Xử lý tài sản thế chấp là bất động sản và thực tiễn áp dụng tại các tòa án nhân dân trên địa bàn tỉnh đắk lắk (luận văn thạc sỹ luật)

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trinh nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cám ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn cua luận văn Cơ cấu luận văn CHƯƠNG MỘT SỐ VÁN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm xử lý tài sản chấp ỉà bất động sản 1.1.1 Tài sản chấp bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản tài sản bất động sản 6 6 1.1.1.1.1 Khái niệm tài sản 1.1.1.1.2 Khái niệm bất động sản 1.1.1.2 Tài sản chấp tài sản chấp bất động sản 11 Xử lý tài sản chấp bất động sản 16 1.1.2.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp bất động sản 16 1.1.2.2 Đặc điểm cùa xử lý tài sản chấp bất động sản 17 1.1.2 1.2 sản 1.2.1 Quá trình hình thành phát triển cùa pháp luật xử lý tài sản chấp bất động 20 Giai đoạn trước có Bộ luật Dân năm 1995 20 Giai đoạn từ có Bộ luật Dân năm 1995 trước có Bộ luật Dân 1.2.2 năm 2005 20 1.2.3 Giai đoạn từ sau có Bộ luật Dân nàm 2005 đến trước có Bộ luật Dân năm 2015 22 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÁC TOÀ ÁN NHÂN DÂN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐẮK LĂK 24 2.1 Thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản 2.1.1 2.1.2 2.1.3 Các trường hợp xử lý tài sản chấp bất động sản Nguyên tắc xử lý tài sản chấp bất động sản Phương thức xử lý tài sản chấp bất động sản 2.1.3.1 Phương thức xử lý tài sản chấp bất động sảntheo thoả thuận bến 24 24 27 29 30 2.1.3.2 Phương thức xử lý tài sản chấp bất động sản bên khơng có thoả thuận không thoả thuận phương thức xử lý 32 2.1.3.3 Phương thức xử lý tài sản chấp bất động sản số trường hợp đặc biệt 33 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp bất động sản 2.1.4.1 Thông báo việc xử lý tài sản chấp bất động sản 34 34 2.1.4.2 Yêu cầu Tòa án xử lý tài sản chấp bất động sản 35 2.1.4.3 Thi hành án, định Tịa án 35 2.1.4.4 Thủ tục xóa đăng ký chấp bất động sản 37 2.1.4.5 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý tài sản chấp bất động sản 37 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản liên hệ thực tiễn áp dụng án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk 39 2.2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sảntại Việt Nam 39 2.2.1.1 Xử lý tài sản theo hình thức nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nợ 39 2.2.1.2 Thu giữ tài sản chấp 42 2.2.1.3 Xử lý tài sản chấp theo đường tố tụng (Tòa án - Thi hành án) 46 2.2.2 Thực tiễn giải tranh chấp chấp bất động sản Toà án địa bàn tỉnh Đắk Lắk 49 2.2.3 Những hạn chế, tồn nguyên nhân 69 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÈ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN THƠNG QUA THựC TIÊN XÉT xử TẠI TỒ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK 74 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản 74 3.2 Một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật chấp tài sản 75 75 3.2.2 Hoàn thiện quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp bất động sản Toà án 84 3.3 Một số kiến nghị khác 86 3.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ cán hoạt động xử lý tài sản chấp bất động sản 86 3.3.2 Tăng cường giám sát chế xử lý tài sản bên nhận chấp 87 KẾT LUẬN 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bơ• lt • Dân sư• BLTTDS Bộ luật Tố tụng Dân TSTC Tài sản chấp TCTD Tố chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thế chấp tài sản coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro nảy sinh từ giao dịch vay vốn, tín dụng TSTC xử lý TSTC yếu tố cốt lõi quan hệ chấp, chi phối toàn trinh xác lập thực hợp đồng chấp, đảm bảo quyền lợi cho bên quan hệ, đặc biệt bên nhận chấp Trong năm trở lại đây, BĐS loại tài sản nhiều chủ thể đem chấp TCTD tài sản có giá trị lớn, có tính cố định đăng ký quyền sở hữu quan nhà nước có thẩm quyền, vấn đề xừ lý TSTC BĐS quy định BLDS năm 2015 văn hướng dẫn luật Trước đó, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 quy định vấn đề văn ban hành dựa theo nguyên tắc BLDS năm 2005 BLDS tiền thân BLDS năm 2015 Gần nhất, với ban hành Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành BLDS bảo đảm thực nghĩa vụ có nhiều điểm khắc phục điểm hạn chế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP loạt văn pháp luật có liên quan trước Trong bối cảnh dịch bệnh Covid kéo dài nay, giống nước khác giới, tình hình kinh tế nước ta bị ảnh hưởng nghiêm trọng Các doanh nghiệp làm ăn khó khăn, giá nơng sản (cà phê, hồ tiêu, cao su ) thường xuyên bị giá khiến cho hộ nông dân vay vốn ngân hàng để đầu tư sản xuất kinh doanh bị thua lỗ, khả toán, kéo theo nợ xấu ngân hàng tăng lên Khi khách hàng khơng cịn khả trả nợ TCTD muốn thu hồi vốn cho vay cách xử lý tài sản bảo đảm, TSTC BĐS loại tài sản bảo đảm phổ biến Tuy nhiên việc xử lý tài sản đảm bảo BĐS không dễ dàng phát sinh rât nhiêu vân đê liên quan Từ thực tê giải quyêt cho thây pháp luật xử lý TSTC BĐS nhiều vấn đề vướng mắc pháp luật hành quy định việc xử lý tài sản BĐS để bào đảm tiền vay chưa rõ ràng, chưa cụ thể, nhiều điểm bất hợp lý Việc nghiên cứu áp dụng pháp luật để giải vụ án tranh chấp họp đồng chấp tài sản BĐS để bảo đảm tiền vay càn thiết, có ý nghĩa thiết thực, từ đề phương hướng để hoàn thiện pháp luật Từ ý nghĩa cấp thiết phân tích nêu trên, học viên lựa chọn đề tài “Xổ’ lỷ TSTC BĐS thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk” với • • • mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề xử lý TSTC BĐS qua hoạt động xét xử Tịa án Đồng thời, qua nhằm góp phần phát hạn chế pháp luật chấp BĐS hoạt động cho vay vốn TCTD Việt Nam Từ đó, đề xuất, kiến nghị số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật chấp xử lý TSTC BĐS nói riêng hệ thống pháp luật kinh tế nói chung, nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch đảm bảo nước ta giai đoạn Tình hình nghiên cứu Ớ Việt Nam, nhiều cơng trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu luận văn, kề đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam; Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực họp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đàm thực nghĩa vụ trà nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bào đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng; Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam; Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ bào đảm thực nghĩa vụ - Bàn án bình luận án; Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành; viêt có nội dung liên quan đên vân đê xử lý tài sàn thê chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn cơng trình khoa học nêu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản chấp tất loại tài sản tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp QSDĐ theo phuơng thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Dựa vấn đề lý luận có, luận văn xem cơng trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sản chấp Bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành thực tiễn áp dụng Toà án nhân dân địa tỉnh Đăk Lăk Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu cúa luận văn số vấn đề lý luận, thực trạng quy định pháp luật xử lý TSTC BĐS để bảo đảm tiền vay TCTD, thực tiễn giải Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk vấn đề Phạm vi nghiên cứu luận văn dựa vấn đề lý luận thực trạng luật định, thực tiền áp dụng pháp luật vào việc xử lý TSTC BĐS để đánh giá quy trình giải Tịa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk, từ xác định vấn đề pháp lý phát sinh từ thực tiễn áp dụng pháp luật Phạm vi thời gian, luận văn nghiên cúu pháp luật xử lý TSTC BĐS, nội dung pháp luật dân Việt Nam từ giai đoạn trước ban hành BLDS năm 1995, đặc biệt trọng đến hệ thống pháp luật dân nói chung, pháp luật giao dịch bảo đảm hành nói riêng kể từ có BLDS năm 2015 văn hướng dẫn Mục đích nhiệm vụ nghiên cún Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ số vấn đề lý luận, phân tích quy định pháp luật hành thực tiễn thực quy định pháp luật vê xử lý TSTC BĐS áp dụng xét xử Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk Trên sở đó, tác giả đề xuất giải pháp hồn thiện quy định pháp luật liên quan đến quy định pháp luật xử lý tài sản đảm bảo BĐS Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích hoàn thành nhiệm vụ nghiên cúư, luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lê nin; chủ trương, đường lối cùa Đảng Nhà nước ta hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh đó, luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu khoa học như: Phương pháp phân tích, tổng hợp, khái quát hóa, so sánh pháp luật để làm sáng tỏ mục tiêu nội dung nghiên cứu đề tài Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Từ phân tích, đánh giá luận văn đà làm sáng tỏ vấn đề pháp luật liên quan đến đề tài, có ứng dụng thực tiễn, cụ thể sau: Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp bảo đảm chấp BĐS, luận văn tập trung nghiên cứu khía cạnh lý luận xử lý TSTC BĐS Thứ hai, luận văn trọng phân tích thực trạng quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý TSTC BĐS số Tòa án nhân dân huyện địa bàn tỉnh Đắk Lắk để đưa đánh giá, nhận định hệ thống pháp luật hành Thứ ba, luận văn đề xuất giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật xử lý TSTC BĐS Co’ cấu luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, Nội dung luận văn gồm 03 chương: Chương Một số vấn đề lý luận xử lý TSTC BĐS Chương Thực trạng xử lý TSTC BĐS thực tiễn áp dụng án nhân dân địa bàn tỉnh Đắc Lắk Chương Kiến nghị hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC BĐS tế có tình trạng: bên chấp kinh doanh thua lỗ, khơng có khả trả nợ nhận thấy nhà đất chấp cho ngân hàng xử lý khơng trả hết nợ mà cịn dơi dư khoản tiền giá nhà đất lên cao Nếu ngân hàng đồng ý tài sản chấp xử lý trước thời hạn Trong hệ thống pháp luật hành, có nhiều văn pháp luật điều chỉnh quan hệ chấp BĐS BLDS 2015, LĐĐ 2003, 2013 Nghị định hướng dẫn văn Tuy nhiên, hiệu điều chỉnh văn pháp luật hạn chế không thống chưa phù họp Cụ thể là: quyền thỏa thuận chủ thể họp đồng chấp xử lý BĐS chấp thông qua quy định BLDS 2015, điểm a khoản Điều 130 LĐĐ 2003 LĐĐ 2013 (điểm a khoản Điều 81 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) chưa tôn trọng cách triệt để Các quy định đưa phương thức xử lý tài sản chấp tài sản chấp không xử lý theo thoa thuận ghi hợp đồng Một nguyên tắc bàn pháp luật họp đồng hợp đồng có hiệu lực có giá trị pháp luật bên "Hợp đồng cỏ hiệu lực áp dụng Tòa án"34 Chỉ thỏa thuận bên bị tuyên bố vô hiệu, thỉ áp dụng quy định pháp luật Các quy định vơ tình làm vơ hiệu hóa thỏa thuận có hiệu lực bên phương thức xừ lý tài sản chấp - phương thức xử lý tài sàn chấp QSDĐ: Pháp luật thực định cần thống quy định phương thức xừ lý tài sản chấp trường họp bên khơng có thỏa thuận thỏa thuận bên vơ hiệu: Như phân tích, theo quy định BLDS 2015 Nghị định 163/NĐ-CP: trường họp bên khơng có thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp, tài sản chấp bán đấu giá Nhưng LĐĐ 2013 quy định tài sản xử lý theo phương thức chuyển nhượng, bán đấu giá khởi kiện Tịa án Vì vậy, cần có quy định thống phương thức xử lý bán đấu giá tài sản chấp theo 34 Nguyễn Vàn Hoạt (2004), "Một số vấn đề chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (02) 80 quy trình tơ chức bán đâu giá định giá chuyên nghiệp Kêt bán đâu giá hợp pháp có hiệu lực thi hành bên - thứ tự ưu tiên toán: Khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm tốn tồn nghĩa vụ phạm vi bảo đảm theo thứ tự ưu tiên xác định sau: Trong trường hợp giao dịch bảo đảm đăng ký việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản bảo đảm xác định theo thứ tự đăng ký; Trường hợp tài sản dùng để bảo đảm thực nhiều nghĩa vụ dân mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm khơng đăng ký giao dịch bảo đảm có đăng ký ưu tiên toán; Trong trường họp tài sản dùng để bảo đàm thực nhiều nghĩa vụ dân mà giao dịch bảo đảm khơng có đăng ký thứ tự ưu tiên toán xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm Phưong thức xử lý tài sản chấp cần bổ sung xác định hai trường hợp cụ thể sau: Thứ nhất, việc xử lý tài sản chấp có họp tác tự nguyện bên chấp diễn cách thuận lợi theo phương thức xử lý mà bên thỏa thuận như: Bán tài sản chấp; bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ Khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp bên cân nhắc lợi ích mình, có chệnh lệch giá trị thời điểm xử lý thoả thuận thêm Phương thức xừ lý áp dụng có thỏa thuận bên họp đồng chấp có hiệu lực thời điểm xử lý tài sản chấp Nếu xử lý theo phương thức bán tài sản cần phải tuân thủ nguyên tắc "định giá" mua bán tài sản chấp (bán đấu giá), phải có tốn giá trị chênh lệch giá tài sản chấp giá trị nghĩa vụ bảo đảm Phương thức xử lý bán tài sàn cho bên nhận chấp có ưu điểm so với phương thức xử lý khác nên cần hướng dẫn cụ thể Thứ hai, việc xử lý tài sản chấp khơng có họp tác tự nguyện bên chấp cần tuân thủ theo quy định pháp luật Phương thức xử lý tài sản chấp cần phải phù họp với đặc điểm tính chất loại tài sản chấp Đối với tài sản BĐS phải thực o1 theo quy định pháp luật đât đai Vì vậy, định đoạt tài sản thê châp BĐS phải tuân thú quy định có tính đặc thù loại tài sản nhu: đất đuợc giao có thời hạn, phép định đoạt phạm vi thời hạn sử dụng đất lại; đất nơng nghiệp, lâm nghiệp người mua cịn bị giới hạn hạn mức sử dụng theo quy định địa phương Cơ chế hỗ trợ cho q trình thi hành phán Tịa án qua việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp cần pháp luật quy định cụ thể: Cơng tác thi hành án tốn tiền bán tài sản thông qua thủ tục tư pháp cần phải tiến hành nhanh gọn thông qua quan có tính chun nghiệp đại diện cho quyền lực Nhà nước Ngồi quan thi hành án, Thừa phát lại tố chức dịch vụ pháp lý tiến hành bước nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo quy định pháp luật Đây hình thức áp dụng phổ biến Pháp, Bỉ, Hà Lan giài pháp tốt Hiện Việt Nam thực thí điểm số địa phương, cần nhanh chóng tổng kết áp dụng tồn quốc Pháp luật cần đưa giải pháp họp lý xử lý tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời người sử dụng đất: Theo quy định khoản Điều Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo điểm b khoản Điều Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 88/2009/NĐ-CP chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hũu mà khơng Cần đồng ý người có tài sản Theo quy định pháp luật hành, chủ sở hũu tài sản gắn liền với đất dùng tài sản để chấp khơng cần đồng ý người sử dụng đất xử lý tài sản gắn liền với đất cần phái có đồng ý người có QSDĐ Theo phát sinh nghĩa vụ dân quy định BLDS 2015 người sử dụng đất có quyền người có tài sản với đất sở họp đồng thuê đất, họp đồng góp vốn hay hợp đồng hợp tác kinh doanh ký kết với người thuê, người mượn, người nhận góp vốn ỌSDĐ 82 Pháp luật cân quy định cụ thê vê xử lý tài sản thê châp trường hợp bên thê chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành chính: Nếu bên chấp sử dụng tài sản chấp để thực hành vi phạm tội khiến cho tài sản tang vật vụ án, pháp luật cần quy định cụ thể hướng xừ lý: bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý theo thỏa thuận, cam kết hợp đồng chấp hay bị tịch thu sung quỹ nhà nước Để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trường hợp người có hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phương tiện phạm tội thời hạn họp đồng bảo đảm có hiệu lực pháp luật, tài sản bị tịch thu Người bảo đảm phải dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực nghĩa vụ người nhận bảo đảm Pháp luật cần quy định thống nhất, đồng chế áp dụng thủ tục sang tên tài sản chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp: Pháp luật chuyên ngành Luật Nhà Luật đất đai cần phải bổ sung quy định hợp đồng chấp tài sản họp pháp có giá trị thay hợp đồng mua bán, chuyển nhượng để sang tên cho bên mua tài sàn chấp Đồng thời, pháp luật cần bồ sung quy định thủ tục cường chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản chấp xừ lý tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sở hữu bên chấp hay người thứ ba giữ (GCNQSDĐ bên chấp giữ) giao dịch chấp đăng ký quan đăng ký giao dịch bảo đảm Nếu họ khơng tự nguyện giao phải có chế để Tịa án tun bố hủy giấy tờ yêu cầu quan có thẩm quyền cấp giấy cho người mua tài sản chấp qua đấu giá Các quy định thủ tục bán tài sàn chấp BĐS phái bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu phải sát với giá thị trường Pháp lưật cần bổ sung quy định trường hợp bán tài sản chấp BĐS phải có giám sát Tòa án Các trường hợp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bào tính cơng khi: bán tài sản chấp mà khơng có thống ý chí tất 83 chủ thê cỏ quyên lợi liên quan đên tài sản thê châp; bên nhận thê châp xin nhận tài sản chấp làm sở hữu để thay cho nghía vụ bị vi phạm 3.2.2 Hồn thiện quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp bất động sản Tồ án Pháp luật cần có quy định thủ tục giản lược xử lý TSTC, cụ thể: Tòa án Quyết định giao tài sản bên chấp cho bên nhận chấp mà không cần phải tiến hành đưa vụ án xét xử bên nhận chấp cung cấp tài liệu chứng chứng minh quyền lợi ích hợp pháp mình: (i) Họp đồng chấp có hiệu lực hình thức nội dung; (ii) Việc chấp đuọc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật (iii) Chứng chứng minh khách hàng/bên chấp vi phạm nghĩa vụ; (iv) Tài liệu chứng việc bên nhận chấp yêu cầu bên chấp thực nghĩa vụ bàn giao tài sản bên chấp khơng thực • • chất bên ký Họp đồng chấp có điều kiện, điều khoản thỏa thuận việc bên chấp/khách hàng vi phạm thỏa thuận HĐTC bên nhận chấp cỏ quyền xử lý TSTC Việc xử lý TSTC bao gồm không giới hạn quyền như: thư giữ tài sàn, yêu cầu bên chấp giao tài sản, bán đấu giá tài sàn hoàn toàn phù hợp với tinh thần BLDS tôn trọng thỏa thuận thống ý chí bên thể tham gia quan hệ dân Hơn nữa, việc chấp đăng ký giao dịch bảo đàm theo quy định, thi bên nhận chấp bên ưu tiên thực nghĩa vụ tài sản Theo đó, điều kiện áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn mà BLTTDS quy định cần đủ để áp dụng thủ tục rút gọn Theo quy định Điều 317 BLTTDS năm 2015 thủ tục tố tụng rút gọn áp dụng có đủ điều kiện sau: 84 Thứ nhât: Vụ án có tình tiêt đơn giản, quan hệ pháp luật rõ ràng, đuơng thừa nhận nghĩa vụ; tài liệu, chứng đầy đủ, bảo đảm đủ đề giài vụ án Tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ; Thứ hai: Các đương có địa nơi cư trú, trụ sở rõ ràng; Thứ ba: Khơng có đương cư trú nước ngoài, tài sản tranh chấp nước ngoài, trừ trường họp đương nước đương Việt Nam cỏ thỏa thuận đề nghị Tòa án giải theo thủ tục rút gọn đương xuất trình chứng quyền sở hữu hợp pháp tài sản có thỏa thuận thống việc xử lý tài sản BLTTDS năm 2015 không quy định phần riêng vấn đề thụ lý đơn yêu cầu giải vụ án dân theo thủ tục tố tụng rút gọn Như vậy, thủ tục khởi kiện thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng rút gọn thực theo quy định chung BLTTDS năm 2015 (tức quy định khởi kiện thụ lý vụ án dân theo thủ tục tố tụng thông thường) Sau nhận đơn khởi kiện tài liệu, chứng kèm theo, vụ án thuộc thẩm quyền giải Tịa án Thẩm phán phải thơng báo cho người khởi kiện biết việc phải đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí Thẩm phán thụ lý vụ án người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí, trường hợp người khởi kiện miễn khơng phải nộp tiền tạm ứng án phí Thẩm phán thụ lý vụ án nhận đơn khởi kiện tài liệu, chứng kèm theo Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án Thẩm phán phải thông báo vãn cho nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án, cho Viện kiếm sát cấp việc Tòa án thụ lý vụ án Nội dung thông báo thụ lý phải có nội dung quy định khoản Điều 196 BLTTDS năm 2015 phải ghi rõ thông báo vụ án thụ lý theo thủ tục rút gọn Tuy nhiên, việc xác định tiêu để vụ án giải theo thủ tục rút gọn mơ hồ như: “tình tiết đơn giản, quan hệ pháp luật rồ ràng, khơng có đương cư trú nước ngồi ” Trong vụ việc TCTD khởi kiện yêu cầu xử lý 85 TSTC, việc bên thê châp bỏ trôn khởi nơi trú mà không thông báo cho bên thê chấp thường xuyên diễn TCTD vảo tài liệu mà bên chấp cung cấp hộ thường trú, đăng ký tạm trú để tiến hành khởi kiện theo nơi cư trú cuối cùng, TCTD khơng có chức xác minh nơi cư trú khách hàng, việc xác định khách hàng có nước ngồi hay khơng thời điểm nộp đơn khởi kiện điều không tưởng TCTD Vì khẳng định điều rằng, quan hệ chấp tài sản không đuọc giải theo thủ tục rút gọn theo quy định BLTTDS năm 2015 Với quy định pháp luật hành, nói đương chây ì, cố tình trốn tránh, liên tục thay đổi nơi cư trú, khiến việc xét xử trở lên khó khăn, TCTD khó thu hồi nợ Từ lý trên, việc theo điều khoản HĐTC, tài liệu chứng chứng minh bên chấp vi phạm nghĩa vụ bên nhận chấp yêu cầu bên chấp thực nghĩa vụ mà khơng thực bên nhận chấp có quyền u cầu Tịa án phán giao TSTC cho bên nhận chấp xử lý mà không cần thực thủ tục xét xử 3.3 Một số kiến nghị khác 3.3.1 Nâng cao trình độ đội ngũ cán hoạt động xử lý tài sản chấp bất động sản Năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai bảo đảm cho việc thực chức năng, nhiệm vụ quán lý nhà nước đất đai có việc cấp GCNỌSDĐ quy định pháp luật, xác, kịp thời bào đảm quyền, lợi ích hợp pháp người cấp GCNQSDĐ Có quyền cấp GCNQSDĐ, muốn ký kết nhiều hợp đồng giao dịch có bào đảm cấp GCNQSDĐ chậm, cấp lại nhiều sai sót khơng thể thực quyền xử lý TSTC BĐS, bảo vệ lợi ích họp pháp có tranh chấp Rất nhiều án sơ thẩm bị đình chỉ, hủy bỏ sai sót GCNQSDĐ, chí có tượng tiêu cực, tham nhũng, cố tình làm sai lệch 86 thông tin, câp GCNQSDĐ không quy định pháp luật gây khó khăn cho việc thực pháp luật xử lý TSTC BĐS Năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán bộ, công chức quan TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án có ảnh hường lớn đến việc giải tranh chấp xử lý TSTC BĐS Năng lực dẫn đến việc giải tranh chấp chậm, án tồn đọng nhiều, có vụ, việc dây dưa nhiều năm không giải xong Để đảm bảo thi hành phán TAND hoàn toàn phụ thuộc vào Cơ quan thi hành án Năng lực, trách nhiệm công vụ, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án có vai trị định việc bảo đảm thi hành án, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án yêu cầu cấp thiết 3.3.2 Tăng cường giám sát chế xử lý tài sản bên nhận chấp Đe bảo đảm thực đắn pháp luật xử lý TSTC BĐS, tất hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp TSTC phải giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, hợp pháp từ đầu trình thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phái thường xuyên giám sát, kiếm tra hoạt động cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp Hợp đồng chấp tài sản BĐS chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trước bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động sau cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp Hợp đồng chấp tài sản BĐS xảy Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến xử lý TSTC BĐS có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy 87 Tiêu kêt Chưong Thực pháp luật xử lý TSTC BĐS phụ thuộc vào điều kiện bảo đảm thực pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện pháp luật xử lý TSTC BĐS, hoạt động tổ chức thực pháp luật xử lý TSTC BĐS, điều kiện tổ chức máy, lực phẩm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng xử lý TSTC BĐS Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù họp với thực tế để thống việc áp dụng pháp luật xét xử vụ án có liên quan 88 KẾT LUẬN Đăk Lăk tỉnh nằm trung tâm vùng Tây Nguyên với nhiều tiềm năng, lợi để phát triển kinh tế Kinh tế phát triển kéo theo việc xác lập giao dịch liên quan đến tín dụng - tiền tệ diễn ngày phổ biến Giao dịch tín dụng vốn giao dịch nhạy cảm, cần có chế TSTC cho giao dịch lẽ TSTC chỗ dựa vững chắc, thể tin cậy TCTD dành cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay vốn TSTC xử lý TSTC có mối quan hệ biện chứng tác động qua lại lẫn Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp BĐS giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định khơng phù hợp Hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp BĐS khơng chi hướng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho người dân trình áp dụng, mà phải hướng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Pháp luật xử lý TSTC Việt Nam có cải thiện đáng kể so với thời kỳ trước cịn có điểm cần cải thiện như: hệ thống pháp luật TSTC xử lý TSTC cịn chồng chéo mẫu thuẫn, thiếu tính đồng bộ, chưa rõ ràng Công tác tổ chức thực pháp luật cịn nhiều yếu kém, chí cán quan TAND, VKSND, quan điều tra có nắm khơng vững quy định pháp luật Yếu trình độ, lực, phẩm chất đạo đức phận cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan tư pháp, quan bổ trợ tư pháp Thực trạng thực thi pháp luật xử lý TSTC Việt Nam nói chung địa bàn tỉnh Đăk Lăk nói riêng cịn nhiều hạn chế Do vậy, giai đoạn cần cấp thiết thực số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật TSTC xử lý TSTC, hoàn thiện pháp luật liên quan đến công khai thông tin TSTC để hạn chế rủi ro khơng đáng có cho bên nhận chấp nhằm đảm bảo tính minh bạch tình trạng pháp lý TSTC cần có 89 chế công khai thông tin liên quan đến TSTC, cần phải quy định rõ đặc quyền gắn liền với TSTC BĐS Đó quyền đeo đuổi tài sản, quyền ưu tiên lấy nợ tài sàn chủ nợ nào; Hồn thiện quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp bất động sản Tồ án theo pháp luật cần có quy định thủ tục giản lược xừ lý TSTC, cụ thể: Tòa án Quyết định giao tài sản bên chấp cho bên nhận chấp mà không cần phải tiến hành đưa vụ án xét xử bên nhận chấp cung cấp tài liệu chứng chứng minh quyền lợi ích hợp pháp mình; Năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai bảo đảm cho việc thực chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai có việc cấp GCNQSDĐ quy định pháp luật, xác, kịp thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp người cấp GCNQSDĐ đặc biệt cần thiết phải thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp Họp đồng chấp tài sản BĐS 90 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư sô 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội [sepj Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2009), “Pháp luật đăng ký bất động sản thực trạng số giải pháp hồn thiện”, Tạp chí Dân chủ pháp luật, (15), tr.6-7 Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội -SEPJ Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường - Ngân hàng nhà nước (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT/BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội.'SEP' Bùi Thị Hằng (1998), "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hợp đồng tín dụng ngân hàng nước ta nay", Tạp chí Nhà nước pháp luật Bùi Đức Giang (2017), Xử lý tài sản bảo đảm theo BLDS 2015, Tạp chí Ngân hàng, số năm 2017 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao 91 dịch bảo đảm, Hà Nội 11 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 12 Doãn Hồng Nhung (2002), "Xử lý tài sản chấp giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng", Tạp chí Luật học, tr.13-14 13 Lê Thu Hiền (2003), Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng giải pháp, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Truờng Đại học Luật, Hà Nội 14 Lê Thị Thu Thuỷ (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (6), tr.l 15 Lê Thị Thu Thủy (2018), Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ - nhìn từ góc độ lý luận, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 18 năm 2018 16 Nguyễn Minh Tuấn (2016), Bình luận khoa học BLDS nước CHXHCN Việt Nam năm 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 178 17 Nguyễn Thị Mai Hoa (2016), Pháp luật chấp BĐS nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, Tạp chí Khoa học Kiếm sát, số 05, tr.5L 18 Nguyễn Thị Nga (2008), "Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước pháp luật, tr 16-17 19 Nguyễn Thị Nga (2008), "Một số tồn tại, bất cập khó khăn, vướng mắc q trình xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thương mại nay", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (22), tr.22-25 20 Nguyễn Văn Hoạt (2004), "Một số vấn đề chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước pháp luật, (02) 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1995), Bộ luật Dân 1995, Hà Nội 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 92 23 Qc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Bộ luật Tô tụng Dân 2004, Hà Nội 24 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Bộ luật Tố tụng Dân 2014, Hà Nội 25 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ luật Dân 2005, Hà Nội 26 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Nhà 2005, Hà Nội 27 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà Điều 121 Luật Đất đai 2003, Hà Nội 28 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Tổ chức tín dụng 2010, Hà Nội 29 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2011), Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Tố tụng dân 2011, Hà Nội 30 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội 31 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp năm 2013, Hà Nội 32 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân 2015, Hà Nội 33 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Nghị số 42/2017 thí điểm xử lý nợ xấu 34 Quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/1212001 Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành Quy chê cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Văn quy phạm pháp luật, tài liệu lưu hành nội Ngân hàng nhà nước Việt Nam, tháng 12/2001 35 Trần Đông Tùng, Cơ sở lý luận thực tiễn cho việc mở rộng phạm vi đăng ký cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý động sản, Đề tài nghiên cứu 93 khoa học câp sở, Cục Đãng ký quôc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp, Hà Nội, 2020 36 Trần Văn Hà (2007), Giải tranh chấp đất đai đường Tòa án Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 37 Trần Thị Minh Tâm (2003), “Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay TCTD”, Luận văn thạc sỹ luật học 38 Viện Ngôn ngữ (2000), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nằng, Đà Nằng 39 Võ Đình Tồn & Đinh Văn Linh, “Xử lý tài sản bảo đảm theo BLDS năm 2015 yêu cầu bảo đảm thực thi”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số tháng (315) năm 2018 40 Vũ Thị Hồng Yến (2017), TSTC xử lý TSTC theo quy định BLDS năm 2015, Nxb Chính trị Quốc gia thật, Hà Nội 41 Vũ Minh Tuấn (2006), Họp đồng chấp quyền sử dụng đất ở, Luận vàn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 42 Witold Wolodkiewicz GS.TS Maria Zablocka (Lê Net dịch) (1999), Giáo trình Luật La Mã Đại học Tổng họp Warszawa - Ba Lan, Nxb Thành phố Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh 94 ... 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài săn chấp bất động săn liên hệ thực tiễn áp dụng án nhân dân địa bàn tỉnh Đắk Lắk 2.2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản. .. VÁN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BÁT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm xử lý tài sản chấp ỉà bất động sản 1.1.1 Tài sản chấp bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm tài sản tài sản bất động sản. .. ký chấp bất động sản 37 2.1.4.5 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý tài sản chấp bất động sản 37 2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản liên hệ thực tiễn áp dụng án nhân