(Luận văn) giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại việt nam ,

t to ng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  hi ep w n lo ad ju y th yi NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG pl n ua al n va fu ll GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM oi m at nh z z ht vb k jm gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu n va y te re TP Hồ Chí Minh - Năm 2014 th t to ng BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  hi ep w n lo ad NGUYỄN THỊ LAN PHƢƠNG ju y th yi pl n ua al n va GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ll fu oi m at nh Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng z z Mã số: 60340201 ht vb jm k LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c gm a Lu n NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TIẾN SĨ TRẦN QUỐC TUẤN n va y te re TP Hồ Chí Minh - Năm 2014 th LỜI CAM ĐOAN t to ng Tôi xin cam đoan luận văn “GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC hi ep KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM” công trình nghiên cứu thân hướng dẫn Tiến sĩ Trần Quốc Tuấn w n TP.Hồ Chí Minh tháng 01 năm 2014 lo ad Tác giả ju y th yi pl n ua al Nguyễn Thị Lan Phương n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th MỤC LỤC t to ng TRANG PHỤ BÌA hi ep LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC w n DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT lo ad DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH y th PHẦN MỞ ĐẦU ju yi CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA VÀ pl ua al CHỨNG KHỐN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHỐN HĨA 1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp bất n 1.1 n va fu ll động sản m Khái niệm chứng khốn hóa 1.1.3 Các loại tài sản chứng khốn hóa 1.2 CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm chứng khốn hóa bất động sản 1.2.2 Các loại bất động sản chứng khốn hóa 1.2.3 Các chủ thể tham gia vào q trình chứng khốn hóa khoản vay chấp oi 1.1.2 at nh z z ht vb k jm om l.c gm bất động sản 11 a Lu n 1.2.3.1 Tổ chức, cá nhân chấp vay: 11 va n 1.2.3.2 Chủ tài sản ban đầu: 11 y te re 1.2.3.3 Tổ chức trung gian chuyên trách 11 1.2.4 Lợi ích chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 12 th 1.2.3.4 Nhà đầu tư 12 1.2.4.1 Lợi ích kinh tế 12 t to ng 1.2.4.2 Lợi ích thị trường chứng khoán 13 hi ep 1.2.4.3 Lợi ích thị trường bất động sản 13 1.2.4.4 Lợi ích ngân hàng 13 w n 1.2.4.5 Lợi ích chủ đầu tư dự án 14 lo ad 1.2.4.6 Lợi ích nhà đầu tư 15 y th Rủi ro chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản 15 ju 1.2.5 yi pl 1.2.5.1 Rủi ro lãi suất 15 al n ua 1.2.5.2 Rủi ro kinh doanh quản lý 16 n va 1.2.5.3 Rủi ro tín dụng 16 ll fu 1.2.5.4 Rủi ro toán sớm 17 m oi 1.2.5.5 Rủi ro pháp luật 17 nh 1.3 CHỨNG KHOÁN HOÁ Ở MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ BÀI at z HỌC KINH NGHIỆM ĐƢỢC RÚT RA CHO VIỆT NAM 17 z Chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản số nước giới 17 ht vb 1.3.1 k jm gm 1.3.1.1 Tại Mỹ 17 1.3.2 om l.c 1.3.1.2 Tại Nhật Bản 23 Bài học kinh nghiệm rút chứng khốn hóa khoản vay chấp bất n a Lu động sản Việt Nam 25 n va KẾT LUẬN CHƢƠNG 27 th VIỆT NAM 28 y CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI te re CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KHẢ NĂNG THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT 2.1 t to ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 28 ng hi ep Tổng quan hoạt động thị trường bất động sản Việt Nam 28 2.1.2 Thực trạng tín dụng bất động sản Việt Nam năm gần 29 2.1.1 w n 2.1.2.1 Tín dụng bất động sản qua vay ngân hàng 29 lo ad 2.1.2.2 Tín dụng bất động sản qua huy động vốn từ nhà đầu tư 31 y th ju 2.1.2.3 Tín dụng bất động sản qua phát hành trái phiếu cơng trình 32 yi 2.1.2.4 Tín dụng bất động sản huy động qua việc liên doanh, liên kết với doanh nghiệp pl SỰ CẦN THIẾT CỦA CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ n 2.2 ua al nước 33 va n CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 34 fu Đây kênh huy động vốn hiệu cho thị trường BĐS 35 2.2.2 Nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng thương mại 36 2.2.3 Đa dạng hóa chủng loại hàng hố cho thị trường chứng khoán 36 2.2.4 Quản lý rủi ro tốt 37 2.2.5 Sử dụng hiệu nguồn lực xã hội 37 2.2.6 Giúp thị trường tài phát triển với thông tin minh bạch 37 2.3 ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY ll 2.2.1 oi m at nh z z ht vb k jm l.c gm Những thuận lợi chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản a Lu 2.3.1 om THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 38 n Việt Nam 39 va n 2.3.1.1 Thị trường TTCK, thị trường trái phiếu tiềm 39 y te re 2.3.1.2 Nhu cầu nhà cao 41 th 2.3.1.3 Có kinh nghiệm rút từ nước trước 41 2.3.1.4 Nhu cầu hội nhập quốc tế 41 t to ng 2.3.2 Những khó khăn chứng khốn hóa khoản vay chấp bất động sản hi Việt Nam 42 ep 2.3.2.1 Chưa có khung pháp lý chứng khốn hóa 42 w n 2.3.2.2 Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách để thực nghiệp vụ CKH lo ad 42 ju y th 2.3.2.3 Thông tin chưa minh bạch 43 yi 2.3.2.4 Rủi ro nợ chuẩn 43 pl ua al 2.3.2.5 Thị trường BĐS tồn nhiều bất cập 44 n 2.3.2.6 Cơ quan quản lý, kiểm sốt cịn yếu chun mơn 45 va Kết khảo sát hiểu biết nhu cầu nhà đầu tư kỹ thuật chứng khốn hóa 46 n 2.3.3 ll fu m oi KẾT LUẬN CHƢƠNG 48 nh at CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ z z CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 49 vb ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ht 3.1 jm VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2014 -2020 49 k Định hướng phát triển thị trường BĐS đến năm 2020 Chính phủ 49 3.1.2 Định hướng hình thành phát triển chứng khốn hóa khoản vay chấp om l.c gm 3.1.1 bất động sản Việt Nam 51 a Lu 3.2 ĐIỀU KIỆN ĐỂ ÁP DỤNG VÀ PHÁT TRIỂN CHỨNG KHỐN HĨA n n va CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 53 Điều kiện sách hỗ trợ 54 3.2.3 Điều kiện hình thành thị trường chấp thứ cấp 54 th 3.2.2 y Điều kiện pháp lý 53 te re 3.2.1 t to ng hi ep 3.2.4 Điều kiện hiệu quản lý, giám sát thị trường 54 3.2.5 Điều kiện tách biệt khỏi phá sản bên liên quan 55 3.2.6 Điều kiện thành lập SPV, tổ chức định mức tín nhiệm, hệ thống xếp hạng tín nhiệm chế tăng cường tín nhiệm 56 w n 3.2.7 Điều kiện minh bạch thông tin, cung cấp thông tin đầy đủ cho NĐT 57 lo Điều kiện công nghệ thông tin 58 3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC ad 3.2.8 ju y th yi KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 58 pl Giải pháp tạo lập tảng sở hạ tầng cho hoạt động chứng khốn hóa ua al 3.3.1 n mặt pháp lý 58 va n 3.3.1.1 Xây dựng hành lang pháp lý tạo sở cho việc hình thành thị trường chấp ll fu thứ cấp 59 m oi 3.3.1.2 Bổ sung, hoàn thiện văn luật tài sản chấp 60 nh at 3.3.1.3 Quy định ngân hàng 61 z z 3.3.1.4 Quy định công ty trung gian chứng khốn hóa SPV 62 vb ht 3.3.1.5 Quy định tổ chức định mức tín nhiệm 62 jm Giải pháp kỹ thuật cho việc ứng dụng chứng khốn hóa 63 3.3.3 Giải pháp quản lý giúp cho việc ứng dụng chứng khốn hóa 63 k 3.3.2 l.c gm om 3.3.3.1 Tăng cường giám sát hoạt động thị trường tài 63 a Lu 3.3.3.2 Giám sát minh bạch hố thơng tin 65 n 3.3.3.3 Có chế phối hợp hiệu quan, ngành liên quan đến CKH va n việc thực giám sát 65 Các giải pháp hỗ trợ khác 66 y te re 3.3.4 chí: đầy đủ, xác, kịp thời 66 th 3.3.4.1 Có hệ thống cơng nghệ thơng tin đại với liệu thoả mãn tiêu 3.3.4.2 Tạo lập nguồn nhân lực cho hoạt động CKH 67 t to ng 3.4 KIẾN NGHỊ LỘ TRÌNH THỰC HIỆN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC hi KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM 68 ep 3.4.1 w n 3.4.2 Giai đoạn chuẩn bị (Từ năm 2014 đến năm 2016) 68 Giai đoạn thử nghiệm (Từ năm 2016 đến năm 2017) 71 lo Giai đoạn thực (Năm 2018) 72 3.5 KIẾN NGHỊ MƠ HÌNH CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY ad 3.4.3 ju y th yi THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN CHỨC NĂNG 73 pl Kiến nghị mơ hình chứng khốn hóa bất động sản Việt Nam 73 3.5.2 Kiến nghị với quan chức 76 n ua al 3.5.1 va n 3.5.2.1 Kiến nghị với Chính phủ 76 ll fu oi m 3.5.2.2 Kiến nghị với Bộ xây dựng 78 at nh 3.5.2.3 Kiến nghị với Hiệp hội bất động sản 80 KẾT LUẬN 81 z ht vb k jm PHỤ LỤC z DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO om l.c gm n a Lu n va y te re th DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT t to ng CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT hi ep BĐS Bất động sản CKH Chứng khốn hóa w Doanh nghiệp n DN lo Nhà đầu tư NHTM Ngân hàng thương mại ad NĐT Tổ chức tín dụng yi pl Thành phố Hồ Chí Minh al Thị trường chứng khoán n ua TTCK ju TPHCM y th TCTD n va ll fu CÁC CHỮ VIẾT TẮT TIẾNG ANH m Chứng khoán đảm bảo tài sản Asset backed Securities ADB Asian Development Bank CBRE CB Richard Ellis Công ty CB Richard Ellis Việt Nam FDI Foreign Direct Investment Đầu tư trực tiếp nước FED Federal Reserve System Cục dự trữ liên bang Mỹ FHA Federal Housing Administration Cơ quan nhà Liên bang Federal Home Loan Mortgage Tập đoàn Thế chấp cho vay mua nhà liên Corporation bang k om l.c gm a Lu Tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang n n y te re Tổ chức chấp quốc gia va Tổng công ty chấp Hồng Kông th Corporation jm Hong Kong Mortgage ht Association / Ginnie Mae vb Government National Mortgage z HKMC Association/ Fannie Mae z GNMA The Federal National Mortgage Ngân hàng phát triển Châu Á at FNMA tài nh FHLMC oi ABS Nghị Chính phủ số 103/NQ-CP ngày 29 tháng 08 năm 2013 định t to hướng nâng cao hiệu thu hút, sử dụng quản lý đầu tư trực tiếp nước ng thời gian tới hi ep 10 Quyết định Thủ tướng Chính Phủ số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến w n năm 2030 lo ad 11 Quyết định Thủ tướng Chính Phủ số 76/2004/QĐ-TTg ngày 06 tháng 05 năm y th 2004 phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 ju yi 12 Thông tư xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 pl n ua NĐ-CP al quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010 va DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH n fu Lan-Ling Wolff, Anne Ching (2003), ll Andrew m oi Securitization: Structuring and Investment Analysis, Hoboken, New Jersey, Canada at nh ARES(2009), Real Estate securitization Handbook 2008-2009 z Chris Downing, Dwight Jaffee and Nancy Wallace (2005), Information z ht Meetings Paper vb Asymmetries in the Mortgage Backed Securities Market, AFA 2006 Boston jm k Jie (Jack) He, Jun (QJ) Qian, and Philip E Strahan (2010), Credit Ratings and The gm Evolution of The Mortgage-Backed Securities Market om l.c Patrick Wood (2007), Global bankers seek to raid taxprayers over subrime Fiasco n a Lu n va y te re th PHỤ LỤC t to ng PHỤ LỤC 1: QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG hi ep BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM w Giai đoạn 2001- 2002 n lo Thị trường giai đoạn thị trường bất động sản bắt đầu có chuyển biến ad y th tích cực có hỗ trợ Nhà nước, họ ban hành giá đất mới, khuyến khích đầu tư, ju đầu tư nước ngồi, khu cơng nghiệp, cụm công nghiệp mọc lên ngày yi nhiều giá đất đai tăng nhanh đạt đỉnh vào khoảng quý năm 2001 Giá pl ua al đất đai Việt Nam lúc chuyên gia nhận định đắt giới, cao n giá đất thành phố lớn nước công nghiệp phát triển n va Giai đoạn 2003-2006 fu ll Trước thực trạng tăng “nóng” giá đất, nhằm hạn chế đầu Nhà nước m oi lần điều tiết thị trường nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày at nh 29/10/2004, quy định nhà xây xong bán, chấm dứt tình trạng “phân lô bán z nền” nghị định 182/2004/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004 xử lý vi phạm z vb hành lĩnh vực đất đai khiến thị trường BĐS quay lại trạng thái giao dịch ht ảm đạm, trầm lắng Theo số liệu thống kê năm 2003 giao dịch địa ốc thành công jm k giảm 28%, năm 2004 giảm 56% năm 2005 giảm tới 78% (nguồn: gm htttp//www.mhb.com.vn) Giá BĐS đánh giá cao, người dân om l.c tâm lý “chờ đợi” với việc điều chỉnh giá đất ngày 01/01/2005 theo hướng sát thực tế làm tăng chi phí đền bù giải tỏa, khiến dự án tiếp tục gặp khó khăn, đầu tư a Lu khu đô thị giảm Mặc dù giao dịch ảm đạm giá đất không giảm nhiều, n nguyên nhân lớn dòng tiền đầu tư vốn nhàn rỗi tư nhân nên họ không n va có nhu cầu bán để tốn nợ y te re Giai đoạn 2007-2008 FDI luồng tiền từ TTCK chuyển sang yếu tố kích thích cho bùng nổ Có thể th Giai đoạn đánh dấu bước phát triển trở lại thị trường BĐS Nguồn vốn thấy, lần sốt BĐS khơng cịn tập trung vào đất đai mà chủ yếu tập trung vào t to phân khúc hộ cao cấp biệt thự Nguồn vốn đầu tư nước vào Việt Nam ng tăng trưởng mạnh giai đoạn 2006-2008, tập trung chủ yếu vào kinh doanh BĐS bao hi ep gồm xây dựng hộ, văn phịng, phát triển khu thị mới, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, du lịch khách sạn w n Theo nguồn FIA Cục đầu tư nước – Bộ kế hoạch đầu tư, năm 2007, lo ad FDI dịch chuyển cấu đầu tư mạnh vào lĩnh vực dịch vụ có BĐS, chiếm y th 47,7% tổng vốn đăng ký nước, tăng 16,5% so với năm 2006 (31,19%) với nhiều ju dự án xây dựng cảng biển, kinh doanh BĐS, xây dựng khu vui chơi, giải trí,… yi pl Giai đoạn 2006-2007, TTCK bùng nổ, NĐT tham gia kiếm tiền dễ dàng al n ua tạo nguồn vốn thặng dư lớn Tuy nhiên, vào cuối năm 2007, va TTCK bắt đầu lao dốc, đầu tư vào khơng cịn hấp dẫn trước Chỉ thị 03 n ngân hàng Nhà nước ban hành giai đoạn lại hạn chế cho vay chứng fu ll khoán, tăng dư nợ vay BĐS làm NĐT chuyển sang đầu tư BĐS Cùng với m oi sách “mở” cho phép Việt Kiều người nước mua nhà Việt Nam, tất nh at nguyên nhân dẫn đến việc thị trường bùng nổ, giá BĐS leo thang z z Giai đoạn 2008- Nay vb ht Trước hỗ trợ sách Nhà nước lẫn lịng tham NĐT, giá jm BĐS bắt đầu lên từ cuối năm 2007 tăng dần lên đến đỉnh điểm vào tháng 02/2008 k gm vòng chưa đầy ba tháng, có nơi tăng giá đến 300% điển hình đất nền, nhà l.c dự án khu đô thị Phú Mỹ Hưng, TPHCM Tuy giá tăng mạnh người dân om chen mua dự án có giá trị lớn (trung bình khoảng từ 1,6 đếm 3,2 tỷ a Lu đồng/căn hộ), cụ thể TPHCM dự án The Vista công ty Capitaland Vista, n Sky Garden công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng, Blue Diamond công ty Vạn va n Phát Hưng, Điều đáng nói dự án chưa xây xong phần móng y ký kết hợp đồng với khách hàng mang nặng tính áp đặt, khơng tn thủ ngun tắc tự te re tổ chức huy động vốn từ phía khách hàng (vi phạm điều 39 luật Nhà ở), có cơng ty cịn th nguyện, dấu hiệu bất thường cho thấy tính khơng bền vững thị trường t to BĐS giai đoạn ng Trước thực trạng bong bóng thị trường BĐS ngày lớn, lạm phát tăng hi ep cao với tỷ lệ lạm phát trung bình năm 2008 22,97%, phủ can thiệp việc tác động vào sách tiền tệ, theo tín dụng phi sản xuất kiểm soát chặt w n chẽ Khi nguồn cung tiền từ ngân hàng bị cắt, dòng tiền từ TTCK chuyển sang lo ad khơng cịn đồng thời chịu tác động phần từ khủng hoảng kinh tế, dịng tiền y th nước ngồi sụt giảm thị trường BĐS bắt đầu vào trạng thái trầm lắng, suy giảm ju giá lẫn lượng giao dịch nhanh chóng rơi vào tình trạng đóng băng Điều yi pl ảnh hưởng nhiều đến DN BĐS NĐT Trong DN BĐS phải bán al ua giảm giá dự án hoàn thành, dự án tiếp tục dang dở nguồn vốn n khó tiếp cận, lãi suất vay lại lên cao nhiều NĐT lại phải bán tháo hộ họ va n mua trước để thu phần vốn lại, trả khoản vay lãi ngân hàng Sau tháng fu ll liên tục giảm giá, cuối năm 2008 giá nhà đất giảm bình quân 50% so với giá m oi thời đỉnh điểm sốt, có vị trí cịn giảm đến 70% giá trị khu quận 9, Nhà Bè at nh rớt từ 30 triệu đồng/m2 8-12 triệu/m2 Các dự án hộ cao cấp rớt giá mạnh z từ 20% - 50%, giá bán từ 4.000 USD/m2 3000 USD/m2 z ht vb Nghị định 69 ngày 13/08/2009 Chính Phủ quy định bổ sung quy hoạch jm sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư nghị định 71 ngày k 01/09/2010 Chính Phủ hướng dẫn thi hành luật nhà việc thu thuế sử dụng đất, gm om l.c cao làm cho thị trường trở nên ảm đạm với việc phụ thuộc nhiều vào vốn ngân hàng, lãi suất vay, giá nhà a Lu Cuối năm 2010, thị trường cho tín hiệu khởi sắc chủ đầu tư n biết chuyển sang phát triển phân khúc thị trường hộ giá trung bình thấp, diện th can thiệp cách giới hạn tăng trưởng cịn 20% thơng qua nghị số 02/NQ-CP y Năm 2011, lạm phát tiếp tục tăng cao để ổn định kinh tế vĩ mô Chính Phủ te re băng, phân khúc hộ đạt tỷ lệ bán tốt, mức tiêu thụ đạt 76% nguồn cung n va tích nhỏ đáp ứng nhu cầu phần lớn người dân Vì dù phân khúc khác đóng ngày 09/01/2011 Chính sách gây khó khăn lên DN làm hệ thống tài t to bị ảnh hưởng Ngồi thị số 01/CT-NHNN ngân hàng Nhà nước Việt Nam ng (SBV) yêu cầu TCTD giảm cho vay tín dụng phi sản xuất 16% vào cuối năm hi ep 2011 tiếp tục gây thêm bất lợi cho thị trường BĐS TTCK Nguồn cung vốn khơng cịn nhiều, lãi suất lại cao, chi phí tài công ty BĐS tăng đột biến khiến w cho niềm tin NĐT vào thị trường BĐS sụt giảm nghiêm trọng n lo ad Năm 2012 lạm phát kiềm chế phần nào, kinh tế dần vào ổn định, y th Chính phủ nới lỏng sách tiền tệ, lãi suất tái chiết khấu cấp vốn giảm 1%, lãi ju suất huy động tối đa 8%, tín dụng tăng 9,3% DN BĐS khó khăn yi pl Phân khúc văn phịng cho thuê suy giảm mạnh TPHCM, Hà Nội al n ua không tốt ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế Tổng lượng tiêu thụ n đạt 91,000 m2 sàn va TPHCM đạt 94,100 m2 sàn, giảm 50% so với năm 2011, Hà Nội ll fu oi m Phân khúc hộ để bán trầm lắng, tâm lý khách hàng chờ giá giảm, nh chủ đầu tư e ngại tung sản phẩm Theo báo cáo quý IV/2012 công ty CB at Richard Ellis (CBRE) Việt Nam TPHCM Hà Nội có 28.000 z 20.500 hộ chào bán chưa có chủ sở hữu phải 4-5 năm có z ht vb thể vượt qua tình trạng thừa cung jm Giống hai phân khúc trên, phân khúc thị trường bán lẻ (các trung tâm k gm thương mại) biệt thự, nhà phố, đất liền gặp nhiều khó khăn lãi suất cho l.c vay BĐS giảm Kết niềm tin NĐT vào thị trường chưa phục hồi om Năm 2012 cạnh tranh DN BĐS lại diễn khốc liệt Kết hàng a Lu loạt công ty dịch vụ môi giới, xây dựng cho thuê BĐS phải đóng cửa Các chủ n đầu tư thiếu nguồn tài gần tuyên bố phá sản phải rao bán dự án Theo va n báo Vietnamplus năm 2012 số DN dừng hoạt động giải thể lên tới 2.637 DN y th 9,4% 24,1% te re có 2.110 DN xây dựng, 527 DN BĐS So với năm 2011, tỷ lệ tăng Thị trường BĐS sáu tháng đầu năm 2013 khó khăn bước đầu t to có điểm sáng phân khúc ng Giá thuê văn phòng Việt Nam đắt so với nước khu vực hi ep Malaysia, Thái Lan Philipine thời gian gần giá có dấu hiệu giảm Giá thuê trung bình khoảng 30 USD/m2 với hạng A, 20 USD/m2 với hạng B thấp w n so với năm trước giúp cho tỷ lệ giao dịch thành công cao, nhiên nguồn lo ad cung thị trường tăng lên nhiều dự án hoàn thành Cụ thể Hà y th Nội thêm khoảng 100.000 m2 sàn, cịn TP.HCM có xu hướng mở rộng diện tích thêm ju khoảng 15.800 m2 yi pl Nhu cầu mở rộng diện tích bán lẻ sáu tháng đầu năm 2013 tăng, dự án al n ua cho thuê giá thấp khiến cho mặt giá thuê giảm nhẹ ổn định (Xem biểu va đồ 2.4) Giá dao động khoảng 20-120 USD/m2/tháng Tại TP.HCM tổng mức bán lẻ n tăng khoảng 7,7%, tổng cung tăng khoảng 20% so với kỳ với Co.opmart đơn vị fu ll mở rộng diện tích nhiều Hà Nội có nhiều dự án Rogal city Megamall, m oi Times city Mega mall với dự án 200.000 m2 sàn nh at Thị trường hộ để bán hoạt động ổn định nhờ vào sách hỗ trợ z phủ việc thành lập cơng ty mua bán nợ xấu (VAMC), nghị 02 z vb phủ ngày 07/01/2013, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng… Mảng giao dịch nhiều ht jm nhà thu nhập thấp, tỷ lệ hoàn thành bàn giao cao Tuy vậy, giá hộ k tiếp tục giảm lượng tồn từ năm trước nhiều Theo thống kê CBRE, có gm om với quý trước, giảm 15-20% so với kỳ năm ngoái l.c 60% 9.000 nhà hoàn thiện chưa có người Giá vùng ven giảm 5-7% so a Lu Hàng tồn kho nỗi lo lắng BĐS sáu tháng đầu năm 2013 Tại Hà Nội, n tổng số hộ tồn kho chưa bán 9.651 tăng 3.862 so với năm 2012, va n chung cư dự án nhà thương mại tồn 5.789 tương ứng 566.610 m2 sàn, Tại y 265.753 m2 đất nền… te re TPHCM hộ chung cư tồn tới 12.613 căn, 43.500 m2 mặt thương mại, th PHỤ LỤC : BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT t to Kính chào quý Anh/Chị, ng hi Tôi học viên cao học khoa Tài ngân hàng khố 20, trường đại học Kinh tế ep TP.HCM Hiện thực luận văn tốt nghiệp với đề tài: “Giải pháp w chứng khoán hoá khoản vay chấp bất động sản Việt Nam” n lo Nghiệp vụ chứng khoán hoá mẻ Việt Nam lại nghiệp ad vụ quan trọng giúp doanh nghiệp bất động sản huy động vốn hai kênh y th ju truyền thống vay ngân hàng vốn từ nhà đầu tư, giúp ngân hàng phân tán rủi ro yi nhà đầu tư có thêm kênh đầu tư Nghiệp vụ phát triển nước hàng pl al đầu giới Mỹ, Nhật Bản… với xu hướng chung, n ua nghiệp vụ phát triển Việt Nam tương lai n va Do tơi mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời bảng câu hỏi Mọi ý kiến ll fu Anh/Chị có giá trị cho nghiên cứu tơi đảm bảo bí mật oi m Rất mong hợp tác Anh/Chị nh z Anh/Chị mua đất/nhà/căn hộ? at (Đối với câu hỏi từ đáp án trở lên, Anh/Chị chọn nhiều câu trả lời) z Sắp tới mua  Chưa mua/khơng có ý định mua  ht vb Đã mua  Cho thuê  Đầu tư giá lên gm Ở k jm Anh/Chị mua có ý định mua đất/nhà/căn hộ, mục đích Anh/Chị là:  Đủ tiền mua  th mua trái phiếu công ty bất động sản, Anh/chị tìm hiểu về: y Nếu Anh/Chị mua trái phiếu kèm quyền mua nhà/đất/căn hộ với giá ưu đãi te re Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… n va Mua trái phiếu kèm quyền mua nhà với giá ưu đãi n  a Lu Vay ngân hàng om l.c Anh/Chị muốn mua đất/nhà/căn hộ theo hình thức nào? t to ng Đạo đức, uy tín cơng ty  Năng lực thực dự án  Khơng tìm hiểu mua trái phiếu để hưởng lãi  hi ep Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… w Anh/Chị mua cổ phiếu/ trái phiếu công ty bất động sản chứng n lo quỹ quỹ đầu tư bất động sản chưa? ad  Đã mua y th  ju Sắp tới mua yi  pl Chưa mua/ khơng có ý định mua al ua Nếu Anh/chị mua mua cổ phiếu/trái phiếu/chứng quỹ lý mua n là: va  n Đầu tư chờ giá lên fu  ll Đầu tư giá trị (mua chờ lấy cổ tức hàng năm) m nh  at Do tư vấn mua  oi Tín nhiệm cơng ty z z Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… vb ht Anh/Chị đầu tư vào loại trái phiếu bất động sản sau đây? jm gm Đầu tư vào trái phiếu lãi suất tương đối, rủi ro tương đối  k Đầu tư vào trái phiếu lãi suất thấp, rủi ro thấp   om l.c Đầu tư vào trái phiếu lãi suất cao, rủi ro cao  a Lu Không đầu tư n Nêu Lý do: ……………………………………………………………………… Không cần thiết  Biết rõ  th Anh/chị nghe/biết đến chứng khốn hóa bất động sản? y te re Cần thiết  n va Theo Anh/chị việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản cần thiết? t to Đã nghe, chưa hiểu rõ  Không biết  ng Nếu biết/ nghe: trả lời câu hi ep Nếu không biết: trả lời câu 17 w 10 Theo Anh/Chị giao dịch chứng khốn hóa thị trường triển n lo khai? ad  Đã triển khai y th  ju Chưa triển khai yi  pl Mới dạng sơ cấp, manh nha ua al Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… n 11 Theo Anh/Chị khó khăn áp dụng kỹ thuật chứng khốn hóa Việt Nam là:  n  ll va Hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh fu oi m Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách làm nghiệp vụ  nh Thông tin thị trường chưa minh bạch  at Hoạt động TTCK TTBĐS chưa phát triển z  Nhà đầu tư chưa hiểu biết kỹ thuật  z Cơ quan kiểm sốt, quản lý cịn yếu chun môn ht vb jm k Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… gm nghiệp vụ chứng khốn hóa ? om   Nâng cao lực giám sát dịng vốn nước ngồi  y th Ý kiến khác: ……………………………………………………………………… te re Nâng cao lực phát xử lý vi phạm n  va Nâng cao lực theo dõi giám sát thị trường n a Lu Củng cố lại phối hợp điều tiết quan chức l.c 12 Theo Anh/Chị cần cải thiện giám sát hệ thống tài để phát triển 13 Theo Anh/Chị tổ chức phát hành chứng khoán đảm bảo hợp đồng t to vay cầm cố bất động sản cơng chúng công chúng gặp rủi ro nào? ng hi ep w Rủi ro thông tin bất cân xứng  Rủi ro bên vay khơng hồn trả gốc lãi  Rủi ro bên vay hoàn trả gốc lãi sớm  n  lo Rủi ro pháp luật ad  Rủi ro hoạt động quản lý y th ju Rủi ro khác: ………………………………………………… yi pl 14 Theo Anh/chị thực chứng khốn hóa có cần thành lập công ty chuyên  n va Không cần thiết  n Cần thiết ua al trách, làm nhiệm vụ chứng khốn hóa khơng? fu ll Lý do:……………………………………………………………………………… oi m 15 Theo Anh/Chị Chính phủ có cần can thiệp vào nghiệp vụ chứng khốn hóa khơng at nh hay để thị trường tự điều chỉnh cung cầu  z z Can thiệp, ban hành quy trình chuẩn vb  ht Can thiệp mức độ vừa phải cho thị trường tự hoạt động biên độ jm Không cần can thiệp  k gm Lý do:…………………………………………………………………………… om l.c 16 Hiện chưa có văn pháp luật quy định, hướng dẫn chứng khốn hóa Theo Anh/Chị cần ban hành văn pháp luật để tạo hành lang pháp lý cho  Không cần ban hành  th Ban hành bổ sung vào luật BĐS chứng khốn có sẵn y  te re Ban hành luật cụ thể, hướng dẫn chi tiết cách thức làm n  va Chỉ cần ban hành luật tổng quát nghiệp vụ n a Lu chứng khốn hóa bất động sản nào? Ý kiến khác:……………………………………………………………………… t to 17 Chứng khốn hóa giúp cho nhà đầu tư có thêm cơng cụ đầu tư với suất ng sinh lợi hấp dẫn so với trái phiếu Chính phủ, dễ dàng tham gia mua bán thị hi ep trường, phòng ngừa rủi ro tốt đặc biệt với nhà đầu tư cổ tức với chế giám sát chặt chẽ minh bạch thơng tin bất động sản chứng khốn hóa Với lợi w n ích Anh/Chị có nhu cầu tìm hiểu chứng khốn hóa khơng? lo  Khơng có nhu cầu  ad Có nhu cầu ju y th yi Lý do:…………………………………………………………………………… pl ua al n BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT Số lƣợng Anh/Chị mua đất/ nhà/ hộ ? 100 ll fu n va CÂU HỎI 38 38.00% nh 50 50.00% at Sắp tới mua oi m Đã mua % z 12 12.00% z Chưa mua/ khơng có ý định mua ht vb Anh/Chị mua có ý định mua đất/ nhà/ hộ, mục đích Anh/Chị jm 63 54.31% k Ở 116 gm Cho thuê 47 41.59% n te re 5.31% y th Nếu Anh/Chị mua trái phiếu kèm quyền mua nhà/đất/căn hộ với giá ƣu đãi mua trái phiếu công ty bất động sản, 13 11.50% va Ý kiến khác: mượn gia đình, người quen 47 41.59% n Đủ tiền mua 113 a Lu Mua trái phiếu kèm quyền mua nhà với giá ưu đãi 15 12.93% om Vay ngân hàng l.c Anh/Chị muốn mua đất/ nhà/ hộ theo hình thức nào? Đầu tư giá lên 38 32.76% 125 Anh/chị tìm hiểu về: t to ng hi ep Đạo đức, uy tín cơng ty 63 50.40% Năng lực thực dự án 59 47.20% 2.40% Ý kiến khác: 0.00% Không tìm hiểu mua trái phiếu để hưởng lãi w n lo Anh/Chị mua cổ phiếu/ trái phiếu công ty bất động sản chứng quỹ quỹ đầu tƣ bất động sản chƣa? ad 100 y th 28 28.00% ju Đã mua 16 16.00% yi Sắp tới mua pl Chưa mua/ khơng có ý định mua al 56 56.00% n ua Nếu Anh/chị mua mua cổ phiếu/ trái phiếu/ chứng quỹ lý mua va 60 53.10% n Đầu tư chờ giá lên 113 fu Đầu tư giá trị (mua chờ lấy cổ tức hàng năm) ll 19 16.81% m 22 19.47% oi Tín nhiệm công ty z Ý kiến khác: chu kỳ thị trường at nh Do tư vấn mua 7.96% 2.65% z vb Anh/Chị đầu tƣ vào loại trái phiếu bất động sản sau đây? ht 100 k 100 n va 94 94.00% te re Không cần thiết n Cần thiết 64 64.00% a Lu Theo Anh/chị việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp bất động sản cần thiết? 11 11.00% om Nêu Lý do: LN thấp, chưa tạo niềm tin vào BĐS l.c Không đầu tư Đầu tư vào trái phiếu lãi suất cao, rủi ro cao 5.00% 20 20.00% gm Đầu tư vào trái phiếu lãi suất tương đối, rủi ro tương đối jm Đầu tư vào trái phiếu lãi suất thấp, rủi ro thấp 6.00% y Biết rõ 100 16 16.00% th Anh/chị nghe đến chứng khoán hoá bất động sản? t to Đã nghe, chưa hiểu rõ 59 59.00% Không biết 25 25.00% ng hi ep 10 Theo Anh/Chị lợi ích trội chứng khoán hoá bất động sản chấp so với kênh truyền thống khác nhƣ vay ngân hàng, cầm cố tài sản ngân hàng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu là: 119 w Mua bán linh hoạt n 38 31.93% lo 35 29.41% Rủi ro đánh giá độc lập với người khởi tạo 16 13.45% ad Tài sản chấp đánh giá theo thị trường y th 5.04% Phạm vi thị trường đầu tư rộng, quốc gia, quốc tế 7.56% Người vay cao nhiều lựa chọn thời hạn lãi suất 7.56% Ý kiến khác: Chưa tìm hiểu 5.04% yi al ju Chi phí hoạt động người khởi tạo thấp pl n ua va n 11 Theo Anh/Chị khó khăn áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá Việt Nam 41 29.08% oi m Hệ thống pháp luật chưa hoàn chỉnh ll fu 141 12 Thông tin thị trường chưa minh bạch 38 26.95% at nh Chưa có tổ chức trung gian chuyên trách làm nghiệp vụ z 16 11.35% k jm 16 12.40% te re 2.33% y th 13 Theo Anh/Chị tổ chức phát hành chứng khoán đảm bảo hợp đồng vay cầm cố bất động sản công chúng 41 31.78% n Ý kiến khác: 47 36.43% va Nâng cao lực giám sát dịng vốn nước ngồi 22 17.05% n Nâng cao lực phát xử lý vi phạm 129 a Lu Nâng cao lực theo dõi giám sát thị trường 4.26% om Củng cố lại phối hợp điều tiết quan chức l.c 12 Theo Anh/Chị cần cải thiện giám sát hệ thống tài nhƣ để phát triển nghiệp vụ chứng khốn hố? gm Ý kiến khác: Khơng biết 8.51% 16 11.35% ht Nhà đầu tư chưa hiểu biết kỹ thuật vb Cơ quan kiểm soát, quản lý cịn yếu chun mơn 12 z Hoạt động TTCK TTBĐS chưa phát triển 8.51% 110 cơng chúng gặp rủi ro nào? t to ng hi ep 22 20.00% Rủi ro bên vay khơng hồn trả gốc lãi 31 28.18% Rủi ro bên vay hoàn trả gốc lãi sớm 16 14.55% Rủi ro pháp luật 13 11.82% Rủi ro hoạt động quản lý 28 25.45% Rủi ro thông tin bất cân xứng w n lo ad Rủi ro khác: y th ju 14 Theo Anh/chị thực chứng khốn hố có cần thành lập công ty chuyên trách, làm nhiệm vụ chứng khốn hố khơng? 0.00% yi pl n 8.00% n va Lý do: 69 92.00% ua Không cần thiết al Cần thiết 75 fu 75 Can thiệp, ban hành quy trình chuẩn 38 50.67% ll 15.Theo Anh/Chị Chính phủ có cần can thiệp vào nghiệp vụ chứng khốn hố khơng hay để thị trƣờng tự điều chỉnh cung cầu oi m at nh z Can thiệp mức độ vừa phải cho thị trường tự hoạt động biên độ z 34 45.33% vb ht Không cần can thiệp k jm Lý do: 4.00% 16 18.18% 50 56.82% n va 19 21.59% n th 17 Chứng khốn hố giúp cho nhà đầu tƣ có thêm công cụ 3.41% y Ý kiến khác te re Không cần ban hành 88 a Lu Ban hành bổ sung vào luật BĐS chứng khốn có sẵn om Ban hành luật cụ thể, hướng dẫn chi tiết cách thức làm l.c Chỉ cần ban hành luật tổng quát nghiệp vụ gm 16 Hiện chƣa có văn pháp luật quy định, hƣớng dẫn chứng khoán hoá Theo Anh/Chị cần ban hành văn pháp luật để tạo hành lang pháp lý cho chứng khoán hoá bất động sản nhƣ nào? 100 t to ng hi ep đầu tƣ với suất sinh lợi hấp dẫn so với trái phiếu Chính phủ, dễ dàng tham gia mua bán thị trƣờng, phòng ngừa rủi ro tốt đặc biệt với nhà đầu tƣ cổ tức với chế giám sát chặt chẽ minh bạch thông tin bất động sản đƣợc chứng khốn hóa Với lợi ích nhƣ Anh/Chị có nhu cầu tìm hiểu chứng khốn hố khơng? Có nhu cầu w 81 81.00% n Khơng có nhu cầu lo 19 19.00% ad Lý do: Kênh đầu tư mới, nhiều công cụ lựa chọn ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th