(Luận văn) giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH ÕÕÕÕÕ t to ng hi ep LÊ THỊ THANH VIỆT w n lo ad y th ju GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM yi pl n ua al n va Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng ll fu Mã số: 60.31.12 oi m at nh z LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ z ht vb k jm gm om l.c Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên n a Lu n va y te re TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT t to ng hi ep w n lo ad ju y th pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm CDO: MCO: Bất động sản Sản xuất kinh doanh Ngân hàng Việt Nam Đầu tư Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng Thương mại Tài sản cố định Doanh nghiệp Doanh nghiệp Tư nhân Doanh nghiệp Nhà nước Tín dụng Quỹ tiền tệ quốc tế Ngân hàng Thế giới Chứng khoán Thị trường Chứng khốn Hợp đồng hốn đổi tổn thất tín dụng Các thể chế mục đích đặc biệt Các cơng cụ đầu tư kết cấu Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ Chứng khoán đảm bảo tài sản chấp (MortgageBacked-Security) Giấy nợ đảm bảo tài sản(Collateralized-Debt-Obligations) Nợ chấp bảo đảm (Mortgage-CollateralizedObligation) Ngân hàng Trung Ương Trung Quốc Quỹ đầu tư tín thác BĐS ( Real estate investment trust) yi BĐS: SXKD: NH: VN: ĐT: NHNN: NHTM: TSCĐ: DN: DNTN: DNNN: TD: IMF: WB: CK: TTCK: CDS: SPV: SIV: FED: MBS: om l.c gm CBRC: REIT: n a Lu n va y te re Trang MỤC LỤC t to Chương 1: Tổng quan thị trường BĐS khủng hoảng tài Trang ng 1.1 Tổng quan thị trường BĐS hi 1.1.1Khái niệm đặc điểm ep 1.1.1.1Khái niệm thị trường BĐS w 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường BĐS Trang n lo 1.1.2 Sự cần thiết việc hình thành phát triển thị trường BĐS Trang ad y th 1.1.2.1 Vai trò quan trọng thị trường BĐS kinh tế ju 1.1.2.2 Vai trò quan trọng thị trường BĐS thị trường khác yi kinh tế .Trang pl ua al 1.1.2.3 Sự cần thiết việc phát triển thị trường BĐS Trang n 1.1.3Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường BĐS Trang n va 1.1.3.1Các chủ thể tham gia ll fu 1.1.3.2 Cơ chế vận hành Trang oi m 1.1.3.3 Các yếu tố khác Trang nh 1.2 Thị trường BĐS khủng hoảng tài Trang at 1.2.1 Khủng hoảng tài tác động thị trường BĐS Trang z z 1.2.1.1 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng biện pháp đối phó với khủng vb ht hoảng tài Chính phủ Trang k jm 1.2.1.2 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng tâm lý người đầu tư gm khủng hoảng Trang l.c 1.2.1.3 Các NHTM siết chặt TD gây tác động lớn thị trường BĐS om .Trang 10 a Lu 1.2.2 Nghiên cứu bong bóng BĐS tác động Trang 10 n 1.2.2.1 Hai trạng thái bong bóng BĐS xảy tác động tín dụng 1.2.4 Bùng nổ bong bóng BĐS Trang 12 y 1.2.3 Giai đoạn thứ bong bóng BĐS Trang 11 te re 1.2.2.2 Bong bóng BĐS xảy đầu Trang 11 n va .Trang 11 Trang Kết luận chương Trang 13 t to Chương 2: Khủng hoảng tài Mỹ 2008 tác động thị trường ng hi BĐS nước Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN ep 2.1 Khủng hoảng tài Mỹ: nguyên nhân, diễn biến tác động đến thị trường BĐS Mỹ Trang 15 w n 2.1.1 Khủng hoảng tài Mỹ- Diễn biến nguyên nhân Trang 15 lo ad 2.1.1.1 Diễn biến khủng hoảng ju y th 2.1.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng Trang 16 yi 2.1.2 Tác động khủng hoảng tài tới thị trường BĐS Mỹ Trang 18 pl 2.1.3 Những hành động nhằm cứu vãn kinh tế phủ Mỹ Trang 19 al ua 2.1.3.1 Chính phủ Mỹ bơm tiền vào lưu thông cách in thêm tiền n 2.1.3.2 Chính phủ Mỹ can thiệp mạnh vào tín dụng NH, mạnh tay cắt giảm lãi va n suất, tăng cường mua MBS fu ll 2.1.3.3 Ban hành gói kích thích kinh tế khổng lồ Trang 20 m oi 2.1.3.4 Mượn nợ từ phát hành trái phiếu Trang 20 nh at 2.1.3.5 Ưu đãi tín dụng thuế .Trang 20 z 2.1.4 Kết Trang 21 z ht vb 2.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Trang 22 jm 2.2.1 Bài học khả tự điều tiết thị trường Trang 22 k 2.2.2 Bài học việc Nhà nước đóng vai trị quan trọng phát triển gm bền vững ổn định thị trường BĐS Trang 22 om l.c 2.2.3 Bài học việc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn NH để đầu tư BĐS dễ dẫn đến rủi ro khoản Trang 23 a Lu 2.2.4 Bài học nâng cao nhận thức tầm quan trọng công tác giám sát, dự n Trang 24 y 2.2.7 Bài học tác động tiêu cực sách thuế không phù hợp te re 2.2.6 Bài học việc tự hóa phát triển cạnh tranh thị trường Trang 24 n 2.2.5 Bài học hạn chế chi tiêu công Trang 24 va báo Trang 23 Trang Kết luận chương Trang 25 t to Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng xu hướng phát triển ng hi 3.1 Thị trường BĐS VN mối quan hệ tương quan kinh tế ep Trang 26 3.1.1 Mối tương quan thị trường BĐS kinh tế vĩ mô Trang 26 w n 3.1.2 Quan hệ thị trường BĐS- thị trường vốn Trang 28 lo ad 3.2 Thực trạng thị trường BĐS VN .Trang 31 ju y th 3.2.1 Thị trường BĐS VN chịu tác động khủng hoảng tài Mỹ yi Trang 31 pl 3.2.1.1 Thị trường BĐS VN bị đóng băng al ua 3.2.1.2 Luồng vốn FDI vào thị trường BĐS bị giảm sút Trang 32 n 3.2.2 Những vấn đề nội thị trường BĐS Việt Nam Trang 32 va n 3.2.2.1 Về mặt quản lý nhà nước Trang 33 fu ll 3.2.2.2 Về cung cầu hàng hóa BĐS .Trang 39 m oi 3.2.2.3 Mặt giá BĐS cao .Trang 41 nh at 3.2.2.4 Những hạn chế DN kinh doanh BĐS VN Trang 44 z 3.2.3 Những động thái từ phía Nhà nước nhằm giải cứu thị trường BĐS z ht vb Trang 46 jm 3.3 Xu hướng phát triển thị trường BĐS VN Trang 51 k 3.3.1 Phân khúc nhà hạng trung Trang 51 gm 3.3.2 Phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, trung tâm mua sắm om l.c Trang 52 3.3.3 Phân khúc thị trường BĐS sinh thái Trang 53 a Lu Kết luận chương Trang 54 n 4.1.2 Thu hút vốn đầu tư nước Trang 57 y 4.1.1 Chứng khốn hóa BĐS Trang 55 te re 4.1 Các giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN Trang 55 n va Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN Trang 4.1.3 Tháo gỡ vướng mắc hoạt động cho vay BĐS Trang 59 4.1.4 Lập quỹ tiết kiệm BĐS Trang 60 t to 4.1.5 Tích cực xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS Trang 61 ng hi 4.2 Nhóm giải pháp hàng hóa BĐS Trang 63 ep 4.2.1 Tái tạo phát triển nguồn hàng hóa cho thị trường BĐS Trang 63 4.2.2 Đa dạng hóa nguồn hàng theo hướng phù hợp với nhu cầu thực thị w n trường Trang 63 lo ad 4.3 Các giải pháp mặt chế vận hành Trang 64 ju y th 4.3.1 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn luật, pháp lệnh thuế nhà, đất yi 4.3.2 Hoàn thiện hệ thống thuế Trang 65 pl 4.4 Xây dựng lực tổ chức tham gia thị trường BĐS al ua Trang 66 n 4.4.1Những đề xuất Nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS va n Việt Nam Trang 67 fu ll 4.4.2 Những đề xuất nhằm nâng cao lực cạnh tranh cho DN kinh doanh m oi BĐS Việt Nam Trang 68 nh at 4.5 Các giải pháp khác Trang 70 z 4.5.1 Hồn thiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng, miền z ht vb 4.5.2 Nâng cao lực quản trị rủi ro tín dụng BĐS Trang 71 jm 4.5.3 Xây dựng hệ thống sở liệu thị trường BĐS Trang 73 k 4.5.4 Nâng cao tính minh bạch thị trường Trang 74 gm Kết luận chương Trang 77-78 om l.c Kết luận chung Trang 79 n a Lu n va y te re LỜI MỞ ĐẦU t to ng hi ep Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản thị trường quan trọng w kinh tế Với mơ hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung nước ta trước loại n lo thị trường chưa phát triển Từ sau đổi (1986), trình chuyển đổi ad y th sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý ju Nhà nước, năm gần thị trường bất động sản nước ta hình thành, yi phát triển với tốc độ nhanh có diễn biến phức tạp pl ua al Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản n thị trường đầu vào sản xuất Nếu phát triển hiệu thị trường n va góp phần quan trọng việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên ll fu biện pháp quản lý Nhà nước thị trường bất động sản nhiều oi m yếu kém, bất cập nên thị trường phát triển cách tự phát, thiếu nh tổ chức tồn nhiều yếu tố bất ổn nạn đầu cơ, cân cung cầu, giá at cao, thủ tục mua bán phức tạp, chi phí chuyển nhượng cao hệ thống pháp lý chưa z z hồn thiện…Tình hình phát triển khơng lành mạnh thị trường bất động sản ảnh vb ht hưởng lớn tới công tác quy hoạch đô thị, tạo phát triển không ổn định cho k jm kinh tế, gây thất thu cho nhà nước, gây tâm lý bất ổn cho người dân gm Trong năm qua nhà nước tập trung nhiều sức lực tiền l.c nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc om cần khắc phục giải Thêm vào khủng hoảng tài Mỹ năm a Lu 2008 tác động tồn cầu gây hậu nặng nề cho thị trường bất động n sản nước giới, kể Việt Nam Những học rút ra? Những y thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ quản lý te re nước? Việc vận dụng dụng kinh nghiệm sao? Những điều n va kinh nghiệm học từ cách thức quản lý thị trường bất động sản thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản Và mục t to tiêu nghiên cứu đề tài ng hi ep Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, người viết chủ yếu sử dụng phương w pháp phân tích số liệu thực tế, so sánh tương quan, thống kê, tổng hợp liệu nhằm n lo làm sáng tỏ, phong phú thêm vấn đề lý luận ad y th Nội dung nghiên cứu ju yi pl Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục từ viết tắt, danh mục n sau: ua al bảng biểu, đồ thị, phụ lục; nội dung luận văn gồm bốn chương va n Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản khủng hoảng tài ll fu Chương 2: Khủng hoảng tài Mỹ tác động thị trường oi m BĐS Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN at nh Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng xu hướng phát triển Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Trang Chương 1: Tổng quan thị trường bất động sản khủng hoảng tài t to 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản ng 1.1.1 Khái niệm đặc điểm hi 1.1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản ep Dựa học thuyết kinh tế A.Smith, J.Keynes, lý luận mang tính kế w thừa chủ nghĩa Mac- Lênin, chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu n lo BĐS nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị ad y th trường BĐS: ju Khái niệm 1: Thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận yi BĐS BĐS sử dụng mục đích pl n hàng hóa BĐS ua al Khái niệm 2: Thị trường BĐS đầu mối thực chuyển dịch giá trị n va Khái niệm 3: Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển ll fu nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… oi m chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước thị trường BĐS at thị trường BĐS nh có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh z z Khái niệm 4: Thị trường BĐS nơi tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển vb ht nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ mơi giới, tư vấn k jm Ngồi ra, số khái niệm khác thị trường BĐS không phổ biến như: gm Do quan điểm khác hàng hóa BĐS phạm vi thị trường BĐS nên l.c có ý kiến cho thị trường BĐS thị trường đất đai tài sản nhà, om cơng trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Cũng có ý kiến a Lu khác cho thị trường BĐS thị trường nhà đất địa ốc Quan niệm phổ n biến nước ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng tổng hợp kết nghiên cứu đưa khái niệm chung thị trường BĐS sau: “Thị trường BĐS q trình giao dịch hàng hóa BĐS bên y Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường BĐS, góc độ te re phận hàng hóa BĐS thị trường n va thị trường Đây định nghĩa không đầy đủ BĐS nhà đất Trang có liên quan Là nơi diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, t to chấp dịch vụ có liên quan đến BĐS trung gian, môi giới, tư vấn…giữa ng chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động hi định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường ep BĐS” w 1.1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản: n lo ¾ Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực sâu sắc: BĐS loại hàng hóa ad y th cố định, di dời mặt vị trí chịu ảnh hưởng yếu tố tập quán, tâm ju lý, thị hiếu, mà yếu tố vùng, miền khác nên thị trường yi BĐS mang tính địa phương Do điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn pl ua al hóa XH khác nên vùng, miền có phát triển khơng đồng đều, thị n trường BĐS có quy mơ trình độ khác n va ¾ Thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo: Do BĐS có tính dị biệt, tin ll fu tức thị trường bị hạn chế, thị trường BĐS mang tính độc quyền thị trường hàng oi m hóa nên thị trường BĐS thị trường cạnh tranh không đầy đủ Thêm vào đó, nh nói tất thị trường BĐS giới chịu can thiệp Nhà nước dù at mức độ cao hay mức độ thấp, mà chủ yếu can thiệp vào lĩnh vực đất công, nhà công z z sản để thực mục tiêu phát triển chung Sự tác động Nhà nước vb ht yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo thị trường BĐS k jm ¾ Thị trường BĐS có nguồn cung có giới hạn phản ứng chậm cầu: gm Mọi hàng hóa thừa nhận thị trường có cầu tăng nhà sản xuất có l.c thể đẩy mạnh sản xuất làm tăng lượng cung nhanh chóng Điều khơng đối om với thị trường BĐS Khi cầu BĐS tăng cung khơng thể phản ứng nhanh chóng a Lu hàng hóa thơng thường khác việc tăng cung với loại mục đích cụ n thể cần có thời gian dành cho việc chuẩn bị, xin phép chuyển đổi mục đích gây ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho dự án BĐS khác y (yếu tố BĐS khác) cố định hạn chế kiểm sốt quy hoạch te re cung khơng thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể tổng cung đất n va sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, bồi thường, thiết kế, thi công…Trên thực tế Trang 79 Kết luận t to Kể từ đổi (1986) thị trường BĐS bước hình thành phát triển Nhưng ng thị trường thật phát triển kể từ ban hành Pháp lệnh nhà năm 1991 Luật hi Đất đai năm 1993 Từ đến nay, thị trường BĐS phát triển đóng vai trị quan ep trọng phát triển kinh tế - XH đất nước Nhiều dự án lĩnh vực SXKD, w nhiều khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng hình n lo thành làm thay đổi mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống nhân dân, góp phần ad y th chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng CNH- HĐH Tuy nhiên, không riêng VN ju mà quốc gia khác, đặc biệt quốc gia phát triển, thị trường BĐS yi xem thị trường khó quản lý nhất, nóng lạnh thất thường, giá liên tục biến pl ua al động gây tác động xấu cho kinh tế Vì việc sớm tìm giải pháp nhằm n phát triển bền vững thị trường BĐS việc mà nhà hoạch định sách n va VN cần phải làm Chỉ có nhà nước quản lý phát triển tốt ll fu thị trường BĐS, từ ổn định an sinh XH, thúc đẩy sản xuất, tăng nguồn thu cho at nh giới./ oi m ngân sách, kích thích tăng trưởng, nâng cao vị kinh tế VN trường z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re TÀI LIỆU THAM KHẢO t to ng Ths Hồng Cơng Gia Khánh (2009), Fed cơng cụ sách tiền tệ hi ep khủng hoảng tài chính, Tạp chí Tài (số 2) TS Nguyễn Văn Lương PGS.TS Nguyễn Thị Nhung (2009), Chính sách tiền w n tệ vai trị điều tiết hoạt động ngân hàng thương mại, Tạp chí Ngân lo ad Hàng (số 1+2) y th Kinh tế 2008-2009: Việt Nam Thế giới (2009), Thời báo kinh tế Việt Nam ju TS Phạm Văn Hà (2009), Biến động giá lạm phát năm 2008: phân tích, dự yi pl báo kiến nghị, Tạp chí Tài (số 2) ua al TS.Nguyễn Ðức Ðộ (2009), Xu hướng tăng lãi suất huy động VND: Vấn đề đặt n lựa chọn sách, Tạp chí Tài (số 4) va n Nguyễn Xuân Hưng (2009), Lạm bàn chế lãi suất chế thị trường ll fu Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng (số 07) m oi Trung tâm thông tin dự báo kinh tế-xã hội quốc gia-Bộ Kế hoạch Đầu tư z 2020 at nh (2008), Bối cảnh nước, quốc tế việc nghiên cứu xây dựng chiến lược 2011- z PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2005), Kinh tế Việt Nam đường hội nhập, Nhà xuất ht vb Thống kê jm k Trung tâm tri thức doanh nghiệp quốc tế, Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh om l.c 11 Các báo, tạp chí khác trang tin internet như: 10 Wold Economic Outlook of IMF 10,12/2009 gm BĐS thời khủng hoảng, Nhà xuất Trẻ y -www.Sbv.gov.vn- Ngân hàng Nhà nước Việt Nam te re -www.monre.gov.vn- Bộ Tài nguyên Môi trường n -www.taisancong.mof.gov.vn- Cục Quản lý Cơng sản- Bộ Tài va -www.mof.gov.vn- Bộ Tài n -www.imf.org- Quỹ tiền tệ quốc tế a Lu -www.En.wikipedia.org/real estate financing.vn -www.Khudothimoi.com t to -www.Cafef.com ng -www.Vietnammls.net hi ep -www.Taichinh.saga.vn w n lo ad ju y th ***o0o*** yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re Trang PHỤ LỤC A Phân loại thị trường BĐS: t to Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung mang tính chất tương ng hi đối, phân loại theo mặt sau: ep Căn theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: w Thị trường cấp 1: thị trường mà người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng n lo đất cho người khác Thị trường Nhà nước quản lý, gọi thị trường sơ cấp ad Thị trường cấp 2: thị trường mà người cấp quyền sử dụng đất tái chuyển y th ju nhượng quyền sử dụng đất Trong thị trường người bán người mua yi người sở hữu đất đai, họ tham gia mua bán quyền sử dụng đất Có pl al thể hiểu đơn giản thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th n va mua thuê n ua Thị trường cấp 3: thị trường bán lại cho thuê lại công trình fu Tổng hợp kết nghiên cứu nhận định nhà khoa học, ll cho thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp thị trường BĐS oi m thứ cấp: nh at Thị trường sơ cấp hình thành từ nhà nước giao cho thuê đất Chủ z thể tham gia thị trường nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư z ht vb người có nhu cầu sử dụng đất jm Giai đoạn từ sau nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư k tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu sử dụng, xây dựng gm l.c sở hạ tầng, cơng trình kiến trúc…) sau tiến hành giao dịch hàng hóa BĐS Phân loại theo mục đích sử dụng, ta có: n hóa ) -Thị trường cơng trình cơng nghiệp (nhà xưởng, mặt sản xuất, khu công nghiệp, khu chế xuất…) y thương mại, cửa hàng…) cơng trình cơng cộng (giao thơng, thủy lợi, y tế, văn te re -Thị trường cơng trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm n va -Thị trường đất đai (nông nghiệp phi nông nghiệp) a Lu gọi thị trường thứ cấp om nhà đất mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, bảo hiểm…giai đoạn Trang -Thị trường nhà (đơ thị nơng thơn) -Thị trường cơng trình đặc biệt có hàng hóa BĐS BĐS phi vật thể coi t to tài nguyên khai thác (kinh doanh du lịch…) di sản văn hóa, di tích lịch ng hi sử… ep Phân loại theo hoạt động thị trường BĐS: -Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS w n -Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất lo ad -Thị trường cho thuê BĐS ju y th -Thị trường chấp bảo hiểm BĐS yi -Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn, pl thông tin, định giá BĐS, bảo trì, bảo dưỡng BĐS… al ua Phân loại theo khu vực, ta có: n -Thị trường BĐS thị va n -Thị trường BĐS nông thôn fu ll -Thị trường BĐS đô thị lớn m oi B MỘT SỐ VẤN ĐỀ BẤT HỢP LÝ TRONG BAN HÀNH VÀ HƯỚNG DẪN THI nh HÀNH LUẬT THUẾ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BĐS at z Việc đưa hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% -25% chuyển z vb nhượng BĐS thời điểm tháng 9/2009 gây tác động đến thị trường ht BĐS Thị trường bị đóng băng, người bán lẫn người mua ngưng giao dịch jm k chờ đợi Thông tư số 02/2010/TT- BTC ngày 11/01/2010 Bộ Tài ban hành gm hướng dẫn bổ sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài om l.c hướng dẫn thi hành số điều Luật thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số a Lu điều Luật Thuế thu nhập cá nhân gỡ rối phần cho giao dịch n nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS Tuy nhiên, có thực tế thời gian qua, quan thuế vào hóa đơn, giấy tờ để xác định giá vốn giá bán, từ áp dụng mức thu 25% phần lãi, mà đằng sau chứng từ cịn y quan thuế tính theo phương án thu 25% Sở dĩ áp dụng cách tính te re phần lớn trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua hộ, đất…đều n va BĐS, đặc biệt giảm nguy tiêu cực chênh lệch hai mức thuế thu Trang hàng loạt chi phí phát sinh khác mà thân nhà đầu tư chứng minh Điều thể không rõ ràng pháp luật, dẫn đến cách hành xử cảm tính t to máy thuế vụ, gây khơng thiệt thịi, phiền tối cho người đầu tư ng hi C VỀ CƠ CHẾ QUẢN LÝ, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ep Hiện thời gian để hồn tất phê duyệt dự án BĐS từ 2-3 năm, cần khoảng 30 dấu (Nguồn hội thảo HoREA 2009) quốc gia láng giềng Thái w n Lan cần từ đến tháng Tính tới tháng 5/ 2010, số lượng đồ án quy hoạch lo ad thẩm định TP.HCM khoảng 23% (Nguồn Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM) ju y th Bản chất vấn đề bộ, ngành quản lý ngồi lại rà soát yi điều khoản pháp quy trùng lặp chế quản lý, ban hành văn cịn pl mang tính chủ quan, chưa khảo sát nghiêm túc ý kiến từ đối tượng có liên quan al ua nhằm giảm thiểu thời gian thực lập dự án, giảm chi phí đầu tư tiết kiệm n thời gian, tăng nguồn cung cho thị trường Việc kéo dài thời gian phê duyệt dự án va n nguyên nhân dẫn đến tệ quan liêu, nhũng nhiễu, lãng phí quỹ đất cơng, fu ll việc cịn gây thiệt hại tài cho nhà đầu tư, đời sống sinh hoạt người dân m oi khu vực quy hoạch bị xáo trộn gây bất ổn xã hội nh Quy trình thủ tục pháp lý dự án đầu tư- xây dựng- kinh doanh BĐS at z VB chấp thuận UBND cấp phường/quận VB xác nhận om VB thỏa thuận n a Lu VB cung cấp, xác nhận Sở QHKT/XD VB chấp thuận y Quyết định UBND te re UBND tỉnh/TP n va UBND cấp phường/quận Sở QHKT Viện QHXD l.c 07 Sở QHKT 06 gm 05 k 04 CV cung cấp thông tin jm 03 Sở QHKT/XD ht 02 Cung cấp thông tin quy hoạch Giới thiệu địa điểm dự án (Đối với DA chưa có đất) Xác nhận ranh giới đất khơng có tranh chấp, khiếu kiện (Đối với DA có đất) Thỏa thuận địa điểm DA (nơi có đất) Xác định giới đường đỏ số liệu hạ tầng KT Chấp thuận giao cho chủ ĐT lập Quy hoạch XD tỷ lệ 1/2000 (nếu chưa có QH chi tiết này) Thẩm định nhiệm vụ QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Văn vb 01 Thủ tục Thời hạn (Ngày) z STT Cơ quan nhà nước Trang 08 t to 09 ng hi 10 ep 11 w n 12 Phê duyệt nhiệm vụ QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Thẩm định đồ án QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Phê duyệt đồ án QHXDCT tỉ lệ 1/2000 Chấp thuận đề cương nhiệm vụ đồ án QHXDCT 1/500 Chấp thuận lập nhiệm vụ đồ án QHXDCT 1/500 Chấp thuận ranh giới, mốc giới diện tích đất lập QHXDCT 1/500; lập đồ án Chấp thuận ranh giới ô đất lập QHXDCT 1/500 lập dự án địa phương có đất Thẩm định nhiệm vụ QHXDCT 1/500 Phê duyệt nhiệm vụ QHXDCT 1/500 Thẩm định đồ án QHXDCT 1/500 Quyết định UBND Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND tỉnh/TP Quyết định UBND Sở QHKT/XD VB chấp thuận Sở QHKT/XD VB chấp thuận Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND quận/huyện VB chấp thuận Sở QHKT/XD VB chấp thuận UBND tỉnh/TP Quyết định UBND lo UBND tỉnh/TP ju y th yi 14 ad 13 pl n ua al 15 n va 16 fu Sở QHKT/XD VB chấp thuận ll 17 m oi UBND tỉnh/TP Phê duyệt đồ án QHXDCT UBND 1/500 quận/huyện Sở TNMT liên ngành Thẩm định, phê duyệt báo thẩm định; cáo đánh giá tác động môi UBND TP phê trường duyệt Giao chủ đầu tư dự án UBND TP Thủ tục đăng ký cấp Giấy UBNDTP/ Sở chứng nhận đầu tư KH-ĐT UBND TP; Phê duyệt phương án tổng thể dự kiến bồi thường hỗ trợ UBND quận/huyện GPMB TB thu hồi đất UBND TP; Giao đất, cho thuê đất; UBND Ký HĐ thuê đất (nếu đất quận/huyện; thuê) Sở TN-MT Chủ đầu tư; P Đo đạc, lập hồ sơ địa địa (phục vụ thu hồi đất xã/phường; GPMB) Ban GPMB Đo đạc, cắm mốc giới phục Sở nh 18 Quyết định UBND at z Quyết định UBND om l.c Quyết định UBND n a Lu y te re Hợp đồng/Quyết định UBND n va 25 gm 24 k 23 VB chấp thuận jm 22 ht 21 vb 20 z 19 Hồ sơ kèm theo Hồ sơ kèm theo Trang vụ GPMB giao mốc giới dự án t to 26 ng hi ep 27 w Hồ sơ kèm theo VB chấp thuận VB chấp thuận n 28 TNMT/Phòng TNMT Các sở, ban, Các thỏa thuận chun ngành ngành, cơng (điện, nước, nước ) ty… Bộ quốc Các thủ tục chiều cao tĩnh phịng/bộ khơng huy qn Các chấp thuận liên quan đến Sở ban ngành đặc điểm riêng đất liên quan Thủ tục phòng cháy chữa Bộ công an/Sở cháy công an Thỏa thuận kiến trúc Sở QHKT Thẩm định thiết kế sở Bộ XD/Sở XD Cấp phép xây dựng Sở XD Chủ đầu tư – UBND Công tác GPMB cấp – Ban GPMB lo y th VB chấp thuận VB chấp thuận Giấy phép xây dựng ju yi 30 31 32 VB chấp thuận ad 29 pl al Hồ sơ kèm theo n ua 33 n va ll fu D SO SÁNH CÁC CHÍNH SÁCH ĐIỀU HÀNH KINH TẾ CỦA VIỆT NAM VÀ TRUNG QUỐC oi m nh Để dìu dắt kinh tế động non trẻ nhiều khiếm khuyết at vượt qua khủng hoảng, phủ Việt Nam tăng cường học tập z z kinh nghiệm bạn bè quốc tế, bước tìm sách phù hợp điều vb k jm phần tương đồng với Trung Quốc ht hành kinh tế Có thể nhận thấy, sách điều hành kinh tế Việt Nam có gm Cũng Trung Quốc, Việt Nam tập trung vào việc tăng cung cho thị l.c trường BĐS mơ hình nhà giá rẻ, nhà xã hội Theo đó, đối tượng om mua loại hình nhà sang nhượng sau 10 năm, (trong Trung Quốc, a Lu sau năm sử dụng chủ sở hữu bán, sang nhượng, bán trước thời hạn năm n phải đóng thuế phần lãi thu được, giá bán Đồng thời Chính nhận hàng ngàn hồ sơ xin mua Rõ ràng nhu cầu người dân thực lớn Vấn đề cần làm đẩy nhanh tiến độ dự án này, đồng thời Nhà nước cần có sách hỗ trợ cụ thể cho chủ đầu tư giao đất, giảm thuế, hỗ trợ lãi y khu…) Hơn 300 nhà xã hội Hà Nội vừa hồn thành te re mơ hình hưởng ưu đãi lãi suất, thủ tục, sở hạ tầng toàn n va phủ Trung Quốc có ưu đãi cụ thể cho doanh nghiệp thực Trang suất Về mặt quản lý, cần có điều khoản, quy định bổ sung xác nhận thu nhập, tình trạng khó khăn nhà ở, số nhân khẩu… Đây việc làm cấp bách để t to chương trình phát huy mục đích tốt đẹp vốn có nó, nhà xã hội ng hi phục vụ đối tượng, tránh tình trạng mua bán lại, giá nhà bị đẩy ep lên cao, tham ô nhũng nhiễu Để ngăn chặn tình trạng đầu gây bong bóng BĐS, Việt Nam tính thuế w n lũy tiến BĐS với bậc thuế từ 0,03% đến 0,09% diện tích đất chịu thuế Về nhà ở, lo ad áp dụng thuế suất theo biểu thuế suất tính theo năm, với giá tính thuế nhà đến 600 ju y th triệu đồng, chịu thuế suất 0%, phần 600 triệu đồng chịu thuế suất 0,03% Đã yi xúc tiến hoàn chỉnh Luật Nhà ở, Luật Đất đai…Trung Quốc đánh thuế 1% pl lên BĐS có giá trị cao gấp lần giá thị trường, quy định chặt chẽ việc al ua cá nhân quyền mua hộ thứ 2, định cấm chuyển đổi đất nông n nghiệp thành đất cơng nghiệp Cũng nhằm mục đích chống đầu cơ, đưa BĐS với va n giá trị thực, từ tháng 7/2005, Trung Quốc thiết lập số BĐS Vấn đề ll fu Việt Nam chưa làm m oi Cũng Trung Quốc, Việt Nam có nhiều hạn chế vấn đề quản lý nh at nhà đất Cả hai nước chưa có hệ thống sở liệu BĐS toàn lãnh thổ, z có nhiều bất cập việc minh bạch thị trường Thị trường BĐS Việt nam lẫn z ht vb Trung Quốc mang tính chất thị trường tiền mặt, phần lớn giao dịch ngầm (đã jm thế, Việt Nam quy định 20% giao dịch BĐS khơng qua sàn) Những k vấn đề làm giảm tác dụng số quy định pháp luật, làm tăng rủi gm ro cho thị trường BĐS gây thất thu cho nhà nước Ví dụ kẽ hở om l.c công tác quản lý Trung Quốc bị giới đầu lợi dụng Trung Quốc thiếu sở liệu hoạt động kinh doanh BĐS tồn quốc, NH khơng thể kiểm a Lu tra liệu xem người nộp đơn xin chấp có sở hữu hộ thành phố n góp) Theo phương tiện truyền thơng Trung Quốc, chí có cặp vợ người mua nhà lần mức tiền đóng góp lần đầu hưởng lãi suất thấp y chồng mua BĐS thứ giả vờ ly hôn để hưởng ưu đãi te re nhà đầu tư đa phần toán lần mua BĐS (Khơng theo hình thức trả n va khác hay khơng Ngồi quy định nâng mức tiền đóng góp lần đầu có tác động tới Trang Những giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Trung Quốc giai đoạn sụt giảm 2007-2008 hạ lãi suất, tháo gỡ ràng buộc tín dụng cho vay BĐS, t to kích cầu nhà giá rẻ, hỗ trợ ưu đãi mua nhà thứ hai nhà thứ nhỏ so ng hi với tiêu chuẩn, sáp nhập đơn vị đầu tư kinh doanh BĐS…đã thúc đẩy thị trường ep BĐS Trung Quốc phát triển nóng nay, Trung Quốc sau lại phải có giải pháp để hạ nhiệt Thị trường BĐS Việt Nam thời kỳ trầm lắng, w n kinh tế lại chưa đủ mạnh, cần nhìn thấy ưu khuyết điểm, vận dụng thận lo ad trọng đường lối, sách thích hợp, tùy vào giai đoạn, mục đích ju y th phát triển ưu tiên để đưa kinh tế phát triển bền vững yi E MỘT SỐ SẢN PHẨM TÍN DỤNG BĐS HIỆN CĨ TẠI VIỆT NAM pl ANZ Bank với Dịch vụ cho vay chấp nhà al ua Sản phẩm cho vay chấp BĐS sở hữu n Đối với cá nhân có tài sản đáng kể từ ngơi nhà sở hữu, dịch vụ cho va n vay chấp nhà ANZ cho vay dựa giá trị thị trường nhà để fu ll sử dụng cho mục đích Giá trị khoản vay phụ thuộc vào giá trị ngơi m oi nhà người vay Những đặc tính bật sản phẩm là: nh Lãi suất hấp dẫn, tính số tiền vay giảm dần • Thời hạn vay lên tới năm • Số tiền vay lên tới 50% giá trị tài sản chấp • Cung cấp thơng tin minh bạch định giá theo giá thị trường tài sản at • z z ht vb gm Kì lãi suất hiệu linh hoạt (1 tháng, tháng, tháng) cho phép bạn quản Thủ tục nhanh gọn đơn giản n a Lu Sản phẩm Cho Vay Mua Nhà / Xây Sửa Nhà om l.c lí rủi ro lãi suất cách tốt • k • jm chấp (bởi công ty định giá BĐS quốc tế chuyên nghiệp) Các chuyên gia cho vay mua nhà ANZ tư vấn suốt trình vay để người nhà ANZ là: • Lãi suất cạnh tranh so với thị truờng, tính số tiền vay giảm dần y vay chọn lựa giải pháp vay tốt Đặc tính bật sản phẩm cho vay mua te re hàng có mong muốn mua nhà nâng cấp nhà n va ANZ cung cấp khoản cho vay mua nhà linh hoạt nhằm hỗ trợ khách Trang t to • Thời hạn vay lên tới 20 năm • Số tiền vay lên tới 100% giá trị BĐS • Cung cấp thơng tin minh bạch định giá theo giá thị trường tài sản ng hi chấp (bởi công ty định giá BĐS quốc tế chun nghiệp) ep • Kì lãi suất hiệu linh họat (1 tháng, tháng, tháng) cho phép bạn quản lý rủi ro lãi suất cách tốt w n Maritime Bank với sản phẩm Cho vay mua BĐS lo ad Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập cao” ju y th Đối tượng: Khách hàng người có thu nhập cao có nhu cầu mua nhà chung cư, yi nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui pl định pháp luật mua bán trực tiếp bán thông qua sàn giao dịch al ua BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư n Điều kiện vay vốn: Có hộ thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 địa bàn tỉnh, va n thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định fu ll 20 triệu đồng/ tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán m oi khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay vốn Có tài sản bảo đảm tiền vay phù nh at hợp với qui định pháp luật Maritime Bank z Thời hạn vay vốn: - Thời hạn cho vay tối đa sản phẩm 180 tháng z ht vb Hạn mức: - Hạn mức cho vay tối đa sản phẩm tỷ đồng Khách hàng jm chấp tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank cho vay tối đa 70% giá trị k nhà theo định giá Maritime Bank Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm gm khác dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank cho vay tối đa đến 90% tiền vay theo quy định Maritime Bank om l.c giá trị nhà theo định giá Maritime Bank không vượt tỷ lệ bảo đảm a Lu Phương thức trả nợ: Trả gốc với phân kỳ trả nợ hợp lý hàng tháng/ hàng quý/ n giấy tờ có giá (Sổ tiết kiệm, Chứng tiền gửi,…); Bảo lãnh vay vốn, toán Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập trung bình” y Tổ chức tín dụng phát hành te re Tài sản bảo đảm: Tài sản bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay; BĐS, vàng, n va tháng Trả lãi hàng tháng/ tháng kỳ trả gốc tính dư nợ thực tế Trang Đối tượng: Khách hàng người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua nhà chung cư, nhà chia lơ, biệt thự, nhà khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp t to theo qui định pháp luật mua bán trực tiếp bán thông qua sàn ng hi giao dịch BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư ep Điều kiện vay vốn: Có hộ thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 địa bàn tỉnh, thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định w n từ 10 đến 20 triệu đồng/ tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán lo ad khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay vốn Có tài sản bảo đảm tiền vay ju y th phù hợp với qui định pháp luật Maritime Bank yi Thời hạn vay vốn: Thời hạn cho vay tối đa sản phẩm 180 tháng pl Hạn mức: Hạn mức cho vay tối đa sản phẩm là: 1,2 tỷ đồng Khách hàng al ua chấp tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank cho vay tối đa 70% giá trị n nhà theo định giá Maritime Bank Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm va n khác dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank cho vay tối đa đến 90% fu ll giá trị nhà theo định giá Maritime Bank không vượt tỷ lệ bảo đảm oi m tiền vay theo quy định Maritime Bank nh z người có thu nhập cao at Phương thức trả nợ, Tài sản bảo đảm: tương tự sản phẩm cho vay mua nhà với z ht vb Sản phẩm “Cho vay mua nhà với người có thu nhập thấp” jm Đối tượng: Khách hàng người có thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà chung cư, k nhà chia lô, biệt thự, nhà khu dân cư, đất nền…có giấy tờ hợp pháp theo qui gm định pháp luật mua bán trực tiếp bán thông qua sàn giao dịch om l.c BĐS để phục vụ nhu cầu định cư lâu dài, ổn định sống đầu tư Điều kiện vay vốn: Có hộ thường trú/ Thẻ tạm trú KT3 địa bàn tỉnh, a Lu thành phố với Đơn vị kinh doanh Maritime Bank cho vay Có tổng thu nhập ổn định n phù hợp với qui định pháp luật Maritime Bank Hạn mức: Hạn mức cho vay tối đa sản phẩm là: 500 triệu đồng Khách hàng chấp tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank cho vay tối đa 70% giá y Thời hạn vay vốn: - Thời hạn cho vay tối đa sản phẩm 120 tháng te re khoản nợ gốc lãi suốt thời gian vay vốn Có tài sản bảo đảm tiền vay n va từ đến 10 triệu đồng/ tháng có nguồn trả nợ khác bảo đảm khả toán Trang 10 trị nhà theo định giá Maritime Bank Khách hàng bổ sung thêm tài sản bảo đảm khác dùng tài sản bảo đảm khác, Maritime Bank cho vay tối đa đến t to 90% giá trị nhà theo định giá Maritime Bank không vượt tỷ lệ bảo ng hi đảm tiền vay theo quy định Maritime Bank ep Phương thức trả nợ: Trả gốc lãi hàng tháng tính dư nợ thực tế Tài sản bảo đảm: tương tự loại hình w n F KẾ HOẠCH HỒN CHỈNH NHẰM PHỤC HỒI NỀN KINH TẾ MỸ lo ad Theo nhà kinh tế, kế hoạch phục hồi kinh tế Mỹ hoàn chỉnh cần bao gồm ju y th phần: yi Phần thứ nhất: tăng đầu tư vào lượng nâng cấp hệ thống điện Việc pl cần thực thông qua đảm bảo trợ cấp giá, thuế khí thải bon al ua cần ngày cao Hệ thống hạn chế khí thải gây nhiều rắc rối, khơng cần thiết n Phần thứ hai: chương trình cải tổ sở hạ tầng thập kỷ với dự án va n xây dựng đường sắt cao tốc liên thành phố, sở hạ tầng nước xử lý chất thải, nâng fu ll cấp đường cao tốc với nguồn tiền vừa từ quyền liên bang, quyền bang m oi vừa từ nguồn vốn tư nhân Những dự án phức tạp, cần đến điều hành nh z nhân, trợ cấp phần hay đảm bảo tín dụng at phủ vấn đề quản lý đất đai, thiết kế dự án, hợp tác nhà nước tư z ht vb Phần thứ ba: tăng cường hỗ trợ giáo dục, hướng nghiệp Hàng chục triệu người jm lao động Mỹ thiếu kỹ cần thiết để có việc làm mức lương với k mong muốn họ Khủng hoảng việc làm tạo khủng hoảng cấu trúc kỹ gm việc làm Khủng hoảng ảnh hưởng mạnh đến lao động trẻ, người om l.c trình cố gắng học hành người lao động già thiếu cấp Phần thứ tư: tăng xuất sở hạ tầng sang châu Phi số nước thu nhập a Lu thấp Trung Quốc trước Mỹ châu Âu hoạt động xuất Chi n ổn định trị nước sách liên bang xuống mức ổn định năm tới Chi phí quân bị cắt giảm, điều đồng nghĩa với cần chấm dứt chiến tranh Iraq chiếm đóng Afghanistan; y Phần thứ năm: cần đưa khung tài khóa đáng tin cậy để giảm thâm hụt ngân te re hàng hóa sang châu Phi, hỗ trợ phát triển châu Phi, cải thiện quan hệ n va phí thấp, đơn giản đảm bảo tín dụng, lợi ích khơng nhỏ bao gồm xuất Trang 11 ngưng sử dụng hệ thống vũ khí tốn Biện pháp khác bao gồm cắt trợ cấp thuế, đánh thuế tổ chức tài phố Wall, tăng thuế người giàu cần, đưa t to thuế giá trị gia tăng Chi phí đầu tư cơng bù lại việc đưa thuế cho lĩnh ng hi vực cơng thuế đánh vào khí thải bon ep G NHẬN DIỆN CÁC YẾU TỐ GÂY SỨC ÉP LẠM PHÁT LÊN NỀN KINH TẾ VIỆT NAM TRONG NĂM 2010 w n Sức ép lạm phát năm 2010 Việt Nam đến từ nhiều phía, yếu tố “chi lo ad phí đẩy”, “cầu kéo”, “tiền tệ” Bỏ qua nguyên nhân trực tiếp chi phí đẩy cầu ju y th kéo, yếu tố tiền tệ vấn đề cố hữu kinh tế nhiều năm qua Sau yi năm suy giảm phát triển kinh tế cuối giai đoạn 90, từ năm 2000, nhân tố lạm phát pl bắt đầu ni dưỡng giải pháp kích cầu tăng trưởng thông qua gia tăng chi tiêu al ua công đầu tư doanh nghiệp nhà nước ưa chuộng Tuy nhiên khả n sản xuất nước lại không đáp ứng tăng lên nhu cầu nội địa Chi tiêu va n nhà nước so với GDP tăng từ 5% năm 2000 lên 8% từ sau năm 2005 Tỷ lệ fu ll vốn ĐT/GDP tăng lên đến 34% năm 2000 đến 40% từ năm 2004 đến m oi Năm 2009, bội chi ngân sách lên cao, chiếm 7% GDP hệ số ICOR tính nh at bình quân năm cho giai đoạn 2001-2005 (4,6%) 2006-2010 (5,8%) Việt z Nam cao gấp đôi so với Malaysia hay Indonesia nước z ht vb giai đoạn giống ta Thực tế số ICOR cao khơng phải điều đáng lo ngại jm giải thích gia tăng kết cấu hạ tầng, xây dựng phát triển đẩy mạnh k tảng kinh tế thực tế Việt Nam, tổng chi đầu tư cho kết cấu hạ tầng GDP gm cao kết cấu hạ tầng nhiều bất cập, hạn chế Việc bơm tiền để đầu om l.c tư kích thích tăng trưởng kinh tế, xong hệ số ICOR cao, đầu tư lại không hiệu quả, nguy lạm phát không tránh khỏi, thêm vào tốc độ tăng trưởng tín dụng năm a Lu 2009 mức 38%, gấp lần tốc độ tăng trưởng GDP, cao nhiều so với mức n hạ tầng yếu kém, thiếu đồng bộ, mặt lãi suất cịn cao cịn cao xấu đến thị trường BĐS y tỷ lệ lạm phát tăng cao, yếu tố tác động qua lại lẫn gây ảnh hưởng te re trước, điều sức ép gây lạm phát cho năm 2010 Sức ép lạm phát gia tăng, sở n va chênh lệch 3,5 lần tốc độ tăng trưởng bình quân tốc độ tăng GDP năm Trang 12 H NHÀ NƯỚC THỰC HIỆN CHỨC NĂNG QUẢN LÝ CHƯA TỐT- THỊ t to TRƯỜNG BĐS PHÁT TRIỂN CHƯA LÀNH MẠNH ng hi Có thể nói nhà nước chưa làm tốt vai trị kiểm sốt thị trường BĐS Nhà ep nước chưa thể vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai nhiều BĐS, chưa phát huy vai trò định hướng, điều tiết vĩ w n mơ kiểm sốt hoạt động thị trường BĐS Từ yếu điểm dẫn đến tình trạng lo ad cân đối quan hệ cung cầu thị trường Nhiều đơn vị (nhất cơng ty ju y th có quy mơ vừa nhỏ) cần mặt để tổ chức, sản xuất, làm văn phịng yi khơng th đất, thuê chi phí cao Trong đó, hàng loạt pl dự án từ vài trăm đến vài ngàn hecta lại triển khai chậm, chiếm dụng quỹ đất lớn al ua nhà nước Điều lãng phí tài nguyên quốc gia, làm giảm hội n tăng thu cho nhà nước, kiềm hãm đà tăng trưởng kinh tế Nhà nước cần phải va n có quy hoạch chung thống nhất, quy hoạch mật độ dân cư, hệ số sử dụng đất, tầng fu ll cao, sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng, đường nước ngầm…có quy hoạch tổng m oi thể, chia đầu tư khu vực, phần cho đơn vị chuyên nghiệp có lực nh at Sự chồng chéo điều thấy rõ quản lý BĐS Thị trường BĐS VN z từ trước đến không chịu quản lý riêng ngành Ví dụ z ht vb Bộ Tài nguyên Môi trường nỗ lực đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử jm dụng đất Bộ Xây dựng lại vừa ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, k có quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà Bởi có tình trạng nhiều dự gm án kéo dài, lấn chiếm, vi phạm đồng thời Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật quan cụ thể om l.c Kinh doanh BĐS… trách nhiệm xử lý lại khơng thuộc thẩm quyền a Lu Nhà nước chưa làm tốt vai trò quản lý làm cho thị trường BĐS phát triển n giá Thêm vào việc chồng chéo chế quản lý thủ tục hành rắc nhượng BĐS, gây thất thu cho nhà nước, chưa kể tình trạng quan liêu tham nhũng thừa hội phát triển, ảnh hưởng xấu đến phát triển bền vững kinh tế y rối phiền hà góp phần thúc đẩy giao dịch ngầm việc mua bán chuyển te re trạng cung không gặp cầu, tượng đầu tràn lan đẩy giá lên cao, gây bong bóng n va khơng lành mạnh Thị trường thiếu định hướng từ phía nhà nước dẫn đến tình