NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA VÀ CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA
1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Khi nền kinh tế xã hội phát triển, nhu cầu về vốn cho thị trường tài chính ngày càng tăng, đặc biệt là ở các quốc gia có nền kinh tế phát triển nhanh Nhu cầu vốn tín dụng trung và dài hạn cho thị trường bất động sản và nhà ở trở nên cấp thiết Để đáp ứng nhu cầu này, các định chế tài chính đã bán và chia nhỏ các khoản nợ, phát hành chứng chỉ có giá, tạo ra hiệu quả tích cực và trở thành kỹ thuật quan trọng trong việc khai thác vốn Kỹ thuật CKH đã hình thành và phát triển qua hai giai đoạn.
Giai đoạn 1929 – 1933, nền kinh tế Mỹ trải qua suy thoái nghiêm trọng, dẫn đến giá bất động sản giảm mạnh, chỉ còn khoảng một nửa so với mức giá của những năm 1927 – 1928.
Các bất động sản dùng thế chấp bắt đầu bị các tổ chức cho vay tịch biên để xử lý nợ
Việc vay tiền mua nhà tại các ngân hàng thương mại đã trở nên khó khăn đối với người đi vay Để ngăn chặn tình trạng tịch biên nhà ở, vào năm 1933, Chính phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những người sở hữu nhà (HOLC) Nhiệm vụ của công ty này là phát hành trái phiếu được Chính phủ đảm bảo để tái tài trợ cho các khoản nợ của người vay, qua đó giúp hàng triệu hộ gia đình giữ được nhà ở của mình.
Năm 1934, Chính phủ thành lập Cơ quan nhà ở Liên bang (FHA) để bảo hiểm các khoản cho vay thế chấp nhà ở từ các tổ chức tư nhân Cơ quan này có nhiệm vụ đặt ra tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm, nhưng không thực hiện cho vay tiền hay thiết kế, xây dựng nhà Sự ra đời của FHA góp phần ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp.
Năm 1938, Quốc hội Mỹ thành lập tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (FNMA hay Fannie Mae) để tạo ra thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm Đến năm 1968, chính phủ Hoa Kỳ chuyển đổi FNMA thành công ty cổ phần Hiện nay, FNMA là tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất và có cổ phiếu niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán New York.
Năm 1946, để đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn cho những người lính trở về sau Thế chiến II, Chính phủ Mỹ đã thành lập Hội cựu chiến binh (Veterans Administration - VA) Ở giai đoạn đầu, VA không yêu cầu người vay phải có khoản tiền trả trước, và lãi suất thường được cố định ở mức bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA Sự kết hợp giữa FHA và VA cùng với nhu cầu xây dựng nhà ở tăng cao đã biến thị trường thế chấp bất động sản trở thành một trong những lĩnh vực tín dụng dài hạn lớn nhất.
Giai đoạn 1946 – 1960 chứng kiến sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của các tập đoàn cho vay thế chấp bất động sản, với vốn đầu tư lên đến hàng tỷ USD, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong lĩnh vực này.
Giai đoạn 1960 – 1970, sự mất cân bằng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp BĐS tại Mỹ gia tăng do di dân mạnh mẽ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động cho vay của ngân hàng Để duy trì hoạt động cho vay, ngân hàng tiếp tục cấp vốn ở những khu vực có cầu cao và bán lại các khoản vay cho các định chế tài chính khác Sau Thế chiến II, thị trường thế chấp thứ cấp đã hình thành, với Fannie Mae thực hiện thương vụ mua nợ thế chấp vào năm 1948, nhưng chỉ thực sự phát triển vào cuối thập niên 1960 và đầu 1970 Để giảm tình trạng khan hiếm vốn, các ngân hàng và tổ chức tiết kiệm đã mua bán các khoản vay, trong khi chính phủ thành lập các tổ chức trung gian (SPV) nhằm mua lại các khoản vay mua nhà, tạo ra chứng khoán nợ từ các khoản vay này và bán cho nhà đầu tư, qua đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS Các chứng khoán này được gọi là chứng khoán đảm bằng tài sản thế chấp BĐS (MBS).
Ginnie Mae, hay Tổ chức thế chấp quốc gia (GNMA), được thành lập vào năm 1968 và là một trong những SPV nổi tiếng bên cạnh Fannie Mae Được Chính phủ Mỹ thành lập như một công ty trực thuộc Vụ phát triển nhà ở đô thị, Ginnie Mae có nhiệm vụ mua lại các khoản nợ có thế chấp bất động sản từ các nhà cho vay cá nhân với giá ưu đãi, đồng thời phát hành các chứng khoán nợ được đảm bảo bởi một tập hợp các khoản vay thế chấp bất động sản Sản phẩm đầu tiên của Ginnie Mae, cũng là sản phẩm đầu tiên của kỹ thuật chứng khoán hóa, là chứng khoán có thế chấp bất động sản với lãi suất cố định (Fixed Rate Mortgage Backed Securities) được phát hành vào năm 1970.
Năm 1970, Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên bang (Freddie Mac) được thành lập nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc vay và cho vay mua nhà ở Mỹ Freddie Mac hoạt động tương tự như Fannie Mae, với mục tiêu tăng cường tính cạnh tranh trong lĩnh vực tài chính bất động sản, từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động của các công ty cho vay.
1.1.1.2 Giai đoạn phát triển (1980 – nay)
Kể từ năm 1980, thị trường chứng khoán (CKH) tại Mỹ đã có sự phát triển mạnh mẽ, với các khoản vay không còn đơn thuần mà đã mở rộng ra nhiều loại hình như cho vay thương mại, cho vay tiêu dùng và các khoản phải thu thẻ tín dụng Bên cạnh các khoản vay được Chính phủ đảm bảo thông qua GNMA, nhiều cơ quan khác của Chính phủ và khu vực kinh doanh cũng đã tham gia phát hành chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (MBS).
Năm 1987, chứng khoán hóa (CKH) được phát triển đầu tiên tại Anh và nhanh chóng lan rộng sang nhiều nước Châu Âu như Pháp, Đức, và Ý Giá trị giao dịch CKH trên thị trường Châu Âu thống nhất ngày càng gia tăng nhờ vào các đợt phát hành Tại Úc, chứng khoán phát hành từ các khoản vay thế chấp bất động sản chiếm ưu thế trong CKH các khoản vay trung và dài hạn Các nước Châu Á có nền kinh tế phát triển như Nhật Bản, Singapore, và Hồng Kông cũng đã áp dụng và phát triển kỹ thuật này, đặc biệt Malaysia đã bắt đầu ứng dụng từ năm trước đó.
1986 với sự thành lập của công ty chuyên trách CKH Cagamas Berhad
1.1.2 Khái niệm chứng khoán hóa
CKH, hay còn gọi là "Securitisation", là một kỹ thuật tài chính giúp tăng khả năng thanh khoản cho các khoản tín dụng cho vay ngân hàng, đồng thời huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản và phân tán rủi ro Mặc dù CKH còn mới mẻ ở Việt Nam và chưa được nhiều người biết đến, nhưng đã có một số giao dịch được thực hiện theo phương thức này, tuy vẫn chỉ ở dạng sơ cấp.
Theo OECD năm 1995, chứng khoán khả mại (CKH) được định nghĩa là việc phát hành chứng khoán được đảm bảo không chỉ bởi khả năng thanh toán của tổ chức phát hành mà còn bởi các nguồn thu dự kiến từ các tài sản đặc biệt.
Chất lượng của chứng khoán phát hành không còn phụ thuộc vào chủ thể phát hành, mà là khả năng sinh lời của tài sản bảo đảm Điều này quyết định thu nhập và độ an toàn của chứng khoán Quá trình chuyển đổi tài sản có tính thanh khoản kém thành chứng khoán tạo ra hàng hóa giao dịch trên thị trường vốn.
CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
SẢN 1.2.1 Khái niệm chứng khoán hóa bất động sản
CKH các khoản vay thế chấp BĐS là một kỹ thuật tài chính quan trọng, cho phép tạo ra chứng khoán bằng cách tập hợp các khoản thế chấp bất động sản của người vay Các khoản vay này được bán cho các tổ chức trung gian tài chính, giúp họ huy động vốn thông qua việc phát hành trái phiếu Những trái phiếu này được đảm bảo bởi các khoản thu từ hợp đồng vay thế chấp bất động sản, tạo ra một kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn cho nhà đầu tư.
Thông qua các tổ chức trung gian tài chính, người đi vay sẽ hoàn trả tiền gốc và lãi vay cho người nắm giữ chứng khoán
1.2.2 Các loại bất động sản đƣợc chứng khoán hóa
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rộng và đa dạng, với các quan điểm phân loại khác nhau giữa các quốc gia Tuy nhiên, hầu hết đều thống nhất rằng BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Tại Việt Nam, các quy định và tiêu chí về BĐS cũng được xác định một cách rõ ràng, góp phần vào sự phát triển của thị trường bất động sản trong nước.
Theo Bộ Luật Dân Sự 2005, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Từ khái niệm trên có thể phân chia BĐS thành ba nhóm chính:
Bất động sản (BĐS) đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà đất, BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, các công trình thương mại dịch vụ, cùng với BĐS hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
─ BĐS không đầu tư xây dựng gồm đất nông nghiệp, đất rừng, nuôi trồng thủy sản, đất chưa sử dụng,…
─ BĐS đặc biệt gồm các công trình bảo tồn quốc gia, danh lam thắng cảnh, di sản văn hóa, di tích lịch sử, đền thờ, miếu, …
Các tài sản được CKH bao gồm tất cả những tài sản có khả năng sinh lời và dễ dàng quản lý Trong ba nhóm BĐS, nhóm BĐS có đầu tư xây dựng, đặc biệt là BĐS nhà đất, chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch và có tính phức tạp, chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố Ngược lại, nhóm BĐS không đầu tư xây dựng ít tham gia thị trường hơn, trong khi nhóm BĐS đặc biệt có khả năng tham gia thấp Tại Việt Nam, BĐS có thể được phân loại thành BĐS để ở, BĐS thương mại dịch vụ, BĐS sản xuất công nghiệp và BĐS sản xuất nông nghiệp.
CKH cho phép các định chế tài chính như ngân hàng, công ty bảo hiểm và doanh nghiệp phi tài chính chuyển đổi tài sản chưa sẵn sàng tham gia thị trường thành chứng khoán có giá trị và tính thanh khoản cao Để giảm thiểu rủi ro và bảo vệ nhà đầu tư trước nguy cơ phá sản của công ty phát hành, các bất động sản đưa vào CKH cần có những đặc điểm cơ bản.
─ Có tính đồng nhất và có cơ sở dữ liệu đáng tin cậy nhằm dự báo được dòng thu nhập trong tương lai
─ Gồm nhiều tài sản và tương đối lớn nhằm giúp hạn chế rủi ro
Sự phá sản của người khởi phát không ảnh hưởng đến quyền nhận dòng tiền từ các tài sản tài chính được chứng khoán hóa.
Trong phạm vi bài viết này tác giả chỉ đi sâu vào CKH các khoản vay thế chấp BĐS trong nhóm có đầu tư xây dựng
1.2.3 Các chủ thể tham gia vào quá trình chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản
Quá trình CKH các khoản vay thế chấp BĐS còn được gọi là phương thức CKH thông qua trung gian bao gồm các chủ thể sau:
1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân thế chấp và đi vay: Đây là các cá nhân, tổ chức có nghĩa vụ thanh toán nợ gốc và lãi vay cho chủ tài sản ban đầu trên cơ sở hợp đồng tín dụng
1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu:
Chủ tài sản ban đầu thường là các tổ chức tài chính, doanh nghiệp và cơ quan Chính phủ, họ chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, bao gồm các khoản tín dụng thế chấp bằng bất động sản, cho các tổ chức trung gian chuyên trách Sau khi thực hiện thế chấp, các chủ tài sản thường ủy thác quản lý tài sản cho các tổ chức này để nhận phí dịch vụ.
1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách
Tổ chức trung gian chuyên trách (Special Purpose Entity/Vehicle - SPV) là một loại hình tổ chức đặc biệt, có thể được thành lập dưới dạng công ty cổ phần hoặc quỹ ủy thác, nhằm mục đích tổ chức, phát hành và kinh doanh chứng khoán Sau khi mua lại các khoản phải thu và nợ từ bên khởi tạo, SPV sẽ đóng gói và phát hành chứng khoán dựa trên các tài sản này, đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư về thời gian đáo hạn, mức độ rủi ro và tỷ suất sinh lời Điều này giúp chuyển đổi các tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn.
Để nâng cao tính hấp dẫn cho chứng khoán và đảm bảo an toàn, các SPV thường áp dụng các biện pháp tăng cường độ tín nhiệm, có thể là nội sinh hoặc ngoại sinh Mục tiêu chính của những biện pháp này là giúp nhà đầu tư nhận thấy rằng sẽ có dòng tiền trong tương lai để thanh toán cho họ.
Hình thức thiết lập quỹ dự trữ và phát hành chứng khoán có tính nội sinh thường ít hơn so với gói tài sản Ngược lại, việc thuê một tổ chức uy tín để đảm bảo cho chứng khoán thì mang tính ngoại sinh.
Là các tổ chức, cá nhân mua chứng khoán do tổ chức tài chính chuyên biệt phát hành
1.2.3.5 Các tổ chức hỗ trợ cho hoạt động của SPV
Tổ chức định mức tín nhiệm là đơn vị chuyên cung cấp thông tin về độ an toàn của chứng khoán, dựa trên hệ thống xếp hạng tín nhiệm cho các loại chứng khoán này.
Tổ chức hỗ trợ thanh khoản là một đơn vị cam kết cung cấp vốn cho tổ chức trung gian chuyên trách SPV, nhằm thanh toán cho nhà đầu tư khi các khoản phải thu chưa được thu hồi từ bên có nghĩa vụ thanh toán, người thế chấp và người vay Thường thì, tổ chức này bao gồm sự hợp tác của nhiều ngân hàng thương mại.
Tổ chức quản lý tài sản chịu trách nhiệm quản lý các tài sản đã được chứng khoán hóa, thu tiền từ các cá nhân và tổ chức thế chấp, vay mượn, sau đó chuyển giao số tiền này cho SPV để thanh toán cho nhà đầu tư.
CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM ĐƢỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
2.1.1 Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia và có tính chu kỳ Giá trị tài sản trong thị trường này rất lớn, chiếm khoảng 40% tổng tài sản xã hội, trong khi các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế.
Ngành bất động sản (BĐS) yêu cầu vốn đầu tư lớn và chịu nhiều rủi ro do chi phí nguyên liệu đầu vào biến động Khủng hoảng kinh tế có thể làm thị trường đóng băng, ảnh hưởng đến quy mô và lợi nhuận của các chủ đầu tư Mặc dù vậy, lợi nhuận cao vẫn thu hút vốn đầu tư, bao gồm cả vốn nước ngoài Tại Việt Nam, sự chênh lệch trong cơ cấu phân khúc BĐS, đặc biệt là sự tập trung vào căn hộ và khu nghỉ dưỡng cao cấp, dẫn đến thiếu hụt nhà ở phù hợp cho người có thu nhập thấp và trung bình Hơn nữa, dòng tiền vào BĐS chủ yếu là đầu cơ, gây ra sự lệch lạc so với nhu cầu thực, một trong những nguyên nhân gây ra khủng hoảng thị trường.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm nhưng vẫn còn thiếu tính minh bạch và hiện tượng đầu cơ vẫn diễn ra Cung cấp các phân khúc thị trường chưa hợp lý, dẫn đến tình trạng thiếu vốn nghiêm trọng Nguồn vốn chủ yếu từ các tổ chức tín dụng chưa được khai thác hiệu quả từ nguồn tiền nhàn rỗi trong xã hội.
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của một quốc gia và có tính chu kỳ Với quy mô, tính chất và giá trị tài sản lớn, tỷ trọng của BĐS trong tổng tài sản xã hội thường đạt khoảng 40%, trong khi các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế.
Ngành bất động sản (BĐS) đòi hỏi vốn đầu tư lớn và chịu nhiều rủi ro do biến động giá nguyên liệu như sắt, thép, và xi măng Khủng hoảng kinh tế có thể dẫn đến sự sụt giảm quy mô và lợi nhuận, ảnh hưởng trực tiếp đến các nhà đầu tư và nền kinh tế Mặc dù vậy, lợi nhuận cao đã thu hút nhiều vốn đầu tư, bao gồm cả vốn nước ngoài Tại Việt Nam, sự chênh lệch trong cơ cấu phân khúc BĐS, đặc biệt là sự tập trung vào căn hộ và khu nghỉ dưỡng cao cấp, đã tạo ra tình trạng thiếu hụt nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân Hơn nữa, dòng tiền đầu cơ liên tục biến đổi đã làm thị trường xa rời nhu cầu thực, góp phần vào khủng hoảng trong ngành.
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm nhưng vẫn thiếu tính minh bạch và hiện tượng đầu cơ vẫn tồn tại Cung cấp các phân khúc thị trường chưa hợp lý và thị trường luôn trong tình trạng thiếu vốn, chủ yếu từ các tổ chức tín dụng, trong khi nguồn tiền nhàn rỗi trong dân chưa được khai thác Do đó, để phát triển bền vững trong tương lai, cần có cải tiến về chính sách và phương thức nhằm khai thông nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro.
Thực trạng tín dụng bất động sản tại Việt Nam những năm gần đây
Vốn vay từ ngân hàng đã trở thành kênh tín dụng chủ yếu cho các doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam, mặc dù chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng từ năm 2008 đã làm giảm nguồn cung tiền từ các ngân hàng thương mại Sự sụt giảm này đã khiến dòng vốn tín dụng cho thị trường bất động sản bị thu hẹp, khi Ngân hàng Nhà nước tăng dự trữ bắt buộc, lãi suất cơ bản và phát hành tín phiếu để hút tiền về Trong sáu tháng đầu năm 2008, lãi suất cơ bản đã tăng từ 8,25% lên 14%, dẫn đến lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại có lúc lên đến 21% Theo thống kê, tổng dư nợ cho vay bất động sản của toàn hệ thống ngân hàng đã giảm từ 135.000 tỷ đồng vào tháng 4/2008 xuống còn 115.500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Từ năm 2008 đến 2011, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn do nguồn tín dụng bị thắt chặt Các chủ đầu tư thiếu vốn phải vay ngân hàng với lãi suất cao, từ 13% đến 14% vào năm 2010, và có nơi lãi suất cho vay đã tăng lên đến 24% đến 25% vào năm 2011 Chi phí gia tăng khiến giá sản phẩm đầu ra tăng, dẫn đến việc người mua nhà giảm, tồn kho tăng và thanh khoản thị trường kém.
Năm 2012, Chính phủ đã kiềm chế lạm phát và điều chỉnh chính sách lãi suất cùng cơ chế tín dụng mới, giúp giảm chi phí sản xuất cho doanh nghiệp Nhiều nhóm đối tượng vay vốn đã được loại trừ khỏi giới hạn tín dụng phi sản xuất (16% tổng dư nợ), với hơn 50% nhóm cho vay bất động sản được miễn trừ, dẫn đến sự gia tăng tín dụng trong lĩnh vực này.
Tín dụng bất động sản đã được nới lỏng nhưng không được cấp tràn lan như trước, mà có hạn mức khác nhau tùy theo từng phân khúc Tỷ trọng dư nợ trong năm 2012 đã có sự thay đổi tích cực, với tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 207.595 tỷ đồng tính đến ngày 31/10/2012, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011.
Tín dụng cho vay mua nhà ở và cho thuê tăng 6% và 40,3%, trong khi tín dụng cho vay xây dựng khu công nghiệp và văn phòng giảm 3% và 10,9% Dư nợ tín dụng bất động sản tại TPHCM chiếm khoảng 47,8%, trong khi Hà Nội chỉ đạt 23,7% Cần lưu ý rằng các khoản vay tiêu dùng khác trong dư nợ tín dụng bất động sản của Ngân hàng nhà nước thực chất là khoản vay đầu tư vào bất động sản.
Trong các ngân hàng thương mại Việt Nam, bất động sản (BĐS) là loại tài sản thế chấp phổ biến, chiếm hơn 50% tổng giá trị và khối lượng tài sản thế chấp.
Bảng 2.1 trình bày sự so sánh giá trị tài sản đảm bảo bằng bất động sản (BĐS) với tổng giá trị tài sản đảm bảo của một số ngân hàng tính đến ngày 31/12/2012, với đơn vị tính là triệu đồng.
Ngân hàng Tổng giá trị
TSĐB Giá trị TSĐB là BĐS Tỷ lệ
Trong sáu tháng đầu năm 2013, Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành tổng cộng 2% qua hai lần điều chỉnh vào cuối tháng 3 và đầu tháng 5, cùng với việc giảm trần lãi suất huy động 0,5% Tuy nhiên, tín dụng chỉ tăng khoảng 3% tính đến cuối tháng 6/2013 do nền kinh tế trì trệ, nhu cầu vốn thấp và các tổ chức tín dụng lo ngại về nợ xấu Đặc biệt, tín dụng cho ngành bất động sản có xu hướng tăng trở lại, với tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 237.509 tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm 2012.
Trong bối cảnh thị trường, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản giảm 33.264 tỷ đồng, tương ứng với mức giảm 7,7% Ngược lại, các phân khúc khác đều ghi nhận sự tăng trưởng, cụ thể là vay xây dựng khu công nghiệp và khu chế xuất đạt 14.966 tỷ đồng, tăng 0,1%; vay xây dựng khu đô thị đạt 46.680 tỷ đồng, tăng 8,3%; vay sửa chữa, mua nhà ở và cho thuê đạt 55.841 tỷ đồng, tăng 4,5%; và vay mua quyền sử dụng đất đạt 14.081 tỷ đồng, tăng 8%.
Nguồn tín dụng từ ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của ngành bất động sản, mặc dù có sự biến động theo từng giai đoạn Tỷ trọng tín dụng này luôn chiếm một phần lớn, góp phần đáng kể vào sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế tổng thể.
2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tƣ
Huy động tín dụng bất động sản (BĐS) từ vốn của nhà đầu tư (NĐT) mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tư dự án, bao gồm việc không phải trả lãi suất cao cho ngân hàng và quy trình huy động đơn giản Chủ đầu tư cũng không phải trả trái tức cho trái chủ như khi phát hành trái phiếu, và không cần chia sẻ lợi nhuận qua hợp đồng hợp tác với các doanh nghiệp khác Do đó, các chủ đầu tư thường ưu tiên kênh huy động này.
Vào năm 2008, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng cơn sốt đất để liên tục phát triển các dự án nhằm thu hút vốn từ nhà đầu tư Đặc biệt, một số dự án chưa hoàn thành phần móng hoặc chỉ tồn tại trên giấy tờ đã được chủ đầu tư mời gọi góp vốn Trong bối cảnh giá đất tăng mạnh, nhiều dự án đã chứng kiến sự gia tăng giá trị từ 30% đến 50% chỉ trong vòng một tháng.
Theo Luật nhà ở năm 2005, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua hoặc thuê nhà khi thiết kế đã được phê duyệt và đã hoàn thành phần móng, với tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị nhà ở trong hợp đồng Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn mà không đáp ứng đủ điều kiện, khiến nhà đầu tư phải gánh chịu rủi ro khi đầu tư vào các dự án chưa hoàn thiện Khi chủ đầu tư không thi công đúng tiến độ hoặc không giao nhà đúng hẹn, việc đòi lại tiền đã góp trở nên khó khăn, và chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cũng gặp nhiều trở ngại Hiện nay, nhà đầu tư đã thay đổi nhận thức, chỉ đầu tư vào các dự án gần hoàn thiện và chú ý đến các điều khoản về quyền lợi, nghĩa vụ, phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng và thời hạn giao nhà Do đó, nhiều dự án hiện tại vẫn chưa đáp ứng yêu cầu, dẫn đến tình trạng huy động vốn qua kênh góp vốn gặp khó khăn và các dự án trì trệ.
2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu công trình
Mặc dù không hiệu quả bằng huy động vốn từ nhà đầu tư, phát hành trái phiếu giúp tiết kiệm chi phí đầu vào nhờ lãi suất thấp hơn so với vay ngân hàng Hình thức huy động qua trái phiếu cung cấp nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản từ các tổ chức tài chính, công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm và nhà đầu tư Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện phát hành trái phiếu, vì điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải có trình độ tài chính cao, uy tín tốt, hoạt động kinh doanh có lãi và sản phẩm hấp dẫn Gần đây, đã có một số đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp quy mô lớn và vừa được thực hiện.
Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) là một trong những
DN đã tiên phong trong việc huy động vốn qua phát hành trái phiếu, với sự kiện nổi bật vào tháng 02/2008 khi công ty phát hành trái phiếu mệnh giá 500 triệu đồng, lãi suất 4,4% trong 6 tháng Khách hàng sở hữu trái phiếu được quyền ưu tiên mua căn hộ tại dự án cao cấp Phú Lợi, quận 8, TPHCM và được giảm 5% giá bán Dự án này có quy mô trên 500 hộ và tổng vốn huy động đạt 100 tỷ đồng Tiếp theo, vào quý 4 năm 2010, DN đã thực hiện đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ trị giá 350 tỷ đồng cho các tổ chức tín dụng và quỹ đầu tư nhằm tài trợ cho dự án 57 Kinh Dương Vương, quận 6, TPHCM.
SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Sự cần thiết của chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản (CKH BĐS) xuất phát từ những ưu điểm vượt trội so với phương thức cho vay truyền thống CKH BĐS mang lại tính linh hoạt trong việc mua bán, với tài sản thế chấp được định giá theo thị trường một cách khách quan và định kỳ Điều này được hỗ trợ bởi các tổ chức xếp hạng tín nhiệm độc lập, giúp giảm chi phí cho người khởi tạo Thêm vào đó, các nhà đầu tư không bị giới hạn trong nước và quốc tế, trong khi người đi vay có nhiều lựa chọn về thời hạn và lãi suất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận vốn.
Hiện nay, tại Việt Nam, trong cơ cấu tín dụng cho bất động sản, các công ty bất động sản có tiềm lực tài chính hạn chế chỉ chiếm khoảng 20% tổng số dự án.
Nguồn tín dụng chủ yếu đến từ các kênh như ngân hàng, nhà đầu tư, trái phiếu và hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài, trong đó vốn vay từ ngân hàng chiếm khoảng 60%.
Nhiều dự án hiện nay phụ thuộc vào ngân hàng với tỷ lệ cho vay lên tới 70% - 80% tổng vốn đầu tư, kèm theo thời hạn vay dài từ 10 đến 15 năm Sự phụ thuộc này tạo ra rủi ro lớn, làm suy yếu hệ thống ngân hàng và ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế.
Ngân hàng đang đối mặt với rủi ro và nguy cơ mất vốn do tỷ lệ nợ xấu tăng cao từ các tín dụng cấp cho ngành bất động sản trong những năm trước, khi giá trị tài sản đảm bảo giảm và khả năng trả nợ của doanh nghiệp, người vay thấp Thiết lập một thị trường vốn hiệu quả sẽ giúp giảm thiểu tác động tiêu cực từ tăng trưởng tín dụng ngân hàng quá mức đối với nền kinh tế.
Việc chuyển nhượng các khoản nợ giúp ngân hàng cải cách nhanh chóng thông qua việc tối ưu hóa cấu trúc bảng cân đối và nâng cao quản lý rủi ro Đồng thời, quy trình này cung cấp cho doanh nghiệp bất động sản một công cụ huy động vốn mới để thay thế khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt.
2.2.1 Đây là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang gặp khó khăn, chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngắn hạn, trong khi khả năng huy động vốn trung và dài hạn của ngân hàng còn thấp Các ngân hàng thương mại chỉ đáp ứng khoảng 50% - 60% nhu cầu vay vốn trung hạn, điều này tạo ra rủi ro cho hệ thống tài chính Giải pháp cho vấn đề này là chứng khoán hóa bất động sản, không chỉ đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp bất động sản mà còn tạo ra nguồn vốn dài hạn ổn định cho thị trường.
Doanh nghiệp bất động sản sẽ hoạt động hiệu quả hơn khi áp dụng kỹ thuật cho vay trực tiếp từ nhà đầu tư, giúp giảm thiểu chi phí trung gian từ ngân hàng.
2.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động của các ngân hàng thương mại
Hiện nay, tỷ lệ dư nợ bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam chiếm hơn 50% tổng dư nợ, dẫn đến tình trạng tồn đọng vốn lớn và lãng phí, trong khi nhiều khoản vay khác đang cần nguồn vốn Thị trường BĐS hiện vẫn gặp nhiều khó khăn, khiến khả năng doanh nghiệp và người vay trả nợ đúng hạn rất hạn chế, thậm chí có thể không trả được nợ Nếu trước đây BĐS được đánh giá cao, thì hiện tại, ngân hàng đối mặt với rủi ro mất vốn lớn hơn, dẫn đến gia tăng nợ xấu.
Quá trình chứng khoán hóa (CKH) giúp ngân hàng phân tán rủi ro cho vay ban đầu, chuyển giao rủi ro cho nhà đầu tư, qua đó ngân hàng không còn trách nhiệm đối với khoản vay Việc bán các khoản tín dụng thế chấp bất động sản cung cấp nguồn vốn để ngân hàng mở rộng và tăng trưởng tín dụng hiệu quả, tài trợ cho các khoản vay khác và tăng nguồn thu Nhờ vào nguồn vốn từ CKH, các ngân hàng thương mại không còn quá phụ thuộc vào nguồn vốn tiết kiệm từ dân cư và tổ chức, giúp họ hoạt động đúng bản chất trên thị trường tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh và vốn lưu động của doanh nghiệp.
Quá trình cải cách chất lượng tín dụng (CKH) yêu cầu ngân hàng nâng cao tiêu chuẩn để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư đối với chứng khoán Các tổ chức tài chính, đặc biệt là các công ty SPV, cũng đặt ra các tiêu chí khắt khe về quy mô, lãi suất và thời hạn cho vay.
Chính vì vậy các NHTM luôn phải tự chuẩn hoá, đổi mới, nâng cao chất lượng quản lý, cải cách hệ thống để không bị đào thải trong ngành
2.2.3 Đa dạng hóa chủng loại hàng hoá cho thị trường chứng khoán
Thị trường tài chính Việt Nam hiện đang thiếu đa dạng về hàng hóa như cổ phiếu và trái phiếu, cùng với sự phát triển còn hạn chế của thị trường vốn Điều này dẫn đến việc thị trường chứng khoán chưa ổn định Việc cho phép chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản sẽ tạo ra thêm hàng hóa, giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư và mang lại nhiều lựa chọn cho nhà đầu tư.
Tùy vào sở thích rủi ro của mình, NĐT có thể lựa chọn danh mục tài sản tài chính phù hợp để đạt được lợi ích mục tiêu
2.2.4 Quản lý rủi ro tốt hơn
CKH giúp các ngân hàng giảm thiểu rủi ro và loại bỏ bất cân xứng lãi suất, nhưng rủi ro thanh toán vẫn tồn tại và chuyển giao cho nhà đầu tư Đổi lại, nhà đầu tư có cơ hội hưởng lợi từ các dòng tiền phát sinh từ khoản vay và tài sản thế chấp, đồng thời có thể đưa ra quyết định đầu tư độc lập theo mức độ chấp nhận rủi ro của bản thân.
2.2.5 Sử dụng hiệu quả nguồn lực xã hội
Nguồn cấp tín dụng bất động sản hiện nay chủ yếu từ ngân hàng đang gặp nhiều bất cập và rủi ro, do việc sử dụng vốn ngắn hạn cho các dự án dài hạn có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng và nền kinh tế Trong khi đó, nguồn vốn từ dân cư có khả năng đáp ứng nhu cầu này, hứa hẹn trở thành một nguồn tín dụng lớn cho ngành bất động sản Tuy nhiên, việc huy động vốn từ dân vẫn còn hạn chế Do đó, việc phát hành các khoản vay thế chấp bất động sản sẽ giúp khai thác các nguồn lực nhỏ lẻ và nhàn rỗi trong nền kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư vào bất động sản và thúc đẩy tiến trình thực hiện các dự án Công cụ này cũng mở ra cơ hội đầu tư mới cho các tổ chức và cá nhân có vốn ít, cho phép họ tham gia vào các dự án lớn như tòa nhà văn phòng, khu công nghiệp và trung tâm thương mại.
2.2.6 Giúp thị trường tài chính phát triển với thông tin được minh bạch
Minh bạch thông tin là yếu tố quan trọng cho sự phát triển của thị trường chứng khoán (TTCK) và bất động sản (BĐS) Tuy nhiên, chất lượng thông tin mà nhà đầu tư (NĐT) nhận được hiện nay chưa đáp ứng yêu cầu, dẫn đến khó khăn trong việc ra quyết định đầu tư chính xác Nguyên nhân bao gồm quy định công bố thông tin chưa hoàn chỉnh, chất lượng báo cáo tài chính kiểm toán thấp, và ý thức tuân thủ pháp luật chưa đầy đủ Việc thành lập các công ty SPV nhằm tách bạch rủi ro và sự tham gia của các tổ chức trung gian như công ty định mức tín nhiệm và công ty kiểm toán sẽ giúp cải thiện tình hình Qua đó, NĐT sẽ nhận được thông tin đầy đủ hơn, từ đó đánh giá rủi ro tốt hơn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của cả TTCK và BĐS.
ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Với 13 năm, TTCK Việt Nam vẫn còn rất non trẻ Hiện Luật chứng khoán Việt Nam vẫn chưa có quy định chính thức về việc CKH các khoản vay thế chấp BĐS Và với quan điểm duy trì sự ổn định cho thị trường, có thể thấy kỹ thuật tài chính này chưa được cho phép, khuyến khích sử dụng, phát triển tại Việt Nam Tuy nhiên, những lợi ích thu được từ kỹ thuật tài chính này lại không hề nhỏ và không phải phương pháp huy động vốn nào cũng có được
Năm 2011, nghị quyết 11-NQ-CP đã đưa ra chỉ tiêu hạ tăng trưởng tín dụng BĐS sau thời gian dài ngành này chiếm tỷ trọng cao trong tín dụng ngân hàng Sự sụt giảm dòng vốn đầu tư chính và đầu tư nước ngoài đã khiến các doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn Đến năm 2013, tín dụng cho ngành BĐS đã cải thiện và bắt đầu tăng trở lại, nhưng các ngân hàng thương mại chỉ cấp vốn cho những khách hàng tiềm năng, ổn định và có tài sản đảm bảo, dẫn đến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn không đáp ứng được yêu cầu khắt khe, làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn.
Trong bối cảnh hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang đặt nhiều kỳ vọng vào thị trường thứ cấp, nhờ vào các quy định của đề án giúp họ huy động vốn dễ dàng hơn Giải pháp này được xem là hiệu quả trong việc khai thác nguồn tiền nhàn rỗi từ cả người dân và doanh nghiệp.
Gần đây, kỹ thuật CKH đã manh nha xuất hiện tại Việt Nam, nhưng vẫn còn ở giai đoạn sơ khai và chưa tuân theo tiêu chuẩn nào Các doanh nghiệp bất động sản đã huy động vốn cho các dự án thông qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp kèm quyền mua bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường Tuy nhiên, do thị trường vốn còn đơn giản, phương pháp này chưa có cơ hội phát triển mạnh mẽ.
Bất động sản (BĐS) có khả năng chuyển nhượng, thế chấp và cầm cố, mặc dù vẫn còn sơ khai và chưa hoàn thiện về kỹ thuật Hình thức này cho thấy nhu cầu cần thiết về một sản phẩm vừa đáp ứng nhu cầu vốn cho doanh nghiệp BĐS, vừa tạo ra kênh đầu tư mới cho người dân và doanh nghiệp.
2.3.1 Những thuận lợi khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam 2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm năng
Theo thống kê của Sở Kế hoạch và Đầu tư TPHCM, 70,5% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô vốn nhỏ (dưới 10 tỷ đồng), khiến họ gặp khó khăn trong việc thực hiện các dự án lớn mà không có sự hỗ trợ từ ngân hàng hoặc nhà đầu tư Hiện tại, khi hai nguồn này bị siết chặt và thị trường trầm lắng, nhiều dự án có nguy cơ chậm triển khai hoặc ngừng vô thời hạn, gây lãng phí tài nguyên đất và không đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Do đó, việc thiết lập một thị trường vốn hiệu quả, đặc biệt là thị trường trái phiếu, sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp công cụ nợ thay thế khi khả năng cấp tín dụng của ngân hàng bị hạn chế Thị trường trái phiếu đã phát triển đều đặn trong những năm qua, bất chấp tình hình kinh tế khó khăn.
Biểu đồ 2.1: Tổng số dư thị trường trái phiếu (%GDP)
Theo báo cáo của Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB), trong Quý 1/2013, nền kinh tế Việt Nam đã đạt tốc độ tăng trưởng ấn tượng 64,6%, nâng tổng giá trị lên 29 tỷ USD Những con số tăng trưởng này cho thấy thị trường trái phiếu Việt Nam có tiềm năng lớn và thuận lợi cho việc phát hành Sự phát triển của thị trường vốn cùng với nhu cầu gia tăng về trái phiếu tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển nghiệp vụ chứng khoán hóa khoản vay thế chấp bất động sản.
Ngoài ra, TTCK Việt Nam với 13 năm hoạt động đã khá phát triển với nhiều
DN niêm yết tạo ra doanh thu và lợi nhuận tăng đều qua các năm (Xem biểu đồ 2.2)
Tính đến tháng 9 năm 2013, Sở giao dịch chứng khoán TPHCM đã có 345 công ty niêm yết, bao gồm 302 công ty niêm yết cổ phiếu, 39 công ty niêm yết trái phiếu và 4 chứng chỉ quỹ Tổng khối lượng niêm yết đạt 27.940.916,08 cổ phiếu.
Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội hiện có 385 công ty niêm yết với tổng khối lượng cổ phiếu đạt 8.636.664.247 cổ phiếu Thị trường chứng khoán đang phát triển đều đặn và hứa hẹn sẽ giới thiệu các công cụ đầu tư mới, bao gồm trái phiếu phát hành từ chứng khoán các khoản vay thế chấp bất động sản, nhằm làm phong phú thêm sản phẩm cho thị trường.
Biểu đồ 2.2 : Tổng doanh thu, lợi nhuận ròng và số lƣợng doanh nghiệp niêm yết
(DNNY) theo các năm trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương khẩn trương rà soát các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị để chuyển đổi thành nhà ở xã hội nhằm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh theo nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ Mặc dù đây là một chủ trương đúng đắn, nhưng việc thực hiện các dự án chuyển đổi vẫn gặp khó khăn do thời gian thẩm định, phê duyệt và huy động vốn kéo dài Thống kê cho thấy nhu cầu nhà ở xã hội tại Hà Nội là 110.000 căn, TP.HCM 134.000 căn, Bình Dương 104.000 căn và Đồng Nai 95.000 căn, cho thấy nhu cầu lớn mà hiện tại không thể đáp ứng Để phục vụ nhu cầu của người dân có thu nhập thấp và trung bình, cần có nguồn huy động vốn mới ngoài kênh vay ngân hàng truyền thống.
2.3.1.3 Có được kinh nghiệm rút ra từ các nước đi trước
Kỹ thuật CKH đã được hình thành và phát triển tại nhiều nước trên thế giới như
Mỹ, Nhật Bản, Hồng Kông và Singapore đã trải qua nhiều thăng trầm trong quá trình phát triển, từ những thành công đến thất bại, đặc biệt trong việc kiểm soát nền kinh tế Những kinh nghiệm quý báu mà họ rút ra sẽ là nguồn dữ liệu giá trị cho Việt Nam trong việc nghiên cứu và áp dụng kỹ thuật Chứng khoán (CKH) Kết hợp các bài học này với thực trạng của đất nước, Việt Nam có thể xây dựng và quản lý thị trường chứng khoán hiệu quả, đồng thời phát triển hệ thống pháp luật và kế toán phù hợp Đây chính là lợi thế lớn mà các quốc gia đi sau có thể tận dụng.
2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế
Trong thời đại hiện nay, không một quốc gia nào có thể tồn tại mà không có sự liên kết với thế giới bên ngoài, và nền kinh tế phát triển thường gắn liền với sự hợp tác quốc tế Mối quan hệ phụ thuộc ngày càng chặt chẽ giữa các quốc gia thúc đẩy hội nhập toàn cầu, khu vực và quốc tế hóa nền kinh tế Để hội nhập hiệu quả, Việt Nam cần cải thiện năng lực nội tại, phát huy tiềm năng để đáp ứng các yêu cầu cao Đồng thời, để cạnh tranh với các định chế tài chính nước ngoài mạnh về vốn và công nghệ, Việt Nam cần đa dạng hóa sản phẩm và dịch vụ nhằm thu hút nguồn vốn và phục vụ nhu cầu ngày càng cao của khách hàng.
2.3.2 Những khó khăn khi chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam 2.3.2.1 Chƣa có khung pháp lý về chứng khoán hóa
Kỹ thuật CKH vẫn còn mới mẻ đối với hầu hết nhà đầu tư Việt Nam, và chỉ gần đây, các chuyên gia tài chính cùng cơ quan nhà nước mới bắt đầu chú ý đến nó do nguồn vốn từ kênh truyền thống bị hạn chế Hiện tại, chưa có văn bản pháp luật nào điều chỉnh hoạt động CKH, mặc dù đây là một lĩnh vực phức tạp về mặt kỹ thuật, đòi hỏi các quy định pháp lý cao và liên quan đến nhiều lĩnh vực như chứng khoán, ngân hàng và các tổ chức tài chính khác.
Do đó, khi thực hiện CKH sẽ phải xây dựng và ban hành các hướng dẫn thực hiện từ sơ khai, cần nhiều thời gian và công sức
2.3.2.2 Chƣa có các tổ chức trung gian chuyên trách để thực hiện nghiệp vụ CKH
Các tổ chức trung gian chuyên trách SPV đóng vai trò quan trọng trong việc tách bạch rủi ro tín dụng và rủi ro của chủ thể tạo lập tài sản, giúp nhà đầu tư dễ dàng đánh giá rủi ro khi đầu tư chứng khoán SPV thực hiện việc mua các khoản phải thu và nợ từ ngân hàng thương mại, sau đó phát hành chứng khoán dựa trên các tài sản này Việc thành lập SPV chỉ nhằm mục đích thực hiện chứng khoán hóa giúp nâng cao tính chuyên nghiệp trong quy trình này Nếu không có các tổ chức trung gian đặc biệt, hoạt động chứng khoán hóa sẽ gặp khó khăn và thiếu tính chuyên môn.
CKH là một nghiệp vụ mới tạo ra loại chứng khoán chưa được lòng tin của nhà đầu tư (NĐT), khiến khả năng cạnh tranh với các loại chứng khoán hiện có trở nên khó khăn Mặc dù các chứng khoán này được đảm bảo thanh toán từ tài sản và mang lại lợi ích không nhỏ cho NĐT, nhưng sự thiếu tin tưởng vẫn là một rào cản lớn Do đó, các tổ chức định mức tín nhiệm cần đánh giá khách quan để làm nổi bật những lợi điểm của CKH các khoản vay thế chấp bất động sản, từ đó gia tăng niềm tin của NĐT vào loại chứng khoán mới này.
2.3.2.3 Thông tin chƣa minh bạch
GIẢI PHÁP CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020
3.1.1 Định hướng phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 của Chính phủ
Phát triển thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của quốc gia Nhận thức được tầm quan trọng này, Đảng và Nhà nước đã thực hiện nhiều biện pháp hỗ trợ, đồng thời xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh cho thị trường BĐS, bao gồm các luật như Luật đất đai mới (2003), Luật đầu tư (2005), Luật nhà ở (2005) và Luật kinh doanh BĐS (2006).
Vào ngày 06/05/2004, Thủ tướng Chính Phủ đã ký Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 Quyết định này đặt ra bốn mục tiêu chính: thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, cải thiện chỗ ở cho dân, mở rộng khả năng huy động vốn đầu tư, và phát triển quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống Nhiệm vụ quan trọng của ngành bất động sản đến năm 2020 là phát triển quỹ nhà ở để đáp ứng nhu cầu trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa.
Kể từ năm 2003, hệ thống luật đồng bộ do Chính phủ ban hành đã giúp kiềm chế cơn sốt nhà đất và nạn đầu cơ, đưa thị trường BĐS vào trạng thái ổn định và lành mạnh hơn Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ nghiên cứu các quy định quản lý thống nhất, nhưng vai trò của nhà nước vẫn chưa được phát huy hiệu quả Nhà nước chỉ tham gia vào việc quản lý mà chưa thực sự điều tiết thị trường, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa các phân khúc trong ngành BĐS.
Chính phủ đã khẳng định vai trò điều tiết qua nghị quyết số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011, nhằm phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030, thay thế Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Mục tiêu đến năm 2015 là xây dựng tối thiểu 10 triệu m² nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị, với 60% sinh viên, 50% công nhân và 400 nghìn hộ gia đình nghèo tại nông thôn được cải thiện chỗ ở Từ 2016 đến 2020, mục tiêu là 12,5 triệu m² nhà ở xã hội, với 80% sinh viên, 70% công nhân và 500 nghìn hộ gia đình nghèo được hỗ trợ Nhà kiên cố đạt khoảng 70%, nhà chung cư tại TPHCM và Hà Nội trên 90%, và tỷ lệ nhà ở cho thuê tối thiểu 30% tổng quỹ nhà ở đô thị loại III trở lên Những con số này kỳ vọng thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư và các bên liên quan, đồng thời nghị quyết cũng đưa ra giải pháp thực hiện để đạt được các mục tiêu đề ra, tập trung vào phát triển nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội.
Nghị quyết của Chính phủ nhằm giảm bớt sự chênh lệch giữa các phân khúc trong ngành bất động sản, đáp ứng nhu cầu của đa số người dân Điều này không chỉ giúp cải thiện cuộc sống cho người dân mà còn góp phần ổn định chính trị, đảm bảo an sinh xã hội, và phát triển đất nước theo hướng văn minh, hiện đại.
Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 103/NQ-CP ngày 29/08/2013, nhằm nâng cao hiệu quả thu hút và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài, trong đó có việc xem xét mở rộng và nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ nghiên cứu và sửa đổi một số quy định trong Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản, nhằm tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư khi Nhà nước giao dự án và mở rộng phạm vi kinh doanh.
Bất động sản (BĐS) đối với người nước ngoài sẽ được cải thiện nhờ quy định mới cho phép góp vốn bằng quyền phát triển dự án trong các liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài Sự hỗ trợ này sẽ thúc đẩy sức cầu trên thị trường BĐS, giúp thoát khỏi giai đoạn ảm đạm kéo dài và đồng thời phát triển nhà ở theo định hướng trong nghị quyết về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn trong tương lai.
3.1.2 Định hướng hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam Để tận dụng được những lợi ích mà CKH đem lại thì việc định hướng để kỹ thuật này đi vào hoạt động là một biện pháp hữu hiệu Bất cứ một kỹ thuật tài chính nào muốn được hình thành và phát triển cũng cần có sự hỗ trợ của Nhà nước Sự hỗ trợ nằm ở việc xây dựng một môi trường pháp lý, các chính sách khuyến khích phát triển như giảm thuế cho NĐT, DN tham gia… Do đó việc xây dựng một hành lang pháp lý hoàn chỉnh về giao dịch và đăng ký giao dịch là vô cùng cần thiết để đưa công cụ này vào hoạt động trong thực tế Kỹ thuật CKH là một kỹ thuật tài chính phức tạp nên ngoài nguồn nhân lực tốt thì cần xây dựng cấu trúc thị trường phù hợp, cơ sở hạ tầng, công nghệ hiện đại để hỗ trợ hoạt động hiệu quả
Mặc dù Việt Nam chưa có văn bản pháp lý chính thức về chứng khoán hóa (CKH), nhưng thời gian qua, nhiều tổ chức tài chính và cơ quan nhà nước đã thể hiện sự quan tâm đến kênh huy động vốn hiệu quả này Cụ thể, vào năm 2007, Vụ Tài chính Ngân hàng thuộc Bộ Tài chính đã phối hợp với ngân hàng Hồng Kông Thượng Hải (HSBC) tổ chức hội thảo giới thiệu về CKH, khung pháp lý và kinh nghiệm quốc tế Tiếp theo, năm 2009, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã hợp tác với Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) tổ chức tọa đàm về giao dịch CKH và khả năng áp dụng tại Việt Nam, cung cấp thông tin cập nhật về giao dịch CKH theo tiêu chuẩn quốc tế và các thay đổi trong nghiệp vụ ngân hàng.
2011, Uỷ ban chứng khoán nhà nước (SSC) đã phối hợp với Bộ xây dựng khởi động đề án “Chứng khoán hoá bất động sản”
Các cơ quan nhà nước cấp trung ương đang chuẩn bị cho việc thực hiện chứng khoán hóa (CKH) tại Việt Nam Ngày 13/07/2007, Chính phủ đã phê duyệt quyết định số 105/2007/QĐ-TTg, định hướng chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 Một trong những giải pháp là thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở, nhằm giúp Chính phủ điều tiết và phát triển hệ thống tài chính Cơ quan này sẽ huy động vốn từ ODA, phát hành trái phiếu được bảo lãnh và các nguồn hợp pháp khác để thực hiện tái cho vay, hỗ trợ các định chế tài chính mở rộng cho vay lĩnh vực nhà ở Khi thị trường thế chấp sơ cấp đủ điều kiện, cơ quan sẽ phát hành chứng khoán dựa trên các khoản vay thế chấp, tạo kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn đến thị trường thế chấp.
Vào ngày 30/11/2011, Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 2127/QĐ-TTg phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 Trong đó, Ngân hàng nhà nước được giao nhiệm vụ đánh giá việc triển khai quyết định số 105/2007/QĐ-TTg và hoàn thiện cơ chế, chính sách tín dụng nhà ở cùng quy trình cho vay thế chấp Đây là bước khởi đầu quan trọng để thực hiện các chính sách phát triển bất động sản trong tương lai.
Các tổ chức và cơ quan nhà nước đang chú trọng phát triển nghiệp vụ chứng khoán (CKH) do những lợi ích to lớn mà nó mang lại, giúp giải quyết vấn đề nan giải của thị trường vốn hiện nay Mặc dù đã có một số văn bản pháp lý đề cập đến CKH, nhưng cần xây dựng hệ thống đồng bộ và hoàn chỉnh từ luật lệ đến thông lệ hành xử, cũng như các chính sách và nghiệp vụ chuyên ngành để định hướng rõ ràng cho giai đoạn sắp tới Để sản phẩm CKH liên quan đến các khoản vay thế chấp bất động sản (BĐS) phát triển, trước hết, thị trường chứng khoán và thị trường BĐS cần được củng cố Hiện tại, thị trường chứng khoán Việt Nam còn nhỏ bé với nền tảng pháp lý và các yếu tố hỗ trợ như công nghệ và cơ sở hạ tầng chưa đủ mạnh, trong khi thị trường BĐS vẫn đang đối mặt với khó khăn và thiếu nguồn vốn.
Để phù hợp với thị trường Việt Nam, trong giai đoạn đầu triển khai, chúng ta nên áp dụng chính sách cho vay dựa trên tài sản tài chính là các khoản vay thế chấp bất động sản theo quy trình đơn giản Khi thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản được hoàn thiện và phát triển, các sản phẩm tài chính thế chấp phức tạp hơn sẽ được triển khai.
ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam cần có các chứng khoán hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư, đảm bảo kỳ vọng tương lai và cơ chế hỗ trợ Để CKH được hình thành và thực hiện thành công, các điều kiện cơ bản là yếu tố quyết định.
3.2.1 Điều kiện về pháp lý
CKH chỉ có thể phát triển bền vững khi có khung pháp lý hoàn thiện, bao gồm các quy định về chuyển nhượng tài sản tài chính, quy trình CKH, và quyền lợi của các thành viên Điều này cần tính đồng bộ, tiên liệu, và hiệu lực quản lý cao Để thực hiện kỹ thuật CKH, các tổ chức tài chính phải có khả năng chuyển nhượng nợ và khoản phải thu trong tương lai Vì vậy, cơ chế cho phép chuyển nhượng tài sản tài chính là điều kiện tiên quyết, giúp huy động nguồn vốn trung và dài hạn, khai thông luồng tiền nhàn rỗi và giải quyết khan hiếm tín dụng cho thị trường tài chính.
CKH hướng đến cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế, do đó, hệ thống pháp luật về CKH cần phải phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế để thu hút sự tham gia của họ Bên cạnh đó, pháp luật về CKH cũng cần được đồng bộ với toàn bộ hệ thống pháp luật của Việt Nam, tránh sự khuôn mẫu và chồng chéo, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện trong tương lai.
3.2.2 Điều kiện về chính sách hỗ trợ
Các chính sách vĩ mô của nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực phát triển nhà ở và khuyến khích cho vay thế chấp bất động sản, có ảnh hưởng lớn đến chứng khoán hóa (CKH) Ví dụ, các chính sách của chính phủ Mỹ trong những năm 1970 đã biến CKH thành một kỹ thuật huy động vốn quan trọng trên thị trường chứng khoán phái sinh Thành công này đã thúc đẩy nhiều quốc gia Châu Á thành lập các tổ chức trung gian hỗ trợ kỹ thuật cho CKH Khi chính phủ có chính sách hỗ trợ, điều này tạo ra môi trường thuận lợi cho CKH các khoản vay thế chấp bất động sản Thị trường bất động sản cũng chịu tác động từ các chính sách quản lý đất đai, tài khóa và tiền tệ, vì vậy khi các yếu tố này thay đổi, giá trị tài sản bất động sản dùng để CKH cũng sẽ bị ảnh hưởng.
3.2.3 Điều kiện về hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Thị trường thế chấp thứ cấp là nền tảng giao dịch các khoản thế chấp sơ cấp, tạo ra tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp bất động sản Thị trường này không chỉ gia tăng khả năng chuyển đổi các khoản thế chấp sơ cấp thành tiền mặt mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc mua bán giữa các nhà đầu tư.
Kỹ thuật CKH chỉ khả thi khi việc trao đổi mua bán khoản vay thế chấp diễn ra, điều này giúp các tổ chức tài chính chuyên biệt có cơ sở tài sản để đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán.
3.2.4 Điều kiện về hiệu quả quản lý, giám sát thị trường
Khả năng tiếp cận nguồn tín dụng với chi phí thấp là yếu tố then chốt cho sự tăng trưởng kinh tế toàn cầu và Việt Nam Do đó, các kỹ thuật như CKH đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường tài chính.
Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu gần đây đã khiến các cơ quan quản lý và giới tài chính phải xem xét lại vai trò của các công cụ tài chính, đồng thời đưa ra các biện pháp giám sát để kiểm soát rủi ro và quản lý nội bộ trong hệ thống Quản lý và giám sát thị trường yếu kém có thể gây ra rủi ro nghiêm trọng cho toàn ngành Đặc biệt, trong lĩnh vực chứng khoán, rủi ro trở nên nặng nề hơn, vì khi xảy ra sự cố, nó không chỉ ảnh hưởng đến các bộ phận liên quan mà còn có thể lan rộng sang các thị trường khác như thị trường chứng khoán và ngân hàng, tạo ra rủi ro hệ thống.
Quá trình quản lý và giám sát thị trường cần được xây dựng chặt chẽ, xác định rõ trách nhiệm của các tổ chức và cơ quan quản lý Việc quy định trách nhiệm cho các tổ chức định mức tín nhiệm, ngân hàng và phát hành bảo lãnh chứng khoán sẽ nâng cao ý thức trách nhiệm của doanh nghiệp Các cơ quan nhà nước như Ngân hàng Trung ương, Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước sẽ tham gia quản lý quy trình bán tài sản và chuyển đổi thành chứng khoán Cần thiết lập cơ chế kiểm soát và dự báo rủi ro hệ thống, phối hợp với các cơ quan chuyên ngành để phát triển công cụ ngăn ngừa rủi ro và tiêu chuẩn hóa điều kiện tham gia, nhằm ngăn chặn hành vi thao túng và lừa đảo trên thị trường.
3.2.5 Điều kiện tách biệt khỏi sự phá sản giữa các bên liên quan
Trong giai đoạn đầu của tiến trình chứng khoán hóa, việc chủ tài sản ban đầu bán các khoản vay thế chấp bất động sản cho các SPV có thể dẫn đến rủi ro nếu chủ tài sản phá sản ngay sau chuyển giao Nếu chủ nợ không công nhận hiệu lực của việc chuyển giao hoặc yêu cầu hủy bỏ, thị trường sẽ trở nên không ổn định, và nhà đầu tư sẽ đối mặt với rủi ro về thanh toán, mất vốn đầu tư ban đầu cùng với khoản thu nhập kỳ vọng Do đó, việc xây dựng công cụ bảo vệ tài sản cơ sở khỏi sự phá sản của chủ tài sản ban đầu là cần thiết, giúp các SPV thoát khỏi ảnh hưởng tiêu cực và giảm thiểu tổn thất cho nhà đầu tư, từ đó nâng cao tính hấp dẫn của chứng khoán phát hành.
3.2.6 Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín nhiệm và cơ chế tăng cường tín nhiệm
Mặt trái của nghiệp vụ chứng khoán hóa (CKH) đã bộc lộ rõ ràng trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ do thiếu kiểm soát chặt chẽ Để triển khai hiệu quả nghiệp vụ CKH, cần thiết phải xây dựng một cơ sở pháp lý vững chắc nhằm hình thành và hoạt động các tổ chức đặc biệt (SPV) Những pháp nhân độc lập này sẽ tạo ra môi trường chuyên nghiệp, góp phần phát triển CKH một cách toàn diện.
Tại Việt Nam, hiện có ba tổ chức định mức tín nhiệm chính: Trung tâm Đánh giá tín nhiệm Vietnamnet Ratings (CRV), Công ty cổ phần Tư vấn và Dịch vụ Thông tin Tín nhiệm Việt Nam (VNCIS) và Trung tâm Khoa học thẩm định tín nhiệm DN (CRC) Mặc dù các tổ chức này cung cấp dịch vụ đánh giá xếp hạng và định mức tín nhiệm, nhưng đều gặp phải hạn chế về dữ liệu và phương pháp định mức Việt Nam cũng thiếu công cụ xác minh thông tin nợ vay và hệ thống cơ sở dữ liệu tín dụng tập trung, dẫn đến chất lượng tín dụng khó đánh giá và không thu hút được nhà đầu tư Để phát triển kỹ thuật công nhận tín nhiệm, cần thiết lập một tổ chức độc lập, khách quan, tuân theo tiêu chuẩn quốc tế và điều chỉnh theo đặc điểm của ngân hàng Việt Nam Tổ chức này sẽ giúp khắc phục những hạn chế hiện tại, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư và nhà phát hành, từ đó giảm chi phí đánh giá khả năng trả nợ và xác định lãi suất vay hợp lý dựa trên mức độ rủi ro.
Trong CKH, cơ chế tăng cường tín nhiệm là cần thiết để đảm bảo thanh toán gốc và lãi cho NĐT không bị gián đoạn Có hai phương pháp chính: đầu tiên, nhà phát hành sử dụng tài sản của mình để đảm bảo cho chứng khoán phát hành, bao gồm việc lập quỹ dự phòng và phát hành chứng khoán với nhiều kỳ hạn thanh toán khác nhau Thứ hai, nhà phát hành có thể nhận sự hỗ trợ từ các tổ chức bên ngoài, như Chính phủ hoặc ngân hàng lớn có xếp hạng tín nhiệm cao, để đảm bảo thanh toán khi có sự cố xảy ra Cả hai phương pháp này đều giúp nâng cao uy tín của tổ chức phát hành và tăng tính lỏng cho trái phiếu.
3.2.7 Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT
Một thị trường tài chính lành mạnh không phân biệt đối xử giữa các chủ thể tham gia, và chứng khoán (CKH) cũng tuân theo nguyên tắc này Hiệu quả của kỹ thuật CKH phụ thuộc vào việc thông tin liên quan, như thông tin về nhà phát hành và danh mục tài sản, được cung cấp kịp thời và rộng rãi, đồng thời phản ánh chính xác trong giá chứng khoán với chi phí hợp lý Tính minh bạch của thị trường thể hiện qua khả năng tiếp cận thông tin dễ dàng của các chủ thể, đặc biệt là nhà đầu tư (NĐT).
Cần thiết có quy định rõ ràng về việc cung cấp thông tin, vì đây là nghĩa vụ bắt buộc của nhà phát hành, công ty chứng khoán và các bên liên quan Thông tin công bố cần phải nhất quán để nhà đầu tư có thể đưa ra các quyết định chính xác và hiểu biết, từ đó bảo vệ họ khỏi những tổn thất lớn.
3.2.8 Điều kiện về công nghệ thông tin
MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM
Tại Việt Nam, hệ thống giám sát tài chính chủ yếu tập trung vào giám sát an toàn vi mô để ngăn chặn sự bất ổn của các định chế tài chính Hiện nay, công tác thanh tra chủ yếu yêu cầu các định chế tài chính tuân thủ các quy định, chưa thực sự áp dụng phương pháp giám sát dựa trên rủi ro Để nâng cao hiệu quả áp dụng kỹ thuật CKH BĐS, cần triển khai một số biện pháp cải tiến.
3.3.1 Giải pháp tạo lập nền tảng cơ sở hạ tầng cho hoạt động chứng khoán hóa về mặt pháp lý
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ đã tác động tiêu cực đến nhiều nền kinh tế toàn cầu, cho thấy sự ảnh hưởng sâu rộng của kỹ thuật chứng khoán hóa (CKH) đối với sự phát triển kinh tế xã hội Do đó, các nhà hoạch định chính sách cần xây dựng một khuôn khổ pháp lý hiệu quả để quản lý kỹ thuật này, nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia thị trường và đảm bảo sự hài hòa lợi ích với Nhà nước.
CKH đã có mặt và hoạt động lâu dài trên thế giới, với hệ thống pháp luật kỹ thuật tương đối đầy đủ Việt Nam, là nước đi sau, có lợi thế trong việc học hỏi từ những thành công và sai lầm của các quốc gia trước Mặc dù CKH tạo ra thị trường đầu tư quốc gia và quốc tế, nhưng hệ thống pháp luật kinh tế của Việt Nam vẫn chưa hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trong quá trình hội nhập kinh tế toàn cầu Để CKH có thể vận hành, phát triển và đảm bảo an toàn, việc xây dựng khuôn khổ pháp lý và luật điều chỉnh là rất cần thiết.
Các nhà lập pháp cần nghiên cứu để xây dựng khung pháp lý phù hợp với thị trường Việt Nam và các chuẩn mực quốc tế, nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường chứng khoán và nghiệp vụ chứng khoán liên quan đến các khoản vay thế chấp bất động sản Cần thiết lập văn bản pháp lý tập trung vào các quy định cụ thể để hoàn thiện mô hình chứng khoán hóa, bao gồm các nội dung cần thiết.
3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường thế chấp thứ cấp
Hiện nay, thị trường bất động sản đang đối mặt với sự mất cân đối giữa cung và cầu do pháp luật về phát triển và kinh doanh nhà ở chưa hoàn thiện Các quy định về quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội còn mơ hồ, không cho phép bán nhà ở xã hội, và chưa tạo điều kiện cho mọi bất động sản tham gia vào thị trường Điều này cũng ngăn cản sự hình thành của thị trường thế chấp Mặc dù đã có nhiều hoạt động mua bán và chuyển nhượng nợ, chủ yếu là nợ tồn đọng của doanh nghiệp, nhưng việc mua bán các khoản nợ vay thế chấp bất động sản vẫn chưa được triển khai Nếu các khoản nợ này được thực hiện trên thị trường sơ cấp mà không có hướng dẫn pháp lý rõ ràng, sẽ tạo ra rủi ro cho các bên tham gia.
CKH chỉ có thể được áp dụng hiệu quả khi thị trường thế chấp thứ cấp tồn tại, cho phép mua bán và chuyển nhượng các khoản nợ vay thế chấp Nếu thực hiện CKH mà không có cơ sở pháp lý cho thị trường này, sự phát triển sẽ gặp khó khăn Vì vậy, cần ban hành các quy định pháp lý để hỗ trợ sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp.
Bài viết đề cập đến việc bổ sung quy định liên quan đến sửa đổi và thêm các vấn đề về sở hữu nhà, quản lý và sử dụng nhà ở, cũng như các giao dịch liên quan đến nhà ở cho Việt kiều và người nước ngoài Nó cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu trong luật nhà ở Các vấn đề về giao dịch, kinh doanh dịch vụ bất động sản (BĐS) cũng được xem xét, bao gồm xác định quyền sở hữu BĐS trong các dự án đa mục đích và đa sở hữu Hơn nữa, vai trò quản lý của nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS và phạm vi hoạt động của tổ chức kinh doanh BĐS nước ngoài cũng được đề cập.
Dựa trên các quy định rõ ràng về loại bất động sản (BĐS) và quyền sở hữu, cần xây dựng các quy định pháp lý liên quan đến việc thế chấp BĐS Các tài sản được phép thế chấp phải đáp ứng đủ điều kiện, bao gồm BĐS nhà ở và BĐS thương mại.
Xây dựng khung pháp lý cho các tổ chức tín dụng (TCTD) trong thị trường thế chấp thứ cấp là cần thiết, bao gồm quy định rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan Đồng thời, cần thiết lập giới hạn cho các khoản vay thế chấp trong giai đoạn đầu nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho thị trường.
3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện các văn bản luật về tài sản thế chấp
Các văn bản pháp lý điều chỉnh hoạt động chứng khoán cần thống nhất với các luật khác như Luật BĐS, Luật chứng khoán và Luật dân sự Hiện nay, Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS chưa đồng bộ với pháp luật về đất đai và đầu tư, đặc biệt là trong việc mở rộng quyền mua nhà cho người nước ngoài Nguồn cung cấp vốn cho thị trường BĐS cũng còn nhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng nợ xấu gia tăng khi thị trường trầm lắng Cần thiết phải ban hành quy chế quản trị rủi ro và các tiêu chí cho vay cụ thể đối với thị trường BĐS, nhằm ưu tiên cho các dự án có tính thanh khoản cao và cân đối vốn đáp ứng nhu cầu thị trường.
Trong hoạt động chứng khoán hóa (CKH), việc bổ sung ưu tiên phát mãi tài sản thế chấp trong Luật phá sản là cần thiết để tránh tình trạng phát mãi chậm hoặc khó khăn, ảnh hưởng đến việc thanh toán cho nhà đầu tư Đồng thời, Luật đất đai cần giảm bớt thủ tục liên quan đến phát mãi tài sản qua nhiều công đoạn và phân cấp, nhằm tiết kiệm chi phí và thời gian Những cải cách này sẽ giúp giảm thiểu rủi ro tính thanh khoản cho các chứng khoán phát hành.
3.3.1.3 Quy định đối với các ngân hàng
Kỹ thuật CKH cho phép ngân hàng chuyển rủi ro tín dụng và thanh toán cho các tổ chức tài chính chuyên biệt, giúp phân tán rủi ro và gia tăng lợi nhuận Tuy nhiên, sự tăng trưởng tín dụng ồ ạt của ngân hàng đã dẫn đến những rủi ro tiềm ẩn Do đó, ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay BĐS, tôn trọng các nguyên tắc và điều kiện tín dụng, đồng thời nâng cao ý thức trách nhiệm trong việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng Bên cạnh đó, việc kiểm soát tỷ lệ cho vay để hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức và xây dựng các quy định điều chỉnh hoạt động của ngân hàng là rất cần thiết.
Các quy định mới nhằm hạn chế hoạt động kinh doanh rủi ro cao của ngân hàng và tổ chức tín dụng trong cho vay thế chấp bất động sản, đồng thời nâng cao tiêu chuẩn phân loại tài sản có rủi ro Ngân hàng phải tuân thủ nguyên tắc hoạt động, bao gồm việc không tăng trưởng dư nợ trong năm và không mở rộng hoạt động qua các chi nhánh Đối với các khoản nợ xấu và khó thu hồi, ngân hàng bị cấm bán cho các công ty quản lý tài sản (SPV).
3.3.1.4 Quy định đối với công ty trung gian chứng khoán hóa SPV
Các SPV có thể tạo ra sự phức tạp trong việc phát hành chứng khoán bằng cách trộn lẫn các loại nợ khác nhau, dẫn đến khó khăn trong việc xác định tài sản thế chấp cơ bản Điều này gây rủi ro cho nhà đầu tư và tổ chức bảo hiểm Để giảm thiểu rủi ro, cần có quy định hạn chế lòng tham của SPV, chẳng hạn như yêu cầu SPV mua lại trái phiếu nếu chất lượng tài sản không đúng như công bố, hoặc áp dụng mức phạt tương ứng với thiệt hại của các bên liên quan.
3.3.1.5 Quy định đối với tổ chức định mức tín nhiệm
Tổ chức định mức tín nhiệm đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp cho nhà đầu tư và các chủ thể tạo lập tài sản cái nhìn chính xác về giá trị và mức độ rủi ro của tài sản.