(Luận văn tốt nghiệp) thực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ cenvalue

Danh môc ch÷ viÕt t¾t Chuyên đề Cuối khóa Chương 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1 1 Tổng quan về Bất động sản 1 1 1 Khái niệm Bất động sản Ngày nay BĐS có vai t[.]

Chuyên đề Cuối khóa Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản Ngày BĐS có vai trị vị trí ngày quan trọng ảnh hưởng tới lĩnh vực hoạt động hoạt động kinh tế Do việc nhận thức đầy đủ xác, khách quan BĐS cần thiết Bất động sản (BĐS) khái niệm quen thuộc sử dụng phổ biến cịn có nhiều quan niệm khác BĐS Tuy nhiên, có điểm tương đối thống nhất, là: BĐS tài sản gắn liền với đất đai không di dời Điều 174 Bộ luật Dân 2005 xác định khái niệm BĐS sau: “BĐS tài sản không di dời được, bao gồm:  Đất đai  Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng  Các tài sản khác gắn liền với đất đai  Các tài sản khác pháp luật quy định.” Như vậy, bất động sản trước hết tài sản tài sản bất động sản, tài sản di dời bất động sản 1.1.2 Quyền chủ thể Bất động sản Với BĐS có nhiều loại hình quyền lợi khác Một số loại hình phổ biến kể đến: 1.1.2.1 Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết, có hình thức chiếm hữu đất đai:  Sở hữu vĩnh viễn  Thuê theo hợp đồng  Quyền sử dụng đất SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa Ở nước ta, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch Pháp luật; không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai 1.1.2.2 Đối với cơng trình Có hai hình thức sở hữu:  Sở hữu vĩnh viễn  Thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu tư nhân BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt BĐS chủ sở hữu theo quy định pháp luật Các quyền bị cưỡng pháp luật bị giới hạn quyền Chính phủ 1.1.3 Đặc điểm Bất động sản Hàng hoá BĐS hàng hố đặc biệt, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, BĐS cịn có đặc điểm riêng có Việc nghiên cứu đặc điểm có ý nghĩa quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS 1.1.3.1 Tính cố định vị trí: Đặc điểm hàng hố BĐS ln gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch Mặt khác, đất đai tài nguyên thiên nhiên ban tặng nên có hạn bị giới hạn khơng gian Trong đó, giá trị BĐS gắn liền với vị trí cụ thể, vậy, đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị BĐS Giá trị khả sinh lời BĐS chịu tác động yếu tố môi trường, như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội điều kiện mơi trường, nên định giá BĐS phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tác động đến BĐS 1.1.3.2 Tính bền vững BĐS đặc biệt đất đai có tính bền vững cao, điều xem xét góc độ kỹ thuật kinh tế từ đặt vấn đề: SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa  Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần  Khi định giá BĐS phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn BĐS  Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì BĐS để định tồn chu kỳ vật lý 1.1.3.3 Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS.Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư, thường quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khơng biết khai thác Do đó:  Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng  Khi thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với 1.1.3.4 Tính khan Sự khan BĐS chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn BĐS có tính khác biệt, cố định vị trí Điều đặt vấn đề: Quan hệ cung - cầu BĐS thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu, từ dẫn đến tình trạng đầu BĐS Nhà nước, với tư cách người quản lý vĩ mô kinh tế, cần có sách chống đầu BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy dẫn tới khủng hoảng kinh tế 1.1.3.5 Có giá trị lớn SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa Giá trị BĐS thường cao, điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do vậy:  Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS địi hỏi phải có lượng vốn lớn dài hạn  Vốn đầu tư cho BĐS tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh  Thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán  Khi thẩm định giá trị BĐS phải cẩn thận có am hiểu định BĐS 1.1.3.6 Tính ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị đất đai công trình xây dựng khu vực Từ đặt vấn đề:  Nhà nước phải thống quản lý BĐS  Khi đầu tư xây dựng cơng trình BĐS phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác  Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình BĐS khác đời Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu chi phối lớn đặc điểm BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá đặc điểm thiếu tiến hành thẩm định giá trị BĐS 1.1.4 Phân loại Bất động sản Có nhiều cách khác để phân loại BĐS Tuỳ theo tiêu thức, BĐS chia thành nhiều loại khác Một số cách phân loại phổ biến: 1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất: BĐS chia thành loại, bao gồm:  Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng  Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc  Các tài sản khác gắn liền với đất đai 1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa BĐS chia thành loại, gồm: đất đai công trình kiến trúc Trong đó:  Cơng trình kiến trúc: loại:  Nhà dùng thuê bán  Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất  Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại  Khách sạn văn phịng cho th  Cơng trình kiến trúc khác  Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm  Nhóm đất nơng nghiệp  Nhóm đất phi nơng nghiệp  Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Trong nhóm lại chia thành loại khác nhau, loại lại tiếp tục chia cụ thể thành hạng: 1,2,3,… vị trí số 1,2,3,… Ngồi cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS có khả khơng có khả phát triển) 1.1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Giá trị BĐS chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố Các BĐS khác có khác xu hướng mức độ tác động yếu tố đến giá trị BĐS Do vậy, ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem xét phân tích cách kỹ lưỡng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị chúng Dựa vào ý nghĩa đặc tính giá trị, phân biệt yếu tố thành loại: yếu tố chủ quan yếu tố khách quan 1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản Đó mục đích thẩm định giá trị BĐS :  Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu  Để giúp cho người bán xác định giá bán chấp nhận  Để giúp cho người mua định giá mua SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa  Để thiết lập sở cho trao đổi BĐS với BĐS khác  Xác định giá trị BĐS cho mục đích tài tín dụng  Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay chấp  Để xác định giá trị cho hợp đồng bảo hiểm tài sản  Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng  Để giúp cho việc đặt mức tiền thuê xây dựng điều khoản cho thuê  Xác định giá trị BĐS để phát triển đầu tư BĐS  Để so sánh với hội đầu tư vào tài sản khác  Để định khả thực đầu tư  Xác định giá trị tài sản doanh nghiệp  Để lập báo cáo tài hàng năm, xác định giá trị thị trường vốn đầu tư  Để xác định giá trị doanh nghiệp  Để mua, bán, hợp nhất, lý tài sản công ty  Để có phương án xử lý tài sản cải cách doanh nghiệp Nhà nước  Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng yêu cầu có tính pháp lý  Để tìm giá trị tính thuế hàng năm tài sản  Để xác định giá trị bồi thường Nhà nước thu hồi tài sản  Để tính thuế tài sản bán để thừa kế  Để án định phân chia tài sản xét xử vụ án  Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá tài sản công  Để xác định giá sàn phục vụ phát tài sản bị tịch thu, xung công quỹ Như vậy, thấy loại giao dịch BĐS mục đích thẩm định giá trị cụ thể đa dạng Mỗi loại mục đích định đến loại hay tiêu chuẩn giá trị, định đến quy trình phương pháp mà Thẩm định viên (TĐV) sử dụng q trình thẩm định giá Chính vậy, yêu cầu bắt buộc TĐV phải xác định thoả thuận với khách hàng từ đầu, cách thật rõ ràng mục đích việc thẩm định giá, trước xét đến yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐS mục tiêu SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa 1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản  Các yếu tố mang tính vật chất: Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS mang lại cho người sử dụng:  Địa điểm có BĐS  Kích thước, kiểu nhà, loại nhà tuổi BĐS  Yếu tố khu vực môi trường Thông thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng BĐS cao giá trị BĐS lớn Tuy nhiên, yếu tố chủ quan giá trị, BĐS đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc vào khả người việc khai thác công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có BĐS Vì vậy, với BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn yếu tố phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm giá trị khách hàng để định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp  Các yếu tố tình trạng pháp lý Bao gồm quy định có tính pháp lý thơng lệ có tính tập qn ràng buộc quyền chủ thể BĐS cần thẩm định Quyền chủ thể BĐS rộng giá trị cao ngược lại Tuy nhiên, quyền phải bảo hộ pháp luật Để xác định giá trị BĐS cách đắn đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu cập nhật cách thường xuyên văn pháp luật liên quan đến quy định quyền chủ thể BĐS định giá  Các yếu tố mang tính kinh tế Yếu tố mang tính kinh tế quy luật cung cầu Đây hai yếu tố tạo đặc tính khách quan giá trị Giả thiết yếu tố khác cố định, BĐS mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ cung cầu, vào độ nhạy cung cầu BĐS thị trường Để có sở đánh giá ước lượng giá trị BĐS cách hợp lý, hoạt động thẩm định giá thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên ngân hàng liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa TĐV cần trang bị kiến thức kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo biến động giá thị trường nhằm giúp TĐV việc tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro việc hành nghề thẩm định giá  Các yếu tố khác Các yếu tố khác phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem phong thuỷ, Những yếu tố tác động đến giá trị BĐS tính quy luật, chẳng hạn theo phong tục tập qn người Việt Nam thích nhà có đất, thích tầng hơn, thích xem phong thuỷ trước mua nhà Chính yếu tố tạo sai số lớn định giá Điều đòi hỏi thẩm định viên phải có kiến thức mặt xã hội, kiến thức phong thuỷ 1.2 Thị trường Bất động sản 1.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản Hiện có nhiều cách hiểu khác thị trường BĐS Tuy nhiên, cách tổng quát nhất, thị trường BĐS hiểu sau: “Thị trường BĐS tổng thể giao dịch BĐS thực thơng qua quan hệ hàng hố tiền tệ” 1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản Bởi hàng hoá BĐS mang nét đặc trưng riêng nên thị trường BĐS mà có đặc điểm riêng, khác với thị trường hàng hoá khác 1.2.2.1 Có cách biệt hàng hố địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, khơng thể di dời được, quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý Do quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, động thái thị trường yếu tố tâm lý có nhiều hội phát sinh q trình đàm phán Vì vậy, việc định giá dựa vào sở giá trị trường có nguy sai số lớn, rủi ro nghề TĐG cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu chuyên môn kinh nghiệm nghề nghiệp 1.2.2.2 Thị trường BĐS thị trường mang tính khu vực Thị trường BĐS thường tạo từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mơ, mức độ động thái giao dịch khác SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa Vì vậy, quan hệ cung – cầu, giá BĐS thường ảnh hưởng phạm vi vùng, địa phương định, có ảnh hưởng chậm ảnh hưởng đến vùng, địa phương khác Điều đặt vấn đề: xem xét quan hệ cung – cầu, vận động giá BĐS cần phải gắn với điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội vùng, khu vực cụ thể 1.2.2.3 Thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo Thị trường BĐS dạng thị trường khơng hồn hảo địi hỏi can thiệp trực tiếp nhà nước, không đồng thông tin, thông tin BĐS thị trường BĐS không phổ biến, không sẵn có BĐS loại để so sánh, số lượng người tham gia thị trường không nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu giao dịch ngầm Do đó, q trình phân tích các chứng giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu chứng giá trị thị trường sử dụng để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay khơng 1.2.2.4 Cung BĐS chậm co giãn giá thay đổi Trên thị trường BĐS, cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến thay đổi giá BĐS Tuy nhiên, quan hệ cung cầu BĐS thường không cân đối theo hướng cung nhỏ cầu, việc tăng cung BĐS thường nhiều thời gian việc tăng giảm cung BĐS thường có độ trễ định so với mặt hàng khác Do vậy, q trình định giá cần có cân nhắc thận trọng đến đặc điểm để ước tính cách hợp lý giá trị BĐS 1.2.2.5 Hoạt động thị trường BĐS phụ thuộc vào kiểm soát Nhà nước BĐS chủ yếu đất đai loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu toàn dân Mặt khác, thị trường BĐS dạng điển hình thị trường khơng hồn hảo – thiếu tính hiệu Vì vậy, can thiệp Nhà nước thị trường BĐS cần thiết, nhằm giảm thiểu ảnh hưởng bất lợi đến mục tiêu kinh tế vĩ mô SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01 Luan van Chuyên đề Cuối khóa Sự kiểm soát Nhà nước vào thị trường BĐS nhiều trường hợp kiểm soát cách trực tiếp, cụ thể rõ ràng Do đó, muốn đánh giá cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu chế sách quản lý Nhà nước BĐS cập nhật cách thường xuyên chế độ quản lý Nhà nước BĐS thời kỳ Như vậy, không giống nhiều thị trường khác, thị trường BĐS có nét đặc trưng riêng có Điều địi hỏi TĐV trình thẩm định giá cần phải có phân tích đánh giá cách cụ thể yếu tố thị trường để có kết luận xác 1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản Để có nhìn tồn diện rõ nét thị trường BĐS, cần phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, tiêu thức cách tiếp cận thị trường BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biến điều kiện nay: 1.2.3.1 Căn vào tính chất giao dịch Căn vào tính chất giao dịch thị trường BĐS chia thành loại sau:  Thị trường mua bán BĐS  Thị trường giao dịch BĐS cho thuê  Thị trường giao dịch BĐS dùng làm tài sản chấp  Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh  Thị trường giao dịch khác BĐS (giao dịch BĐS để tiến hành cổ phần hoá, tư nhân hoá,…các doanh nghiệp Nhà nước) 1.2.3.2 Căn vào trình tự BĐS gia nhập thị trường Thị trường BĐS chia thành loại:  Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng cho thuê đất đai, gọi thị trường đất đai  Thị trường cấp II: thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th, góp vốn, chấp,…  Thị trường cấp III: thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS 1.2.3.3 Căn vào loại hàng hoá BĐS thị trường SV:Lê Xuân Hùng 10 Lớp: CQ45/16.01 Luan van ... định giá, TĐV phải tuân thủ nguyên tắc 1.3.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản Định giá bất động sản ngày coi trọng khẳng định vị trí mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản quan... sâu Trên thực tế có nhiều phương pháp khác để định giá bất động sản Tuy nhiên, phương pháp định giá bất động sản thừa nhận phương pháp bản, có sở lý luận chặt chẽ, có sỏ khoa học phương pháp xây... thẩm định giá Bất động sản  Khái niệm thẩm định giá bất động sản: Hoạt động thẩm định giá dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết vận hành kinh tế thị trường Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác thẩm định