Luận văn thạc sĩ UEH giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại việt nam ,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - Năm 2014 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ TRẦN QUỐC TUẤN TP Hồ Chí Minh - Năm 2014 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM” cơng trình nghiên cứu thân hướng dẫn Tiến sĩ Trần Quốc Tuấn TP.Hồ Chí Minh tháng 01 năm 2014 Tác giả Nguyễn Thị Lan Phương LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA VÀ CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 1.1.2 Khái niệm chứng khốn hóa 1.1.3 Các loại tài sản chứng khốn hóa 1.2 CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm chứng khốn hóa bất động sản 1.2.2 Các loại bất động sản chứng khốn hóa 1.2.3 Các chủ thể tham gia vào trình chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 11 1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân chấp vay: 11 1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu: 11 1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách 11 1.2.3.4 Nhà đầu tư 12 1.2.4 Lợi ích chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2.4.1 Lợi ích kinh tế 12 1.2.4.2 Lợi ích thị trường chứng khoán 13 1.2.4.3 Lợi ích thị trường bất động sản 13 1.2.4.4 Lợi ích ngân hàng 13 1.2.4.5 Lợi ích chủ đầu tư dự án 14 1.2.4.6 Lợi ích nhà đầu tư 15 1.2.5 Rủi ro chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 15 1.2.5.1 Rủi ro lãi suất 15 1.2.5.2 Rủi ro kinh doanh quản lý 16 1.2.5.3 Rủi ro tín dụng 16 1.2.5.4 Rủi ro toán sớm 17 1.2.5.5 Rủi ro pháp luật 17 1.3 CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐƢỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM 17 1.3.1 Chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản số nước giới 17 1.3.1.1 Tại Mỹ 17 1.3.1.2 Tại Nhật Bản 23 1.3.2 Bài học kinh nghiệm rút chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 25 KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 2.1.1 Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 28 2.1.2 Thực trạng tín dụng bất động sản Việt Nam năm gần 29 2.1.2.1 Tín dụng bất động sản qua vay ngân hàng 29 2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tư 31 2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu công trình 32 2.1.2.4 Tín dụng bất động sản huy động qua việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nước 33 2.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 34 2.2.1 Đây kênh huy động vốn hiệu cho thị trường BĐS 35 2.2.2 Nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng thương mại 36 2.2.3 Đa dạng hóa chủng loại hàng hoá cho thị trường chứng khoán 36 2.2.4 Quản lý rủi ro tốt 37 2.2.5 Sử dụng hiệu nguồn lực xã hội 37 2.2.6 Giúp thị trường tài phát triển với thơng tin minh bạch 37 2.3 ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 38 2.3.1 Những thuận lợi chứng khoán hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 39 2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm 39 2.3.1.2 Nhu cầu nhà cao 41 2.3.1.3 Có kinh nghiệm rút từ nước trước 41 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế 41 2.3.2 Những khó khăn chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 42 2.3.2.1 Chưa có khung pháp lý chứng khốn hóa 42 2.3.2.2 Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách để thực nghiệp vụ CKH 42 2.3.2.3 Thông tin chưa minh bạch 43 2.3.2.4 Rủi ro nợ chuẩn 43 2.3.2.5 Thị trường BĐS tồn nhiều bất cập 44 2.3.2.6 Cơ quan quản lý, kiểm sốt cịn yếu chun mơn 45 2.3.3 Kết khảo sát hiểu biết nhu cầu nhà đầu tư kỹ thuật chứng khốn hóa 46 KẾT LUẬN CHƢƠNG 48 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 49 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020 49 3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 Chính phủ 49 3.1.2 Định hướng hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 51 3.2 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 53 3.2.1 Điều kiện pháp lý 53 3.2.2 Điều kiện sách hỗ trợ 54 3.2.3 Điều kiện hình thành thị trường chấp thứ cấp 54 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.2.4 Điều kiện hiệu quản lý, giám sát thị trường 54 3.2.5 Điều kiện tách biệt khỏi phá sản bên liên quan 55 3.2.6 Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín nhiệm chế tăng cường tín nhiệm 56 3.2.7 Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT 57 3.2.8 Điều kiện công nghệ thông tin 58 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 58 3.3.1 Giải pháp tạo lập tảng sở hạ tầng cho hoạt động chứng khốn hóa mặt pháp lý 58 3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo sở cho việc hình thành thị trường chấp thứ cấp 59 3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện văn luật tài sản chấp 60 3.3.1.3 Quy định ngân hàng 61 3.3.1.4 Quy định cơng ty trung gian chứng khốn hóa SPV 62 3.3.1.5 Quy định tổ chức định mức tín nhiệm 62 3.3.2 Giải pháp kỹ thuật cho việc ứng dụng chứng khốn hóa 63 3.3.3 Giải pháp quản lý giúp cho việc ứng dụng chứng khốn hóa 63 3.3.3.1 Tăng cường giám sát hoạt động thị trường tài 63 3.3.3.2 Giám sát minh bạch hố thơng tin 65 3.3.3.3 Có chế phối hợp hiệu quan, ngành liên quan đến CKH việc thực giám sát 65 3.3.4 Các giải pháp hỗ trợ khác 66 3.3.4.1 Có hệ thống công nghệ thông tin đại với liệu thoả mãn tiêu chí: đầy đủ, xác, kịp thời 66 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH 67 3.4 KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 68 3.4.1 Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016) 68 3.4.2 Giai đoạn thử nghiệm (Từ năm 2016 đến năm 2017) 71 3.4.3 Giai đoạn thực (Năm 2018) 72 3.5 KIẾN NGHỊ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN CHỨC NĂNG 73 3.5.1 Kiến nghị mơ hình chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam 73 3.5.2 Kiến nghị với quan chức 76 3.5.2.1 Kiến nghị với Chính phủ 76 3.5.2.2 Kiến nghị với Bộ xây dựng 78 3.5.2.3 Kiến nghị với Hiệp hội bất động sản 80 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT BĐS Bất động sản CKH Chứng khốn hóa DN Doanh nghiệp NĐT Nhà đầu tư NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh TTCK Thị trường chứng khoán CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG ANH Chứng khoán đảm bảo tài sản ABS Asset backed Securities ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Việt Nam FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước FED Federal Reserve System Cục dự trữ liên bang Mỹ FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà Liên bang Federal Home Loan Mortgage Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên Corporation bang FHLMC FNMA GNMA HKMC The Federal National Mortgage Association/ Fannie Mae Government National Mortgage Association / Ginnie Mae Hong Kong Mortgage Corporation tài Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang Tổ chức chấp quốc gia Tổng công ty chấp Hồng Kông LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nghị Chính phủ số 103/NQ-CP ngày 29 tháng 08 năm 2013 định hướng nâng cao hiệu thu hút, sử dụng quản lý đầu tư trực tiếp nước thời gian tới 10 Quyết định Thủ tướng Chính Phủ số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 11 Quyết định Thủ tướng Chính Phủ số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06 tháng 05 năm 2004 phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 12 Thông tư xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010 NĐ-CP DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH Andrew Lan-Ling Wolff, Anne Ching (2003), Securitization: Structuring and Investment Analysis, Hoboken, New Jersey, Canada ARES(2009), Real Estate securitization Handbook 2008-2009 Chris Downing, Dwight Jaffee and Nancy Wallace (2005), Information Asymmetries in the Mortgage Backed Securities Market, AFA 2006 Boston Meetings Paper Jie (Jack) He, Jun (QJ) Qian, and Philip E Strahan (2010), Credit Ratings and The Evolution of The Mortgage-Backed Securities Market Patrick Wood (2007), Global bankers seek to raid taxprayers over subrime Fiasco LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHỤ LỤC PHỤ LỤC 1: QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Giai đoạn 2001- 2002 Thị trường giai đoạn thị trường bất động sản bắt đầu có chuyển biến tích cực có hỗ trợ Nhà nước, họ ban hành giá đất mới, khuyến khích đầu tư, đầu tư nước ngồi, khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp mọc lên ngày nhiều giá đất đai tăng nhanh đạt đỉnh vào khoảng quý năm 2001 Giá đất đai Việt Nam lúc chuyên gia nhận định đắt giới, cao giá đất thành phố lớn nước công nghiệp phát triển Giai đoạn 2003-2006 Trước thực trạng tăng “nóng” giá đất, nhằm hạn chế đầu Nhà nước lần điều tiết thị trường nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004, quy định nhà xây xong bán, chấm dứt tình trạng “phân lơ bán nền” nghị định 182/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004 xử lý vi phạm hành lĩnh vực đất đai khiến thị trường BĐS quay lại trạng thái giao dịch ảm đạm, trầm lắng Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm tới 78% (nguồn: htttp//www.mhb.com.vn) Giá BĐS đánh giá cao, người dân tâm lý “chờ đợi” với việc điều chỉnh giá đất ngày 01/01/2005 theo hướng sát thực tế làm tăng chi phí đền bù giải tỏa, khiến dự án tiếp tục gặp khó khăn, đầu tư khu thị giảm Mặc dù giao dịch ảm đạm giá đất không giảm nhiều, nguyên nhân lớn dòng tiền đầu tư vốn nhàn rỗi tư nhân nên họ khơng có nhu cầu bán để toán nợ Giai đoạn 2007-2008 Giai đoạn đánh dấu bước phát triển trở lại thị trường BĐS Nguồn vốn FDI luồng tiền từ TTCK chuyển sang yếu tố kích thích cho bùng nổ Có thể LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thấy, lần sốt BĐS khơng cịn tập trung vào đất đai mà chủ yếu tập trung vào phân khúc hộ cao cấp biệt thự Nguồn vốn đầu tư nước vào Việt Nam tăng trưởng mạnh giai đoạn 2006-2008, tập trung chủ yếu vào kinh doanh BĐS bao gồm xây dựng hộ, văn phòng, phát triển khu đô thị mới, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, du lịch khách sạn Theo nguồn FIA Cục đầu tư nước – Bộ kế hoạch đầu tư, năm 2007, FDI dịch chuyển cấu đầu tư mạnh vào lĩnh vực dịch vụ có BĐS, chiếm 47,7% tổng vốn đăng ký nước, tăng 16,5% so với năm 2006 (31,19%) với nhiều dự án xây dựng cảng biển, kinh doanh BĐS, xây dựng khu vui chơi, giải trí,… Giai đoạn 2006-2007, TTCK bùng nổ, NĐT tham gia kiếm tiền dễ dàng tạo nguồn vốn thặng dư lớn Tuy nhiên, vào cuối năm 2007, TTCK bắt đầu lao dốc, đầu tư vào khơng cịn hấp dẫn trước Chỉ thị 03 ngân hàng Nhà nước ban hành giai đoạn lại hạn chế cho vay chứng khoán, tăng dư nợ vay BĐS làm NĐT chuyển sang đầu tư BĐS Cùng với sách “mở” cho phép Việt Kiều người nước mua nhà Việt Nam, tất nguyên nhân dẫn đến việc thị trường bùng nổ, giá BĐS leo thang Giai đoạn 2008- Nay Trước hỗ trợ sách Nhà nước lẫn lịng tham NĐT, giá BĐS bắt đầu lên từ cuối năm 2007 tăng dần lên đến đỉnh điểm vào tháng 02/2008 vịng chưa đầy ba tháng, có nơi tăng giá đến 300% điển hình đất nền, nhà dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng, TPHCM Tuy giá tăng mạnh người dân chen mua dự án có giá trị lớn (trung bình khoảng từ 1,6 đếm 3,2 tỷ đồng/căn hộ), cụ thể TPHCM dự án The Vista công ty Capitaland Vista, Sky Garden công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Blue Diamond công ty Vạn Phát Hưng, Điều đáng nói dự án chưa xây xong phần móng tổ chức huy động vốn từ phía khách hàng (vi phạm điều 39 luật Nhà ở), có cơng ty cịn ký kết hợp đồng với khách hàng mang nặng tính áp đặt, không tuân thủ nguyên tắc tự LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nguyện, dấu hiệu bất thường cho thấy tính khơng bền vững thị trường BĐS giai đoạn Trước thực trạng bong bóng thị trường BĐS ngày lớn, lạm phát tăng cao với tỷ lệ lạm phát trung bình năm 2008 22,97%, phủ can thiệp việc tác động vào sách tiền tệ, theo tín dụng phi sản xuất kiểm soát chặt chẽ Khi nguồn cung tiền từ ngân hàng bị cắt, dòng tiền từ TTCK chuyển sang khơng cịn đồng thời chịu tác động phần từ khủng hoảng kinh tế, dịng tiền nước ngồi sụt giảm thị trường BĐS bắt đầu vào trạng thái trầm lắng, suy giảm giá lẫn lượng giao dịch nhanh chóng rơi vào tình trạng đóng băng Điều ảnh hưởng nhiều đến DN BĐS NĐT Trong DN BĐS phải bán giảm giá dự án hồn thành, dự án tiếp tục dang dở nguồn vốn khó tiếp cận, lãi suất vay lại lên cao nhiều NĐT lại phải bán tháo hộ họ mua trước để thu phần vốn lại, trả khoản vay lãi ngân hàng Sau tháng liên tục giảm giá, cuối năm 2008 giá nhà đất giảm bình quân 50% so với giá thời đỉnh điểm sốt, có vị trí cịn giảm đến 70% giá trị khu quận 9, Nhà Bè rớt từ 30 triệu đồng/m2 8-12 triệu/m2 Các dự án hộ cao cấp rớt giá mạnh từ 20% - 50%, giá bán từ 4.000 USD/m2 3000 USD/m2 Nghị định 69 ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư nghị định 71 ngày 01/09/2010 Chính Phủ hướng dẫn thi hành luật nhà việc thu thuế sử dụng đất, với việc phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng, lãi suất vay, giá nhà cao làm cho thị trường trở nên ảm đạm Cuối năm 2010, thị trường cho tín hiệu khởi sắc chủ đầu tư biết chuyển sang phát triển phân khúc thị trường hộ giá trung bình thấp, diện tích nhỏ đáp ứng nhu cầu phần lớn người dân Vì dù phân khúc khác đóng băng, phân khúc hộ đạt tỷ lệ bán tốt, mức tiêu thụ đạt 76% nguồn cung Năm 2011, lạm phát tiếp tục tăng cao để ổn định kinh tế vĩ mơ Chính Phủ can thiệp cách giới hạn tăng trưởng cịn 20% thơng qua nghị số 02/NQ-CP LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ngày 09/01/2011 Chính sách gây khó khăn lên DN làm hệ thống tài bị ảnh hưởng Ngồi thị số 01/CT-NHNN ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV) yêu cầu TCTD giảm cho vay tín dụng phi sản xuất 16% vào cuối năm 2011 tiếp tục gây thêm bất lợi cho thị trường BĐS TTCK Nguồn cung vốn khơng cịn nhiều, lãi suất lại cao, chi phí tài cơng ty BĐS tăng đột biến khiến cho niềm tin NĐT vào thị trường BĐS sụt giảm nghiêm trọng Năm 2012 lạm phát kiềm chế phần nào, kinh tế dần vào ổn định, Chính phủ nới lỏng sách tiền tệ, lãi suất tái chiết khấu cấp vốn giảm 1%, lãi suất huy động tối đa 8%, tín dụng tăng 9,3% DN BĐS khó khăn Phân khúc văn phịng cho th suy giảm mạnh TPHCM, Hà Nội không tốt ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế Tổng lượng tiêu thụ TPHCM đạt 94,100 m2 sàn, giảm 50% so với năm 2011, Hà Nội đạt 91,000 m2 sàn Phân khúc hộ để bán trầm lắng, tâm lý khách hàng chờ giá giảm, chủ đầu tư e ngại tung sản phẩm Theo báo cáo quý IV/2012 công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam TPHCM Hà Nội có 28.000 20.500 hộ chào bán chưa có chủ sở hữu phải 4-5 năm vượt qua tình trạng thừa cung Giống hai phân khúc trên, phân khúc thị trường bán lẻ (các trung tâm thương mại) biệt thự, nhà phố, đất liền gặp nhiều khó khăn lãi suất cho vay BĐS giảm Kết niềm tin NĐT vào thị trường chưa phục hồi Năm 2012 cạnh tranh DN BĐS lại diễn khốc liệt Kết hàng loạt công ty dịch vụ môi giới, xây dựng cho thuê BĐS phải đóng cửa Các chủ đầu tư thiếu nguồn tài gần tuyên bố phá sản phải rao bán dự án Theo báo Vietnamplus năm 2012 số DN dừng hoạt động giải thể lên tới 2.637 DN có 2.110 DN xây dựng, 527 DN BĐS So với năm 2011, tỷ lệ tăng 9,4% 24,1% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Thị trường BĐS sáu tháng đầu năm 2013 khó khăn bước đầu có điểm sáng phân khúc Giá thuê văn phòng Việt Nam đắt so với nước khu vực Malaysia, Thái Lan Philipine thời gian gần giá có dấu hiệu giảm Giá th trung bình khoảng 30 USD/m2 với hạng A, 20 USD/m2 với hạng B thấp so với năm trước giúp cho tỷ lệ giao dịch thành công cao, nhiên nguồn cung thị trường tăng lên nhiều dự án hoàn thành Cụ thể Hà Nội thêm khoảng 100.000 m2 sàn, cịn TP.HCM có xu hướng mở rộng diện tích thêm khoảng 15.800 m2 Nhu cầu mở rộng diện tích bán lẻ sáu tháng đầu năm 2013 tăng, dự án cho thuê giá thấp khiến cho mặt giá thuê giảm nhẹ ổn định (Xem biểu đồ 2.4) Giá dao động khoảng 20-120 USD/m2/tháng Tại TP.HCM tổng mức bán lẻ tăng khoảng 7,7%, tổng cung tăng khoảng 20% so với kỳ với Co.opmart đơn vị mở rộng diện tích nhiều Hà Nội có nhiều dự án Rogal city Megamall, Times city Mega mall với dự án 200.000 m2 sàn Thị trường hộ để bán hoạt động ổn định nhờ vào sách hỗ trợ phủ việc thành lập cơng ty mua bán nợ xấu (VAMC), nghị 02 phủ ngày 07/01/2013, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng… Mảng giao dịch nhiều nhà thu nhập thấp, tỷ lệ hoàn thành bàn giao cao Tuy vậy, giá hộ tiếp tục giảm lượng tồn từ năm trước nhiều Theo thống kê CBRE, có 60% 9.000 nhà hồn thiện chưa có người Giá vùng ven giảm 5-7% so với quý trước, giảm 15-20% so với kỳ năm ngoái Hàng tồn kho nỗi lo lắng BĐS sáu tháng đầu năm 2013 Tại Hà Nội, tổng số hộ tồn kho chưa bán 9.651 tăng 3.862 so với năm 2012, chung cư dự án nhà thương mại tồn 5.789 tương ứng 566.610 m2 sàn, Tại TPHCM hộ chung cư tồn tới 12.613 căn, 43.500 m2 mặt thương mại, 265.753 m2 đất nền… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHỤ LỤC : BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Kính chào q Anh/Chị, Tơi học viên cao học khoa Tài ngân hàng khố 20, trường đại học Kinh tế TP.HCM Hiện thực luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Giải pháp chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản Việt Nam” Nghiệp vụ chứng khoán hoá mẻ Việt Nam lại nghiệp vụ quan trọng giúp doanh nghiệp bất động sản huy động vốn hai kênh truyền thống vay ngân hàng vốn từ nhà đầu tư, giúp ngân hàng phân tán rủi ro nhà đầu tư có thêm kênh đầu tư Nghiệp vụ phát triển nước hàng đầu giới Mỹ, Nhật Bản… với xu hướng chung, nghiệp vụ phát triển Việt Nam tương lai Do tơi mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời bảng câu hỏi Mọi ý kiến Anh/Chị có giá trị cho nghiên cứu tơi đảm bảo bí mật Rất mong hợp tác Anh/Chị (Đối với câu hỏi từ đáp án trở lên, Anh/Chị chọn nhiều câu trả lời) Anh/Chị mua đất/nhà/căn hộ? Đã mua  Sắp tới mua  Chưa mua/khơng có ý định mua  Anh/Chị mua có ý định mua đất/nhà/căn hộ, mục đích Anh/Chị là: Ở Cho thuê  Đầu tư giá lên Anh/Chị muốn mua đất/nhà/căn hộ theo hình thức nào? Vay ngân hàng  Mua trái phiếu kèm quyền mua nhà với giá ưu đãi  Đủ tiền mua  Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… Nếu Anh/Chị mua trái phiếu kèm quyền mua nhà/đất/căn hộ với giá ưu đãi mua trái phiếu cơng ty bất động sản, Anh/chị tìm hiểu về: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đạo đức, uy tín cơng ty  Năng lực thực dự án  Khơng tìm hiểu mua trái phiếu để hưởng lãi  Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… Anh/Chị mua cổ phiếu/ trái phiếu công ty bất động sản chứng quỹ quỹ đầu tư bất động sản chưa? Đã mua  Sắp tới mua  Chưa mua/ khơng có ý định mua  Nếu Anh/chị mua mua cổ phiếu/trái phiếu/chứng quỹ lý mua là: Đầu tư chờ giá lên  Đầu tư giá trị (mua chờ lấy cổ tức hàng năm)  Tín nhiệm cơng ty  Do tư vấn mua  Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… Anh/Chị đầu tư vào loại trái phiếu bất động sản sau đây? Đầu tư vào trái phiếu lãi suất thấp, rủi ro thấp  Đầu tư vào trái phiếu lãi suất tương đối, rủi ro tương đối  Đầu tư vào trái phiếu lãi suất cao, rủi ro cao  Không đầu tư  Nêu Lý do: ……………………………………………………………………… Theo Anh/chị việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản cần thiết? Cần thiết  Không cần thiết  Anh/chị nghe/biết đến chứng khốn hóa bất động sản? Biết rõ  LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đã nghe, chưa hiểu rõ  Không biết  Nếu biết/ nghe: trả lời câu Nếu không biết: trả lời câu 17 10 Theo Anh/Chị giao dịch chứng khoán hóa thị trường triển khai? Đã triển khai  Chưa triển khai  Mới dạng sơ cấp, manh nha  Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… 11 Theo Anh/Chị khó khăn áp dụng kỹ thuật chứng khốn hóa Việt Nam là: Hệ thống pháp luật chưa hồn chỉnh  Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách làm nghiệp vụ  Thông tin thị trường chưa minh bạch  Hoạt động TTCK TTBĐS chưa phát triển  Cơ quan kiểm soát, quản lý cịn yếu chun mơn  Nhà đầu tư chưa hiểu biết kỹ thuật  Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… 12 Theo Anh/Chị cần cải thiện giám sát hệ thống tài để phát triển nghiệp vụ chứng khốn hóa ? Củng cố lại phối hợp điều tiết quan chức  Nâng cao lực theo dõi giám sát thị trường  Nâng cao lực phát xử lý vi phạm  Nâng cao lực giám sát dịng vốn nước ngồi  Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 Theo Anh/Chị tổ chức phát hành chứng khoán đảm bảo hợp đồng vay cầm cố bất động sản cơng chúng cơng chúng gặp rủi ro nào? Rủi ro thông tin bất cân xứng  Rủi ro bên vay khơng hồn trả gốc lãi  Rủi ro bên vay hoàn trả gốc lãi sớm  Rủi ro pháp luật  Rủi ro hoạt động quản lý  Rủi ro khác: ………………………………………………… 14 Theo Anh/chị thực chứng khốn hóa có cần thành lập công ty chuyên trách, làm nhiệm vụ chứng khốn hóa khơng? Cần thiết  Khơng cần thiết  Lý do:……………………………………………………………………………… 15 Theo Anh/Chị Chính phủ có cần can thiệp vào nghiệp vụ chứng khốn hóa không hay để thị trường tự điều chỉnh cung cầu Can thiệp, ban hành quy trình chuẩn  Can thiệp mức độ vừa phải cho thị trường tự hoạt động biên độ  Không cần can thiệp  Lý do:…………………………………………………………………………… 16 Hiện chưa có văn pháp luật quy định, hướng dẫn chứng khốn hóa Theo Anh/Chị cần ban hành văn pháp luật để tạo hành lang pháp lý cho chứng khốn hóa bất động sản nào? Chỉ cần ban hành luật tổng quát nghiệp vụ  Ban hành luật cụ thể, hướng dẫn chi tiết cách thức làm  Ban hành bổ sung vào luật BĐS chứng khốn có sẵn  Khơng cần ban hành  LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ý kiến khác:……………………………………………………………………… 17 Chứng khốn hóa giúp cho nhà đầu tư có thêm cơng cụ đầu tư với suất sinh lợi hấp dẫn so với trái phiếu Chính phủ, dễ dàng tham gia mua bán thị trường, phòng ngừa rủi ro tốt đặc biệt với nhà đầu tư cổ tức với chế giám sát chặt chẽ minh bạch thông tin bất động sản chứng khốn hóa Với lợi ích Anh/Chị có nhu cầu tìm hiểu chứng khốn hóa khơng? Có nhu cầu  Khơng có nhu cầu  Lý do:…………………………………………………………………………… BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT CÂU HỎI Số lƣợng Anh/Chị mua đất/ nhà/ hộ ? 100 % Đã mua 38 38.00% Sắp tới mua 50 50.00% Chưa mua/ ý định mua 12 12.00% Anh/Chị mua có ý định mua đất/ nhà/ hộ, mục đích Anh/Chị 116 Ở 63 54.31% Cho thuê 38 32.76% Đầu tư giá lên 15 12.93% Anh/Chị muốn mua đất/ nhà/ hộ theo hình thức nào? 113 Vay ngân hàng 47 41.59% Mua trái phiếu kèm quyền mua nhà với giá ưu đãi 13 11.50% Đủ tiền mua 47 41.59% Ý kiến khác: mượn gia đình, người quen Nếu Anh/Chị mua trái phiếu kèm quyền mua nhà/đất/căn hộ với giá ƣu đãi mua trái phiếu công ty bất động sản, 5.31% 125 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Anh/chị tìm hiểu về: Đạo đức, uy tín cơng ty 63 50.40% Năng lực thực dự án 59 47.20% Khơng tìm hiểu mua trái phiếu để hưởng lãi 2.40% Ý kiến khác: 0.00% Anh/Chị mua cổ phiếu/ trái phiếu công ty bất động sản chứng quỹ quỹ đầu tƣ bất động sản chƣa? 100 Đã mua 28 28.00% Sắp tới mua 16 16.00% Chưa mua/ ý định mua 56 56.00% Nếu Anh/chị mua mua cổ phiếu/ trái phiếu/ chứng quỹ lý mua 113 Đầu tư chờ giá lên 60 53.10% Đầu tư giá trị (mua chờ lấy cổ tức hàng năm) 19 16.81% Tín nhiệm cơng ty 22 19.47% Do tư vấn mua 7.96% Ý kiến khác: chu kỳ thị trường 2.65% Anh/Chị đầu tƣ vào loại trái phiếu bất động sản sau đây? Đầu tư vào trái phiếu lãi suất thấp, rủi ro thấp 100 5.00% Đầu tư vào trái phiếu lãi suất tương đối, rủi ro tương đối 20 20.00% Đầu tư vào trái phiếu lãi suất cao, rủi ro cao 11 11.00% Không đầu tư 64 64.00% Nêu Lý do: LN thấp, chưa tạo niềm tin vào BĐS Theo Anh/chị việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản cần thiết? Cần thiết Không cần thiết Anh/chị nghe đến chứng khoán hoá bất động sản? Biết rõ 100 94 94.00% 6.00% 100 16 16.00% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đã nghe, chưa hiểu rõ 59 59.00% Không biết 25 25.00% 10 Theo Anh/Chị lợi ích trội chứng khốn hố bất động sản chấp so với kênh truyền thống khác nhƣ vay ngân hàng, cầm cố tài sản ngân hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu là: 119 Mua bán linh hoạt 38 31.93% Tài sản chấp đánh giá theo thị trường 35 29.41% Rủi ro đánh giá độc lập với người khởi tạo 16 13.45% Chi phí hoạt động người khởi tạo thấp 5.04% Phạm vi thị trường đầu tư rộng, quốc gia, quốc tế 7.56% Người vay cao nhiều lựa chọn thời hạn lãi suất 7.56% Ý kiến khác: Chưa tìm hiểu 5.04% 11 Theo Anh/Chị khó khăn áp dụng kỹ thuật chứng khốn hố Việt Nam 141 Hệ thống pháp luật chưa hồn chỉnh 41 29.08% Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách làm nghiệp vụ 12 Thông tin thị trường chưa minh bạch 38 26.95% Hoạt động TTCK TTBĐS chưa phát triển 12 Cơ quan kiểm sốt, quản lý cịn yếu chun mơn 16 11.35% Nhà đầu tư chưa hiểu biết kỹ thuật 16 11.35% Ý kiến khác: Không biết 12 Theo Anh/Chị cần cải thiện giám sát hệ thống tài nhƣ để phát triển nghiệp vụ chứng khoán hoá? 8.51% 8.51% 4.26% 129 Củng cố lại phối hợp điều tiết quan chức 22 17.05% Nâng cao lực theo dõi giám sát thị trường 47 36.43% Nâng cao lực phát xử lý vi phạm 41 31.78% Nâng cao lực giám sát dịng vốn nước ngồi 16 12.40% Ý kiến khác: 13 Theo Anh/Chị tổ chức phát hành chứng khoán đảm bảo hợp đồng vay cầm cố bất động sản công chúng 2.33% 110 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cơng chúng gặp rủi ro nào? Rủi ro thông tin bất cân xứng 22 20.00% Rủi ro bên vay khơng hồn trả gốc lãi 31 28.18% Rủi ro bên vay hoàn trả gốc lãi sớm 16 14.55% Rủi ro pháp luật 13 11.82% Rủi ro hoạt động quản lý 28 25.45% Rủi ro khác: 0.00% 14 Theo Anh/chị thực chứng khốn hố có cần thành lập công ty chuyên trách, làm nhiệm vụ chứng khốn hố khơng? 75 Cần thiết 69 92.00% Khơng cần thiết 8.00% Lý do: 15.Theo Anh/Chị Chính phủ có cần can thiệp vào nghiệp vụ chứng khốn hố khơng hay để thị trƣờng tự điều chỉnh cung cầu 75 Can thiệp, ban hành quy trình chuẩn 38 50.67% Can thiệp mức độ vừa phải cho thị trường tự hoạt động biên độ 34 45.33% Không cần can thiệp 4.00% Lý do: 16 Hiện chƣa có văn pháp luật quy định, hƣớng dẫn chứng khoán hoá Theo Anh/Chị cần ban hành văn pháp luật để tạo hành lang pháp lý cho chứng khoán hoá bất động sản nhƣ nào? 88 Chỉ cần ban hành luật tổng quát nghiệp vụ 16 18.18% Ban hành luật cụ thể, hướng dẫn chi tiết cách thức làm 50 56.82% Ban hành bổ sung vào luật BĐS chứng khốn có sẵn 19 21.59% Khơng cần ban hành 3.41% Ý kiến khác 17 Chứng khoán hoá giúp cho nhà đầu tƣ có thêm cơng cụ 100 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đầu tƣ với suất sinh lợi hấp dẫn so với trái phiếu Chính phủ, dễ dàng tham gia mua bán thị trƣờng, phòng ngừa rủi ro tốt đặc biệt với nhà đầu tƣ cổ tức với chế giám sát chặt chẽ minh bạch thông tin bất động sản đƣợc chứng khốn hóa Với lợi ích nhƣ Anh/Chị có nhu cầu tìm hiểu chứng khốn hố khơng? Có nhu cầu 81 81.00% Khơng có nhu cầu 19 19.00% Lý do: Kênh đầu tư mới, nhiều công cụ lựa chọn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 38 2.3.1 Những thuận lợi chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản Việt Nam 39 2.3.1.1 Thị trường TTCK,... nh? ?, tiêu dùng, từ thẻ tín dụng… 1.2 CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản CKH khoản vay chấp BĐS kỹ thuật tài nhằm tạo chứng khoán cách... BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1.1 Tổng quan hoạt động thị