: GIẢI THÍCH NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐẦU TƯ THÔNG QUA CÁC TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC CƠ SỞ LÝ LUẬN Các khái niệm I 3 1.1 Thẩm định giá 1.2 Bất động sản Phương pháp so sánh trực tiếp 2.1 Cơ sở lý luận 3 2.2 Các bước tiến hành 2.3 Ưu điểm hạn chế Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập 3.1 Cơ sở lý luận 3.2 Các bước tiến hành 3.3 Công thức 3.4 Ưu điểm hạn chế phương pháp II TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1.Tình huống 1.2.Phân tích hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp 1.3.Một số đề xuất khắc phục Phương pháp lợi nhuận 10 2.1.Tình huống 10 2.2.Phân tích hạn chế phương pháp lợi nhuận 11 2.3.Một số đề suất khắc phục KẾT LUẬN I 1.1 12 12 CƠ SỞ LÝ LUẬN Các khái niệm Thẩm định giá Thẩm định giá: việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.2 Bất động sản Bất động sản tài sản có khả di dời bao gồm: - Đất đai tài sản khác gắn liền với đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng Các tài sản khác pháp luật quy định Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa chứng thị trường bất động sản tương tự giao dịch thời gian gần 2.1 Cơ sở lý luận - Phương pháp so sánh - trực tiếp xây dựng dựa việc tuân thủ nguyên tắc thay chủ đạo Giá trị BĐS xác định tổng chi phí dự thị trường phải bỏ để tạo bất động sản tương đương thay 2.2 Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thông tin BĐS giao dịch thời gian gần so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá Bước 2: Kiểm tra phân tích giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất so sánh với BĐS mục tiêu Để thực tốt bước , kiểm tra phân tích giao dịch thị truờng cần phải làm rõ : Nguồn gốc giao dịch : loại BĐS , địa BĐS , diện tích đất , diện tích - sàn , thời hạn sở hữu , ngày ký hợp đồng giao dịch , giá toán đồng giao - dịch , giá toán Tính chất giao dịch : xác minh tính chất khách quan , hiểu biết tự nguyện Buớc 3: Lựa chọn số BĐS so sánh thích hợp Theo kinh nghiệm thường lấy từ đến BĐS Bước 4: Xác định yếu tố khác BĐS định giá BĐS so sánh, thực điều chỉnh sau: Nếu tốt thì điều chỉnh giảm còn xấu thì điều chỉnh tăng Buớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu sở mức giá đuợc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ Ưu điểm hạn chế phương pháp so sách trực tiếp: 2.3 a) Ưu điểm: - Khơng gặp khó khăn mặt kỹ thuật, vì không cần xây dựng công thức mô hình tính toán, mà dựa vào sự diện giao dịch thị trường để - thừa nhận dấu hiệu giá trị Phương pháp thể sự đánh giá giá trị thị trường, vì có sở - vững để khách hàng, cung quan pháp lý cơng nhận Nó sở cho nhiều phương pháp định giá khác b) Nhược điểm Phải có giao dịch bất động sản tương tự khu vực thì - sử dụng để so sánh Các thông tin, chứng thường mang tính chất lịch sử Phương pháp đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm kiến - thức thị trường thì tiến hành định giá cách thích hợp Định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập • Phương pháp thu nhập hay còn gọi phương pháp đầu tư việc ước tính giá trị bất động sản dựa khoản thu nhập tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư 3.1 Cơ sở - Dựa lý luận: sở chuyển đổi dòng thu nhập năm thành tổng số vốn, tổng số tiền nhận ngày hơm có giá trị nhiều số tiền nhận tương lai Điều đề cập đến việc tính chiết khấu giá trị - tương lai thu nhập Cơ sở lý luận phương pháp giá trị thị trường bất động sản giá trị tất khoản lợi nhuận tương lai nhận từ - bất động sản Dựa nguyên tắc chuyển đổi dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn biết đến q trình vớn hóa 3.2 Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm mà bất động sản mang lại Bước 2: Ước tính khoản chi phí hàng năm (thuế, bảo hành, sửa chữa) Bước 3: Xác định thu nhập ròng hàng năm Thu nhập ròng hàng năm = Tổng Thu nhập - Tổng Chi Phí Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi (tỷ lệ chiết khấu) thích hợp để tính tốn, dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi bất động sản tương tự Bước 5: Dùng công thức vớn hóa tìm giá trị bất động sản (chuyển hóa vớn tương lai tại) 3.3 Cơng thức Giá trị vốn = Th1: Đối với sở hữu vĩnh viễn (Bất động sản cho thu nhập ổn định) V= V: giá trị thu nhập tương lai I: thu nhập ròng từ bất động sản R: tỷ lệ vớn hóa Th2: Đới với sở hữu có thi hn ã Thu nhp bng nhau: V=Aì + ã V: giá trị bất động sản A: thu nhập ròng hàng năm Thu nhập không nhau: V= + t: năm thứ t ( t=) 3.4 a) At: thu nhập ròng năm t T: tiá trị lý năm t n: số năm hoạt động i: tỷ lệ lãi đòi hỏi Ưu điểm hạn chế phương pháp: Ưu điểm phương pháp Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung phương pháp đơn giản Xét mặt lý thuyết, phương pháp có sở lý luận chặt chẽ nhất, vì tiếp cận cách trực tiếp lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Có thể đạt độ chính xác cao có chứng thương vụ so sánh được, khoản thu nhập dự báo trước với độ tin cậy cao b) Hạn chế phương pháp thu nhập: Khi phân tích nghiệp vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, thay đổi tiền cho thuê tương lai.Trong nhiều trường hợp thiếu sở dự báo khoản thu nhập tương lai Kết định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi tham số Trong trường hợp vậy, kết chịu ảnh hưởng nhiều yếu tớ chủ quan II TÌNH HUỐNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: Phương pháp so sách trực tiếp: 1.1 Tình huống: Giả định thẩm định giá biệt thự X, biệt thự X có diện tích đất 450 m 2, hợp pháp quyền đối với bất động sản.Việc xác định giá biệt thự X theo phương pháp so sánh trực tiếp thực sau: Quy trình định giá: Bước 1: Khảo sát thu thập thông tin: - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X , giống biệt thự X nhiều mặt , vừa bị án phát với số tiền 7600 triệu đồng - Biệt thự B tương tự biệt thự X, nội thất 200 triệu đồng, môi - trường ô nhiễm so với biệt thự X 10%, vừa bán giá 7.500 triệu đồng Biệt thự C tương tự biệt thự X, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, tình hình an ninh khu vực tốt - biệt thự X 4%, vừa bán với giá 7.000 triệu đồng Theo luật số lớn: yếu tố vị trí thường chiếm 50%, môi trường 30%, an ninh 15% yếu tố khác chiếm 5% giá trị BĐS Theo quy định hành: - Giá đất Nhà nước quy định khu vực 10 triệu đồng/m2 Hạn mức sử dụng đất quy hoạch 200 m2 Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính 50% giá đất Nhà nước quy định đối với diện tích đất hạn mức 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản coi tương đồng Bước 2: Kiểm tra phân tích thơng tin nhằm đảm bảo tính chất so sánh: - Biệt thự A không dùng làm sở so sánh vì giá trị thị trường Biệt thự B, C đảm bảo tính chất so so với BĐS mục tiêu 7 Bước 3: Lựa chọn BĐS thích hợp để tính tốn: Chọn biệt thự B, C: Bước 4: Phân tích điều chỉnh yếu tố khác biệt theo nguyên tắc điều chỉnh bản: a Biệt thự B: • Gía trị biệt thự B sau điều chỉnh nội thất là: 7500 + 200 = 7700(triệu đồng) • Điều chỉnh tương đới yếu tố môi trường: - Tỉ lệ điều chỉnh = x 100% x 30% = +3,33% Mức điều chỉnh = +3,33% x 7700trđ = +256,41(triệu đồng) Giá trị biệt thự B sau điều chỉnh yếu tố môi trường là: 7700 + 256,41 = 7956,41 (triệu đồng) • b Biệt thự C: • Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất biệt thự C là: 50% x 200 x 10trđ/ + 100% x 250 x 10trđ/ = 3500(triệu đồng) • Gía trị biệt thự C sau hồn chỉnh mặt pháp lí là: 7000trđ + 3500trđ = 10500 (triệu đồng) • Điều chỉnh tương đới yếu tớ an ninh: - Tỉ lệ điều chỉnh = x 100% x 15% = -0,58% Mức điều chỉnh = -0,58% x 10500trđ = -60,9 (triệu đồng) Giá trị biệt thự C sau điều chỉnh yếu tớ an ninh là: • 10500trđ – 60,9trđ = 10439,1(triệu đồng) Bước 5: Giá trị biệt thự X dựa vào giá sau điều chỉnh biệt thự B C : Vậy, ước tính giá trị biệt thự X là: = 9197.755 (triệu đồng) Tương đương với = 20,4394trđ/m2 1.2 Phân tích hạn chế phương pháp so sánh trực tiếp - Phương pháp so sánh trực tiếp phụ thuộc lớn vào qui hoạch vì phát sinh điều kiện thay đổi đến vùng qui hoạch, đầu tư, giao thông, thị trường làm giá trị bất động sản thay đổi tương lai gần xa Ngoài ra, giá bất động sản còn chịu sự tác động lớn yếu tố đầu cơ, cung - cầu thị trường nhiên điều xác định khó khăn Cụ thể: ví dụ năm ảnh hưởng dịch covid khiến mơi trường chở nên từ biệt thự B tăng giá trị Vì có sự thay đổi tính toán lại sau: Bước 4:Điều chỉnh tương đối yếu tố môi trường: = 0% Giá biệt thự B sau điều chỉnh = 7700 triệu đồng Bước 5: Uớc tính giá trị biệt thự X là: = 9069,55 (triệu đồng) 1.3 Một số đề xuất khắc phục: - Để việc áp dụng phương pháp so sánh mang lại kết tốt thì phải có thị trường bất động sản phát triển hồn chỉnh Tuy nhiên cần phải có thời gian, điều phụ thuộc nhiều vào chính sách chính phủ ban hành, - Luật qui định để hỗ trợ quản lý tốt thị trường bất động sản Ngoài thì việc tăng tính bạch thị trường cần thiết sự thiếu minh - bạch yếu tố cản trở đến thẩm định giá bất động sản Bên cạnh thì cần hồn thiện hệ thớng văn qui định hướng dấn - thực phương pháp thẩm định giá, có phương pháp so sánh Trong trường hợp thì kết hợp phương pháp để có ước tính tớt Nâng cao hiệu hoạt động tổ chức thẩm định giá vì hoạt động tác động đến sự hình thành giá bất động sản.Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Phương pháp lợi 2.1 Tình huống: nhuận ( phương pháp đầu tư) Trường hợp: giả định cần xác định quyền sử dụng sàn nhà hỗn hợp đường Phạm Văn Đồng – Hà Nội vừa hoàn thành đưa vào sử dụng, biết thơng tin sau: • Tồ nhà toạ lạc mảnh đất ( thời gian sử dụng lâu dài); • Tồ nhà xếp vào loại nhà cấp 1, có diện tích xây dựng sàn 3.000 m², cao 22 tầng, tầng trung tâm thương mại, 17 tầng chung cư cao cấp; • Diện tích sử dụng sàn 75% diện tích sàn xây dựng; • Theo khảo sát thị trường, tỷ lệ diện tích cho thuê khu vực trung bình đạt 80% diện tích sử dụng giá cho thuê khoảng 51 USD/ m²/tháng • Các chi phí trình vận hành hàng năm sau thuế chiếm khoảng 35% tổng thu hàng năm; • Tỷ suất sinh lời điều kiện rủi ro đối với đồng đôla Mỹ 8%/năm; • Trong khoảng tính chi phí vận hành khơng có tiền khấu hao giả định tỷ lệ cho thuê, đơn giá cho thuê giữ ổn định kéo dài vĩnh viễn Nhận xét: - Theo nguyên tắc nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai thì giá trị cửa hàng thương mại xác định dựa vào giá trị khoản thu nhập - tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư Theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu thì giá trị tòa văn phòng xác định hay thừa nhận điều kiện tồn thực tế, phép pháp lý khả thu mặt tài chính Bước 1: Ước tính thu nhập: Thu nhập hàng năm sàn là: 3000m2 x 75% x 80% x 51USD x 12 tháng = 1.101.600USD/năm Bước 2: Tổng chi phí: Chi phí vận hành thuế là: 35% x 1.101.600USD = 385.560 USD/năm Bước 3:Ước tính thu nhập rịng hành năm mà bất động sản tạo ra: 10 Thu nhập ròng bình quân sàn hàng năm là: 1.101.600– 385.560 = 716.040 USD/năm Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính tốn: R = 8% Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản: Áp dụng công thức 1, V = = = 8.950.500 USD - Kết luận: Vậy, quyền sử dụng sàn : 8.950.500USD tương đương với: = 2983,5 USD/m2 2.2 Phân tích hạn chế phương pháp lợi nhuận: - Trong phương pháp thu nhập, việc ước tính thu nhập bình quân mang tính chất chủ quan vì không gắn với điều kiện kinh tế xã hội mốc thời gian cụ thể Do đó, thu nhập bình qn xác định khơng mang tính hiệu cao - việc định giá Cụ thể: Do ảnh hưởng dịch covid 19 giá cho thuê bất động sản nói giảm còn 44//tháng Khi đó: + Thu nhập: 950.400USD/năm + Thu nhập ròng: 564.840 USD/năm + Quyền sử dụng sàn 1: 7.060.500 USD, giảm 1.890.000 USD 2.3 Một số đề suất khắc phục: - Việc sử dụng phương pháp lợi nhuận để thẩm định tài sản yêu cầu người thẩm - định có thơng tin chính sác hoạt động kinh doanh tài sản cần thẩm định Dự báo tương lai chính xác thu nhập tài sản thị trường tài sản kinh - doanh để xác định chính xác lợi nhuận mà tài sản đem lại Điều quan trọng tỷ suất sinh lời thị trường, việc xác định số định giá trị tài sản đòi hỏi người thẩm định phải có trình độ chun mơn cao KẾT LUẬN 11 Thẩm định giá nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị hàng hóa dịch vụ Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự vận hành kinh tế thị trường, nhà chun mơn đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm có tính trung thực cao nghề nghiệp thực Qua phân tích thì hai phương pháp có ưu nhược điểm, nhà thẩm định sử dụng hai phương pháp nên xem sét kĩ tài sản cần thẩm định, từ sử dụng tới ưu phương pháp, Để xác định giá trị tài sản cách nhất, chọn phương án sản xuất sinh lời nhiều cần nhà thẩm định vô thận trọng định mình để không gây thua lỗ cho chủ đầu tư không đưa đánh giá sai lầm