Giải thích những hạn chế của phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư thông qua các tình huống thẩm định giá bất động sản

BỘ TÀICHÍNH HỌCVIỆNTÀICHÍNH  TIỂU LUẬN Giải thích hạn chế phương pháp chi phí phương pháp thặng dư thơngquacác tìnhhuốngthẩm địnhgiábấtđộngsản Mơnthi:Địnhgiátàisản1 Sốthứtự:07 Họvàtên:NguyễnThịThanhDung Mãsinhviên:1973402011784 Tênlớptínchỉ:CQ57/18.01_LT2 Ngày thi: tháng năm 2021Giờthi:7h30’ LỜICAMĐOAN Tơixin camđoanlàbài tiểuluận làdođộclậptơinghiên cứu Mụclục: Phần1:Hạnchếcủaphươngphápchiphíthơngquacáctìnhhuốngthẩmđịnhgiábấtđộngsả n Kháiniệmthẩmđịnhgiácủaphươngpháp chiphí _Trang Khái quátnộidungvàcácbước địnhgiá_Trang Hạnchếcủaphươngpháp_Trang5 Điều kiệnápdụng củaphương pháp_Trang 5 Tìnhhuốngthựctếvềphươngphápchiphítrongthẩmđịnhgiábấtđộngsản_Trang6 Phần2:Hạnchếcủaphươngphápthặngdưthơngquacáctìnhhuốngthẩmđịnhgiáb ấtđộngsản Khái niệmthẩmđịnhgiácủaphươngpháp thặngdư_Trang8 Khái qtnộidungvàcácbướcđịnhgiá_Trang Hạnchếcủaphươngpháp_Trang9 Điều kiệnápdụng củaphương pháp_Trang Tìnhhuốngthựctếvềphươngphápthặngdưtrongthẩmđịnhgiábấtđộngsản _Trang10 Mụclục:Trang13 Trước hết cần hiểu thẩm định giá gì? Thẩm định giá làv i ệ c c tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủthểnàođótạimộtthờiđiểmnhấtđịnh Phần Hạn chế phương pháp chi phí thơng qua tình thẩm định giá bấtđộngsản Kháiniệmthẩmđịnhgiácủa phươngphápchiphí: Thẩmđịnhgiábằngphươngphápchiphílàviệcướctínhgiátrịbấtđộngsảndựatrêncác chiphíhợplýtạorabấtđộngsảnđó Khái qtnộidungvàcácbướcthẩmđịnhgiácủaphươngpháp chiphí - Dựachủyếutrênnguntắcthaythế,nguntắcđónggóp,nguntắcsửdụngtốt nhấtvàhiệuquảnhất - Dựatrêngiảđịnhrằnggiátrịcủabấtđộngsảncầnđịnhgiácóthểđượcđobằngchiphílà m ramột bấtđộngsảntươngtự - Cácbướcđịnh giá: +) Bước 1: Ước tính riêng giá trịl ô đ ấ t t h u ộ c b ấ t đ ộ n g s ả n , b ằ n g c c h c o i n ó l đất trống sử dụng tốt hiệu theo nguyên tắc xác địnhgiá đất quy định luật đất đai phương pháp xác định giá đất theo quy địnhcủa phủ hướng dẫn Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân cáctỉnh,thànhphố trựcthuộcTrungương +)B c : Ư c t í n h c h i p h í x â y d ự n g m i , đ ể t i t o , t h a y t h ế c ô n g t r ì n h x â y dựnghiệncó tr ên đất , baogồm l ợi nhuận cho nhàt hầu vàthuế,phíphảinộp theo quyđịnhcủaphápluật +) Bước 3: Xác định hao mịn ước tính giá trị hao mịn lũy kế (mức độ giảmgiá)của cơngtrìnhxâydựnghiện cótrênđất +)Bước4:Ướctínhgiátrịcủacơngtrìnhbằngcáchtrừgiátrịhaomịnlũykế(mứcg iảm giá)khỏichiphíxây dựngmớihiện hànhcủa cơng trình +)Bước5:Ướctínhgiátrịcủabấtđộngsảncầnthẩmđịnhgiábằngcáchcộnggiátrị ướctínhcủamảnhđất vớigiátrị ước tính củacơngtrìnhxây dựng Hạnchếcủaphươngphápchiphí: - Cóđầyđủcáchạn chếcủaphươngphápso sánh: +) Nếu chất lượng thơng tin không tốt giao dịch tương tự ảnh hưởngtớikếtquảđịnhgiá +) Các thơng tin thường mang tính chất lịch sự: điều kiện thị trường biếnđộng,cácthơngtin nhanhchóng trởnênlạchậutrong mộtthờigianngắn - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng phí tạo ragiá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng củanhiều phậnchưa chắcđã bằngvớigiátrị củatồnbộ - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiệnhơnkháchquan - Nhàđịnh giáphảihiểu biết vềkỹthuậtxây dựngvàphải có kinh nghiệm Điềukiệnápdụng củaphương pháp chiphí: - Thíchhợpđểđịnhgiá cácbất động sảncó mụcđích sửdụng riêng biệt - Địnhgiácácbất độngsản phithịtrường - Địnhgiáđểxácđịnh mứcbồithường - Làphươngphápthôngdụng củangười thamgiađấuthầuhaykiểmtrađấu thầu - Sử dụng trường hợp người ta tin tưởng chi phí yếu tố chính, lànhữngkhoảnchitiêucầnthiết,thíchhợptạo ragiátrịbấtđộng sản - Sửdụng có tính chất bổ sunghoặckiểmtrađốivớicácphươngphápkhác Tình huốngthựctếvềphươngphápchi phítrongthẩmđịnhgiá bấtđộng sản: a Đưaratìnhhuống: Ước tính giá bất động sản A dựa thông tin sau:TàiliệuvềbấtđộngsảnA: - Bất động sản A số 180 Phạm Văn Đồng – Mai Dịch - Quận Cầu Giấy- Hà Nội.Diệntíchđấtlà 350m2,cóđầyđủđiềukiệnpháolývềsửdụngđất - Cơng trình xây dựng đất nhà tầng kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sànxâydựnglà 250m2 - Hao mịn kết cấu chính: móng 25%, tường 40%, sàn 30%, mái 50%Cácthơngtincóliênquan + Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 250m2khơng có giấy tờ hợp lệ pháp líquyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa bán với giá9000 triệu đồng Theo quy định hành, để cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất nhà nướcquy địnhđốivớitồnbộdiệntích + GiáđấtNhànướcquyđịnh cùngvị trílà45triệuđồng/𝑚2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị cơng trình: móng 15%, tường30%,sàn20%,mái15% + Đơngiáxâydựngmớinhàở cókết cấutươngtự7triệuđồng/m2 +Chiphíkhắc phụctình trạnglạchậuvềbếplà40 triệu đồng ucầu:sửdụngphươngphápchiphíđểước tínhgiá trịbấtđộngsản b Xửlý tìnhhuống: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt có hiệu khu đất làdùng cho mục đích đất xây nhà Giả định dự án đưa tối ưu, sở để ướctính giá trị bấtđộngsản Bước2:Ướctính chiphíxâydựng - Số tiền phải nộp để hợp pháp hóa quyền sử dụng lơ đất chứng cớ là:250𝑚2x45triệuđồng/m2=11250triệuđồng - Giátrịthịtrườngước tínhkhiđã hồnchỉnhpháplývềquyềnsử dụnglơđấttrênlà: 9000triệuđồng +11250 triệuđồng=20250triệuđồng - Giá mét vng đất hồn chỉnh thủ tục pháp lý là:120250triệuđồng:250𝑚2=81triệuđồng/m2 - Giá thị trường ước tính mảnh đất mục tiêu:350𝑚2x81triệuđồng/m2=28350 triệu đồng Bước3: Ướctính mứcđộgiảmgiácủacơng trình - Chấtlượngcịnlạicủacáckếtcấuchính:móng75%,tường60%,sàn70%,mái50% - Chấtlượngcịnlạicủacơngtrình: [(75%x15%)+(60%x30%)+(70%x20%)+(50%x15%)]:(15%+30%+ 20%+15%)≈63% Bước4:Ướctínhgiátrị cơngtrìnhxâydựnglà : 250𝑚2x7triệuđồng/m2x 63%-40triệuđồng =1062.5triệuđồng Bước5: Ướctính giátrịcho bất độngsản mụctiêu: 28350triệuđồng+1062.5triệuđồng=29412.5triệuđồng Kếtluận:Giátrịcủamảnh đất là29412.5triệu đồng c Nhữnghạnchếcủaphươngpháp chi phí thểhiệnquatìnhhuống: +) Nếu chất lượng thơng tin khơng tốt giao dịch tương tự ảnh hưởngtớikếtquảđịnhgiá +) Các thơng tin thường mang tính chất lịch sự: điều kiện thị trường biếnđộng,cácthơngtin nhanhchóng trởnênlạchậutrong mộtthờigianngắn - Chi phí nói chung khơng với giá trị khơng phí tạo ragiá trị Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới tổng củanhiều phậnchưa chắcđã bằngvớigiátrị toànbộ - Việc ước tính số khoản giảm giá trở nên chủ quan khó thực hiệnhơnkháchquan - Nhàđịnh giáphảihiểu biết vềkỹthuậtxây dựngvàphải có kinh nghiệm Phần 2: Hạn chế phương pháp thặng dư thông qua tình thẩm định giábấtđộngsản Kháiniệmthẩmđịnhgiácủaphươngpháp thặngdư: Thẩm định giá phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giátrị thị trường tài sản cần thẩm định giá xác định vào giá trị vốnhiện có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổngdoanh thu) trừđitấtcảcác chi phíphátsinh đểtạorasựpháttriểnđó Khái qtnộidungvàcácbướcthẩmđịnhgiácủaphươngpháp thặngdư: - Trườnghợpápdụng: +Bấtđộngsảncótiềmnăngpháttriển + Đất trống để xây dựng đất có cơng trình cải tạo, phá dỡ xây dựngcơngtrìnhmới + Xác định giá đất đất trống có tiềm phát triển thay đổi quyhoạchh o ặ c d o c h u y ể n m ụ c đ í c h s d ụ n g đ ấ t t r o n g k h i k h ô n g c ó g i c h u y ể n nhượngquyềnsửdụngđấttươngtựtrênthịtrườngđểápdụngphươngphápsosánhtrực tiếp - Cơ sởlíluận: +)Phương pháp thặngdưlàmộtdạng đặcbiệt củaphương pháp đầutư +) Phương pháp đòi hỏi phải quán triệt đủ nguyên tắc định giá tài sản Tuynhiên,“nguntắcđónggóp”giữvaitrịchủđạo +) Phương pháp thặng dư cịn có tham gia “nguyên tắc sử dụng tốt vàhiệuquảnhất” - Cácbướctiếnhànhphương pháp: +)Bước1:Xácđịnhmụctiêukinhdoanh,cáchthứckhaitháctốtnhấtvàhiệuqu ảnhấtdựánphùhợpvớiquyđịnhcủaphápluật,khảthivềđiềukiệntàichínhvàmanglai giá trị caonhấtchodựán +)Bước 2:Ước tính tổng doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt nhấtvà hiệu nhất, cách sử dụng phương pháp trực tiếp hay phương pháp đầutư,chuyểnđổitổngdoanhthu đóvềgiátrịthờiđiểmcầnthẩm địnhgiá Tổng doanhthu dựán: ước tính cứvào quy địnhcủaN h nước v ề quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng, đồng thời vào xu vận độngcủacungcầu,giá cảthịtrường +)Bước3:Ướctínhtổngchiphípháttriển,baogồm:chiphíxâydựng,chiphítàichính, chi phí khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng,chuyểnđổichiphíđầu tưđóvềgiá tạithờiđiểmcầnthẩm địnhgiá +) Bước 4:Xác định giá đất cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ tổngchiphípháttriển Hạnchếcủaphươngphápthặngdư: - Khókhăntrong việcxácđịnh sửdụngtốt vàcó hiệu quảnhất - Mọi ước tính chi phí giá bán giá trị cuối bị thay đổitùy theocácđiềukiệncủa thịtrường - Phươngphápnày thườngkhơng tínhđếngiátrịthời gian củađồng tiền - Giátrịcuối rấtnhạy cảmđốivới cácthamsốvềchi phí vàgiábán Điềukiệnápdụngcủaphươngphápthặngdư: - Phù hợp định giá bất động sản có u cầu phát triển khơng phức tạp.Cácyếutốliênquanđếngiábán,giáchothvàchiphíđạtđượcđộtincậycao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệmvề phát triển sử mởr ộ n g đ ấ t đ a i đểxácđịnhđúngcơhộisửdụngtốtnhấtvàhiệuquảnhất - Để nâng cao khả ứng dụng, cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phântíchxácsuấtvớisựtrợgiúpcủacácphươngtiệntínhtốnhiệnđạikhiđánh giácácphươngánpháttriểnbấtđộngsản Tìnhhuốngthựctếvềphươngphápthặngdưtrongthẩmđịnhgiábấtđộng sản: a Đưaratìnhhuống: Chínhq u y ề n t h n h p h ố H N ộ i v a d u y ệ t c h o C ô n g t y N a m D n g x â y dựng3ngơinhàtrênmộtmảnhđấtcódiệntích900m2 Diện tích phép xâydựng nhà 180m2 Các nhà sau xây dựng bán vớigiá ước tính 600 triệu đồng Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán ngơinhàlà80triệuđồng.Chiphíquảngcáo,đạilýmơi giớibánnhàlà 40triệu đồng Biếtrằng: - Thờigianxâydựngcơngtrìnhvàbán bấtđộng sản ướctínhlà1năm - Chiphíxâydựng2triệuđồng/m2 - ChiphípháplýkhicơngtyNamDươngnhậnquyềnsửdụngđấtlà4%giá đất - Cáckhoản chi phíđượctàitrợbằngtiềnvayvới lãisuất6%/năm - Chiphíxây dựngđượctàitrợthành2lần.Mỗi lầnmộtnửasốchiphí cần thiết - Cơng ty u cầu khoản lợi nhuận 200 triệu đồng cho nhà mộttỷsuấtlợinhuậnlà 10%trênsố vốnđầutưvàođất Yêucầu:Xácđịnhgiá trịmảnhđấttheophươngphápthặngdư b Xửlý tìnhhuống: Bước 1: Chính quyền thành phố Hà Nội duyệt phương án thừa nhận,đápứngyêucầu:pháplý,tài chínhvàhiệuquảkinhtế Bước2: Ướctính doanh thuthuần củadựán: - Doanhthu củadựán phát triển:600 triệuđồngx 3ngôi nhà=1800 triệu đồng - Chi phí pháp lý đại lý bán bất động sản: 80 triệu đồng + 40 triệu đồng =120triệuđồng - Thu bán bất động sản: 1800 triệu đồng – 120 triệu đồng = 1680 triệuđồng Bước3:Ướctính chiphícơhội cho cơngtrìnhxâydựng: - Chiphíxâydựng:3ngơinhàx180m2x2triệuđồng/m2=1080triệuđồng - Chiphítàitrợ:1080x6%+1080x6%x0.5=48.6triệuđồng 2 - Lợi nhuậnpháttriển:3ngơinhàx80triệuđồng =240triệuđồng Tổng chi phí hội cho cơng trình xây dựng: 1080 + 48.6 + 240 = 1368.6 triệuđồng Bước4:Ước tính giátrịđấtdựatrêngiá trịthặng dưchođất: - Giátrịdư(thặng dưchođất): =1680 –1368.6= 311.5 - Giátrịcủađất trống:X - Chiphípháplýđểcơngty có quyềnsửdụng đất:0.04X - Chiphí cấpvốn đầu tưvàođấttrống: (X+ 0.04X)x 6%=0.0624X - Tổngchi phí đầutưvào đất:X +0.04X +0.0624X =1.1024X -Lợi nhuậnyêu cầu:10%x 1.1024X =0.11024X - Giátrịcủađầu tưvàođất trống:1.1024X+0.11024X=1.21264X - Giátrịướctínhcủađấttrống:311.5 =1.21264X SuyraX=3 1 1.21264 =256,9triệu đồng Kếtluận:Giátrịcủamảnh đất là256,9triệu đồng c Nhữnghạn chếcủaphương phápthặngdưthểhiện quatình huống: -Để tính toán giá đất theo phương phápthặng dư,p h n g n đ ầ u t p h ả i l phương án tốt nhất, hiệu Trên thực tế, có số phương án đầu tư khơngphảilàtốtvàhiệuquả,nhưngvẫnđượcxâydựngđểthẩmđịnhgiá,dẫntớitìnhtrạng giá đất thẩm định theo phương pháp khơng xác.N h bước 2,nhà đầu tư xác định mục đích tương lai mảnh đất với dự án sau lên kếhoạch cho chi phí liên quan khơng quan tâm tới giá trị đất chuyểnnhượng địa phương - Cơ sở thơng tin liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ thực xác, với cácthơng tin tìmkiếm trêninternet, địihỏithẩm định viên phải xác nhậnl i cáchđikhảosátthực tếvìcóthểthơngtinđãq cũ - Về mặt lý luận, phương phápnày khơng tính đến giá trị thời gian tiền Tuynhiên, giá trị dòng tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố khơng thể dự đốn trướcđược tương lai Vì vậy, sử dụng phương pháp thặng dư khơng có kếtquảchínhxácvềgiá trị mảnhđất DANHMỤC TÀILIỆUTHAMKHẢO Tàiliệuchunkhảo TS.N g u y ễ n M i n h H o n g , T S P h m V ă n B ì n h ( ) , G i o t r ì n h đ ị n h giátàisản,Nhà xuấtbản Tàichính,HàNội; TS.Phạm VănBìnhchủbiên(2012), Hệthốngcâuhỏivà bàitậpđịnhgiátàisản,Nhà xuấtbảnTàichính,Hà Nội; Tàiliệuinternet Trần Thị Thanh Hà (2018),“Hồn thiện quy trình phương pháp thẩmđịnh giá bất động sản Việt Nam nay”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tàichính,HàNội; “Những sai sót việc áp dụng giá đất”, Bài đăng Cổng thơng tinđiệntửKiểm tốnnhà nướcViệtNam ngày02/01/2019