Luận văn thạc sĩ chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản để tạo vốn cho thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  Phạm Vũ Minh Khoa CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KI[.]

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - Phạm Vũ Minh Khoa CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2011 123doc BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - - Phạm Vũ Minh Khoa CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ TẠO VỐN CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Tp Hồ Chí Minh – Năm 2011 123doc LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học tơi thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ danh mục tài liệu tham khảo hồn tồn trung thực, xác Tác giả: Phạm Vũ Minh Khoa 123doc MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm chứng khốn hố chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 1.1.1.1 Chứng khoán hoá 1.1.1.2 Chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản 1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản 1.1.2.1 Giai đoạn hình thành (1920 -1980) 1.1.2.1.1 Trước chiến tranh giới thứ II 1.1.2.1.2 Sau chiến tranh giới thứ II 1.1.2.2 Giai đoạn phát triển (từ 1980 đến nay) 11 1.2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHOÁN HOÁ KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 11 123doc 1.2.1 Hiệu tài cao 11 1.2.2 Cải thiện cấu trúc bảng cân đối kế toán 12 1.2.3 Quản lý rủi ro tốt 12 1.3 MỘT SỐ MƠ HÌNH CHỨNG KHOÁN HOÁ 14 1.3.1 Mơ hình Nick Davis (2000) 14 1.3.2 Mô hình áp dụng thành cơng Ấn Độ (Cơng ty Dun & Bradstreet) 16 1.3.3 Mơ hình Pactrick Wood (2007) 19 1.4 XÁC ĐỊNH LỢI ÍCH CỦA NGƯỜI PHÁT HÀNH CHỨNG KHOÁN MBS 21 1.5 NHỮNG BÀI HỌC CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC TRIỂN KHAI CHỨNG KHỐN HĨA 22 Kết luận chương 23 CHƯƠNG 2: TÍNH KHẢ THI CỦA VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 2.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM HIỆN NAY 24 2.1.1 Thực trạng 24 2.1.2 Những thuận lợi ngành bất động sản Việt Nam 25 2.1.2.1 FDI tập trung cho ngành bất động sản 25 2.1.2.2 Thu hút nguồn vốn từ thị trường khác 26 2.1.2.3 Báo cáo kết kinh doanh năm 2010 khả quan số doanh nghiệp bất động sản 27 2.1.3 Những khó khăn ngành bất động sản Việt Nam 27 2.1.3.1 Quy định thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản 27 2.1.3.2 Quy định giá đất đền bù 28 123doc 2.1.3.3 Qui định Nhà nước việc hạn chế cho vay bất động sản 29 2.1.3.4 Giá nguyên vật liệu tăng cao 31 2.1.3.5 Lãi suất tăng cao 32 2.1.3.6 Cung vượt cầu nhiều mảng sản phẩm 33 2.2 THỰC TRẠNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 34 2.2.1 Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 34 2.2.2 Thực trạng cho vay chấp bất động sản thời gian qua 35 2.3 NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM 36 2.3.1 Tổ chức cho vay chấp bất động sản 36 2.3.1.1 Ngân hàng 36 2.3.1.2 Quỹ phát triển nhà 37 2.3.1.3 Quỹ tiết kiệm nhà 37 2.3.2 Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa 39 2.3.2.1 Tổ chức bảo lãnh phát hành 39 2.3.2.2 Tổ chức xếp hạng tín nhiệm 41 2.3.3 Tổ chức chun trách chứng khốn hóa 44 2.3.3.1 Qui định mua bán nợ tồn đọng 44 2.3.3.2 Qui định chứng khốn hóa 46 2.3.3.3 Qui định Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust - REIT) 47 2.4 NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHĨ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 49 2.4.1 Những thuận lợi 49 2.4.1.1 Thị trường tiềm 49 123doc 2.4.1.2 Nhu cầu nhà ngày tăng cao 52 2.4.1.3 Học hỏi kinh nghiệm nước trước 53 2.4.1.4 Hội nhập quốc tế 54 2.4.2 Những khó khăn 54 2.4.2.1 Chưa có pháp lý tổ chức trung gian để thực nghiệp vụ chứng khố hóa 54 2.4.2.2 Chưa minh bạch thông tin 54 2.4.2.3 Thị trường bất động sản chưa phát triển thiếu minh bạch 55 2.4.2.4 Rủi ro nợ vay chuẩn 56 Kết luận chương 57 CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH VÀ CÁC BƯỚC CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 59 3.1.1 Giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp 59 3.1.2 Nâng cao hiệu ngân hàng thương mại 60 3.2 NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 61 3.2.1 Về môi trường pháp lý 61 3.2.2 Về môi trường pháp luật 62 3.2.3 Về môi trường thuế 62 3.2.4 Về tăng cường tín nhiệm 63 3.2.5 Về xếp hạng tín nhiệm 64 3.2.6 Các vấn đề khác 64 123doc 3.2.6.1 Ngân hàng thương mại 64 3.2.6.2 Cung cấp thông tin đầy đủ cho nhà đầu tư 64 3.3 XÂY DỰNG MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 65 3.3.1 Lợi ích SPV 68 3.3.2 Rủi ro hướng xử lý 70 3.4 LOẠI HÌNH TỔ CHỨC CỦA SPV 71 3.5 LOẠI KHOẢN VAY ĐỀ NGHỊ CHỨNG KHOÁN HĨA 74 3.6 LOẠI CHỨNG KHỐN ĐỀ NGHỊ PHÁT HÀNH 74 3.7 NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN TRONG QUÁ TRÌNH CHỨNG KHỐN HĨA KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 76 KẾT LUẬN 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 123doc DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ABS ASEAN ASIAGATE Asset Backed Securities Association of Southeast Asia Nations Asian Credit Information Gateway BĐS CAR Capital Adequacy Ratio CBRE CB Richard Ellis CIC CPI Credit Infomation Center Consumer Price Index Enterprise Credit Rating Appraise Science Center Debt and Asset Trading Corporation Foreign Direct Investment Federal Housing Administration The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) The Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) Gross Domestic Product Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) CRC DATC FDI FHA FHLMC FNMA GDP GNMA HNX HOLC HOSE IMF MBS NHNN NHTM ODA OECD Chứng khoán bảo đảm tài sản tài Hiệp hội quốc gia Đơng Nam Á Cổng thơng tin tín nhiệm châu Á Bất động sản Hệ số an tồn vốn Cơng ty CB Richard Ellis Việt Nam Trung tâm thơng tin tín dụng Chỉ số giá tiêu dùng Trung tâm Khoa học Thẩm định Tín nhiệm Doanh nghiệp Cơng ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam Đầu tư trực tiếp nước ngồi Cơ quan nhà liên bang Cơng ty cho vay mua nhà chấp liên bang Tổ chức chấp Nhà nước liên bang Tổng sản phẩm quốc nội Tổ chức chấp quốc gia Sở Giao dịch chứng khốn Hà Nội Cơng ty cho vay người Home Owners’ Loan Corporation sở hữu nhà Sở Giao dịch chứng khốn Hochiminh Stock Exchange Thành phố Hồ Chí Minh International Monetary Fund Quỹ tiền tệ quốc tế Chứng khoán chấp bất Mortgage Backed Securities động sản làm đảm bảo Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại Official Development Assistance Hỗ trợ phát triển thức Organization Economic for Tổ chức hợp tác phát triển Cooperation and Development kinh tế Hanoi Stock Exchange 123doc REIT Real Estate Investment Trust SGDCK SPV Special Purpose Vehicle TCTD TTCK VA Veterans Administration VietnamCredit WTO World Trade Organization 123doc Quỹ tín thác đầu tư bất động sản Sở giao dịch chứng khoán Tổ chức trung gian chuyên trách Tổ chức tín dụng Thị trường chứng khốn Hội Cựu chiến binh Cơng ty thơng tin tín nhiệm xếp hạng doanh nghiệp Việt Nam Tổ chức thương mại giới ... vay chấp bất động sản tạo vốn cho thị trường bất động sản phát triển + Tính khả thi việc chứng khốn hóa khoản vay bất động sản Việt Nam + Đề xuất giải pháp ứng dụng chứng khốn hóa khoản vay bất. .. TRIỂN CHỨNG KHỐN HỐ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Chứng khoán hố chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 1.1.1.1 Chứng khốn hóa Thuật ngữ ? ?Chứng khốn hóa? ?? hồn tồn mẻ Việt Nam, nhắc... trường bất động sản Việt Nam? ?? Mục tiêu nghiên cứu + Chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản để giải phóng khoản vay chấp bất động sản có rủi ro cao khỏi hệ thống ngân hàng + Chứng khốn hóa khoản