và bôi thường thiệt hại”. Theo quy định này, trong trường hợp các bên khơng có thồ
thuận thi BĐS là TSTC sẽ chỉ bị xử lý khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trà lãi cuối kỳ
gồm cả tiền gốc, lãi, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu cỏ. Khi đó, bên nhận
thế chấp mới có quyền xử lý BĐS là TSTC.
Thứ hai, khi bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng TSTC là
BĐS trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp
luật. Khác với trường họp thứ nhất, ở trường họp thứ hai này, TSTC là BĐS sẽ bị xử lý trước thời hạn do lỗi vi phạm của bên có nghĩa vụ. Ví dụ, trong họp đồng tín dụng,
các bên có thoả thuận về mục đích sử dụng tiền vay cho thời hạn vay là 04 năm, nhưng mới được 01 năm thì TCTD phát hiện ra khách hàng vay sử dụng tiền vay sai
mục đích và yêu cầu thu nợ trước hạn. Nếu khách hàng khơng trả được nợ thì TCTD có quyền u cầu xử lý BĐS là TSTC trước thời hạn đã thoả thuận.
Thứ ba, trong trường họp BĐS là TSTC đồng thời cho nhiều nghĩa vụ bảo đảm, pháp
luật quy định TSTC phải bị xử lý để bên thế chấp thực hiện một trong các nghĩa vụ khác đó. Đây là trường họp một BĐS dùng để thế chấp bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ, thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất
cả các bên nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý BĐS là tài sản bảo đảm đó.
Thứ tư, xử lý BĐS là TSTC trong trường hợp bên bảo đảm bị phá sàn. Trong trường
hợp bên bảo đảm là bên có nghĩa vụ bị phá sản thì tài sản bảo đảm sau khi được xử lý
để thanh toán cho bên nhận bào đảm. Nếu giá trị tài sản nhỏ hơn phần nghĩa vụ thì
bên nhận bảo đảm được nhận tồn bộ giá trị BĐS đã mang đi thế chấp; phần nghĩa vụ
cịn lại khơng được bảo đảm bằng TSTC được coi là khoản nợ khơng có bảo đảm và chia theo tỉ lệ. Nếu giá trị tài sàn lớn hơn phần nghĩa vụ thì phần cịn dư từ giá trị BĐS đó sẽ được nhập vào khối tài sản của bên bảo đảm để xừ lý cho các chủ nợ khơng có bảo đảm theo thứ tự được quy định của Luật Phá sản năm 2014.
Thứ năm, là những trường họp khác do các bên thoả thuận hoặc luật có quy
định khác. Đây là trường họp TSTC với tính chất là tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý không
phụ thuộc vào yêu tô vi phạm hoặc thời hạn của nghĩa vụ, mà phụ thuộc vào sự thoá
thuận của chính các bên tham gia hợp đồng bảo đảm, hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định khác để bảo vệ lợi ích của các bên. Ví dụ, Anh A cho anh B vay 10 tỉ và
nhận thế chấp là căn hộ chung cư của anh B, thời hạn 12 tháng. Hết 6 tháng, anh A và
B thoả thuận xử lý căn hộ chung cư, theo đó, anh A sẽ mua căn hộ đó với giá 18 tỉ. Anh B đã thực hiện nghĩa vụ trừ 10 tỉ đã vay anh A, còn anh A thanh tốn số tiền
chênh lệnh 8 tỉ cho anh B.
Ngồi trường họp thoả thuận xử lý TSTC là BĐS của các bên như trên, nếu
trong trường họp BĐS là TSTC có nguy cơ bị hư hỏng dẫn đến giảm sút giá trị thi bên
nhận thế chấp có thể xử lý ngay, đồng thời phải thông báo cho bên thế chấp và các
bên nhận thế chấp khác về việc xử lý BĐS đó.
2.1.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
Bản chất của quan hệ thế chấp tài sản là BĐS để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là
một quan hệ họp đồng. Do đó, khi xử lý TSTC, trước hết pháp luật sẽ tôn trọng sự
thoả thuận của các bên như là một nguyên tắc cơ bản, xuyên suốt trong quá trình thực
hiện xử lý TSTC là BĐS. Nguyên tắc thoả thuận giữa các bên được đảm bảo trong hầu hết những nội dung liên quan đến xử lý TSTC. Cụ thể, các bên có thể thoả thuận
về việc xử lý TSTC; các trường hợp xử lý TSTC và các phương thức xử lý TSTC. Trong trường hợp một TSTC bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì giữa các
bên nhận thế chấp cũng có thể thoả thuận để thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán. Nếu
những thoả thuận này được ghi rõ trong nội dung của họp đồng thế chấp đã phát sinh
hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi hành như pháp luật đối với các bên. Những nội dung trên chỉ thay đổi nếu chính các bên muốn thoả thuận đề sửa đổi chúng. Một nội dung khác cũng được pháp luật tôn trọng sự thoả thuận giữa các bên, đó là vấn đề thời điểm khi phải xử lý TSTC. Chỉ khi nào các bên khơng có sự thoả thuận hoặc khơng thoả thuận được, có phát sinh tranh chấp thì Tồ án mới ra phán quyết về xử lý TSTC
trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành.
Một cơ sở pháp lý quan trọng ghi nhận nguyên tăc tôn trọng sự thoả thuận của các bên trong việc xử lý TSTC là BĐS được quy định tài Điều 49 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, theo đó, “vzẹc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với
thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định này và pháp luật liên quan. Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thoa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì khơng cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ỷ của bên bảo đảm.
Trường hợp BLDS năm 2015, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng đê bảo đảm phải xử lỷ đê bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khảc thì tài sản này được xử lỷ
theo quy định đó Như vậy, trên cơ sờ trên cơ sở cụ thể hóa quy định chung về áp
dụng pháp luật, thỏa thuận về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại Điều 4 Nghị định số
21/2021/NĐ-CP, Điều 49 của Nghị định này đã ghi nhận việc xử lý tài sản bảo đảm
phải dựa trên cơ sở thỏa thuận của các bên và đế thuận lợi, hạn chế tranh chấp, chi phí, rủi ro pháp lý trong khi bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm để
thu hồi nợ thì việc xử lý tài sản bảo đảm theo đúng nội dung đã được thỏa thuận trong
họp đồng bảo đảm thi không phải chịu sự ràng buộc về ý chí của bên bảo đảm tại thời điểm xử lý tài sản bảo đảm, trù’ khi các bên có thỏa thuận khác với quy định của Nghị định này. Ngoài ra, các quy định tại Điều 49 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP nêu
trên cũng nhằm giải quyết các vướng mắc về thủ tục hành chính khi cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc sang tên tài sản bảo đảm cho người mua. Tuy nhiên, cụ thể hóa
nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự, thực hiện quyền dân sự, giới hạn việc thực
hiện quyền dân sự và tự bảo vệ quyền dân sự quy định tại các Điều 3, 4, 9, 10, 12... của BEDS năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã quy định việc xử lý tài sản
bảo đàm ngồi việc dựa trên sự thỏa thuận thì cịn phải tuần thủ các nguyên tắc quy
định tại Nghị định hoặc quy định đặc thù khác trong pháp luật liên quan, như tuân thủ quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về tài nguyên thiên nhiên khác, về xừ lý tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên khác hoặc tuân thủ quy định của BLDS năm 2015, luật khác liên quan về việc
tài sản đang dùng đê bảo đảm phải được xử lý đê bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
khác.
Bên cạnh nguyên tắc tôn trọng sự thoả thuận của các bên trong việc xừ lý TSTC là BĐS thì theo quy định tại Điều 49 của Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng xác định “vzẹc bên nhận bảo đảm xử lỷ tài sản bảo đảm đê thu hồi nợ không phải là
hoạt động kinh doanh tải sản của bên nhận bảo đảm”. về bản chất, việc xử lý TSTC
nhàm mục đích đế khấu trừ có nghĩa vụ bảo đảm có sự vi phạm mà hồn tồn khơng
phải là hoạt động có tính kinh doanh của bên có quyền xử lý TSTC đó. Điều này được
thể hiện ở chỗ bên có quyền xừ lý có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc cơ quan tòa án phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục các bước xừ lý TSTC. Ví dụ như phần lớn các ngân hàng hiện nay có thành lập các công ty quàn lý và xử lý nợ để xử lý TSTC thì đây cũng khơng được coi là hoạt động kinh doanh của ngân hàng đó sao vậy khoản tiền thu được từ xử lý TSTC này không phải là đối tượng chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng. Điều
này một lần nữa khẳng định việc quản điểm cùa nhà nước ta đối với việc xử lý tài sàn bảo đảm để thu hồi nợ giữa các bên không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đàm.
2.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
Phương thức xử lý TSTC là BĐS được hiểu là cách thức định đoạt BĐS đó nhàm bù đắp quyền lợi cho bên nhận thế chấp khi nghĩa vụ được bảo đảm cỏ sự vi phạm hoặc có quy định khác của pháp luật. Theo quy định của pháp luật dân sự, có bốn phương thức đề xừ lý tài sản bào đảm cơ bản mà các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận đó là: bán tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm• 7 • • để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường họp thế chấp quyền địi nợ đối với bên thứ ba. Ngồi ra, các bên hồn tồn có thể thỏa thuận bất kỳ một phương pháp xử lý tài sản bảo đảm khác. Cụ thể như sau:
2.1.3.1. Phương thức xử lý tài sản thê châp là bât động sản theo thoả thuận của các
bên
Các chủ thể trong thế chấp tài sản hồn tồn có quyền thoả thuận để lựa chọn
phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Các phương thức mà các chủ thề có thể thoả thuận chọn lựa thường tập trung vào các phương thức sau:
Phương thức bản đấu giả tài sản. Đây vừa là phương thức tự do thỏa thuận,
vừa là phương thức bắt buộc trong xử lý TSTC là BĐS. Trên thực tế, đây thường là
phương thức được ưu tiên hàng đầu vi nỏ đảm bảo tính khách quan. Khi xử lý tài sản
bảo đảm các bên đều mong muốn được nhận lại giá trị nhiều nhất khi xử lý tài sản bảo đảm do đó chỉ có phương thức đấu giá thỏa mãn được lợi ích của cả hai bên. Trường hợp xác lập giao dịch bảo đảm các bên có thỏa thuận thức hiện không đúng nghĩa vụ, bên bảo đảm hoặc bên nhận bao đảm sẽ ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức bán đấu
giá. Khi BĐS được bán đấu giá thành công, căn cứ vào văn bản xác nhận kết quả bán
đấu giá, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua được tài sản bán đấu giá theo quy định về pháp luật đất đai10,