30 Bộ Ỵư pháp (2009), “Pháp luật về đăng ký bất động sản thực trạng và một số giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Dân chủ
3.2.1.Hoàn thiện phápluật về thế chấp tài sản
3.2.1.1. Hồn thiện pháp luật liên quan đến cơng khai thông tin tài sản thế chấp để
hạn chế những rủi ro khơng đáng có cho bên nhận thế chấp
Đe đảm bảo tính minh bạch về tình trạng pháp lý của TSTC thì cần có cơ chế
cơng khai các thông tin liên quan đến TSTC. Một khi thông tin TSTC bị che giấu, sẽ rất rủi ro cho quyền và lợi ích họp pháp của bên nhận thế chấp. Nhờ có đăng ký giao
dịch bảo đảm, các TCTD cũng như các thành phần kinh tế khác có thể tìm hiểu hay
kiểm tra thơng tin về tài sản mà mình đang quan tâm, khi yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp. Từ đỏ chủ nợ có thể thực hiện được các quyền ưu tiên của mình đối với tài
sán. Trong một sô trường hợp, đăng ký giao dịch bảo đàm còn là điêu kiện bãt buộc
đế hợp đồng thế chấp có hiệu lực đồng thời đó cũng là biện pháp bảo vệ cho người thứ ba ngay tình
Việc thơng tin TSTC bị che dấu ví dụ như che dấu về việc TSTC đang có tranh chấp nhưng chủ tài sản vẫn đi thế chấp ngân hàng sau đó bỏ trốn, hoặc một tài sản sau
khi thế chấp lại được bán bằng vi bằng cho nhiều người khác nhau. Do thông tin về
tài sản không được minh bạch, TCTD khi xừ lý gặp khơng ít khó khăn, thậm chí bị
tun hủy HĐTC, khoản vay của khách hàng trở thành khoản vay tín chấp, khơng có tài sản bảo đảm, khó có khả năng thu hồi.
3.2.1.2. Xây dựng hệ thống cơ quan đăng kí giao dịch có bảo đàm, hiện đại hóa hệ
thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin về giao dịch có bảo đảm, trong đó
có hợp đồng thế chấp tài sản là bất động sản
Giao dịch họp đồng có bảo đảm nói chung và họp đồng thế chấp TSBD là BĐS nói riêng được thực hiện đúng đắn hay khơng phụ thuộc vào tính đúng đắn, họp pháp cúa các thông tin liên quan đến BĐS cũng như họp đồng thế chấp TSBD là BĐS. Chính vì vậy, việc xây dựng, kiện tồn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch có bảo đàm, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin, bảo đảm độ tin cậy, an
toàn của các thông tin về giao dịch bảo đảm là yêu cầu bức xúc hiện nay ở Việt Nam.
Kinh nghiệm của các nước cho thấy sự phát triển của các giao dịch dân sự, thương
mại có bảo đảm cần có một hệ thống cơ quan độc lập công nhận đăng ký giao dịch có
bảo đảm, đương nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm ấy cũng phải kiểm
tra tính đúng đắn, họp pháp của các thơng tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân
thân của người thế chấp, người nhận thế chấp v.v... hơn nữa, cơ quan đãng ký giao dịch bảo đàm cịn phải nắm cả tình trạng thực tế, sự thay đối, biến động của tài sản bào đảm để cung Cấp cho các khách hàng quan tâm. Đe bảo đàm độ tin cậy và khả
năng lưu trữ, kết nối, trao đối thơng tin về giao dịch có bảo đảm cần hệ thống hiện đại
bảo đảm lưu trữ, cung cấp thông tin. Điều quan trọng là xây dựng được hệ thống lưu
trữ đáng tin cậy, không chỉ là thơng tin trực tiêp từ các giao dịch có bảo đảm mà cịn là nguồn thơng tin trao đổi từ cơ quan cấp GCNQSDĐ, thông tin từ hợp đồng thế chấp TSBD là BĐS từ các ngân hàng, tồ chức tín dụng...
Trong điều kiện hiện nay ở Việt Nam, các cơ quan đăng ký giao dịch có bảo đảm
mới hình thành, tuy muộn nhưng phải khấn trương kiện tồn tố chức, đào tạo đội ngũ cán bộ, công chức chun nghiệp, nắm vững chun mơn, từng bước hình thành và xây dựng hệ thống dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc ký kết, thanh lý, giải quyết các tranh chấp họp đồng giao dịch có bảo đảm trong đó có họp đồng thế chấp TSBD là BĐS.
3.2.1.3. Hoàn thiện pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm
Đối với một số họp đồng thế chấp nhất định có quy định bắt buộc phải đăng ký mới được coi là họp pháp. Đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm đáp ứng về mặt hình
thức của hợp đồng, xác định thứ tự ưu tiên thanh tốn, khơng ảnh hưởng đến mặt nội
dung của họp đồng mà bản chất là sự thỏa thuận của các bên đã được hình thành từ (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
trước thời điểm đăng ký. Khơng có việc đăng ký giao dịch bảo đảm thì các bên vẫn đã
thống nhất ý chí với nhau, đã và đang thực hiện nghĩa vụ với nhau31. Điều đó cỏ
nghĩa là, dù có đăng ký giao dịch bảo đảm hay khơng thì khi đến hạn mà bên thực
hiện nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, bên có quyền vẫn có quyền xử lý tài sản bảo đàm để thu hồi nợ của mình theo như hợp đồng thế chấp đã
kỷ kết.
Đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đối với thế chấp tài sản nói riêng và các giao dịch bảo đảm nói chung. Tuy nhiên, các các quy phạm pháp luật
về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định tản mạn tại nhiều luật và văn bản dưới luật, gây khó khăn cho cơng tác đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quan điểm cá nhân
tác giả, nên có sự thay đổi về đăng ký giao dịch bảo đảm như: