pháp lý của động sản, Đe tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, Cục Đãng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tu’ pháp, Hà
Nội, 2020
Một là, cân thiêt phải pháp điên hóa thành Luật giao dịch bảo đảm. Luật này sẽ
thống nhất các quy định tản mạn tại các văn bản pháp luật khác nhau về một mối, giúp thuận tiện hơn trong việc nắm bắt. Hơn nữa, việc ban hành Luật đăng ký giao
dịch bảo đảm thay vì các Nghị định huớng dẫn thi hành như hiện nay cũng phản ánh đúng tàm quan trọng của quan hệ bảo đảm trong xã hội, một quan hệ đầy phức tạp, liên quan đến nhiều thành phần quan trọng cũng như các tài sản có giá trị lớn trong
nền kinh tế.
Hai là, cần nâng cao sự công khai, minh bạch, dễ tiếp cận đối với thông tin về các giao dịch bảo đảm được đăng ký để người dân, doanh nghiệp có thề dễ dàng tra cứu
tình trạng pháp lý của tài sản đang được quan tâm. Từ đó, cần cải thiện việc ứng dụng khoa học kỹ thuật, nâng cao chất lượng của đội ngũ cán bộ phụ trách việc đăng ký
giao dịch bảo đảm. Việc cập nhật biến động của tài sản bảo đàm lên cổng thông tin chung phải được thực hiện ngay sau thời điểm đăng ký giao dịch bảo đảm. cỏ như thế
mới thể hiện trọn vẹn được một trong các ý nghĩa quan trọng cùa việc đãng ký giao
dịch bảo đảm là tạo được hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
3.2.1.4. Hoàn thiện các quy định vể xử lý tài sản thế chấp là bất động sản
Trong điều kiện phát triển kinh tế xã hội ở nước ta hiện nay nguồn vốn chủ yếu được huy động từ nguồn vốn vay ngân hàng. Vì thế quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay, phương thức xử lý tài sàn đảm bào là điểm mấu chốt để đảm bảo tính cơng khai,
khách quan của việc xử lý tài sản. Tuy nhiên, thực tế việc xử lý tài sản báo đảm của
TCTD vẫn cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Đe giải quyết được những khó khăn,
vướng mắc đó, cần thiết phái sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật như sau:
- về căn cứ để xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ: Việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS là một trong những căn cứ làm chấm dứt họp đồng thế chấp nên ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác. Do vậy, căn cứ xử lý tài sản thế chấp cần được quy định cụ thể hơn nữa. về nguyên tắc, khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm khi đến hạn mà
bên có nghĩa vụ khơng thực hiện được nghĩa vụ thi phải xử lý. Thông thường
nghĩa vụ được bảo đàm thường là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đông vay và khi khách
hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn, thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài
sản thế chấp. Vấn đề này có liên quan đến hạn của hợp đồng tín dụng. Có quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý ngay vỉ bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ. Một trong những nghĩa vụ của bên đi vay là nghĩa vụ trà nợ gốc và
lãi theo định kỳ. Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực hiện thì thời
hạn của từng phần là căn cứ để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng
tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thoa thuận trong hợp đồng thì tổ
chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Khoản 1 Điều 319
BLDS 2005 quy định: “Nghĩa vụ dân sự có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn
bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định cúa pháp luật; nếu khơng có thỏa thuận hoặc pháp luật khơng có quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm tồn bộ, kế cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại32”.