22 Điều 99, Luật Đất đai năm 2013.
2.2.1. Thực trạng áp dụng phápluật xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tại Việt
Nam
Có nhiều phương thức để xử lý TSTC theo quy định của BLDS 2015, Nghị định
21/2021 thay thế cho Nghị định 163/2006, Nghị quyết số 42 điển hình đó phải kể đến
các phương thức xử lý TSTC như: thu giữ TSTC, nhận bàn giao tài sản để cấn trù' nợ,
khởi kiện yêu cầu xử lý TSTC tại Tịa án.
2.2.1.1. Xử lý tài sản theo hình thức nhận bàn giao tài sàn để cấn trừ nợ
Nhận bàn giao tài sản để cấn trù’ nợ là việc các TCTD nhận chính các tài sản bào
đàm khách hàng đã thế chấp để vay vốn thay cho một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả
nợ của khách hàng đó với TCTD. Căn cứ để xác định phạm vi thực hiện nghĩa vụ trả nợ được xác định dựa trên giá trị tài sản nhận cấn trừ. Giá trị tài sản khi thực hiện• • • • • • • • • nhận cấn trừ có thể sẽ có sự thay đổi so với giá trị tài sản tại thời điểm thế chấp vay
vốn; vì vậy, để đám bảo tính khách quan của việc nhận cấn trừ nợ, các TCTD thường tiến hành th một cơng ty có chức năng thẩm định giá độc lập định giá lại giá trị tài
sản tại thời điểm nhận cấn trừ nợ.• • •
Nếu giá trị tài sản nhận cấn trù’ nợ có thể trả hết nợ gốc và phần lãi vay được
TCTD cho miễn, giảm thì người vay sẽ hết nghĩa vụ trả nợ với TCTD. Ngược lại, nếu
giá trị tài sản nhận bàn giao đế cấn trừ nợ nhở hơn nợ gốc hoặc bằng nợ gốc nhưng
khơng được giảm, miễn lãi, khách hàng vần có nghĩa vụ đối với dư nợ còn lại tại
TCTD.
Khách hàng sau khi châp thuận phuơng án bàn giao tài sản đê cân trừ nợ sẽ có
trách nhiệm phối họp cùng TCTD tiến hành các thủ tục liên quan đến việc bàn giao cũng nhu chuyển nhuợng quyền sở hữu tài sản sang cho TCTD.
Hiện nay, các TCTD chủ yếu nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nợ là bất động sản đế sử dụng làm trụ sở Chi nhánh hoặc Phòng giao dịch để mở rộng mạng lưới
hoạt động kinh doanh. Các tài sản như động sản hay hàng tồn kho thường xử lý phát
mại theo hướng tìm người có nhu cầu mua thay vì nhận cấn trừ do: (i) tốn thêm chi phí thuê người trơng giữ tài sản và (ii) khơng có nhu cầu sử dụng.
Hình thức nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nợ được quy định tại Nghị định
21/2021 thay thế cho Nghị định số 163/2006 và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-
BTP - BTNMT- NHNN ngày 06/06/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên & Môi
trường và Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đàm,
nhưng khi xử lý tài sản bảo đảm thì các TCTD đã gặp phải khơng ít khó khăn đó là: các TCTD khơng thể thực hiện được việc sang tên quyền sử dụng đất nên khơng thể hạch tốn được việc dứt điểm các khoản nợ thỉ các tổ chức, cá nhân nên cũng không thể xử lý được tài sản là BĐS nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nọ.
về việc nhận bàn giao tài sàn bảo đảm cấn trừ nợ để xử lý nợ, Nghị định
163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định
11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 quy định: “Trong trường hợp tài sản bảo đảm là
quyền sử dụng đất, nhà ở thì tô chức, cả nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chỉnh tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên báo đám phải thuộc đối tượng được cap Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đổi tượng được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giả trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở”23.
23 Chính phủ, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012, Điều 59
Điêu 11 Thông tư liên tịch sô 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định: “Trong trường họp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận về việc xử lý tài
sản bảo đàm theo phương thức nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực
hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì thực hiện như sau: Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 12 của Thông tư này. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để
thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho họp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sừ dụng tài sản bảo đảm”.
Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Các TCTD năm 2010 thì: TCTD khơng được kinh doanh BĐS, trừ trường họp nắm giừa BĐS do việc xử lý nợ vayvà trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là BĐS, TCTD phải bán, chuyển
nhượng, theo đó các cơ quan nhà nước cho rằng TCTD khi xử lý tài sản bảo đảm là BĐS theo hình thức nhận nhận bàn giao tài sản đề cấn trừ nợ để bán chuyển nhượng là kinh doanh BĐS, nên một số địa phương đã không chấp nhận thực hiện các thủ tục sang tên BĐS cho TCTD mà yêu cầu TCTD phải thực hiện phương án sử dụng bất
động phù họp với chức năng kinh doanh của TCTD, thậm chí bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp
luật, đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng đất cùa bất động từ lâu dài sang hỉnh thức sừ dụng đất có thời hạn24. Như vậy, vơ hình trung đã thay đổi bản chất của BĐS từ đất ở,
có thời hạn sử dụng lâu dài và có giá trị, khi thực hiện thủ tục nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nợ sang TCTD lại bị hạn chế về mục đích, và thời gian sử dụng đất25’ Thực chất thực chất là TCTD nhận nhận bàn giao tài sản để cấn trừ nợ là để chuyển nhượng
lại BĐS là quyền sừ dụng đất, nên quyền sử dụng đất sau khi nhận nhận bàn giao tài sản đế cấn trừ nợ sẽ không sử dụng đúng mục đích theo phương án sừ dụng đất đã lập
24 Trần Thị Minh Tâm (2003), “Pháp luật về xử lý tài san bao đam tiền vay của các TCTD”, Luận văn thạc sỳ luật học.25 Nguyễn Thị Nga (2008), "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp 25 Nguyễn Thị Nga (2008), "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp
là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại hiện nay", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, tr.22-25.
nộp cho cơ quan có thâm quyên. Với nội dung này, TCTD đã vơ tình vi phạm quy định của luật đất đai trong việc sử dụng đất khơng đúng mục đích và theo quy định có thể bị thu hồi đất.
Do vậy, nên quy định thống nhất việc quản lý và nắm giữ BĐS thế chấp của các tổ chức, cá nhân với các TCTD khi thực hiện việc xừ lý nợ là tài sản bảo đảm.
2.2.1.2. Thu giữ tài sản thế chấp
Thu giữ TSTC được quy định tại Khoản 1, Điều 63, Nghị định 163. Theo đó:
"Bên giữ tài sản hảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thỏng háo
của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà hên giữ tài sản bảo đảm
không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Điều 9 Thông tư liên tịch số 16/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản có quy định: Người giữ tài sàn bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản, hết thời hạn theo thông báo bên giữ tài sán không giao tài sản người xử lý tài sản có
quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Người xử lý tài sản có quyền yêu cầu ủy ban nhân dân
cấp xã và Cơ quan công an áp dụng các biện pháp để thực hiện quyền thu giữ. Quy
định là như vậy nhưng trên thực tế, phần lớn việc thu giữ tài sản bảo đàm thì TCTD
khơng thực hiện được quyền trên khi bên thế chấp không hợp tác, chống đối. Nhiều trường hợp giao lại cho bên thế chấp khai thác và sừ dụng tài sản bảo đảm khi đấu giá tài sản thành công, bên giữ tài sản chống đối, cản trở không bàn giao tài sản bảo đảm; Không thu giữ tài sản bảo đảm thì TCTD khơng xử lý được tài sản, thậm chí TCTD
có nguy cơ vi phạm họp đồng bán tài sản trong trường họp đã bán tài sản nhưng bên
giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản cho bên mua tài sản; Không thực hiện được
quyền thu giữ tài sàn, TCTD không xử lý được tài sàn theo nguyên tắc thỏa thuận quy
định tại BLDS và thoa thuận tại Hợp đồng bảo đảm. TCTD buộc phải khởi kiện - thực hiện theo con đường tố tụng, thi hành án.
Trên thực tê việc thu giữ tài sàn bảo đảm là BĐS gặp rât nhiêu khỏ khăn vuớng
mắc do những tài sán này thường là nơi ở, nơi kinh doanh, nơi sản xuất thậm chí là tài sản duy nhất của bên thế chấp, nên khi TCTD tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử
lý sẽ gặp sự chống đối quyết liệt của bên thế chấp. Ngoài ra, một số địa phương do
nhận thức pháp luật chưa cao, pháp luật về xử lý TSTC chưa được phổ biến dẫn đến
việc chính quyền địa phương không đồng ý hỗ trợ tham gia chứng kiến việc TCTD tiến hành thu giữ TSTC.
“Điều 7, Nghị quyết số 42 có quy định về thu giữ TSTC: Trường hợp bên thể chấp,
bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm cho TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu để xử lỷ thì TCTD, chi nhảnh ngân hàng nước ngồi, tơ chức mua bản, xử lỷ nợ xấu được thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại
TA.Ă ”26
Điêu này
Theo Nghị quyết 42, TCTD thực hiện quyền thu giữ TSBĐ đi kèm với điều kiện
cụ thể là:
Thứ nhất, xảy ra trường họp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa
vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; bên có nghĩa vụ phải thực
hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; và trường hợp khác theo thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Thứ hai, tại họp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc bên bảo đảm đồng ý cho tổ
chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi có quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu khi xảy ra các trường họp xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp
luật.