Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là bất động sản bằng phương thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm tại ngân hàng thương mại (luận văn thạc sỹ luật)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN LỆ HỒNG ANH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH LUẬT KINH TẾ ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Định hƣớng nghiên cứu Mã số: 8380107 Người hướng dẫn khoa học: Ts Phạm Trí Hùng Học viên: Nguyễn Lệ Hồng Anh Lớp: Cao học Luật Kinh tế, Khóa 30 TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan Luận văn “Pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản phương thức nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm ngân hàng thương mại” công trình nghiên cứu riêng tác giả, khơng chép Các quan điểm, vụ việc phân tích đề xuất kiến nghị nêu nghiên cứu hoàn toàn trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác Việc sử dụng tài liệu tham khảo luận văn tác giả trích dẫn nguồn cách rõ ràng, đầy đủ, xác Nếu có dấu hiệu cam đoan sai thật, tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm Học viên Nguyễn Lệ Hoàng Anh DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm TSCĐ Tài sản cố định VAMC Công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM 1.1 Khái niệm .8 1.1.1 Khái niệm chấp .8 1.1.2 Khái niệm bất động sản loại bất động sản sử dụng tài sản chấp 14 1.1.3 Xử lý tài sản chấp bất động sản phương thức nhận tài sản .17 1.2 Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm việc nhận tài sản bảo đảm 31 1.2.1 Nguồn luật điều chỉnh cần thiết phải điều chỉnh pháp luật xử lý tài sản bảo đảm việc nhận tài sản 31 1.2.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm việc nhận tài sản bảo đảm bất động sản 35 1.2.3 Quy định quyền nghĩa vụ bên việc nhận tài sản bảo đảm chấp bất động sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm ngân hàng thương mại .37 KẾT LUẬN CHƢƠNG 50 CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH TÀI SẢN ĐỂ THAY THẾ CHO VIỆC THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 51 2.1 Quy định điều kiện nhận tài sản chấp bất động sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm 51 2.1.1 Điều kiện chủ thể 51 2.1.2 Có đồng thuận văn bên chấp việc áp dụng phương thức nhận tài sản chấp nhằm thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm .56 2.2 Quy định quy trình, thủ tục việc nhận tài sản chấp bất động sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm .58 2.2.1 Thu giữ tài sản 58 2.2.2 Giá tài sản 65 2.2.3 Quy định Quản lý khai thác tài sản 70 2.2.4 Quy định Hạch toán kế toán báo cáo 76 2.3 Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật xử lý bất động sản chấp phƣơng thức nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm 79 KẾT LUẬN CHƢƠNG 82 PHẦN KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tín dụng theo nghĩa nguyên thủy quan hệ cho vay dựa tín nhiệm lẫn với hình thức phổ biến quan hệ vay mượn dựa nguyên tắc có hồn trả1 Cho vay loại hình cấp tín dụng mang tính truyền thống phổ biến ngân hàng Ngân hàng - với tư cách trung gian tài chính, đóng vai trị vơ quan trọng việc trì vận hành liên tục dịng vốn việc quản trị rủi ro nguy việc vốn, khó khăn hoạt động thu hồi vốn vấn đề đặt hoạt động ngân hàng Nhằm hạn chế tối đa rủi ro từ hoạt động cho vay, ngân hàng thương mại hầu hết yêu cầu tài sản bảo đảm thực nghiệp vụ Tài sản bảo đảm ngân hàng đa dạng từ bất động sản, động sản, tiền gửi, vàng, đá quý, giấy tờ có giá, phương tiện vận chuyển, máy móc thiết bị, hàng tồn kho… nhiên bất động sản tài sản phổ biến ngân hàng ưa chuộng lẽ có giá trị khoản mức trung bình song lại tài sản có giá trị lớn, pháp lý rõ ràng, hao mòn giá trị, khả đảm bảo thu hồi nợ cao so với tài sản khác giá trị chuyển nhượng thường tăng cao dài hạn đặc tính khan tài sản Thực tiễn cho thấy, bất động sản loại tài sản bảo đảm chiếm tỉ trọng lớn Tại 10 ngân hàng (Agribank, VietinBank, BIDV, Vietcombank, Sacombank, Techcombank, MB, ACB, HDBank, VPBank), bất động sản chiếm tới 70% tổng giá trị tài sản bảo đảm2 Trong thời gian gần đây, trước thực trạng tỉ lệ nợ xấu ngày tăng, bên cạnh việc không ngừng nâng cao chất lượng tín dụng, kiểm sốt hoạt động cấp tín dụng, NHNN trọng việc đẩy mạnh xử lý nợ xấu, đưa xử lý nợ trở thành vấn đề trọng điểm ngân hàng thương mại Một mục tiêu, nhiệm vụ tổng quát ngành ngân hàng năm 2020, định hướng phát triển từ 2020 đến 2025 tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước phải: Thực liệt hiệu Đề án cấu lại hệ thống tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2016-2020 (theo Quyết định 1058/QĐ-TTg Thủ tướng Chính phủ), tập trung xử lý nợ xấu TCTD (theo Nghị số 42/2017/QH14 ngày Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2014), Giáo trình Ngân hàng thương mại, Phan Thị Thu Hà (Chủ biên), Nxb Đại học Kinh tế quốc dân, tr.161 Thu Thủy, “Ngân hàng ôm nhiều bất động sản chấp nay?”, https://cafef.vn/ngan-hangnao-om-nhieu-bat-dong-san-the-chap-nhat-20210616100938011.chn, truy cập 15h30 ngày 14/7/2021 21/6/2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu) nhằm bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng; Phấn đấu năm 2020, đưa tỷ lệ nợ xấu nội bảng xuống 2%; tỷ lệ nợ xấu nội bảng TCTD, nợ xấu bán cho Công ty quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) nợ thực biện pháp phân loại nợ xuống 3% (không bao gồm nợ xấu ngân hàng thương mại yếu kém)3 Mặc dù ngân hàng thận trọng, có yêu cầu, quy trình chặt chẽ việc cho vay nhiên tránh khỏi trường hợp khoản vay chuyển nợ xấu, khách hàng vi phạm hợp đồng cấp tín dụng, buộc ngân hàng phải thu hồi nợ trước hạn, tiến hành biện pháp thu nợ lúc việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phương pháp hữu hiệu nhằm thu hồi vốn hoạt động cho vay Nhằm thể liệt, tạo công cụ hỗ trợ cho việc xử lý nợ ngân hàng, hàng loạt văn pháp luật ban hành đặc biệt đời gần Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 Quốc hội, Luật số 17/2017/QH14 ngày 20 tháng 11 năm 2017 Quốc hội việc sửa đổi số điều Luật Tổ chức tín dụng, Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21 tháng năm 2017 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng; Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01tháng năm 2017 Chính phủ đăng ký biện pháp bảo đảm, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính phủ Quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ.… Tuy vậy, trải qua thời gian dài áp dụng, nhận định chung ngân hàng thương mại lẫn nhà nghiên cứu pháp luật cho việc xử lý tài sản bảo đảm bất động sản gặp nhiều khó khăn pháp luật lẫn thực tiễn hầu hết phương pháp xử lý theo quy định pháp luật bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm4 Nhận tài sản bảo đảm để thay việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phương thức xử lý không mẻ lần luật hóa Bộ Luật Dân 2015 đánh giá phương thức xử lý nhanh, gọn, tốn chi phí so với phương thức bán tài sản5 việc áp dụng phương thức xử lý hoạt động tín dụng ngân hàng đặc biệt xử lý Chỉ thị số 01/CT-NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nướcViệt Nam, ngày 03/01/2020 tổ chức thực nhiệm vụ trọng tâm ngành Ngân hàng năm 2020 Khoản Điều 303 Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 Bùi Đức Giang, “Nhận tài sản bảo đảm bất động sản để gán nợ: công văn hướng dẫn chặt”, https://diaoc.thesaigontimes.vn/303774/nhan-tai-san-bao-dam-la-bat-dong-san-de-gan-no-khi-cong-van-huong dan -qua-chat-.html, truy cập ngày 20/6/2021 3 tài sản bất động sản gặp nhiều vướng mắc cách hiểu thực thi thực tế Về thực tiễn nghiên cứu: Hiện có nhiều cơng trình nghiên cứu phương thức xử lý tài sản bảo đảm phổ biến bán đấu giá, bán nợ cho VAMC, xử lý thông qua đường tố tụng, nhiên phương thức nhận tài sản bảo đảm đặc biệt bất động sản để thay cho nghĩa vụ trả nợ lại trọng nghiên cứu bàn phương thức xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng Đồng thời, nhiều kiến nghị phương thức nhận tài sản bảo đảm để thay nghĩa vụ bên bảo đảm nhiều luận văn, luận án trước pháp luật “tháo gỡ” quy định pháp luật nhiên, nhiều nguyên nhân khác nhau, vướng mắc khó khăn áp dụng phương thức xử lý chưa giải hoàn toàn triệt để Thực tế địi hỏi phải có nghiên cứu công phu, chuyên sâu nhằm phát kịp thời khó khăn, vướng mắc việc xử lý tài sản phương thức nhận tài sản bảo đảm nhằm thay việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm để hoàn thiện pháp luật nâng cao khả thu hồi nợ ngân hàng thương mại Chính lí tác giả chọn đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp bất động sản phƣơng thức nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm ngân hàng thƣơng mại” để thực cơng trình nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay chưa đề tài nghiên cứu thiếu hấp dẫn nhà nghiên cứu khía cạnh kinh tế luật học Nhiều tác giả chọn đề tài để nghiên cứu như: - Luận án Nghiên cứu sinh Nguyễn Quang Hương Trà: “Thế chấp Bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam hành”, năm 2021, Đại học Luật Hà Nội - Luận văn thạc sĩ Lâm Minh Đức “Pháp luật xử lý tài sản chấp hoạt động cho vay tổ chức tín dụng” năm 2009, Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn, luận án mang tính lý luận cao, giá trị nghiên cứu tham khảo lớn việc nghiên cứu pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp Đối với luận án nghiên cứu sinh Nguyễn Quang Hương Trà, tác giả có nghiên cứu tồn diện hình thức chấp bất động sản sở quy định pháp luật hành, chủ yếu pháp luật Dân sự, Đất đai Trên sở nhận diện chất chấp bất động sản biện pháp chứa đựng yếu tố vật quyền trái quyền, Tác giả Nguyễn Quang Hương Trà có kiến nghị mặt lập pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật không với hoạt động nhận chấp bất động sản mà việc xử lý tài sản chấp tinh thần đảm bảo hài hịa quyền lợi ích bên hoạt động chấp bất động sản Đối với luận văn thạc sĩ Lâm Minh Đức: tác giả Lâm Minh Đức có nghiên cứu tương đối toàn diện pháp luật xử lý tài sản chấp hoạt động ngân hàng Tác giả từ lịch sử hình thành phát triển quy định chấp tài sản hoạt động ngân hàng để đưa đến nhận định xu phát triển pháp luật hoạt động Bên cạnh đó, tác giả Lâm Minh Đức cịn kết hợp phân tích tình thực tiễn xử lý tài sản chấp để khó khăn, vướng mắc việc thực thi pháp luật đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp ngân hàng Tuy nhiên, luận văn tác giả Lâm Minh Đức đời năm 2009, nghiên cứu sở quy định pháp luật mà hết hiệu lực thi hành Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005, Luật số 20/2004/QH11 ngày 15/6/2014 Quốc hội Sửa đổi, bổ sung số điều luật tổ chức tín dụng …và nhiều kiến nghị Luận văn điều chỉnh quy định pháp luật hành Các luận văn luận án cơng trình nghiên cứu hoạt động chấp, xử lý tài sản hoạt động chấp với phạm trù nghiên cứu rộng, đề cập đến hầu hết phương thức xử lý bao gồm phương thức tố tụng phi tố tụng không tập trung chuyên sâu vào hình thức So với Luận căn, Luận án trên, phạm vi nghiên cứu tác giả luận văn hẹp hơn, tập trung vào phương thức xử lý tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm nhận tài sản nhằm thay nghĩa vụ bảo đảm tài sản chấp bất động sản sở quy định ban hành Luật tổ chức tín dụng 2010, Bộ luật Dân 2015, Nghị 42/2017/QH14, Nghị định 21/2021/NĐ-CP, …Qua trình tìm hiểu, tác giả thấy thực tiễn tình hình nghiên cứu chưa có luận văn nghiên cứu độc lập, chuyên sâu phương thức xử lý nhận tài sản chấp bất động sản nhằm thay nghĩa vụ trả nợ ngân hàng thương mại, nên xét thấy cần thiết có cơng trình ... tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản nhận tài sản để thay cho việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm4 Nhận tài sản bảo đảm để thay việc thực nghĩa vụ bên bảo đảm phương thức xử lý không mẻ lần luật. .. CHƢƠNG THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƢƠNG THỨC NHẬN CHÍNH TÀI SẢN ĐỂ THAY THẾ CHO VIỆC THỰC HIỆN NGHĨA VỤ BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ... hoạt động xử lý tài sản bảo đảm bất động sản hình thức nhận tài sản bảo đảm để thay nghĩa vụ bảo đảm ngân hàng thương mại; khảo sát kết luận thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý tài sản chấp