(Luận văn) chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ

t to ng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO hi ep TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH w - - n lo ad ju y th yi pl n ua al Phạm Vũ Minh Khoa n va fu ll CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ oi m at nh CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ z TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM z k jm ht vb om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va y te re Tp Hồ Chí Minh – Năm 2011 th t to BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng hi TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ep - - w n lo ad Phạm Vũ Minh Khoa ju y th yi pl CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ ua al n CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ va n TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ll fu oi m at nh Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng z Mã số: 60.31.12 z k jm ht vb LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c gm n a Lu Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG n va y te re Tp Hồ Chí Minh – Năm 2011 th t to ng hi LỜI CAM ĐOAN ep w n lo ad Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học tơi thực y th Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ ju danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực, xác yi pl al n ua Tác giả: Phạm Vũ Minh Khoa n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th t to ng MỤC LỤC hi ep TRANG PHỤ BÌA w LỜI CAM ĐOAN n lo MỤC LỤC ad ju y th DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG yi pl DANH MỤC CÁC HÌNH al n ua MỞ ĐẦU n va CHƯƠNG 1: CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ll fu ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN oi m 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HỐ at nh CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm chứng khốn hố chứng khốn hóa khoản vay chấp bất z z động sản vb jm ht 1.1.1.1 Chứng khoán hoá k 1.1.1.2 Chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản gm 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển chứng khốn hoá khoản vay chấp bất om l.c động sản 1.1.2.1 Giai đoạn hình thành (1920 -1980) a Lu n 1.1.2.1.1 Trước chiến tranh giới thứ II va n 1.1.2.1.2 Sau chiến tranh giới thứ II y te re 1.1.2.2 Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay) 11 CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 11 th 1.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HOÁ KHOẢN VAY THẾ t to ng 1.2.1 Hiệu tài cao 11 hi ep 1.2.2 Cải thiện cấu trúc bảng cân đối kế toán 12 1.2.3 Quản lý rủi ro tốt 12 w n lo 1.3 MỘT SỐ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HỐ 14 ad 1.3.1 Mơ hình Nick Davis (2000) 14 y th ju 1.3.2 Mơ hình áp dụng thành công Ấn Độ (Công ty Dun & Bradstreet) 16 yi pl 1.3.3 Mô hình Pactrick Wood (2007) 19 al ua 1.4 XÁC ĐỊNH LỢI ÍCH CỦA NGƯỜI PHÁT HÀNH CHỨNG KHỐN n MBS 21 va n 1.5 NHỮNG BÀI HỌC CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC TRIỂN KHAI fu ll CHỨNG KHỐN HĨA 22 oi m Kết luận chương 23 nh at CHƯƠNG 2: TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA CÁC z z KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM vb jm ht 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 24 2.1.1 Thực trạng 24 k gm 2.1.2 Những thuận lợi ngành bất động sản Việt Nam 25 l.c 2.1.2.1 FDI tập trung cho ngành bất động sản 25 om a Lu 2.1.2.2 Thu hút nguồn vốn từ thị trường khác 26 n 2.1.2.3 Báo cáo kết kinh doanh năm 2010 khả quan số doanh nghiệp va bất động sản 27 n th 2.1.3.2 Quy định giá đất đền bù 28 y 2.1.3.1 Quy định thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản 27 te re 2.1.3 Những khó khăn ngành bất động sản Việt Nam 27 t to ng 2.1.3.3 Qui định Nhà nước việc hạn chế cho vay bất động sản 29 hi ep 2.1.3.4 Giá nguyên vật liệu tăng cao 31 2.1.3.5 Lãi suất tăng cao 32 w n lo 2.1.3.6 Cung vượt cầu nhiều mảng sản phẩm 33 ad 2.2 THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 34 y th ju 2.2.1 Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 34 yi pl 2.2.2 Thực trạng cho vay chấp bất động sản thời gian qua 35 al n ua 2.3 NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM 36 n va 2.3.1 Tổ chức cho vay chấp bất động sản 36 ll fu 2.3.1.1 Ngân hàng 36 oi m 2.3.1.2 Quỹ phát triển nhà 37 at nh 2.3.1.3 Quỹ tiết kiệm nhà 37 z 2.3.2 Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa 39 z ht vb 2.3.2.1 Tổ chức bảo lãnh phát hành 39 k jm 2.3.2.2 Tổ chức xếp hạng tín nhiệm 41 gm 2.3.3 Tổ chức chuyên trách chứng khốn hóa 44 om l.c 2.3.3.1 Qui định mua bán nợ tồn đọng 44 2.3.3.2 Qui định chứng khốn hóa 46 a Lu 2.3.3.3 Qui định Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust n 2.4.1.1 Thị trường tiềm 49 th 2.4.1 Những thuận lợi 49 y CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 49 te re 2.4 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG n va - REIT) 47 t to ng 2.4.1.2 Nhu cầu nhà ngày tăng cao 52 hi ep 2.4.1.3 Học hỏi kinh nghiệm nước trước 53 2.4.1.4 Hội nhập quốc tế 54 w n lo 2.4.2 Những khó khăn 54 ad 2.4.2.1 Chưa có pháp lý tổ chức trung gian để thực nghiệp vụ chứng y th ju khố hóa 54 yi 2.4.2.2 Chưa minh bạch thông tin 54 pl ua al 2.4.2.3 Thị trường bất động sản chưa phát triển thiếu minh bạch 55 n 2.4.2.4 Rủi ro nợ vay chuẩn 56 va n Kết luận chương 57 ll fu oi m CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH VÀ CÁC BƯỚC CHỨNG KHỐN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM nh at 3.1 SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ z z CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 59 vb jm ht 3.1.1 Giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp 59 3.1.2 Nâng cao hiệu ngân hàng thương mại 60 k gm 3.2 NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN om l.c VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 61 3.2.1 Về môi trường pháp lý 61 a Lu 3.2.2 Về môi trường pháp luật 62 n va 3.2.3 Về môi trường thuế 62 n th 3.2.6 Các vấn đề khác 64 y 3.2.5 Về xếp hạng tín nhiệm 64 te re 3.2.4 Về tăng cường tín nhiệm 63 t to ng 3.2.6.1 Ngân hàng thương mại 64 hi ep 3.2.6.2 Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư 64 3.3 XÂY DỰNG MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY w n THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 65 lo ad 3.3.1 Lợi ích SPV 68 y th ju 3.3.2 Rủi ro hướng xử lý 70 yi 3.4 LOẠI HÌNH TỔ CHỨC CỦA SPV 71 pl ua al 3.5 LOẠI KHOẢN VAY ĐỀ NGHỊ CHỨNG KHỐN HĨA 74 n 3.6 LOẠI CHỨNG KHOÁN ĐỀ NGHỊ PHÁT HÀNH 74 va n 3.7 NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG Q TRÌNH CHỨNG KHỐN fu ll HÓA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 76 oi m KẾT LUẬN 79 at nh TÀI LIỆU THAM KHẢO z z PHỤ LỤC k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th t to ng DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT hi ep ABS Asset Backed Securities w n ASEAN lo ad ASIAGATE n va ll fu oi m at nh FHLMC n FDI FHA ua DATC Credit Infomation Center Consumer Price Index Enterprise Credit Rating Appraise Science Center Debt and Asset Trading Corporation Foreign Direct Investment Federal Housing Administration The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) The Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) Gross Domestic Product Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) al CRC CB Richard Ellis pl CIC CPI Capital Adequacy Ratio yi CBRE ju y th BĐS CAR Association of Southeast Asia Nations Asian Credit Information Gateway Chứng khoán bảo đảm tài sản tài Hiệp hội quốc gia Đơng Nam Á Cổng thơng tin tín nhiệm châu Á Bất động sản Hệ số an tồn vốn Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam Trung tâm thơng tin tín dụng Chỉ số giá tiêu dùng Trung tâm Khoa học Thẩm định Tín nhiệm Doanh nghiệp Công ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam Đầu tư trực tiếp nước Cơ quan nhà liên bang Cơng ty cho vay mua nhà chấp liên bang z n n va y te re th OECD a Lu NHNN NHTM ODA om MBS Sở Giao dịch chứng khốn Hà Nội Cơng ty cho vay người Home Owners’ Loan Corporation sở hữu nhà Sở Giao dịch chứng khoán Hochiminh Stock Exchange Thành phố Hồ Chí Minh International Monetary Fund Quỹ tiền tệ quốc tế Chứng khốn chấp bất Mortgage Backed Securities động sản làm đảm bảo Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển thức Organization Economic for Tổ chức hợp tác phát triển Cooperation and Development kinh tế Hanoi Stock Exchange l.c IMF gm HOSE Tổ chức chấp quốc gia k HOLC jm HNX ht GNMA vb GDP Tổ chức chấp Nhà nước liên bang Tổng sản phẩm quốc nội z FNMA t to ng REIT hi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Sở giao dịch chứng khoán Tổ chức trung gian chuyên trách Tổ chức tín dụng Thị trường chứng khốn Hội Cựu chiến binh Cơng ty thơng tin tín nhiệm xếp hạng doanh nghiệp Việt Nam Tổ chức thương mại giới Real Estate Investment Trust ep SGDCK w Special Purpose Vehicle TCTD TTCK VA Veterans Administration n SPV lo ad y th ju VietnamCredit yi World Trade Organization pl WTO n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th Chương 75 t to ng phiếu Trong đó, trái phiếu có thời gian đáo hạn hữu hạn, ràng buộc tổ chức hi ep phát hành với nghĩa vụ toán cho trái chủ lãi vốn gốc trái phiếu, suốt khoảng thời gian chứng khoán đáo hạn w n Đối với dự án có thu phí, thời gian khai thác thường khơng q dài trung lo ad bình 10-15 năm, việc sử dụng cổ phiếu với vai trị chứng khốn chuyển hóa y th khơng phát huy ưu vơ hạn vốn góp, mà cịn tạo áp lực lãi suất ju vốn pháp nhân đặc biệt yi pl Hơn nữa, cơng trình cơng ích, phúc lợi cơng cộng có thu phí, mục đích ua al dự án phục vụ cộng đồng, tỷ lệ phí thu phép mức vừa đủ n để toán cho chi phí quản lý khai thác cơng trình trả lãi vốn vay va n Như vậy, việc lựa chọn chứng khốn chuyển hóa phải phụ thuộc vào tính chất fu ll khả khai thác dự án, song nhìn chung loại tài sản chuyển hóa m xác định trên, trái phiếu có ưu mặt kỹ thuật tính khả mại oi at nh so với cổ phiếu Đề xuất phát hành trái phiếu z - Mặt khác, trái phiếu phát hành phải có bảo lãnh phủ để làm tăng tính z ht vb an toàn, thu hút nhà đầu tư dễ dàng ứng tốt nhu cầu đầu tư nhà đầu tư khác k jm - Trái phiếu nên phân chia thành gói có thứ hạng khác để đáp gm Tại Mỹ, Quỹ tương hỗ (Mutual Fund), Quỹ lương (Pension Fund) om l.c phép mua tài sản có chất lượng cao Các nhà đầu tư khác có Quỹ đầu (Hedge Fund) linh hoạt tài nhiều Do đó, trái phiếu từ chứng n a Lu khốn hóa chia thành loại sau: y th trị trí để nhận khoản tốn te re + Gói trung cấp (The mezzaine tranche): Gói có điểm tín dụng thấp hơn, nằm n cao thứ tự ưu tiên để nhận tiền mặt từ trái phiếu va + Gói siêu hạng (The super tranche): Loại xếp vào hạng AAA có vị trí Chương 76 t to ng + Gói Sở hữu (The equity tranche) hay cịn gọi gói cấp thấp: Đây gói có rủi ro hi ep cao xếp trí cuối chuỗi tốn, sau hai gói Do có mức rủi ro khác nên gói có tỷ suất sinh lợi khác Gói Sở hữu w n có rủi ro cao nên tỷ suất lợi tức lớn ngược lại, gói Siêu hạng có mức lo ad rủi ro thấp nên có tỷ suất sinh lợi thấp y th Việc đa dạng hóa sản phẩm làm tăng hội tiêu thụ chứng khoán, mang lại hiệu ju kinh tế cao cho người phát hành đồng thời làm đa dạng hóa danh mục, yi pl giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư al ua 3.7 CẢNH BÁO RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH CHỨNG KHỐN n HĨA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM VÀ va n NHỮNG KHUYẾN NGHỊ GIẢM THIỂU RỦI RO fu ll Thứ nhất, việc bán lại khoản vay chuyển giao toàn rủi ro cho SPV nên m oi ngân hàng mạnh dạn cho vay bất chấp khả trả nợ người vay Đây nh nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng tài năm 2008 Mỹ Khi thị trường at z bất động sản có biến động lớn, người vay khơng có khả trả nợ kéo theo z k jm Khuyến nghị: ht trước vb SPV không trả nợ cho nhà đầu tư nhiều khó khăn khác khơng lường gm - Trong trường hợp này, công tác tra Ngân hàng Nhà nước thường xuyên om l.c kết hợp với qui định mang tính thủ tục hành đầy tính răn đe ngân hàng vi phạm như: không mở chi nhánh năm, không cho a Lu tăng trưởng dư nợ, … phát huy tác dụng trường hợp chạy đua lãi n suất huy động ngân hàng y th làm tăng rủi ro phải trích lập dự phòng làm giảm lợi nhuận te re khách hàng chuẩn nợ khơng thể bán phải giữ lại n không bán cho SPV Như thế, ngân hàng khơng cịn thiết tha cho vay va - Luật chứng khốn hóa nên qui định ngân hàng phải giữ lại khoản nợ xấu Chương 77 t to ng Thứ hai, việc hình thành, mua bán bảo hiểm cho MBS phức tạp vượt tầm hi ep kiểm sốt phủ dẫn đến nguy che dấu thông tin, đầu bóp méo thị trường Với lịng tham SPV, họ xáo trộn lẫn lộn loại nợ để phát w hành chứng khoán chuyển đổi từ chứng khoán loại này sang loại khác đến n lo nỗi phức tạp để nhận tài sản chấp Nếu thị trường tài ad chưa có đủ cơng cụ hữu hiệu để giám sát thị trường khó mạnh dạn phát triển y th mạnh việc chứng khốn hóa ju yi Khuyến nghị: Qui định SPV phải giữ lại phần trái phiếu phát hành Điều pl ua al giống buộc SPV phải mua lại trái phiếu hay nói cách khác SPV đóng vai nhà đầu tư Đây công giao dịch n n va mua bán rủi ro hai bên phải ghánh chịu Với quy định này, dù không khắc fu phục rủi ro SPV chịu phần nhỏ rủi ro SPV dè dặt ll việc phát hành, qua rủi ro kiểm sốt tốt oi m nh Thứ ba, trái phiếu xếp hạng cao tạo dấu hiệu an toàn lớn at cho nhà đầu tư lãi suất trái phiếu phát hành thấp tương ứng z Tuy nhiên, SPV trực tiếp chi trả phí cho quan xếp hạng Chính điều dễ dẫn z ht vb đến rủi ro đạo đức phát sinh quan xếp hạng Một kết xếp hạng tốt jm khơng phải lúc đồng nghĩa với khả chi trả tốt Khủng hoảng tài k Mỹ năm 2008 chứng minh cho tồn rủi ro đạo đức l.c gm Khuyến nghị: om - Quy định thành viên điều hành quan xếp hạng không đồng thời báo cáo xếp hạng n a Lu thành viên điều hành SPV để loại bỏ chi phối quyền lực tính khách quan n va - Quy định quan xếp hạng phải có bảo lãnh bảo hành ngân hàng cho đợt th chi trả Bảo lãnh có hiệu lực đến đợt trái phiếu đáo hạn tốn y quan xếp hạng thu cho đợt xếp hạng phí bảo lãnh quan xếp hạng te re xếp hạng trái phiếu Số tiền bảo lãnh tính phần trăm mức phí mà Chương 78 t to ng Trường hợp trái phiếu bị khả toán, tiền từ bảo lãnh hi ep dùng chi trả cho nhà đầu tư tùy theo mức độ khả toán Thứ tư, chuẩn mực kế toán Việt Nam không đánh giá lại giá trị bất động sản hàng w n tháng Mỹ, mà diễn tháng/lần 1-2 năm/lần (tiến sỹ Lê Xuân Nghĩa – lo ad vụ trưởng vụ sách chiến lược NHNN) Điều khiến cho quan quản y th lý không đánh giá kịp thời nợ xấu từ bất động sản để có giải pháp phù hợp Do ju việc khắc phục hậu từ nợ xấu khó khăn yi pl Khuyến nghị: al ua - Tỷ lệ tài trợ vốn vay bất động sản chấp ngân hàng thấp để đề n phịng nguy giá tài sản có khủng hoảng xảy Khi tình trạng dư nợ va n cho vay thấp giá trị bất động sản thực tế diễn chậm hơn, đủ thời gian fu ll để ngân hàng điều chỉnh lại khoản vay làm giảm nợ xấu m oi - Luật kế tốn nên có điều chỉnh phù hợp với đặc trưng chứng khốn at nh hóa z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th 79 t to ng KẾT LUẬN hi ep Sự phát triển thị trường bất động sản có vai trị quan trọng phát triển kinh tế quốc gia Trong năm gần đây, nhiều tổ chức cá nhân w n mạnh dạn đầu tư góp phần tạo nhiều sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu nhà lo ad ở, văn phòng, … Tuy nhiên, việc đầu tư mang tính chất tự phát, chạy theo số y th đông, nguồn vốn đầu tư chủ yếu vay mượn khơng mang tính chất bền vững Tình ju hình làm nảy sinh rủi ro tiềm tàng trầm trọng thị trường cịn non trẻ, yi pl tình hình dẫn tới giá bất động sản cao không thực tế, vượt ngồi ua al khả tốn người có nhu cầu nhà thực n doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nhiều sách quản lý Nhà nước va ban hành để điều chỉnh cho hoạt động đầu tư Tuy nhiên n ll fu chưa có sách phù hợp cho việc tìm nguồn vốn đầu tư ổn định cho oi m thị trường bất động sản phát triển bền vững Nguồn vốn chủ yếu phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, lĩnh vực ngân hàng vốn hấp nh at thu rủi ro kinh doanh từ thị trường bất động sản nên việc cung cấp vốn cho thị z trường bất động sản đạt đến giới hạn, khó cho vay thêm Để tiếp z ht vb tục cho vay, ngân hàng cần tăng thêm vốn giải phóng hết lượng vốn vay jm chấp bất động sản ứ đọng để sau cho vay lại Với cách làm thứ k khó thực ngắn hạn Với cách làm thứ hai thực qua việc chứng l.c gm khốn hóa Chứng khốn hóa phát triển 40 năm có nhiều thành cơng Mỹ, Châu Âu, om Châu Á chứng minh tính hiệu cao cơng cụ tài a Lu Qua nghiên cứu thân, hy vọng Việt Nam sớm triển khai chứng khoán n th định hướng phát triển thị trường bất động sản Nhà nước y pháp lý cần sớm hoàn thiện để định hướng cho hoạt động chứng khốn hóa theo te re Dù nhiều tiền đề thuận lợi cho việc chứng khốn hóa có sẵn Tuy nhiên, hệ thống n động vốn cho thị trường bất động sản va hóa khoản vay chấp bất động sản giải pháp hữu hiệu việc huy t to ng TÀI LIỆU THAM KHẢO hi ep w Tài liệu nước n lo Hồng Thị Thanh Hằng (2008), Chứng khốn hóa khoản vay chấp bất ad động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khốn Việt Nam, Luận văn y th ju thạc sỹ kinh tế, Trường đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh yi Lê Thị Phương Thảo (2008), Xây dựng quỹ tín thác đầu tư bất động sản pl phố Hồ Chí Minh n ua al Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường đại học Kinh tế Thành va Phạm Toàn thiện (2009), Khủng hoảng cho vay chấp chuẩn Mỹ: Bài n ll fu học số kiến nghị, Tạp chí khoa học ĐHQGHN, Kinh tế Kinh doanh 25 m oi Báo cáo thường niên Ngân hàng Nhà nước năm 2007, 2008, 2009 nh Số liệu thống kê năm 2010 Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội at z Cơng ty chứng khốn SME, Triển vọng ngành bất động sản, ngày 01/06/2011 z vb Quyết định Thủ tướng Chính phủ số 169/1999/QĐ-TTg ngày 19 tháng 08 ht jm năm 1999 việc phê duyệt Danh mục công việc Bảng phân công triển khai, k thực Chương trình Hành động Hà Nội, khuôn khổ hợp tác ASEAN gm Quyết định thống đốc Ngân hàng Nhà nước số 57/2002/QĐ-NHNN ngày 24 l.c doanh nghiệp om tháng 01 năm 2002 việc triển khai thí điểm đề án phân tích, xếp loại tín dụng a Lu n Quyết định 3823/QĐ-UB ngày 04 tháng 08 năm 2003 chủ tịch UBND thành n va phố Hồ Chí Minh thành lập Quỹ Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh y Định hướng Chính sách tài nhà quốc gia đến năm 2020 te re 10 Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13 tháng 07 năm 2007 việc phê duyệt th t to ng 11 Quyết định số 128/2007/QĐ-TTg ngày 02 tháng 08 năm 2007 việc phê duyệt hi ep Đề án phát triển thị trường vốn Việt Nam đến năm 2010 tầm nhìn đến năm 2020 12 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 qui định bổ sung w n quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư lo ad 13 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 quy định chi tiết ju y th hướng dẫn thi hành Luật nhà yi 14 Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20 tháng 05 năm 2010 qui định tỷ pl lệ đảm bảo an toàn hoạt động tổ chức tín dụng al n ua 15 Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01 tháng năm 2011 thực giải pháp tiền n đảm an sinh xã hội va tệ hoạt động ngân hàng nhằm kiểm sốt lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mơ bảo ll fu quả, ngày 01/10/2008 oi m 16 Báo Chứng khốn Việt Nam, Chứng khốn hố - cơng cụ huy động vốn hiệu nh at 17 Báo Diễn đàn doanh nghiệp, công ty bất động sản lỗ quý II, ngày z z 01/08/2011 vb Hàn Quốc, ngày 26/02/2007 k jm ht 18 Báo Đảng cộng sản Việt Nam, Tài hóa bất động sản - Kinh nghiệm ngày 16/04/2011 om l.c gm 19 Báo Đầu Tư, Thị trường hộ TP.HCM: Cung lớn vắng người mua, 20 Báo Lao động, Vốn cho thị trường bất động sản: Đâu giải pháp?, ngày n a Lu 21/01/2011 y te re 22 Báo Tuổi trẻ, Chứng khóa thị trường chứng khốn, ngày 21/05/2006 n Nam 13% tổng dư nợ, ngày 14/06/2011 va 21 Báo Tạp chí điện tử Nhịp Sống Số, Fitch Ratings: Nợ xấu ngân hàng Việt th 23 Diễn đàn kinh tế Việt Nam, Mn mặt xếp hạng tín nhiệm, ngày 13/09/2000 t to ng 24 Tạp chí thương hiệu Việt, Xem xét lập quỹ phát triển nhà, tiết kiệm nhà hi ep đầu tư bất động sản, ngày 21/05/2011 25 Bộ Kế hoạch Đầu tư (Website www.mpi.gov.vn) w n 26 Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Doanh nghiệp Việt Nam (Website lo ad www.crv.com.vn) y th 27 Công ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam (Website www.datc.com.vn) ju yi 28 Tổng cục thống kê (Website www.gso.gov.vn) pl www.crc.vn) n ua al 29 Trung tâm Khoa học Thẩm định Tín nhiệm Doanh nghiệp (Website va 30 Trung tâm thông tin tín dụng (Website www.cic.org.vn) n fu ll 31 Ủy ban chứng khoán Nhà nước (Website www.ssc.gov.vn) z jm ht vb Tài liệu nước z 34 Website www.wikipedia.org at nh 33 Website www.vnExpress.net oi m 32 Website www.saga.vn Glenn R Mueller (2005), Securitizatinon of real estate and global growth – k gm REITs rule in domestic and global real estate markets, University of Colorado om Education & Research l.c Denver – Institute for International Business and Center for International Business n Working Paper 00/08, New Zealand a Lu Nick Davis (2000), Securitisatinon: A public policy tool? New Zealand Treasury n y te re The August Forecast & Review, America va Patrick Wood (2007), Global bankers seek to raid taxpayers over subrime fiasco, th t to ng Yashika Singh, Sachin Khedekar, Dun & Bradstreet, Ashwani Solanki (2008), hi ep Securitisation in India: The story so far and the way forward, Dun & Bradstreet, India w n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm n a Lu n va y te re th Phụ lục 1 t to ng hi PHỤ LỤC ep KẾT QUẢ XẾP HẠNG TÍN DỤNG CỦA CÁC CƠNG TY XẾP w HẠNG VIỆT NAM n lo ad y th 1.1 KẾT QUẢ XẾP HẠNG TÍN DỤNG CỦA CIC ju yi Bảng a: Xếp hạng theo qui mô doanh nghiệp pl Kết xếp Số lượng DN Số lượng DN quy ua al STT hạng tín dụng quy mơ lớn Số lượng DN Cộng quy mô nhỏ 37 162 136 24 484 12 16 29 662 n mơ trung bình Hạng BB đến fu 324 ll AA Hạng CCC đến at nh B oi m 120 n Hạng AAA va 448 185 z Tổng cộng z jm ht vb Bảng b: Xếp hạng theo 20 ngành kinh tế k Hạng BB đến đến B AA Tên ngành kinh tế Cộng Số Tỷ Số Tỷ Số Tỷ lượng trọng lượng trọng lượng trọng (DN) (%) (DN) (%) (DN) (%) 17 10,49 13 2,69 6,25 31 20 12,35 30 6,20 18,75 53 (DN) n a Lu kinh tế Hạng CCC om ngành Hạng AAA l.c Mã gm Kết xếp hạng tín dụng năm 2010 va sản phẩm nhựa, cao y Công nghiệp chế biến th su, giấy 11 te re 82 n Công nghiệp chế biến Phụ lục t to ng thực phẩm hi Công nghiệp chế tạo 71 ep Công nghiệp dệt, may, 85 w da n 0,62 17 3,51 12,5 20 1,23 0,83 0 13 8,02 1,86 0 22 5,56 31 6,40 0 40 5,56 14 2,89 0 23 1,85 1,45 0 10 17 3,51 0 22 8,47 12,5 59 0 Cơng nghiệp hố chất: lo ad chế biến dược phẩm, mỹ phẩm, thuốc trừ ju y th 83 sâu yi Công nghiệp khai thác pl 61 Công nghiệp sản xuất n 87 ua al lượng n va hàng tiêu dùng khác Công nghiệp sản xuất ll hàng đồ gỗ, nội thất fu 81 m 3,09 16 9,88 41 0,00 0,62 0,62 0,21 1,23 12 2,48 6,25 a Lu thiết bị điện, điện tử, 4,32 18 3,72 0 25 at nh 84 oi Công nghiệp sản xuất điện lạnh, viễn thông z k viễn thông jm Dịch vụ bưu ht vật liệu xây dựng vb 44 Công nghiệp sản xuất z 86 mềm, cài đặt ứng om dụng tin học 42 Dịch vụ in ấn, xuất 15 n l.c 45 gm Dịch vụ cung cấp phần va Dịch vụ khác: Ăn n khách sạn, y tế, môi vấn, cho thuê th trường, giáo dục, tư y 46 te re uống, du lịch, văn hoá, Phụ lục t to ng Dịch vụ tài chính, bảo hi 43 hiểm 1,85 30 6,20 0 33 w 15 9,26 26 5,37 18,75 44 21 Ngành trồng trọt 2,47 0,00 0 14 8,64 168 34,71 25 186 Thương mại hàng hoá 21 12,96 43 8,88 0 64 162 100 484 100 16 100 662 n Dịch vụ vận tải ju ep 41 lo Ngành xây dựng ad 51 y th 31 bất động sản Tổng cộng yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z jm ht vb k Nguồn: CIC HNX HOSE Tỷ lệ % Tổng HNX HOSE a Lu HẠNG Tần suất om XẾP l.c Bảng a: Thống kê kết xếp hạng gm 1.2 KẾT QUẢ XẾP HẠNG TÍN NHIỆM CỦA CRV Tổng n 130 18.05% 26.74% 21.81% AA 90 71 161 26.63% 27.52% 27.01% 104 61 165 30.77% 23.64% 27.68% BBB 48 36 84 14.20% 13.95% 14.09% BB 27 36 7.99% 3.49% 6.04% A y te re 69 n 61 va AAA th Phụ lục t to ng hi ep w 3 0.89% 1.16% 1.01% CCC 2 0.59% 0.78% 0.67% CC 0.30% 0.78% 0.50% C 0.59% 1.94% 1.17% 338 258 596 100% 100% 100% n B lo Tổng DN ad y th 180 ju 140 130 yi 160 165 161 pl al ua 120 n 100 va 84 n 80 fu ll 60 36 m 40 oi nh 20 B CCC CC C at AA A BBB BB z AAA z ht vb k jm Nguồn: Báo cáo thường niên Chỉ số tín nhiệm Việt Nam 2011 om l.c gm n a Lu n va y te re th Phụ lục t to ng PHỤ LỤC hi ep CƠNG TY CHỨNG KHỐN CĨ CHỨC NĂNG BẢO LÃNH PHÁT HÀNH w STT VỐN ĐIỀU LỆ n Công ty Cổ phần Chứng khốn Sài Gịn lo ad 3,511,117,420,000 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Ngân hàng Nơng 2,120,000,000,000 y th TÊN CÔNG TY nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam ju Công ty Cổ phần Chứng khốn Kim Long 2,025,000,000,000 Cơng ty TNHH Chứng khốn ACB 1,500,000,000,000 yi pl al Công ty Cổ phần Chứng khốn ngân hàng Sài Gịn ua Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Sài Gịn – Hà Nội Cơng ty Cổ phần Chứng khốn VNDirect Cơng ty Cổ phần Chứng khoán Thăng Long fu 999,990,000,000 ll m 800,000,000,000 oi Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Ngân hàng Cơng nh 789,934,000,000 z thương Việt Nam at Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt 722,339,370,000 z 10 1,000,000,000,000 n 1,266,600,000,000 va Thương Tín n vb Cơng ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Thương mại ht Cổ phần Ngoại thương Việt Nam 700,000,000,000 k jm 11 Công ty Cổ phần Chứng khốn Thành phố Hồ Chí Minh gm 12 599,996,860,000 l.c Công ty Cổ phần Chứng khốn Dầu Khí 598,413,000,000 14 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn FPT 550,000,000,000 15 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Phố Wall 503,000,000,000 430,000,000,000 th 500,000,000,000 y Công ty Cổ phần Chứng khốn Thiên Việt te re hàng Đơng Á n Cơng ty TNHH Một thành viên Chứng khốn Ngân 500,000,000,000 va 18 Vượng n 17 Công ty Cổ phần Chứng khoán Việt Nam Thịnh a Lu 16 om 13 Phụ lục 2 t to ng hi ep w Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Hải Phịng 401,306,200,000 20 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn An Bình 397,000,000,000 21 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Bản Việt 378,000,000,000 22 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Âu Việt 360,000,000,000 23 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Thành Cơng 360,000,000,000 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Tân Việt 350,000,000,000 n 19 lo ad 24 y th 349,799,870,000 26 Công ty Cổ phần Chứng khốn Bảo Minh 300,000,000,000 27 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Beta 28 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Đại Dương 29 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Đệ Nhất 30 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Mirae Asset ju Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Rồng Việt 25 yi pl ua al 300,000,000,000 300,000,000,000 n n va 300,000,000,000 fu 300,000,000,000 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Morgan Stanley ll 300,000,000,000 oi Hướng Việt m 31 nh Cơng ty Cổ phần Chứng khốn SaigonBank Berjaya 300,000,000,000 33 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Xn Thành 300,000,000,000 34 Cơng ty TNHH Chứng khốn Kỹ Thương at 32 z z ht vb 300,000,000,000 Cơng ty TNHH Chứng khốn Ngân hàng Đầu tư 200,000,000,000 k Phát triển Việt Nam jm 35 gm Nguồn: Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội om l.c n a Lu n va y te re th