Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khoán việt nam

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH HỒNG THỊ THANH HẰNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM Chun ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 Hướng dẫn khoa học: TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG Tp Hồ Chí Minh, năm 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan công trình nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân Các số liệu sử dụng phân tích đánh giá kết kết việc khảo sát tính tốn theo số liệu từ cơng ty chứng khoán, Sở giao dịch chứng khoán Luận văn chưa cơng bố hình thức Tác giả: Hoàng Thị Thanh Hằng MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRỊ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 1.1.2 Chứng khoán hố số vấn đề có liên quan 1.2 NỘI DUNG CỦA KỸ THUẬT CHỨNG KHỐN HĨA 11 1.2.1 Mơ hình chứng khốn hóa đơn giản 11 1.2.2 Quy trình chứng khốn hóa 13 1.2.3 Các thành viên tham gia chứng khốn hóa 15 1.2.4 Các rủi ro phát sinh kỹ thuật chứng khốn hóa 16 1.3 VAI TRỊ CỦA CHỨNG KHỐN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN 17 1.3.1 Góp phần làm đa dạng chủng loại hàng hóa TTCK 17 1.3.2 Góp phần đa dạng hóa kênh đầu tư từ thu hút nguồn vốn nhàn rỗi kinh tế 17 1.3.3 Góp phần nâng cao hiệu trung gian tài từ thúc đẩy TTCK phát triển 17 1.3.4 Góp phần thực mục tiêu vĩ mơ Chính phủ 18 1.4 KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ QUỐC GIA TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 19 1.4.1 Chứng khoán hóa số quốc gia giới 19 1.4.2 Bài học kinh nghiệm để chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VÀ SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HĨA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM 26 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN Ở VIỆT NAM 26 2.1.1 Những thành tựu đạt 26 2.1.2 Những mặt tồn 35 2.2 THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 37 2.2.1 Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 37 2.2.2 Thực trạng cho vay chấp bất động sản thời gian qua 39 2.3 SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 40 2.3.1 Làm đa dạng hóa chủng loại hàng hóa cho thị trường chứng khoán 40 2.3.2 Thu hút nguồn vốn cho đầu tư phát triển 42 2.3.3 Giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp 42 2.3.4 Nâng cao hiệu ngân hàng thương mại 43 2.4 NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GĨP PHẦN TẠO HÀNG HĨA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM 45 2.4.1 Về mặt pháp lý sách vĩ mô 45 2.4.2 Các định chế tài trung gian thực chứng khốn hóa 46 2.4.3 Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư 49 2.5 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 49 2.5.1 Những thuận lợi 49 2.5.2 Những khó khăn 51 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 55 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 55 3.1.1 Định hướng phát triển TTCK đến năm 2010 Chính phủ 55 3.1.2 Định hướng hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 56 3.2 CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH PHÁP LÝ 57 3.2.1 Ban hành văn pháp lý chứng khốn hóa 57 3.2.2 Hoàn thiện văn pháp lý chứng khoán TTCK, thị trường bất động sản 58 3.3 CÁC GIẢI PHÁP MANG TÍNH KỸ THUẬT 59 3.3.1 Một số vấn đề đặt liên quan đến việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hóa khoản vay chấp bất động sản 59 3.3.2 Giải pháp NHTM nhằm nâng cao chất lượng khoản tín dụng bất động sản – tài sản để chứng khoán hoá 62 3.3.3 Thành lập công ty chun trách chứng khốn hóa 66 3.3.4 Thành lập tổ chức hỗ trợ liên quan 67 3.3.5 Xây dựng quy trình chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 70 3.3.6 Nâng cao cạnh tranh thu hút nhà đầu tư trái phiếu chứng khoán hóa 73 3.4 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 74 3.4.1 Đối với Chính phủ 74 3.4.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước 76 3.4.3 Đối với Bộ tài nguyên môi trường 77 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC VIẾT TẮT ABS Asset Backed Securities ADB The Asian Development Bank CTCK FHA FHLMC Cơng ty chứng khốn HOLC Federal Housing Administration The Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac) The Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) Gross Domestic Product Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) Home Owners’ Loan Corporation IFC International Finance Corporation FNMA GDP GNMA Chứng khoán bảo đảm tài sản tài nói chung Ngân hàng phát triển Châu Á IOSCO Cơ quan nhà liên bang Cơng ty cho vay mua nhà chấp liên bang Tổ chức chấp Nhà nước liên bang Tổng sản phẩm quốc nội Tổ chức chấp quốc gia Công ty cho vay người sở hữu nhà Công ty tài quốc tế International Organization of Securities Commissions KOMOCO Korea Mortgage Corporation Tổ chức quốc tế Ủy ban chứng khốn Cơng ty chấp Hàn Quốc MBS Chứng khốn chấp bất động sản làm đảm bảo Ngân hàng thương mại Tổ chức hợp tác phát triển kinh tế Thị trường phi tập trung NHTM OECD OTC Mortgage Backed Securities Organisation Economic for Cooperation and Development Over The Couter SGDCK SPV TMKs Sở giao dịch chứng khốn TTCK Tổ chức trung gian chun trách Cơng ty thành lập lĩnh vực ưu đãi thuế Thị trường chứng khoán TTGDCK Trung tâm giao dịch chứng khoán VA Special Purpose Vehicle Tukobetsu Mokuteiki Kaisha Veterans Administration Hội Cựu chiến binh DANH MỤC BẢNG BIỂU Biểu đồ 1.1: Tăng trưởng loại GNMA, FNMA, FHMC thị trường Mỹ Biểu đồ 2.1: Số lượng chứng khoán niêm yết qua năm SGDCK Biểu đồ 2.2: Các cơng ty chứng khốn cấp phép hoạt động Việt Nam Biểu đồ 2.3: Nhu cầu vốn đầu tư vào bất động sản năm 2008 - 2010 Biểu đồ 2.4: Tỷ trọng khối lượng niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Sơ đồ 1.1: Quy trình tổng qt chứng khốn hóa Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khốn hóa đề xuất cho Việt Nam giai đoạn đầu Bảng 2.1: Khối lượng chứng khoán giao dịch SGDCK Tp HCM Bảng 2.2: Giá trị giao dịch chứng khoán SGDCK Tp HCM Bảng 2.3: Số lượng chứng khoán niêm yết Sở giao dịch chứng khoán Bảng 2.4: Số lượng tài khoản đầu tư chứng khoán đến tháng 8/2008 Bảng 2.5: Khối lượng giao dịch nhà đầu tư nước SGDCK Bảng 2.6: Giá trị giao dịch nhà đầu tư nước SGDCK Bảng 2.7: Dư nợ cho vay bất động sản tổng dư nợ địa bàn Tp HCM Bảng 2.8: Quy mô niêm yết thị trường chứng khốn tính đến tháng 8/2008 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Xây dựng phát triển thị trường chứng khoán (TTCK) xu tất yếu kinh tế giới Đặc biệt Việt Nam trình hội nhập kinh tế quốc tế, nguồn vốn đầu tư hạn hẹp, thị trường tài cịn chưa phát triển, nguồn vốn cho phát triển kinh tế chủ yếu từ ngân hàng thương mại (NHTM), việc đời TTCK tạo thêm kênh huy động vốn trung dài hạn quan trọng góp phần phát triển kinh tế Sau năm hoạt động, TTCK nước ta đem lại thành tựu định, cụ thể tạo thêm kênh huy động vốn nhằm thu hút nguồn vốn nhàn rỗi cho kinh tế, cho doanh nghiệp Ngoài ra, tạo điều kiện cho nguồn tiền nhàn rỗi có nhiều hội sinh lời Song nhiều tồn thị trường tăng trưởng chưa bền vững, hàng hóa chưa đa dạng chủng loại, lực chất lượng cung cấp dịch vụ trung gian chưa đáp ứng yêu cầu nhà đầu tư,vv Để TTCK phát triển bền vững kênh huy động vốn trung dài hạn hữu hiệu, cần thiết đưa hàng loạt giải pháp Một giải pháp gia tăng chủng loại hàng hố giao dịch thị trường TTCK khơng có giao dịch cổ phiếu, trái phiếu mà cịn nhiều cơng cụ tài khác Chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản kỹ thuật nhiều nước đưa vào ứng dụng để đa dạng hóa loại hàng hóa giao dịch thị trường tạo thêm kênh huy động vốn cho kinh tế Ngồi ra, ứng dụng chứng khốn hóa nhằm tạo thêm nhiều sản phẩm tài cho thị trường góp phần nâng cao vị cạnh tranh định chế tài Việt Nam điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Xuất phát từ lý đó, TTCK phát triển bền vững, góp phần tạo vốn trung dài hạn để phát triển kinh tế, mạnh dạn chọn đề tài: “Chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản góp phần tạo hàng hóa cho thị trường chứng khốn Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp 10 Mục tiêu nghiên cứu Trên sở lý luận chứng khốn hóa; phân tích vai trị mà chứng khốn hóa đem lại; phân tích thực trạng TTCK mối liên hệ với thị trường cho vay bất động sản, thị trường bất động sản Qua đó, đánh giá khó khăn, thuận lợi, khó khăn điều kiện việc chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Theo đó, đề tài tập trung nghiên cứu nhằm đạt mục đích sau: - Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp bất động sản nhằm tạo thêm hàng cho TTCK Việt Nam - Chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản góp phần tạo thêm cơng cụ cho đầu tư cho việc huy động vốn thị trường tài - Nghiên cứu điều kiện ứng dụng chứng khốn hóa khoản vay bất động sản vào Việt Nam - Đề xuất giải pháp ứng dụng chứng khốn hóa khoản vay bất động sản vào Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu nội dung mang tính lý luận thực tiễn chứng khốn hóa khoản chấp bất động sản từ NHTM, chủ yếu khoản vay mua nhà, mà không đề cập đến khoản đầu tư vào bất động sản định chế tài khác Ngồi ra, đề tài nghiên cứu kinh nghiệm thực chứng khốn hóa số nước giới Từ đó, đề tài phân tích tính khách quan cần thiết ứng dụng chứng khốn hóa khoản vay vào Việt Nam để tạo hàng hóa cho TTCK Việt Nam Đồng thời đưa đề xuất để ứng dụng chứng khốn hóa vào Việt Nam Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: 74 tư lựa chọn đắn có máy điều hành gọn nhẹ, tính chuyên nghiệp cao kinh doanh chứng khoán Quỹ ủy thác đầu tư trung gian tài chính, điều phối tái phân bổ nguồn thu từ cơng trình để thực nghĩa vụ toán trái phiếu phát hành Quỹ ủy thác đầu tư nên thực nghiệp vụ quản lý dòng tiền tài sản tài mang lại để thực toán kèm với chứng khoán nợ phát hành Nhằm bảo đảm tính minh bạch an toàn cho trái phiếu phát hành, quỹ ủy thác đầu tư phải quản lý tách bạch hạch toán riêng rẽ luồng tiền vào, ứng với tài sản nhóm tài sản có đặc điểm khả sinh lời mức độ rủi ro Như vậy, quỹ ủy thác đầu tư hoàn tồn có khả kiểm sốt thu nhập chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản tài chính, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thiết kế sản phẩm chứng khốn hóa, phù hợp với khả sinh lời thực tế tài sản tài đáp ứng nhu cầu người đầu tư Khi hoạt động chứng khốn hóa vào ổn định phát triển đến mức cần thiết thành lập công ty chuyên trách SPV Mỹ Như vậy, giai đoạn đầu quỹ ủy thác đầu tư đóng vai trị SPV, thực chức tái cấu trúc lại luồng vốn để đưa sản phẩm chứng khốn hóa 3.3.4 Thành lập tổ chức hỗ trợ liên quan 3.3.4.1 Các tổ chức định mức tín nhiệm Việc thành lập tổ chức tín nhiệm Việt Nam khơng cần thiết cho u cầu chứng khốn hóa mà để đáp ứng yêu cầu việc phát triển thị trường chứng khoán Sự đánh giá tổ chức có uy tín mang lại tác dụng định hướng đầu tư cho nhà đầu tư, tiết kiệm nhiều chi phí đánh giá, thăm dị thị trường tài chính… - Tổ chức định mức tín nhiệm đưa ý kiến độ tin cậy tín dụng NHTM, đánh giá khả NHTM toán nợ gốc hạn suốt thời 75 gian tồn chứng khốn Do đó, có tác dụng thúc đẩy NHTM không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng - Các loại trái phiếu hình thành chứng khốn hóa dạng trái phiếu mới, chưa tạo lòng tin nhà đầu tư nên có bảo đảm tốn từ phía nhà nước từ khoản cho vay chứng khốn hóa chưa tin cậy với ưu điểm dành cho nhà đầu tư Việc có mặt tổ chức định mức với đánh giá khách quan góp phần làm phổ biến khẳng định ưu vượt trội loại trái phiếu chứng khốn hóa Vì vậy, việc sớm thành lập tổ chức tín nhiệm, điều khơng cần cho hoạt động chứng khốn hóa mà cịn đáp ứng yêu cầu phát triển cho thị trường chứng khoán Việt Nam tương lai Hiện nay, Ủy ban chứng khoán Nhà nước, Vụ Tài chính, Hiệp hội nhà đầu tư tài xây dựng đề án thành lập cơng ty định mức tín nhiệm trình Bộ Tài xem xét Đây định chế tài trung gian cung cấp quan điểm đánh giá độc lập mức độ tín nhiệm doanh nghiệp việc toán hạn nghĩa vụ tài Các nghĩa vụ tài bao gồm trái phiếu, thương phiếu cổ phiếu ưu đãi nghĩa vụ tài khác Hoạt động cơng ty làm tăng tính minh bạch thị trường, có tác dụng định hướng đầu tư, giảm bớt rủi ro tín dụng tiết kiệm chi phí cho hoạt động phát hành trái phiếu cho thị trường Đối tượng cơng ty tổ chức tài chính, ngân hàng, định chế tài phi ngân hàng, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, dịch vụ đặc biệt trọng tới doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp niêm yết thị trường chứng khốn Ngồi ra, cơng ty phân tích, đánh giá thành phần kinh tế, chương trình đầu tư Chính phủ hoạch định phát triển ngành Hiện nay, bên cạnh lực nội bộ, ngân hàng chủ yếu chia sẻ thông tin khách hàng qua trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước Đây nguồn thông tin chung nhất, cập nhật để đánh giá mức độ tín nhiệm doanh nghiệp vay Tuy nhiên, số quy định mà kết đánh giá chưa phản ánh 76 tình hình thực tế doanh nghiệp, dẫn đến việc ngân hàng định cấp tín dụng khơng xác Ở nước ngoài, bên cạnh trung tâm cung cấp dịch vụ đánh giá doanh nghiệp vay Nhà nước, có trung tâm chuyên thu nhập, tổng hợp phân tích thơng tin khách hàng tư nhân sở hữu điều hành như: Standard&Poor’s, Moody’s… Nhiều nước quy định bắt buộc ngân hàng phải có báo cáo độc lập công ty kinh doanh thông tin tín nhiệm cung cấp trước cho vay bảo lãnh Lực lượng góp phần đáng kể q trình minh bạch cơng khai hố thơng tin thị trường, giảm thiểu tối đa tình trạng thơng tin thị trường, giảm thiểu tối đa tình trạng thông tin bất cân xứng, giúp cho hoạt động đầu tư hiệu Việc thành lập loại hình doanh nghiệp đặc biệt địi hỏi q trình lâu dài nhiều nỗ lực từ nhiều phía: Nhà nước, thân trung tâm thông tin đặc biệt người vay - Nhà nước Chính phủ khơng phải gói trọn việc xây dựng hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động họ mà phải hỗ trợ, hướng dẫn giúp đỡ họ gặp vướng mắc hoạt động - Trung tâm thơng tin phải ln nỗ lực tìm nguồn cho Yêu cầu đặt cho trung tâm thu nhập thơng tin phải có độ tin cậy cao, cập nhật kịp thời, trình phân tích phải xác quan trọng đạo đức nghề nghiệp Ngày 04/06/2005, công ty phần mềm truyền thơng thức thành lập Trung tâm đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp (Credit Ratings Vietnamnet Center – CRVC) với mục đích cung cấp cho doanh nghiệp dịch vụ thu nhập thông tin, đánh giá xếp hạng, định mức tín nhiệm tổ chức tài chính, xếp hạng doanh nghiệp Trung tâm tiến hành cấp chứng cho doanh nghiệp sở đánh giá Hàng năm, trung tâm phối hợp với phịng thương mại cơng nghiệp Việt Nam tổ chức tơn vinh doanh nghiệp có hệ số tín nhiệm cao Tiêu chí để đưa đánh giá bao gồm 100 tiêu tài phi tài chính, đảm bảo phương châm độc lập, khách quan 77 xác thực Việc đánh giá tiến hành theo quy trình sở nghiên cứu tham khảo từ tổ chức giới Standard and Poor’s, Moody’s phù hợp với thực tiễn Việt Nam Kết đánh giá Hội đồng đánh giá thống với tham gia nhà khoa học, chuyên gia tài ngành, đại diện doanh nghiệp quan khác 3.3.4.2 Các đại lý ủy thác phát hành trái phiếu Đại lý ủy thác phát hành loại trái phiếu chứng khốn hóa tổ chức đứng nhận ủy thác từ công ty chứng khốn hóa, chịu trách nhiệm phát hành loại trái phiếu Khi đó, cơng ty chứng khốn hóa trở thành tổ chức bảo đảm toán cho trái phiếu Việc có tác dụng tâm lý làm tăng uy tín trái phiếu chứng khốn hóa đẩy mạnh việc phát hành nhờ vào khả chuyên môn cao đại lý ủy thác Tại Việt Nam, cơng ty bảo hiểm Việt Nam (Bảo Việt); NHTM có khả tài lớn ngân hàng ngoại thương Việt Nam (VCB); Ngân hàng đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV); ngân hàng TMCP Á Châu (ACB); ngân hàng TMCP Sài gịn Thương Tín (Sacombank)…là định chế tài có uy tín lớn 3.3.5 Xây dựng quy trình chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Một quy trình chứng khốn hố địi hỏi có mặt thành phần sau: • Cơng ty trung gian chứng khoán hoá, cụ thể quỹ uỷ thác đầu tư, thực chức mua lại khoản nợ vay mua nhà từ tổ chức cho vay, tập hợp khoản nợ theo tiêu chuẩn định phát hành trái phiếu chứng khốn hố dựa tập hợp • NHTM cho vay mua nhà bán lại khoản vay cho Quỹ uỷ thác đầu tư Hiện nay, NHTM thực việc cho vay mua nhà gồm ngân hàng Techcombank, Sacombank, ACB, Phát triển nhà đồng sơng Cửu Long… • Cơng ty xây dựng nhà 78 • Người vay tiền mua nhà • Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đăng ký chứng khốn hố Khi cơng ty chứng khốn hố thành lập, Nhà nước phải xác định trách nhiệm quản lý cơng ty trực thuộc quan nào, Bộ Tài Ngân hàng Nhà nước… • Nhà đầu tư vào trái phiếu chứng khoán hoá gồm nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư có tổ chức • Tổ chức ủy thác phát hành Để đơn giản hố, quy trình khơng đề cập đến tổ chức đảm bảo toán, tổ chức bảo hiểm, tổ chức định nhiệm tín nhiệm, tổ chức quản lý tài sản chứng khoán hoá… Sơ đồ 3.1: Quy trình chứng khốn hóa đề xuất cho Việt Nam giai đoạn đầu UBCKNN (bộ phận chuyên phụ trách chứng khoán hoá) (2,,) Các NHTM cho vay BĐS (1) (1,,) KH vay tiền mua BĐS (3) (2) (3,,) Quỹ ủy thác đầu t (3,) (4) (2,) Tổ chức ủy thác phát hành Nhà đầu tư (5) (1,) • Trình tự thực chứng khoán hoá Bước 1: NHTM cho khách hàng vay tiền, khách hàng chuyển giao tài sản chấp cho NHTM Bước 2: Quỹ uỷ thác tiếp xúc với NHTM để thỏa thuận điều kiện giá mua lại khoản cho vay bất động sản NHTM, thời hạn phương thức toán 79 Sau mua khoản tín dụng này, cơng ty chứng khốn hóa tập hợp khoản nợ thành nhóm theo tiêu chuẩn định lãi suất, thời hạn… Bước 3: Quỹ ủy thác trình phương án khai thác cơng trình phát hành trái phiếu lên Ủy ban chứng khoán Nhà nước (bộ phận chuyên trách chứng khoán hoá) gồm đơn xin phát hành; phương án phát hành; loại chứng khoán; thời hạn toán; lãi suất; số lượng phát hành; phương thức phát hành… Sau phương án phê duyệt, quỹ ủy thác thực thủ tục pháp lý cho đợt phát hành Nếu phát hành trái phiếu công chúng để niêm yết, quỹ ủy thác đầu tư phải thực thêm thủ tục phát hành chứng khốn cơng chúng hành theo quy định hành UBCKNN Bước 4: Quỹ ủy thác đầu tư lựa chọn ký hợp đồng với tổ chức uỷ thác phát hành để thực phát hành trái phiếu Tổ chức ủy thác phát hành thực thủ tục chào bán trái phiếu công chúng đầu tư Tổ chức ủy thác phát hành thường công ty chứng khốn tổ chức có tiềm lực tài mạnh Việc phát hành chứng khốn thơng qua ủy thác phát hành giúp cho tổ chức phát hành huy động vốn hiệu tiết kiệm chi phí Bước 5: Tổ chức ủy thác phát hành phát hành chứng khốn hố cơng chúng đầu tư Trái phiếu phát hành phát hành hay nhiều đợt, tuỳ theo lịch biều cụ thể khâu toán tiền mua quyền khai thác cơng trình đặc điểm doanh thu có từ khâu khai thác cơng trình • Quy trình tốn - Thanh tốn mua nợ mua chứng khoán Tổ chức ủy thác phát hành sau bán chứng khoán cho nhà đầu tư, thu tiền (1,), trừ chi phí bảo lãnh phát hành chuyển số tiền cịn lại cho cơng ty chứng khốn hố (2,) Sau cơng ty chứng khốn hố tốn tiền mua khoản nợ tín dụng bất động sản cho NHTM (3,) (Số tiền toán nhỏ giá trị khoản vay mua nhà mà NHTM cho vay) 80 - Thanh toán tiền khách hàng vay tiền ngân hàng toán cho nhà đầu tư Bước (1,,): Người vay toán nợ gốc lãi hàng kỳ Sau đó, NHTM tách biệt khoản tốn nợ gốc lãi mà khách hàng toán theo kỳ Bước (2,,): Đến hạn toán lãi trái phiếu, tổ chức cho vay mua nhà chuyển khoản tốn cho cơng ty chứng khốn hóa Bước (3,,): Cơng ty chứng khốn hóa tiến hành tốn lãi trái phiếu cho nhà đầu tư theo kỳ Khi khoản vay toán thời hạn vay lúc trái phiếu chứng khoán hóa đáo hạn NHTM chuyển khoản tiền gốc cho cơng ty chứng khốn hóa để tốn cho nhà đầu tư sau giữ lại khoản phí cho dịch vụ phát hành phục vụ khoản vay 3.3.6 Nâng cao cạnh tranh thu hút nhà đầu tư trái phiếu chứng khốn hố Ngồi rủi ro phân tích chương rủi ro trả trước, rủi ro tín dụng phát sinh…thì rủi ro phát hành quan trọng Đó lượng trái phiếu phát hành khơng bán hết Chính lẽ cần phải nâng cao khả cạnh tranh trái phiếu chứng khoán hoá so với trái phiếu khác có lợi riêng để nhà đầu tư lựa chọn số nhiều loại chứng khốn có thị trường chứng khốn Theo đó: • Cơng ty chứng khốn hóa cần áp dụng mức lãi suất đủ cạnh tranh, cao so với trái phiếu Chính phủ; trái phiếu thị; • Chất lượng tài sản chứng khốn hóa phải đảm bảo, khoản tín dụng phải có chất lượng khả toán cao, trường hợp rủi ro tín dụng xảy ra; • Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư trái phiếu chứng khốn hóa, thân nhà phát hành danh mục tài sản có liên quan cho nhà đầu tư cách minh bạch giải pháp quan trọng nhằm thuyết phục nhà đầu tư yên tâm chất lượng khoản tín dụng, chất lượng tài sản đảm bảo nợ vay, từ tác 81 động tích cực đến tính khả thi q trình chứng khốn hố, định thành cơng q trình chứng khốn hóa Cùng với giải pháp tăng khả cạnh tranh thu hút nhà đầu tư trái phiếu chứng khốn hóa, giải pháp phịng ngửa rủi ro tốn cho nhà đầu tư góp phần tích cực việc tăng cường độ tin cậy, mức tín nhiệm trái phiếu chứng khốn hóa nhà đầu tư Việc khả tốn khách hàng vay tiền rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn, cơng ty chứng khoán cần phải thực tốt số giải pháp sau: • Thiết lập quỹ dự trữ rủi ro để sử dụng có trục trặc xảy nguồn thu đảm bảo việc toán lãi gốc chứng khốn liên quan • Phát hành trái phiếu chứng khốn hóa với nhiều kỳ hạn chế toán khác 3.4 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ 3.4.1 Đối với Chính phủ Một là, cần có sách khuyến khích ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa Để ứng dụng phát triển kỹ thuật chứng khốn hóa khoản vay bất động sản trở thành kênh huy động vốn cho doanh nghiệp trở thành cơng cụ tài cho nhà đầu tư thị trường tài Đa số quốc gia đưa sách khuyến khích hỗ trợ vốn, kỹ thuật, thuế Do đó, ứng dụng kỹ thuật chứng khốn khoản vay bất động sản vào Việt Nam để trở thành cơng cụ tài thị trường tài Thiết nghĩ, Chính phủ phải có sách khuyến khích định, như: - Giảm thuế thu nhập cho tổ chức tham gia q trình chứng khốn hóa Đặc biệt giảm thuế thu nhập cho nhà đầu tư mua chứng khốn có nguồn gốc từ chứng khốn hóa khoản vay bất động sản gia đoạn đầu 82 - Tạo điều kiện khuyến khích NHTM cho vay chấp bất động sản khuôn khổ pháp lý Bởi khoản vay sở để tiến hành chứng khoán hóa - Có sách hỗ trợ cho người dân mua nhà từ dự án chương trình chứng khốn hóa Hai là, giai đoạn đầu nhà nước cần đứng bảo lãnh cho trái phiếu chứng khốn hóa nhằm tạo niềm tin cho nhà đầu tư Có q trình chứng khốn hố thành cơng từ tạo tảng vững cho chứng khốn hóa phát triển Ba là, cần có chế tài quy định việc minh bạch hóa thơng tin Để đưa định đầu tư vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm thông tin Thông tin cung cấp phải nhanh chóng, kịp thời, cơng khai, minh bạch hoạt động doanh nghiệp tình hình tài chính, quản trị, vv… Hiện nay, hầu hết doanh nghiệp Việt Nam chưa quen với việc công bố thông tin thường có thói quen cố tình che dấu điểm xấu mà phô trương điểm tốt Cách làm không phù hợp với kinh tế thị trường đặc biệt nước ta trình hội nhập quốc tế sâu rộng Do đó, cần có biện pháp mạnh để buộc doanh nghiệp phải thực lành mạnh hóa cơng khai thơng tin Bất quan tâm, nhà đầu tư, ngân hàng, quan thuế… tra cứu phục vụ cho cơng việc Để đạt hiệu quả, Chính phủ đưa chế tài bắt buộc doanh nghiệp phải tuân theo Những chế tài phạt hành chính, liệt vào doanh nghiệp thuộc diện cảnh báo cao rút giấy phép kinh doanh Bốn là, cần có quy hoạch tổng thể cho tỉnh, thành phố để từ định hướng phát triển nhà ở, khu thị… Có thu hút vốn đầu tư dài hạn thông qua chứng khốn hóa 83 Năm là, phổ biến kiến thức chứng khốn hóa lợi ích cho NHTM, quỹ đầu tư, cơng ty xây dựng nhà ở, công ty bất động sản, nhà đầu tư cá nhân… 3.4.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước Thứ nhất, cần nghiên cứu xây dựng văn pháp lý định chế bảo lãnh để hình thành thị trường thứ cấp giao dịch khoản cho vay nhà Đây sở để thực chứng khốn hóa khoản vay Cụ thể, phải quy định tỷ lệ cho vay tối đa bất động sản tổng dư nợ NHTM Tỷ lệ tối đa tài sản chấp bất động sản để chứng khốn hóa Đồng thời tiến hành thường xuyên tra khoản cho vay NHTM Thứ hai, phát triển hồn thiện hoạt động Trung tâm thơng tin tín dụng Ngân hàng nhà nước Bởi thơng qua Trung tâm thơng tin tín dụng để biết lực tài doanh nghiệp, NHTM,vv Có đảm bảo cho khoản vay an tồn Để làm điều này, Ngân hàng Nhà nước cần có biện pháp cụ thể sau: - Cần có quy định, chế tài yêu cầu NHTM có trách nhiệm cung cấp tin cho Trung tâm thơng tin tín dụng cách nhanh chóng, xác đầy đủ - Ngân hàng Nhà nước thành lập riêng phận chuyên trách thơng tin Trách nhiệm phận tổng hợp liệu thô NHTM cung cấp từ phân tích, đánh giá giúp cho NHTM nhận định xác đối tượng cho vay 3.4.3 Đối với Bộ tài nguyên môi trường Thứ nhất, cải tiến quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà Hầu hết quốc gia, giai đoạn đầu sản phẩm chứng khoán hoá xuất phát từ khoản vay bất động sản Do đó, thị trường bất động sản phát triển bền vững sở để phát triển sản phẩm chứng khốn hóa Một điều kiện 84 để phát triển thị trường bất động sản phải thực việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở quan trọng để quản lý đất đai xem biện pháp lâu dài để làm lành mạnh hố thị trường bất động sản Mặc dù việc cấp giấy chứng nhận điều kiện quan trọng việc bình ổn thị trường bất động sản, song thủ tục xin cấp số đỏ, sổ hồng rườm rà, nhiều thời gian, phần chậm chạp công tác cấp giấy Nhà nước khiến người dân cảm thấy ngán ngại muốn đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Do đó, cần phải có hệ thống pháp lý hình thành hệ thống quan chuyên trách quản lý thị trường bất động sản Việt nam hiệu Thứ hai, đẩy nhanh tiến độ đưa giao dịch bất động sản phải thực qua sàn giao dịch Hiện nay, có đến 70% giao dịch bất động sản giao dịch ngầm Chính điều này, hàng loạt dự án khu dân cư đời, ngồi số khu vực đáp ứng yêu cầu cho người chưa có nhà ở, nhiều khu khác lập quy hoạch phân lô bán đất, dẫn đến tình trạng mua bán đầu đất xây dựng trái phép tràn lan, hình thành khu dân cư không bảo đảm yêu cầu tối thiểu hạ tầng kỹ thuật, mỹ quan đô thị đặc biệt khơng thể thực chứng khốn hóa khoản cho vay dự án Thứ ba, phải xây dựng sở liệu đất đai, minh bạch công khai Một yếu tố để tạo cho khoản vay bất động sản để chứng khốn hóa tính an tồn khoản vay Tính an tồn có thông tin minh bạch người tiếp cận thơng tin Có vây, làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững khoản vay bất động sản thực chứng khốn hóa Kết luận chương Với mục tiêu Chính phủ phát triển TTCK đến năm 2010 vốn hóa TTCK đạt 50% GDP, thời gian trước mắt cần tập trung tăng quy mơ niêm yết, đa dạng hóa chủng loại hàng hóa thị trường Một giải pháp chứng 85 khốn hóa khoản vay chấp bất động sản nhằm tạo thêm hàng hóa cho TTCK, tạo thêm nhiều công cụ cho nhà đầu tư lựa chọn để huy động tối đa nguồn tiền nhàn rỗi dân chúng Tuy nhiên, để chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản cần tiến hành hàng loạt biện pháp bao gồm pháp lý kỹ thuật, có hỗ trợ quan ban ngành, Chính phủ 86 KẾT LUẬN Đẩy mạnh phát triển TTCK mục tiêu Chính phủ, để TTCK thực kênh huy động vốn kênh đầu tư hữu hiệu Để thị trường phát triển lành mạnh, hiệu cần thực cách đồng giải pháp theo lộ trình định Với ý niệm đó, luận văn đề cập đến giải pháp ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản để tạo hàng cho TTCK giải pháp để đa dạng hóa cơng cụ TTCK Việt Nam Kỹ thuật chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản để tạo hàng cho TTCK, nhiều quốc gia ứng dụng phát triển coi công cụ thiếu thị trường tài phát triển Với ưu điểm cơng cụ chứng khốn hóa, việc ứng dụng chúng vào TTCK Việt Nam vô cần thiết Để ứng dụng nghiệp vụ chứng khốn hóa, cần hội đủ điều kiện mặt pháp lý, kỹ thuật người Trên tinh thần đó, Việt Nam cần có định hướng lộ trình thực kỹ thuật từ đơn giải đến phức tạp Cụ thể, xây dựng khung pháp lý hồn thiện quy trình thực phát triển chủ thể liên quan Đây cơng cụ tài địi hỏi phải có nghiên cứu, tìm hiểu học hỏi kinh nghiệm nước ứng dụng thành công Song với ưu người sau quan tâm mức quan ban ngành Chính phủ, chắn thành cơng vận dụng vào thực tiễn Việt Nam 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu nước Đoàn Thanh Hà, Lý Hồng Ánh (2005), “Thị trường chứng khốn”, NXB Thống Kê Nguyễn Dương (2003), “Chứng khốn hố – Cơng cụ để huy động vốn”, Báo đầu tư chứng khoán, số 196 Đinh Ngọc Dinh (2004), “Bàn chứng khoán hoá”, Tạp chí Ngân hàng, Số Nguyễn Thu Hằng (2003), “Bất động sản chứng khốn”, Tạp chí chứng khốn Việt Nam, Số Dương Thị Phượng (2000), “Kỹ thuật chứng hốn hố - Một kỹ thuật tài đem lại hiệu tính lưu hoạt cho thị trường vốn”, Tạp chí chứng khốn Việt nam, Số Dương Thị Phượng (2002), “Nghiệp vụ chứng khoán hoá - Lịch sử phát triển kinh nghiệm Mỹ”, Tạp chí chứng khoán Việt Nam, Số Dương Thị Phượng (2002), “Những điều kiện cần đủ để thực chứng khoán hố”, Tạp chí chứng khốn Việt Nam, Số Dương Thị Phượng (2002), “Các tài sản thường sử dụng kỹ thuật chứng khốn hố”, Tạp chí chứng khốn Việt nam, Số 11 Dương Thị Phượng (2003), “Lợi ích rủi ro tiềm chứng khoán hoá”, Tạp chí chứng khốn Việt Nam, Số Dương Thị Phượng (2003), “Thực trạng chứng khoán hoá số quốc gia giới – Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí chứng khốn, Số 4, Lại Anh Tuấn, “Giới thiệu số mơ hình chứng khốn hố phổ biến giới”, Tạp chí Ngân hàng, Số Lê Vĩnh Triển (2002), “Cơng ty chứng khốn hố”, Tạp chí chứng khốn Việt na, Số 10 88 Lê Vĩnh Triển (2002), “Chứng khoá hoá - Giải pháp kỹ thuật cho việc ứng dụng Việt Nam”, Tạp chí chứng khốn Việt nam, Số 12 Tài liệu nước Frank J Fabozzi, Franco Modigliani, Micheal G Ferri (1998), “Foundation of Financial Markets and Institutions”, nd ed, Prentice Hall, New Jersey Meir Kohn (2000), “Financial Institutions and Markets”, McGraw Hill, Inc, New York William W.Bartlet (1989), “Mortgage – Backed Securities”, Prentice Hall, New Jersey ... bất động sản sở cho việc thực chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 2.3 SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT... ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG HÓA CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 55 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM ... CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN GÓP PHẦN TẠO HÀNG CHO THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 40 2.3.1 Làm đa dạng hóa chủng loại hàng hóa cho thị trường chứng khoán 40