Phân tích và định giá cổ phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

BỘ KẾ HOẠCH VÀ ĐẦU TƯ BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN CHÍNH SÁCH VÀ PHÁT TRIỂN KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Giáo viên hướng dẫn : Th.S Trần Hoàng Minh Sinh viên thực : Kiều Hải Biên Mã sinh viên : 5093402108 Khóa :9 Ngành : Tài - Ngân hàng Chuyên ngành : Tài HÀ NỘI – NĂM 2022 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan đề tài nghiên cứu: “Phân tích định giá cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam ” kết trình học tập, nghiên cứu độc lập nghiêm túc, hướng dẫn ThS Trần Hoàng Minh Nội dung lý thuyết nghiên cứu em có sử dụng số tài liệu tham khảo trình bày phần tài liệu tham khảo Các số liệu nghiên cứu thu thập từ thực tế có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nghiên cứu này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến: Ban giám hiệu trường Học viện Chính sách Phát triển tồn thể thầy khoa Tài đầu tư tạo điều kiện sở vật chất, trang bị cho em kiến thức cần thiết , làm tảng cho em hồn thành nghiên cứu Xin cảm ơn giảng viên hướng dẫn – ThS Trần Hoàng Minh giảng dạy giúp đỡ tận tình, chi tiết để em có đủ kiến thức vận dụng chúng vào nghiên cứu Đó góp ý q báu khơng trình thực nghiên cứu mà hành trang tiếp bước cho em trình học tập Do hạn chế trình độ, thời gian nghiên cứu kinh nghiệm thực tế nên khố luận em khơng tránh khỏi có thiếu sót Em kính mong dẫn, góp ý thầy, giáo để khố luận hoàn thiện Cuối em xin đặc biệt cảm ơn ThS Trần Hoàng Minh, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hồn thành nghiên cứu này, xin kính chúc thầy/cơ nhiều sức khỏe, thành công hạnh phúc ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài 2 Mục tiêu nghiên cứu .3 Đối tượng Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .3 Bố cục đề tài .4 CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU MỘT SỐ PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU .5 I Tổng quan thị trường chứng khoán,thị trường bất động sản, niêm yết thị trường chứng khoán Khái niệm, chất, q trình hình thành thị trường chứng khốn .5 1.1 Khái niệm thị trường chứng khoán 1.2 Bản chất TTCK 1.3 Lịch sử hình thành, phát triển thành tựu thị trường chứng khoán .7 Thị trường Bất Động Sản 2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 2.2 Lịch sử hình thành, phát triển thành tựu thị trường bất động sản Chứng khoán – hàng hoá thị trường chứng khoán 10 Niêm yết chứng khoán thị trường chứng khoán .12 4.1 Khái niệm niêm yết chứng khoán .12 4.2 Quy định Luật Chứng khoán Việt Nam Niêm yết chứng khoán Luật Chứng khoán Việt Nam quy định: 12 II Phân tích chứng khốn .12 Phân tích kinh tế quốc tế .13 Phân tích kinh tế nước .15 Phân tích kinh tế ngành .18 Phân tích tình hình tài doanh nghiệp 20 Bên cạnh cịn số nhân tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu công ty thị trường chứng khoán 24 iii III Một số phương pháp định giá cổ phiếu 25 Phương pháp sử dụng tỷ số giá/thu nhập P/E (Price Earning Ratio) 26 Phương pháp dùng tài sản để định giá 27 2.1 Phương pháp chiết khấu luồng tiền (Discounted Cash Flows - DCF) 27 2.2 Định giá theo giá trị tài sản ròng 28 Định giá cổ phiếu theo mơ hình chiết khấu cổ tức (Discounted Dividend Model – DDM) 29 Định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) 33 Định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp FCFF 35 CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU MỘT SỐ DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 39 I Thị trường chứng khoán Việt Nam doanh nghiệp bất động sản 39 Thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2018-2022 39 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết TTCK Việt Nam 43 II Phân tích số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam .46 Tình hình kinh tế giới 46 Tình hình kinh tế nước 57 Phân tích ngành 59 Phân tích tình hình tài doanh nghiệp : 64 III Định giá cổ phiếu số công ty kinh doanh bất động sản niêm yết TTCK Việt Nam .70 Định giá cổ phiếu thời điểm 31/5/2022 71 1.1 Định giá cổ phiếu theo phương pháp P/E 71 1.2 Định giá cổ phiếu theo phương pháp tài sản (Định giá theo giá trị tài sản ròng) 71 1.3 Định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu cổ tức (DDM) 73 1.4 Định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) 76 1.5 Định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp FCFF 78 IV Một số khó khăn phân tích định giá cổ phiếu 83 Phương pháp chiết khấu luồng tiền (DCF) 83 Phương pháp định giá theo giá trị tài sản ròng 84 iv Phương pháp sử dụng hệ số P/E 85 Phương pháp chiết khấu cổ tức (DDM) 86 Phương pháp chiết khấu dòng tiền VCSH (FCFE) 87 Phương pháp chiết khấu dòng tiền doanh nghiệp FCFF 87 Nguyên nhân 87 CHƯƠNG III: NHỮNG ĐIỀU KIỆN ĐỂ NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÂN TÍCH VÀ ĐỊNH GIÁ CỔ PHIẾU CỦA CÁC CƠNG TY NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 94 I Xu hướng phát triển thị trường chứng khoán Việt Nam năm tới 94 II Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu phân tích định giá cổ phiếu cơng ty niêm yết TTCK Việt Nam 98 Nâng cao hiệu công bố thông tin quản lý công bố thông tin .98 Hạn chế giao dịch nội gián nhằm tạo tính minh bạch thị trường 100 Cung cấp hệ số cần thiết cho mơ hình số chung cho danh mục thị trường 102 III Các điều kiện để thực giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc phân tích định giá cổ phiếu 103 Tăng cường điều hành Chính phủ 103 Hoàn thiện hệ thống pháp luật 104 Phát triển hoạt động công ty làm tăng hiệu thơng tin TTCK 105 Nâng cao trình độ nhận thức doanh nghiệp 106 Nâng cao trình độ nhà đầu tư chứng khoán 107 KẾT LUẬN 109 DANH MỤC TÀI LIỆU THA KHẢO 110 DANH SÁCH CÁC WEBSITE 111 v DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 1.1: VN-Index từ 6/2021 đến 5/2022 39 Bảng 1.1 Danh sách doanh nghiệp kinh doanh BĐS lớn niêm yết TTCK Việt Nam .44 Hình 1.2 : Quỹ đất 14 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (ha) 45 Hình 2.1 Dự báo tăng trưởng tồn cầu năm 2021 2022 tổ chức quốc tế 48 Bảng 2.1: Tăng trưởng GDP năm 2021 2022 số quốc gia Đơng Nam Á 55 Hình 2.2 :Số người tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi lao động 57 Hình :Lạm phát Việt Nam giai đoạn 2016-2022 .58 Biểu đồ 2.1 Tổng tài sản công ty 67 Biểu đồ 2.2: Lợi nhuận từ HDKD công ty .68 Bảng 2.3 Hệ số tài cơng ty 69 Bảng 3.1 : Thị giá cổ phiếu TTCK Việt Nam ngày 31/5/2022 70 Bảng 2.4 : Tốc độ tăng VN-Index giai đoạn 2015-2021 .74 Bảng 2.5: Dòng tiền FCFE kỳ vọng VHM từ 2022-2029 77 Bảng 2.6 : Thay đổi tài sản khác 79 Bảng 2.7 : Dòng tiền FCFF VHM năm 2021: 79 Bảng 2.8: Dòng tiền FCFF kỳ vọng VHM qua năm 80 Bảng 2.9 : Giá trị cổ phiếu VHM (4/1/2022) 81 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ Viết Tắt Đầy Đủ TTCK Thị trường chứng khoán TTGDCK Thị trường giao dịch chứng khoán SDGCK Sở giao dịch chứng khoán UBCKNN Uỷ ban chứng khoán nhà nước CP Cổ phiếu CTCK Cơng ty chứng khốn CTCP Cơng ty cổ phần DN Doanh nghiệp MCK Mã chứng khoán NHTM Ngân hàng thương mại NNNH Ngân hàng nhà nước VN Việt Nam WTO Tổ chức thương mại giới KCN Khu công nghiệp SGD Sở giao dịch KQKD Kết kinh doanh LNST Lợi nhuận sau thuế vii MỞ ĐẦU Trong thời gian vừa qua, nhắc đến thị trường chứng khoán, hay thị trường bất động sản nhắc tới đề tài nóng hổi mang tính thời xã hội nói chung nhà đầu tư nói riêng Các sai phạm từ tập đoàn lớn đầu nước Chủ tịch Hội đồng quản trị Cơng ty Cổ phần Tập đồn FLC Trịnh Văn Quyết bán tháo cổ phiếu, sai phạm từ vị lãnh đạo Tập đoàn Tân Hoàng Minh phát hành trái phiếu trái quy định, làm dấy lên lo ngại nhà đầu tư “sân chơi” chứng khốn có đủ an tồn, khơng nhà đầu tư nước mà đặc biệt nhà đầu tư nước ngồi Bên cạnh đó, việc trúng thầu đất với giá cao kỷ lục đến từ phía Tân Hồng Minh đợt trái phiếu phát hành theo đó, làm đặt câu hỏi Tân Hoàng Minh lại làm thị trường chứng khoán thị trường bất động sản thời gian tới ? Sau 22 năm hoạt động (từ tháng 7/2000) TTCK Việt Nam có dấu hiệu phát triển vững mạnh dần vào hoạt động ổn định có quy luật Từ tháng 3/2005, TTGDCK Hà Nội thức vào hoạt động đánh dấu bước ngoặt trình phát triển TTCK Việt Nam Năm 2005, Chính phủ thúc đẩy việc cổ phần hố doanh nghiệp Nhà nước nhanh chóng đưa cơng ty niêm yết Sàn giao dịch chứng khoán Từ mã chứng khoán ban đầu, có 348 mã chứng khốn sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội TP HCM QĐ số 38/2005/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ ngày 08/10/2005 việc mở rộng “room” (tỷ lệ nắm giữ cổ phiếu nhà đầu tư nước loại cổ phiếu) cho tổ chức, cá nhân nước từ tỷ lệ 30% lên 49% từ (dantri, 2022) tháng 7/2005, Nhà nước cho phép cơng ty có vốn đầu tư nước tham gia niêm yết TTCK Việt Nam Đây động lực mạnh mẽ làm gia tăng “hàng hố” (các cổ phiếu cơng ty niêm yết) cho TTCK Việc Công ty Cổ phần Quỹ đầu tư tham gia vào TTCK làm thúc đẩy phát triển ngành kinh tế nước ta, làm minh bạch hố tình hình tài cơng ty niêm yết Thêm vào đó, Luật chứng khốn đời năm 2006 góp phần tạo môi trường pháp lý cho TTCK hoạt động phát triển Ngày nhiều cổ phiếu niêm yết, theo nhà đầu tư có nhiều lựa chọn loại cổ phiếu để đầu tư 1 Lý lựa chọn đề tài Phân tích định giá cổ phiếu đóng vai trị quan trọng thị trường chứng khốn Việt Nam nói riêng thị trường tài Việt Nam nói chung Phân tích định giá cổ phiếu có ý nghĩa to lớn phần lớn chủ thể tham gia thị trường chứng khoán Việt Nam thị trường tài Việt Nam Đó doanh nghiệp, nhà đầu tư ngân hàng Doanh nghiệp sử dụng phân tích định giá cổ phiếu để đưa định huy động sử dụng vốn; nhà đầu tư sử dụng phân tích định giá cổ phiếu cho mục đích đầu tư; cịn ngân hàng sử dụng phân tích định giá cổ phiếu định cho vay Sau thời kỳ đóng băng Covid 19, nhiều mã bất động sản sau tháng 10,11 /2021 có mức tăng sấp xỉ 50% ( dantri,2022) Tuy nhiên biết phương pháp định giá cổ phiếu ngành bất động sản để xác định dư địa tăng mã Để lựa chọn loại cổ phiếu, thời điểm để đầu tư, nhà đầu tư thiết phải phân tích định giá Tuy nhiên phân tích định giá cổ phiếu Việt Nam cịn mẻ, chưa sử dụng rộng rãi gặp nhiều khó khăn, trở ngại q trình phân tích định giá Đó khó khăn việc lựa chọn mơ hình định giá, ước lượng tham số cho việc định giá hay khó khăn khác phát sinh từ Chính phủ, quan quản lý nhà nước, cơng ty chứng khốn nhà đầu tư Trên thực tế, có nhiều cơng trình nghiên cứu phương pháp phân tích định giá cổ phiếu :“Phân tích đầu tư chứng khoán” Th.S Lê Thị Mai Linh 2014, Định giá cổ phiếu – phương pháp chiết khấu dòng cổ tức Lâm Minh Chánh 2007 , “Phương pháp tính giá trị thực cổ phiếu” Lê Thành Tuân 2018 Trong đó, tác giả chủ yếu tập trung nghiên cứu lý thuyết, công tác định giá cổ phiếu Việt Nam chủ yếu thực cơng ty chứng khốn dạng báo cáo phân tích nhằm cung cấp thêm thơng tin cho nhà đầu tư Ngoài ra, việc doanh nghiệp, nhà đầu tư lớn lợi dụng thị trường để tạo sốt đất, sốt chứng khoán gây nguy ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mơ bong bóng thị trường nổ Trước diễn biến TTCK nay, việc phân tích định giá cổ phiếu niêm yết TTCK Việt Nam cần thiết, qua để nhà đầu tư Việt Nam vốn theo tâm lý số đơng có sở để đánh giá nhận xét cổ phiếu mà đầu tư Hơn nữa, sinh viên khoa Tài Chính – Đầu Tư trường Học Viện Chính Sách Và Phát Triển , chuyên ngành Tài Chính nên em mong muốn nghiên cứu doanh nghiệp kinh doanh Việc công bố thông tin thị trường cịn chậm Việc chậm cơng bố thông tin thể trước tiên cách thức công bố Trừ công bố kết giao dịch, việc cơng bố thơng tin báo cáo tài chính, cáo bạch cịn chậm Cơng ty phát hành thêm cổ phiếu phải có cáo bạch cập nhật đợt phát hành thêm, nhiều việc công bố chậm chạp Thông tin tổ chức niêm yết chậm doanh nghiệp chưa niêm yết cịn chậm nhiều Có thể lấy ví dụ Cơng ty Cổ phần bất động sản Nam Long Cổ phiếu công ty niêm yết sàn Giao dịch Chứng Khoán TP HCM ngày 5/9/2007 cho đên tháng 9/2007, website thức Uỷ Ban Chứng Khoán Nhà Nước (www.ssc.gov.vn) chưa có tên mã chứng khốn cơng ty danh sách tổ chức niêm yết Thông tin phải đầy đủ rõ ràng Để phân tích định giá giá cổ phiếu công ty niêm yết cần có nhiều thơng tin, số liệu công ty niêm yết số liệu tổng hợp tình hình kinh tế quốc tế, tình hình kinh tế nước, số ngành… Và để có đầy đủ số liệu thơng tin đưa phải quán nguồn Khi thông tin đưa nhanh chóng, đầy đủ quan trọng phải xác Bởi phải tìm thơng tin từ nhiều nguồn khác khó mà có thơng tin qn Chính nên phải có quản lý thơng tin chặt chẽ Quản lý công bố thông tin chặt chẽ, nghiêm túc Quản lý công bố thông tin giám sát công ty niêm yết phải nghiêm túc Trong thời gian qua, việc giám sát quản lý hoạt động tổ chức niêm yết phụ thuộc nhiều vào báo cáo thơng tin chiều từ phía tổ chức niêm yết nên tổ chức quản lý công bố thơng tin cần có nghiệp vụ giám sát, kiểm tra để đối chiếu, từ thiếu phát cảnh báo kịp thời cho nhà đầu tư sai phạm khúc mắc hoạt động tổ chức niêm yết Nhà nước quan chức cần giữ vai trò “người cầm chịch”, tiếp tục tăng cường tính cơng khai minh bạch thị trường, kiểm sốt chặt chẽ cơng khai liên tục để nhà đầu tư lựa chọn Trong đó, cần phân định rõ loại thơng tin, cần nêu rõ quy trình cơng bố thơng tin: cách thức, phương pháp thu thập, lựa chọn, xếp, trình bày công bố theo nguyên tắc tiêu chuẩn quốc tế thừa nhận điều cho phép 99 nhà đầu tư so sánh công ty cách đắn, đưa định đầu tư phù hợp, tảng cho thị trường vận hành phát triển bền vững Bên cạnh quy định u cầu cơng khai hố, nhà nước cần thiết lập công cụ tạo điều kiện để cơng ty thực nghĩa vụ với chi phí thấp Việc ứng dụng internet vào cơng bố thông tin xem giải pháp khả thi để công bố thông tin cách hiệu quả, kịp thời công Để đảm bảo thông tin nhanh chóng, cần nâng cấp hệ thống phần mềm, cơng nghệ thông tin làm tảng cho hoạt động TTCK UBCKNN cơng ty chứng khốn cần trọng đến công tác xây dựng ứng dụng giải pháp phần mềm công nghệ thông tin đại Có đáp ứng nhu cầu thông tin, xử lý thông tin, liệu giao dịch ngày gia tăng nhà đầu tư Hạn chế giao dịch nội gián nhằm tạo tính minh bạch thị trường Hiện nay, giao dịch nội gián “vấn nạn” tất TTCK giới, đặc biệt thị trường Châu á, nơi hệ thống pháp lý nhằm ngăn cấm giao dịch nội gián non nớt Trong số TTCK Việt Nam thị trường non trẻ thuộc loại tăng trưởng nóng nhất, nguy bị đe doạ từ hoạt động tội phạm mức cao Chính mà cơng tác hạn chế giao dịch nội gián Việt Nam dường trở nên khó khăn Giao dịch nội gián (insider trading) hành vi mua bán bất hợp pháp nội gián (insider), lợi dụng thông tin nội mà họ nắm Trong lĩnh vực chứng khoán, nội gián hiểu cổ đông (shareholder) sở hữu 10% cổ phần công ty nên nắm số thông tin hoạt động công ty Nội gián giám đỗc hay viên chức lãnh đạo khác nội gián cịn hiểu rộng nắm thông tin nội (inside information) để lợi dụng Thông tin nội bị nội gián lợi dụng gọi thơng tin nội gián Trên ngun tắc thông tin nội hội đồng quản tri, ban lãnh đạo chun viên cơng ty nắm trước công bố rộng rãi công chúng Nếu để thơng tin lọt bên ngồi trước cơng bố ảnh hưởng tới giá cổ phiếu hội kiếm lời phi pháp nắm thông tin Bởi thế, luật pháp nước nghiêm cấm hành vi “giao dịch nội gián” đưa biện pháp hạn chế giao dịch nội gián 100 Để ngăn chặn luồng thơng tin này, số giải pháp đưa sau: - Hoàn thiện hệ thống pháp luật ngăn chặn phịng chống thơng tin nội gián: Sự quản lý UBCKNN TTCK quan trọng định hướng phát triển thị trường theo đường lành mạnh Để làm điều này, Uỷ ban chứng khoán trước tiên cần xây dựng khuôn khổ pháp lý rõ ràng, đầy đủ với quy định chặt chẽ Trong đó, cần đưa chế tài phạt thích đáng để răn đe ngăn chặn hành vi đầu tư phi pháp dựa thông tin nội gián, đồng thời cần có phận giám sát việc thực thi chế tài Đồng thời nhanh chóng hồn thiện ban hành quy trình tra giao dịch nội gián Chúng ta học tập kinh nghiệm từ TTCK nước ngồi, thành lập ban kiểm sốt bí mật để theo dõi việc bảo mật thơng tin thành viên ban điều hành Hay yêu cầu công ty phải tự thiết lập hệ thống đảm bảo bí mật thơng tin, phân định rõ đâu thông tin phải tuân thủ nguyên tắc bảo mật Đồng thời hệ thống cần đảm bảo quyền tiếp cận thông tin cách công nhà đầu tư, nhà phân tích quan truyền thông - Nâng cao nhận thức doanh nghiệp nhà đầu tư pháp luật chứng khoán TTCK nhằm hạn chế giao dịch nội gián Trước tiên phải đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật chứng khoán TTCK Để làm việc này, UBCKNN cần phối hợp với Sở, ban, ngành tổ chức khoá học phổ cập kiến thức chứng khoán TTCK; đào tạo phổ cập kiến thức cho cơng chúng hình thức khác Có vậy, cơng chúng đầu tư doanh nghiệp hiểu làm việc theo pháp luật xây dựng môi trường đầu tư lành mạnh, góp phần giữ vững định hướng phát triển chung nhà nước thị trường ổn định bền vững Như vậy, để đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch TTCK, đồng thời hạn chế giao dịch nội gián, cần có phối hợp đồng hài hoà tất chủ thể tham gia thị trường Trong đó, nhà nước giữ vai trò đạo, kim nam hướng thị trường phát triển lành mạnh 101 Cung cấp hệ số cần thiết cho mơ hình số chung cho danh mục thị trường Các lý thuyết phân tích định giá cổ phiếu nêu chương trước thường xây dựng dựa mơ hình (CAPM, DDM, DCF, FCFE, FCFF), nên định giá cổ phiếu thường đặt giả thiết Trên thực tế, hệ số mơ hình biến động, giá trị cổ phiếu tính theo mơ hình khơng xác Vì vậy, lý thuyết, để tính tốn giá trị cần tìm phải cố định yếu tố (coi chúng bất biến) để hệ số biến động Chính lý mà giá trị tính khơng thể xác, việc dựa vào giá trị để phân tích khơng xác Cho nên, ngồi việc tính tốn dựa mơ hình, phải kết hợp nhiều cách tính tốn giá cổ phiếu khác, từ đưa giá trị sát với thực tế Do TTCK Việt Nam trẻ , nên số chung thị trường chưa tính tốn đầy đủ Cho đến thời điểm có VN-INDEX , VN30 , HNX chưa có hệ số rủi ro hay tỷ suất lợi nhuận mong đợi cho danh mục thị trường Do khơng thể tính tỷ suất lợi nhuận u cầu cổ phiếu theo mơ hình CAPM Chính tổ chức niêm yết, UBCKNN phải tính tốn thống đưa số chung này, hay thành lập công ty bán thơng tin để họ người tính toán đưa số chung này, làm sở giúp nhà đầu tư phân tích định giá cổ phiếu Các quan ban ngành có liên quan UBCKNN phải đưa số chung thị trường P/E ngành,  ngành Và số phải công bố rộng rãi thực phương tiện thơng tin (sách báo, mạng Internet, SDGCK… ) Vì việc tính số chung toàn thị trường doanh nghiệp khó, nhà đầu tư cá nhân lại cịn khó nhiều Lý số lượng cơng ty niêm yết thị trường ngày nhiều, mà thông tin công ty công bố chưa đầy đủ nên việc nghiên cứu toàn thị trường khó khăn Điều địi hỏi quan đứng đầu ban ngành phải nghiên cứu đưa số chung ngành Sau UBCKNN Bộ Tài Chính tính tốn cơng bố số chung toàn thị trường Việc đưa số theo phương pháp phân tích định giá buộc phải có đóng góp chặt chẽ doanh nghiệp Các doanh nghiệp thống kê kết hoạt 102 động kinh doanh kế hoạch thời gian năm năm để nhà đầu tư dựa vào định giá cổ phiếu theo phương pháp chiết khấu cổ tức hay chiết khấu dịng tiền Ngồi ra, doanh nghiệp người hết hiểu rõ số P/E,  mình, họ cần tính tốn đưa số để cơng bố cho nhà đầu tư Khi nhà đầu tư hiểu rõ doanh nghiệp, số lượng nhà đầu tư tăng người hưởng lợi doanh nghiệp Họ thu hút lượng vốn lớn cho hoạt động sản xuất kinh doanh Do tổ chức niêm yết TTCK cần phải lưu ý đưa kế hoạch sản xuất ngắn hạn dài hạn, công bố kết sản xuất kinh doanh đưa số doanh nghiệp III Các điều kiện để thực giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc phân tích định giá cổ phiếu Chúng ta phân tích định giá cổ phiếu chủ yếu dựa vào thơng tin có từ cơng ty niêm yết thị trường chứng khốn Chính để phân tích định giá cổ phiếu làm để thu thập thông tin cách đầy đủ xác quan trọng Để làm việc này, cần phối hợp Chính phủ, cơng ty niêm yết, từ phía nhà đầu tư Tăng cường điều hành Chính phủ Chính phủ đóng vai trị quan trọng việc tăng cường tính cơng thông tin TTCK Trong giai đoạn đầu, Chính phủ tác động biện pháp hành tra, giám sát việc cơng bố thông tin chặt chẽ, lập phận thu thập, phân tích sơ cơng bố thơng tin cho giới đầu tư… Tuy nhiên, can thiệp phủ cần theo xu hướng tăng dần biện pháp có tính chất khuyến khích cơng ty cơng bố thơng tin xác kịp thời, giảm dần biện pháp hành khơng cần thiết Một điều thiếu TTCK Việt Nam Uỷ Ban Chứng khoán Nhà Nước với quan liên quan cần ban hành quy định chi tiết đầy đủ việc công bố thông tin công ty niêm yết để đảm bảo tính xác đầy đủ, kịp thời thống Song song với điều biện pháp chế tài đảm bảo việc thực thi nghiêm chỉnh quy định Cụ thể, cần phải có ban giám sát tài có trình độ chun mơn cao hoạt động độc lập để kiểm tra tình hình hoạt động 103 báo cáo tài công ty niêm yết dựa tiêu chuẩn quốc tế từ phát điểm bất bình thường cơng ty niêm yết để khuyến cáo cảnh báo cho nhà đầu tư Có lòng tin nhà đầu tư trì Nhà nước nên có sách quản lý tạo điều kiện phát công ty bán thông tin Đây giải pháp cho vấn đề thiếu thơng tin thơng tin khơng có hệ thống, khơng thống đưa thơng tin có tác dụng loại bỏ thông tin không cân xứng, cho phép nhà đầu tư có thơng tin đầy đủ cá nhân hay công ty công ty cần tài trợ cho hoạt động đầu tư Một cách để thu thập thơng tin có cơng ty chuyên thu thập đưa thông tin giúp phân biệt công ty tốt với công ty hoạt động Đương nhiên, để công ty thành lập hoạt động cách có tổ chức hiệu pháp luật phải trước bước Vì vậy, quan quản lý cần nghiên cứu, thử nghiệm triển khai văn pháp luật liên quan đến thành lập, tổ chức hoạt động công ty cung cấp thông tin chun nghiệp Việc làm khơng có ý nghĩa việc hạn chế tác động tiêu cực thơng tin khơng cân xứng mà cịn giúp tăng cường tính chun nghiệp hiệu cho TTCK nói riêng thị trường tài nói chung Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng, việc cung cấp thông tin theo cách chưa giải cách triệt để vấn đề cung cấp thông tin đầy đủ TTCK tồn tượng người khơng chi tiền mua thơng tin hưởng lợi từ thông tin mà người khác mua cách đầu tư theo Hoàn thiện hệ thống pháp luật TTCK hoạt động điều tiết quản lý Nhà nước Muốn hoạt động có hiệu quả, trước tiên TTCK cần điều chỉnh hệ thống pháp luật hoàn thiện Hệ thống pháp luật nghiêm khắc đồng thời tạo điều kiện phát triển thị trường, quản lý thu hút luồng đầu tư Luật Chứng khốn thơng qua ngày 29 tháng năm 2007 có hiệu lực từ ngày tháng năm 2007 chấm dứt thời kỳ hoạt động “khơng luật” TTCK Việt Nam Luật chứng khốn Việt Nam gồm có 10 chương đưa quy định chung chứng khoán TTCK; quy định hình thức, điều kiện, đăng ký, hồ sơ đăng ký, trách nhiệm 104 bên liên quan chào bán chứng khốn cơng chúng; quy định cơng ty đại chúng, quy định thị trường giao dịch chứng khoán; quy định đăng ký, lưu ký, bù trừ tốn chứng khốn; quy định cơng ty chứng khốn, cơng ty quản lý quỹ chứng khốn; quy định quỹ đầu tư chứng khốn, cơng ty đầu tư chứng khoán ngân hàng giám sát; quy định công bố thông tin; quy định tra xử lý vi phạm chứng khoán; quy định giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo bồi thường thiệt hại chứng khoán Kể từ TTCK vào hoạt động, Đảng Nhà nước bước xây dựng hệ thống pháp luật hoàn chỉnh để điều tiết hoạt động thị trường đầy biến động Hiện nay, hệ thống pháp luật chứng khoán Việt Nam xây dựng áp dụng Chính phủ cần theo dõi hoạt động doanh nghiệp, thị trường nhằm đưa giải pháp quản lý cho phù hợp Đồng thời hệ thống luật cần chỉnh sửa, bổ sung kịp thời với diễn biến thị trường Có vậy, pháp luật trở thành cơng cụ để Nhà nước quản lý, sở để thị trường chủ thể tham gia hoạt động hiểu Ngồi ra, pháp luật tạo cơng cho nhà đầu tư Nhà nước cần ý việc đưa quy định công bố thơng tin giúp nhà đầu tư phân tích, định giá chứng khốn mà đầu tư Dưới quản lý vĩ mô Đảng Nhà nước, hệ thống pháp luật chứng khoán Việt Nam đã, hoàn thiện, điều chỉnh kịp thời theo xu phát triển nhanh chóng thị trường Phát triển hoạt động công ty làm tăng hiệu thông tin TTCK Giải pháp cho vấn đề thiếu thông tin thơng tin khơng có hệ thống, khơng thống đưa thơng tin có tác dụng loại bỏ thông tin không cân xứng, cho phép nhà đầu tư có thơng tin đầy đủ cá nhân hay công ty công ty cần tài trợ cho hoạt động đầu tư Một cách để thu thập thông tin có cơng ty chun thu thập đưa thông tin giúp phân biệt công ty tốt với công ty hoạt động Đương nhiên, để công ty thành lập hoạt động cách có tổ chức hiệu pháp luật phải trước bước Vì vậy, quan quản lý cần nghiên cứu, thử nghiệm triển khai văn pháp luật liên quan đến thành lập, tổ chức hoạt động công ty cung cấp thông tin chuyên nghiệp Việc làm khơng 105 có ý nghĩa việc hạn chế tác động tiêu cực thông tin không cân xứng mà cịn giúp tăng cường tính chun nghiệp hiệu cho TTCK nói riêng thị trường tài nói chung Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng, việc cung cấp thông tin theo cách chưa giải cách triệt để vấn đề cung cấp thông tin đầy đủ TTCK tồn tượng người không chi tiền mua thơng tin hưởng lợi từ thông tin mà người khác mua cách đầu tư theo Nâng cao trình độ nhận thức doanh nghiệp Tình hình TTCK phát triển sơi động thời gian vừa qua cho thấy sức hấp dẫn thị trường với cơng chúng nói chung thân doanh nghiệp, nhà đầu tư nói riêng Một xu rõ ràng hàng loạt công ty ngân hàng đổ xô mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực đầy rủi ro lợi nhuận này, khơng phải lĩnh vực kinh doanh họ Khơng có vậy, lượng lớn cơng ty thực cổ phần hố, tham gia niêm yết thị trường thời gian qua cho thấy thực tế doanh nghiệp phần nhận thức lợi tham gia TTCK Trên thực tế, nhiều công ty chứng khoán tổ chức cho cán bộ, nhân viên học khố học nâng cao chứng khoán nhằm nâng cao kiến thức TTCK Trong thời gian qua hàng loạt lớp chứng khoán mở thu hút hàng ngàn học viên, có lớp học lên đến hàng nghìn người cho thấy chuyển biến Học viên tham gia khoá học đủ loại lứa tuổi, ngành nghề, tầng lớp cho thấy nhu cầu tìm hiểu TTCK ngày tăng Thị trường khơng cịn giao dịch theo “tâm lý đám đơng”, mà nhà đầu tư có định đầu tư riêng dựa kiến thức thị trường thông tin nắm bắt Theo nhiều chuyên gia đánh giá, TTCK Việt Nam dần điều chỉnh sang xu hướng phát triển bền vững lâu dài, dần bước sang nấc thang thị trường phát triển Các doanh nghiệp bao gồm doanh nghiệp niêm yết TTCK Đối với doanh nghiệp này, trình độ quản lý lãnh đạo doanh nghiệp cần phải nâng cao nữa, nhằm đưa biện pháp quản lý kế hoạch sản xuất kinh doanh hợp lý, có nhà đầu tư tin tưởng đầu tư vào doanh nghiệp 106 Hiện doanh nghiệp niêm yết TTCK có phần lớn cơng ty cổ phần Các công ty vốn công ty Nhà nước, hoạt động với máy cồng kềnh, cán quản lý trì trệ Chính bên cạnh cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, Nhà nước cần phải có sách đổi cán công nhân viên doanh nghiệp Các doanh nghiệp phải có sách đào tạo nhân viên linh hoạt, theo kịp biến động thị trường Các tổ chức niêm yết đặc biệt phải ý cán nòng cốt, quản lý công ty Khi công ty niêm yết TTCK nhiệm vụ nặng nề, đôi với quyền lợi họ đạt nguồn vốn đầu tư Các nhiệm vụ kể đến minh bạch hoá báo cáo tài chính, máy điều hành phải hiệu Muốn làm vậy, nhà lãnh đạo doanh nghiệp, người Hội đồng quản trị phải đào tạo bản, hiểu rõ TTCK, hiểu nghĩa vụ quyền lợi doanh nghiệp tham gia niêm yết TTCK Có họ lãnh đạo thành công doanh nghiệp trước biến động thị trường, đem lại niềm tin cho nhà đầu tư Số lượng doanh nghiệp niêm yết TTCK ngày nhiều, buộc doanh nghiệp muốn thu hút luồng vốn đầu tư phải nỗ lực nhiều Các cơng ty chứng khốn, tư vấn đầu tư, tổ chức tài tham gia thúc đẩy hoạt động TTCK ngày đông Chủ thể tham gia TTCK đông buộc Đảng Nhà nước cần có chiến lược phát triển loại hình cơng ty Đồng thời hệ thống pháp luật, chương trình đào tạo cán cần củng cố cho phù hợp Nâng cao trình độ nhà đầu tư chứng khoán Nhà đầu tư người hết phải phân tích định giá chứng khốn mà đầu tư vào Hiện TTCK Việt Nam có 500 mã chứng khoán khác số khơng ngừng tăng, nhà đầu tư khơng phân tích định giá chứng khốn họ không biét nên đầu tư vào loại chứng khốn nào, vào thời điểm cho thích hợp Có thể nhận thấy thời gian qua, nhà đầu tư chứng khốn cịn đầu tư theo phong trào mà nhiều khơng có kiến thức chứng khoán Đây nguyên nhân khiến cho giá thị trường cổ phiếu vượt xa giá trị thực Chính thế, để đầu tư chứng khốn cách có hiệu quả, nhà đầu tư trước hết phải có kiến thức chứng khốn Để trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp thị 107 trường, chí phải biết phân tích định giá giá trị loại chứng khốn Quy trình thường trải qua bước: - Hiểu biết hoạt động kinh doanh (sản phẩm, khả cạnh tranh, mạnh cơng ty…) - Phân tích thơng tin từ bên bên ngồi báo cáo tài - Triển khai dự báo để xác định thành - Chuyển dự báo thành định giá mô hình thích hợp - Thực giao dịch sở định giá Đối với công tác đào tạo kiến thức TTCK, trước UBCKNN giữ vị trí độc quyền đào tạo, thi sát hạch cấp chứng hành nghề chứng khốn, mà cụ thể Trung tâm nghiên cứu khoa học đào tạo chứng khốn Nhưng tình trạng độc quyền cải thiện nhiều Gần UBCKNN ban hành sách cho phép năm trường đại học đào tạo chứng khoán Đây xem bước đắn nhằm nâng cao nhận thức nhà đầu tư thị trường 108 KẾT LUẬN Trên thị trường chứng khốn giới nói chung thị trường chứng khốn Việt Nam nói riêng, việc phân tích định giá cổ phiếu công cụ mang lại hiệu giúp nhà đầu tư lựa chọn cổ phiếu khả quan nhất, tránh việc đầu tư theo tin tức hay theo tâm lý số đông Qua đó, cơng cụ giúp thị trường chứng khốn hoạt động ổn định hiệu Khóa luận trước hết hệ thống sở lý luận liên quan tới công tác định giá, tổng kết mơ hình định giá cổ phiếu thường sử dụng Dựa lý thuyết đề cập trên, khóa luận ứng dụng số mơ hình định giá cổ phiếu tiêu biểu có tính thực tiễn cao phù hợp với điều kiện thị trường chứng khoán Việt Nam vào định giá cổ phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản Kết khoá luận thu xác định giá trị thực số cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn 2022 dựa phân tích thu thập , nghiên cứu thơng tin mà học viên cho đáng tin cậy Bên cạnh nêu khó khăn gặp phải tiến hành định giá cổ phiếu theo phương pháp Dựa vào khó khăn tiến hành định giá cổ phiếu , khóa luận đề xuất kiến nghị cho phủ, cơng ty, quan chức nhà đầu tư, nhằm khắc phục hạn chế nâng cao chất lượng cơng tác phân tích định giá cổ phiếu Việt Nam Tuy nhiên, khóa luận cịn tồn số hạn chế sử dụng nhiều ý kiến chủ quan, giả định cá nhân nên số liệu tính tốn chưa xác Hơn nữa, không tiếp xúc trực tiếp với doanh nghiệp, khơng nghe doanh nghiệp giải trình số liệu mà tìm kiếm qua Báo cáo thường niên doanh nghiệp trang web chứa thông tin liên quan, nên thông tin đưa doanh nghiệp cịn đơi chỗ mâu thuẫn, chưa thống Điều dẫn đến hạn chế phân tích định giá cổ phiếu Tóm lại, qua vấn đề nghiên cứu khóa luận, ta thấy có nhiều phương pháp định giá cổ phiếu, nhiên, để đạt tính xác cao có nhìn tồn diện loại cổ phiếu đó, cần kết hợp nhiều phương pháp lại với đặc biệt phương pháp phổ biết nhiều tổ khuyến nghị để tính giá trị cổ phiếu Trong tương lai, thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển nữa, khung pháp lý hồn thiện, thơng tin cơng bố đạt tính đầy đủ xác, nhà đầu tư hiểu biết hơn, công tác định giá cổ phiếu thực phát huy đủ vai trị 109 DANH MỤC TÀI LIỆU THA KHẢO Nguyễn Tấn Bình (2005) Phân tích hoạt động doanh nghiệp, NXB Thống Kê, Hà Nội Bùi Ngun Hồn (2004) Thị trường chứng khốn Việt Nam-Nhìn lại lộ trình bàn triển vọng, Tạp chí Chứng khoán Việt Nam, số 1-tháng năm 2004 Th.S Lê Thị Mai Linh, Uỷ Ban Chứng Khoán Nhà Nước, Trung tâm Nghiên Cứu Bồi Dưỡng Nghiệp Vụ Chứng Khốn (2003) Giáo trình Phân tích đầu tư chứng khốn, NXB Chính Trị Quốc Gia, Hà Nội Vũ Thanh Long, Nguyễn Quang Hải (2006) Diễn biến thị trường chứng khoán Việt Nam, NXB Thanh Niên, Hà Nội TS Đào Lê Minh, Uỷ Ban Chứng khoán Nhà nước, Trung tâm nghiên cứu bồi dưỡng nghiệp vụ chứng khốn (2002) Giáo trình Những vấn đề chứng khốn thị trường chứng khốn, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội Nguyễn Minh Soạn (2006) Tìm hiểu chứng khốn thị trường chứng khốn, Nhà xuất Lao động-Xã hội, Hà Nội PGS NGƯT Đinh Xuân Trình, PTS Nguyễn Thị Quy (1998) Giáo trình Thị trường chứng khốn, NXB Giáo Dục GS.TS Lê Văn Tư, TS Thân Thị Thu Thuỷ Thị trường chứng khố, NXB Tài Chính, Hà Nội PGS HTS Bùi Kim Yến, Trường Đại Học Kinh Tế TP Hồ Chí Minh, Bộ mơn Thị Trường Chứng Khốn (2007) Bài tập giải phân tích chứng khốn định giá chứng khoán, NXB Thống Kê 10 Luật Chứng khoán Việt Nam (2006) 11 Tạp chí Đầu tư chứng khốn 12 Tạp chí Chứng khốn Việt Nam 110 DANH SÁCH CÁC WEBSITE https://www.vietnamplus.vn/thi-truong-chung-khoan-da-tich-luy-duoc-thanh-quaca-ve-luong-va-chat/766204.vnp https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2022/03/tong-quan-du-baotinh-hinh-kinh-te-the-gioi-quy-i-va-ca-nam-2022/ https://www.vndirect.com.vn/cmsupload/beta/BCNganh_BDS_20201130.pdf?fbcli d=IwAR2fww9QNYapsjBbu6aFSFBusSL00CBzw PWQD09E2m8N7jmTPYjHF-GA https://kinhtevadubao.vn/nganh-bat-dong-san-san-sang-phuc-hoi-manh-me20463.html?fbclid=IwAR3G7cXtimVjLROiccat1ztmHQDMK52pPkY9uTFLj9piLHEmSfDCJg1b1Y https://www.ac.com.vn/upload/baocaonganhbatdongsan_26062017_mbs_RVRO.pdf?fbclid=Iw AR3qxp48pjEV2Ktq1xWo7bNJ5Sv1cPqwYIR7Y4RzAXiYkEVrUSjpM-U70oE https://cafeland.vn/xu-huong/resort-ven-bien-an-tuong-voi-mai-ngoi-gap-baoquanh-tai-my-khe-110680.html https://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/trien-vong-nganh-bat-dong-san-seduy-tri-tich-cuc-trong-trung-va-dai-han-339482.html?fbclid=IwAR1-99cdsMkNeTEmQQ4ybYMPuueKfyQ6c3yYjW6RqRizBiyZqTYbPSx1T4 http://fhub.vn/Upload/Article/Attach/a16107674606ccde390.pdf?fbclid=IwAR3OPcDKbsD6Psdwfp8idujR7dOLqbjBsW7XDAXieR0V9RPQw05Z_VWaD8 https://www.vietnamplus.vn/thi-truong-bat-dong-san-co-xu-huong-tang-truong-ocac-phan-khuc/782023.vnp?fbclid=IwAR2dmu51MyCZg33559JcTo0ZpFpNQPHCV31OcZRO_xhvZM7qHsj1zXZUaA 10 https://www.academia.edu/40481187/B%C3%81O_C%C3%81O_PH%C3%82N_ T%C3%8DCH_NG%C3%80NH_B%E1%BA%A4T_%C4%90%E1%BB%98NG _S%E1%BA%A2N_Nguy%E1%BB%85n_L%C3%BD_Thanh_L%C6%B0%C6 %A1ng?fbclid=IwAR2hHeVooGpi3Ys7nq5s1FRimPVoQEeRzhZXELKRtTbhcD atXtiT-jbgbmM 11 https://laodong.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-se-bat-dong-neu-thieudong-von111 1042949.ldo?fbclid=IwAR3RIYgWZiXCsX2v1RgGGn0wCIIA_xk1j9Cx0ombM u3vPBkMsznAXOp_soE 12 https://www.24h.com.vn/toi-tieu-tien/thi-truong-bds-nhieu-noi-hon-loan-chungkhoan-do-lua-tien-nhan-roi-dau-tu-vao-dau-cho-an-toanc851a1349126.html?fbclid=IwAR0gvXsZHbb7XaJN7a2knC2HKuZT000YfFu_R niN384fuHu9kU4hqn72mbs 13 https://vietnamnet.vn/my-san-sang-ho-tro-viet-nam-phat-trien-hieu-qua-thi-truongchung-khoan-bat-dong-san2018472.html?fbclid=IwAR0HMThXJX4J4ayF82nS5tj5vmAq6IhDfO4_1L9Cbs DT2tECUKGiP7L_RHo 14 https://baophapluat.vn/bds/giai-phap-nao-cho-thi-truong-bat-dong-san-khi-doi-laichung-khoan-ngung-baypost446567.html?fbclid=IwAR0CLDW66ThE2Il5WjuxikcMhXdCFt1n4e_cLlqR 0OgvVNsTmkZPeTE65Ac 15 https://vietnambiz.vn/bat-dong-san-co-the-bi-anh-huong-khi-chung-khoan-laodoc 2022510105024100.htm 16 https://www.luatquanghuy.edu.vn/blog/bai-tap-luat/luat-dat-dai/phan-tich-khaiquat-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam/?fbclid=IwAR16io0dnq_7ZuMLQ6tHA89-JWGbzW3UnXK8Npfb48idPm1TmMVoqgDuMc 17 http://tailieuso.udn.vn/bitstream/TTHL_125/3923/2/Tomtat.pdf?fbclid=IwAR0CL DW66ThE2Il5WjuxikcMhXdCFt1n4e_cLlqR0OgvVNsTmkZPeTE65Ac 18 https://text.123docz.net/document/3018493-bao-cao-phan-tich-va-dinh-gia-cophieu-cua-cong-ty-co-phan-mia-duong-333-trong-hoat-dong-tu-van-phat-hanhchung-khoan.htm?fbclid=IwAR2nHz4hKCh95mtqJbNfgIgkD8nmjnsf2SgTnhvuqbyobI48uQ1Wucgcn0 19 http://www.protradegarment.com/images/uploaded/Investor/Upload%20folder/Ca c%20phuong%20phap%20dinh%20gia%20CP.pdf?fbclid=IwAR2AsYK2Sdb9x1J gqcevT b0zpT4wqH7OTm9m6XU7NDTX3W1YtX5d2VSLY 20 https://trustweb.vn/top-list/co-phieu-bat-dong-san-tiemnang/?fbclid=IwAR04yLQ2pS7jX97tmt6InBFy48Af55prbpT3Q8rW27Ap33BEm IYQHIUgyQk#ftoc-heading-9 112 21 https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2022/03/tong-quan-du-baotinh-hinh-kinh-te-the-gioi-quy-i-va-ca-nam2022/?fbclid=IwAR0qfiJUHPMNG5NzmjrmXCC8FlzEgYYCArJt5ElO39g5zPig 4kSUwG0Z2E0 22 https://vnexpress.net/nhung-bien-so-tac-dong-gia-bat-dong-san-nam-20224425089.html?fbclid=IwAR3vzw41SDL09KA24lTtTzQ5bGZS0nqmCdjonXNIg w6M26WtKKbzocW5cak 23 https://nld.com.vn/kinh-te/du-bao-bat-dong-san-nam-2022-tiep-tuc-nong-phankhuc-dat-nen-20220130075648889.htm 113 ... THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 39 I Thị trường chứng khoán Việt Nam doanh nghiệp bất động sản 39 Thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2018-2022 39 Các doanh nghiệp kinh doanh. .. doanh lĩnh vực bất động sản cổ phiếu doanh nghiệp Chính thế, em chọn đề tài: ? ?Phân tích định giá cổ phiếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam? ?? ; làm đề... doanh bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Chương 3: Những điều kiện để nâng cao hiệu phân tích định giá cổ phiếu công ty bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam