Thứ ba, giao dịch bảo đảm, biện pháp bảo đảm đã đăng ký theo quy định pháp luật.
Thứ tư, tài sản bảo đảm không phải là tài sản tranh chấp trong vụ án đã được thụ lý nhưng chưa được giải quyết hoặc đang được giải quyết tại tòa án có thẩm quyền; khơng đang bị tịa án áp dụng biện pháp khấn Cấp tạm thời; không đang bị kê biên
hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật.
Thứ năm, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi, tồ chức mua bán, xử
lý nợ xấu đã hoàn thành nghĩa vụ công khai thông tin theo quy định tại Nghị quyết.
Tức là, khi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, Ngân hàng phải công khai thông tin về thời gian, địa điểm thu giữ, tài sản bảo đảm được thu giữ, lý do thu giũ' cho bên bảo
đảm và các cơ quan Nhà nước có liên quan.
Thứ sáu, việc thu giữ TSTC theo Nghị quyết 42 chỉ đối với những khoản nợ được xác định là nợ xấu đó là khoản nợ được hình thành và xác định là nợ xấu trước ngày 15 tháng 8 năm 2017 hoặc/và khoản nợ được hình thành trước ngày 15 tháng 8 năm
2017 và được xác định là nợ xấu trong thời gian Nghị quyết có hiệu lực.
Tuy nhiên, đối với các hợp đồng bảo đảm được ký kết trước thời điểm Nghị quyết
42 có hiệu lực hầu như khơng có điều khoản quy định trực tiếp nội dung này (vì tại thời điểm hợp đồng được ký kết thì Nghị định 163/2006/NĐ-CP khơng quy định nội
dung này). Do đó, để đủ điều kiện áp dụng quyền thu giữ TSBĐ theo quy định trên,
các TCTD phải đàm phán với bên vay điều chỉnh lại hợp đồng, nhưng khách hàng thường không hợp tác (không ký lại hợp đồng). Vì vậy, các TCTD rất khó để thực
hiện việc thu giữ TSBĐ. Ngoài ra, ngay cả với những khoản vay đáp ứng được điều kiện này thì việc thực hiện quyền thu giữ TSBĐ của các TCTD vẫn cần đến sự hỗ trợ
của Chính quyền địa phương cụ thể là UBND và Công an phường nơi có tài sản. Tuy nhiên, đến nay Bộ Cơng an vẫn chưa có văn bản hướng dẫn về cơ chế, cách thức thực
hiện cưỡng chế đối với các trường họp bên thế chấp chống đối, không họp tác. Do đó,
việc thu giữ TSBĐ thành cơng hay khơng hiện nay phụ thuộc khá nhiêu vào thiện chí của bên vay (bên thế chấp).
Nghị định 21/2021/NĐ-CP khơng có quy định về thu giữ tài sản bảo đảm, tuy nhiên, để tháo gỡ vướng mắc, Nghị định đã quy định khi xử lý tài sản bảo đảm, chỉ
cần thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng khơng cần có văn bản ủy quyền
hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm. Có thể hiểu rằng mặc dù Nghị định 21/201 không quy định cụ thể, chi tiết về quyền thu giữ TSTC của TCTD, nhưng nếu trong Họp đồng thế chấp có thoả thuận về điều khoản về thu giữ, xử lý TSTC thì khi đó TCTD vẫn được thực hiện việc thu giữ để xử lý thu hồi nợ.
Nhìn chung, phương thức thu giữ TSBĐ để xử lý nợ xấu chỉ thành công khi khách hàng hợp tác, hoặc trong một số trường họp nhất định như khách hàng đã bỏ trốn khởi địa phương mà TSBĐ khơng có tranh chấp, TSBĐ là đất trống... Khi khách hàng
không họp tác bàn giao TSBĐ, chống đối khi tiến hành thu giữ, TCTD vẫn phải khởi
kiện khách hàng ra Tòa án đế được quyền xử lý TSBĐ thông qua thi hành án do Nghị
quyết 42 không quy định cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế, yêu cầu buộc người đang
chiếm hữu, sử dụng tài sản phải bàn giao tài sản như cơ quan thi hành án.
Ngoài ra, khi thu giữ đối với tài sản là nhà đất, trong nhà đất đó có các tài sàn
khác của người có nhà đất thế chấp hoặc của bên thứ ba (các đồ gia dụng, điện tủ’, quần áo, giường tủ...) mà họ không tự nguyện dời đi thì cơ chế, phương thức để xử lý đối với các tài sản này thế nào, gửi giữ ở đâu, nếu người có tài sản khơng hợp tác để nhận và di dời tài sản thì sẽ xử lý phát mại và xử lý tiền thu được như thế nào.. .Hoặc khi thu giữ đối với tài sán là nhà đất, trong nhà đất đó có những người khơng phải là người thế chấp (như bố mẹ, các con cái của người thế chấp) đang sinh sống thì cơ chế, phương thức để xử lý đối với những người này vẫn chưa có quy định cụ thể.
Mặt khác, khi đã tiến hành thu giữ thành công tài sàn, đã bán đấu giá thành tài
sản, nhưng người mua trúng đấu giá cũng không thế tiến hành cập nhật sang tên trên
Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất hoặc dù đã cập nhật sang tên nhưng vẫn bị hủy cập nhật chuyển nhượng do Tòa án tuyên hủy họp đồng bán đấu giá TSTC.
Nói tóm lại, thu giữ TSTC là BĐS để xử lý thu hồi nợ là một vấn đề nan giải của
TCTD. Xuất phát từ đặc tính của tài sản, đặc điểm cư trú - văn hóa của cộng đồng
dân cư và quan điểm của chính quyền địa phương nơi có tài sản. về mặt pháp lý, pháp luật đã quy định về quyền thu giữ TSTC để xừ lý của các TCTD tuy nhiên việc thu
giữ chỉ dược coi là thành cơng khi có Biên bản thu giữ có xác nhận cảu Chính quyền địa phương. Trên thực tế, có những nơi chính quyền địa phương rất nhiệt tình hỗ trợ,
tuy nhiên, cũng có những nơi chính quyền địa phương từ chối tham gia chứng kiến.
Việc này xuất phát từ những quy chế về việc thu giữ tài sản vẫn chưa rõ ràng và họp
lý. Pháp luật tưởng chừng trao quyền cho TCTD trong việc chủ động xừ lý TSTC nhưng lại khơng có một cơ chế hữu hiệu để bảo vệ quyền này, khiến cho việc thực
hiện quyền gặp nhiều bất cập. Khi việc thu giữ không thể thực hiện, TCTD khơng cịn
con đường nào khác, phải thực hiện việc thu hồi nợ theo con đường tố tụng mất rất nhiều thời gian và chi phí.
2.2.1.3. Xử lý tài sản thế chấp theo con đường tố tụng (Tòa án - Thi hành án)
Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 quy định về cụ thể về trình tự, thủ tục đối với các vụ án dân sự, kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết, giữa các Tịa án đã có những quan điểm khác nhau về thẩm quyền giải quyết. Việc xác định thẩm quyền xem xét, giải quyết vụ án, các Tòa án hiện nay hiểu rất khác nhau, có Tịa án tôn trọng việc thỏa thuận cua các bên được thỏa thuận trong các Hợp đồng
tín dụng hoặc Hợp đồng thế chấp, tạo điều kiện cho TCTD tập trung xử lý các vụ việc
thuận lợi, chấp nhận nội dung thỏa thuận chọn Tịa án nơi có trụ sở hoạt động của TCTD, Chi nhánh, Phòng giao dịch của TCTD. Trên thực tế có rất nhiều Tịa án đã đồng ý thụ lý và xử lý theo nội dung thỏa thuận này, nhưng có nhiều Tịa án khơng
chấp nhận mà cho rằng phải là Tịa án nơi có TSTC hoặc nơi thường trú của bị đơn. Do vậy, để các vụ kiện được thuận lợi thì các cơ quan tiến hành tố tụng nên thống
nhất quan điểm để cho TCTD và khách hàng, bên thế chấp chủ động chọn Tòa án tiến hành xử lý vụ việc khi có tranh chấp.
Với thực tiễn xét xử của Tịa án tại Việt Nam hiện nay, phương án khởi kiện yêu
cầu xử lý TSTC không phải là phương án được các TCTD ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên, khi không thực hiện được các phương án khác như thu giữ tài sản, nhận bàn
giao tài sản, TCTD bắt buộc phải lựa chọn con đường tố tụng tại Tòa án. Quá trinh
giải quyết vụ kiện từ cấp sơ thẩm đến phúc thẩm thường mất rất nhiều thời gian. Nếu
giao dịch bảo đảm chặt chẽ, HĐTC không bị vô hiệu, yêu cầu xử lý tài sản được chấp nhận bàng một Bản án có hiệu lực thi hành thì việc thi hành án cũng rất khó khăn. Chưa kể đến những trường hợp Tịa án thực hiện khơng đầy đủ thủ tục tố tụng, không
thực hiện thủ tục xem xét thẩm định tại chồ TSTC dẫn đến phát sinh người có quyền lợi nghĩa vụ, liên quan, hiện trạng tài sản thay đổi so với thời điểm thế chấp khiến việc thi hành án rơi vào bế tắc. Theo thống kê của Bộ Tư pháp, hiện cà nước cịn
khoảng hơn 60.000 án tồn đọng khơng thi hành được, trong đó có những án đã kéo dài 20-30 năm 27.
Trường hợp yêu cầu xử lý TSTC là BĐS là nơi ở duy nhất của bên thế chấp, theo
luật thi hành án hiện hành, các cơ quan thi hành án thường yêu cầu TCTD (người được thi hành án) hỗ trợ cho bên thế chấp (người phải thi hành án) mười hai tháng
tiền thuê nhà. Chi phí này được xem xét dựa trên chi phí thực tế tại địa phương mà
bên thế chấp đang sinh sống và sẽ được tính vào chi phí xử lý tài sản, bị trừ đi khi tài
sản được bán đấu giá thành. Tuy nhiên, số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thường
không đủ để thu hồi nợ, do vậy TCTD gặp rất nhiều khó khăn trong kinh doanh tiền vay khi nguồn vốn cho vay là tiền mà TCTD huy động từ các cá nhân, tổ chức khác,
phải thanh toán gốc và lãi cho bên gửi2728. Đồng thời, việc không thu đủ nợ từ việc xử
27 https://thads.moj.gov.vn