Trường hợp các bên thế chấp và bên nhận thế chấp không thể thoả thuận được
phương thức xử lý TSTC: Trong thực tiễn thường sẽ xảy ra tình huống bên nhận thế
chấp họp tác một cách đồng thuận với bên nhận thế chấp trong quá trình xừ lý tài sản,
bởi dẫu sao, đó cũng là BĐS của chính bán thân họ. Do đó, trong trường hợp các bên
không đạt được sự đồng thuận về phương án xử lý BĐS là TSTC thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra tồ án. Như vậy, khi bên thế chấp khơng có thái độ hợp
tác trong quá trình xử lý BĐS là TSTC dẫn đến bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba sẽ
không thể tiến hành xử lý TSTC, hầu hết những hợp đồng thế chấp này đều phải chuyển sang Toà án nhân dân cấp có thẩm quyền để giải quyết theo luật định.
2.1.3.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản trong một số trường hợp
đặc biệt
Thứ nhất, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi hợp
đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật. Nếu có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp có quyền nhận tiền bồi thường, Tồ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật đất đai và giao dịch bảo
đảm sau khi có văn bản đề nghị của bên nhận thế chấp và đã gừi thông báo cho bên
thê châp vê việc chi trả tiên bôi thường cho bên nhận thê châp. Trường hợp không cỏ thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp nhận số tiền bồi thường, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp sau khi có văn bản đồng ý của bên thế chấp. Nếu bên thế chấp không đồng ý, Tổ chức làm nhiệm
vụ bồi thường chuyến số tiền bồi thường vào tài khoản do Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, xử lý tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai. Nếu tài
sản bị xử lý là nhà ở thương mại, bên nhận thế chấp sẽ nhận chính TSTC trong trường
họp chủ đầu tư chưa bàn giao nhà cho bên thế chấp hoặc nếu chủ đầu tư đã bàn giao
nhà cho bên thế chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận cho bên mua nhà khi nhà ở đó được bán để thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm. Nếu tài sản bị xử lý là nhà ở xã hội, bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội nếu chú
đàu tư đã bàn giao nhà cho bên thế chấp hoặc nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà, bên
nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở
xã hội theo quy định pháp luật.
Xử lý tài sản bảo đảm là một trong những quy phạm pháp luật được các bên
trong giao dịch dân sự, nhất là trong hợp đồng tín dụng đặc biệt quan tâm. Với những quy định khác nhau của pháp luật sẽ gây khơng ít khó khăn cho các bên. Do vậy, để
đảm bảo lợi ích thì các bên có thể phải thỏa thuận rõ nội dung, thời điểm cũng như
phương thức xử lý tài sản đảm trong các hợp đồng tín dụng.
2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
2.1.4.1. Thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
Theo quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì trước khi tiến hành xử lý BĐS là thế chấp, người xử lý TSTC (thường là bên nhận thế chấp) phải thông báo về việc xử lý TSTC cho các bên bằng một trong hai phương thức là thông báo bằng văn
bản cho các bên cùng nhận thê châp khác theo địa chỉ được bên thê châp cung câp
hoặc đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSTC tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất (hoặc Văn phòng đăng ký đất đai đối với những nơi đà thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) theo quy định của pháp luật. Văn bản thông báo về việc xử lý BĐS là
TSTC có nội dung cơ bản sau đây: Lý do xử lý TSTC; TSTC sẽ bị xử lý; Thời gian,
địa điểm xử lý TSTC17. Trong trường hợp người xử lý BĐS không thông báo về việc
xử lý BĐS thể chấp mà gây thiệt hại cho các bên cùng nhận bảo đảm trong giao dịch
bảo đảm đã được đăng ký thi phải bồi thường thiệt hại.
17 Điều 51, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. nghĩa vụ.
2.1.4.2. Yêu cầu Tòa án xừ lý tài sản thế chấp là bất động sản
Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ BĐS thế chấp không
giao tải sản thỉ người xử lý tài sản có thể yêu cầu Tịa án có thầm quyền giải quyết,
về trình tự thủ tục nộp đơn yêu cầu và giải quyết yêu cầu của bên yêu cầu được tuân
theo đúng theo quy định tại BLTTDS sửa đổi, bổ sung năm 2011. Tuy nhiên, cần lưu
ý một vấn để rằng, kể cả trong trường hợp Tòa án đã ra quyết định thụ lý giải quyết
thì các bên vẫn có quyền thỏa thuận đi đến thống nhất về việc xử lý TSTC là BĐS. Nếu trong trường hợp Toà án thực hiện xét xử và ban hành bản án, quyết định thì các bên khơng cịn quyền thồ thuận nữa và phải có nghĩa vụ chấp hành bản án, quyết định của Tòa án theo quy định của pháp luật.
2.1.4.3. Thi hành bàn án, quyết định của Tòa án
Việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án được thực hiện theo quy định của Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014. Đương sự có quyền thỏa thuận về việc thi hành án, nếu thoả thuận đó khơng vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Kết quả thi hành án theo thoả thuận được công nhận.
Trường hợp đuơng sự không thực hiện đúng thồ thuận thì có quyền u cầu cơ quan
Thi hành án dân sự thi hành phần nghĩa vụ chưa được thi hành theo nội dung bàn án,
quyêt định. Khi có yêu câu thi hành án, thú truởng cơ quan Thi hành án dân sự ra quyết định thi hành án18.