chấp bằng phƣơng thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo đảm
Xử lý bất động sản thế chấp bằng phương thức nhận chính tài sản là phương thức xử lý nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và mới được luật hóa tại Bộ luật Dân sự 2015 do đó còn khá nhiều lúng túng trong việc áp dụng. Từ các phân tích về lý luận tại Chương I và các thực tiễn tại các mục 2.1, 2.2, tác giả đề xuất một số ý kiến nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về việc nhận tài sản thế chấp nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ tại các Ngân hàng thương mại như sau:
1. Đối với quy định tại Điều 132 Luật các Tổ chức Tín dụng năm 2010: cần thiết hiểu việc nhận chính bất động sản thế chấp nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ là một phương thức xử lý tài sản nhằm thu hồi nợ được ghi nhận tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015.
+ Khi áp dụng phương thức này vào Điều 132 cần làm rõ cụm từ “nắm giữ”, cần thiết làm rõ cụm từ “mua lại” trong trường hợp này là nhận chính tài sản làm tài sản cố định, thực hiện đăng kí biến động đất đai và các bước hạch toán ứng xử theo quy định về hạch toán đối với tài sản cố định.
+ Đối với thời gian nắm giữ tài sản là 3 năm, như đã phân tích, tác giả cho rằng đây là thời gian ngắn trong việc bán, chuyển nhượng tài sản là BĐS – tài sản có tính thanh khoản không cao do đó tác giả đề xuất cần có thời gian hợp lý hơn, dài hơn nhằm hỗ trợ cho ngân hàng trong việc thu giữ khoản nợ, đặc biệt trong trường hợp việc cấn trừ không ngang giá, khi giá trị tài sản thấp hơn giá trị khoản nợ. Bên cạnh đó, việc xác định mốc thời gian bắt đầu tính là 3 năm tác giả cho rằng cần bắt đầu tính từ thời điểm ngân hàng đã thực hiện xong việc sang tên, sở hữu về mặt pháp lý đối với tài sản đó.
2. Đối với hoạt động thu giữ tài sản theo Nghị quyết 42/2017/QH14:
+ Cần thiết mở rộng về phạm vi áp dụng không chỉ khoản nợ được hình thành và xác định là nợ xấu trước ngày 15/8/2017; khoản nợ được hình thành trước ngày 15/8/2017 và được xác định là nợ xấu trong thời gian Nghị quyết có hiệu lực mà áp dụng chung cho các khoản nợ xấu trong thời gian Nghị quyết có hiệu lực nếu có thỏa thuận của các bên bằng văn bản về việc thu giữ này. Cần đẩy nhanh việc ban hành Luật xử lý nợ xấu nhằm thay thế cho Nghị quyết 42/2017/QH14 khi nghị quyết này sẽ hết hiệu lực vào năm 2022.
+ Tăng cường vai trò của cơ qua nhà nước có thẩm quyền nhằm tạo cơ chế bảo vệ và hỗ trợ NHTM thực hiện quyền thu giữ thông qua việc: Buộc có mặt trong các cuộc thu giữ của NHTM khi nhận được thông báo thu giữ; chứng kiến, giám sát và kí xác nhận việc NHTM đã thực hiện tuân thủ quy định, thủ tục thu giữ; bồi thường trong việc nhận được thông báo nhưng không có mặt dẫn đến gây hậu quả nghiêm trọng.
3. Đối với việc khai thác tài sản trong thời gian “nắm giữ”: Cần mở rộng quyền của ngân hàng cũng như có hướng dẫn cụ thể cho phép ngân hàng được thực
hiện khai thác tài sản là bất động sản trong thời gian nắm giữ nhằm đảm bảo tận dụng công năng của tài sản, tạo thêm nguồn thu đối với tài sản trong việc xử lý khoản vay.
Bên cạnh đó cần phải có cơ chế giám sát đối với những tài sản bảo đảm mang bản chất gán nợ thông qua cơ chế ủy quyền và những thỏa thuận dân sự mà ngân hàng được toàn quyền xử lý để đảm bảo thực hiện đúng tinh thần ngân hàng không được kinh doanh bất động sản trừ trường hợp pháp luật cho phép.
4. Đối với hoạt động Hạch toán kế toán: Cần có hướng dẫn cụ thể hơn tại Thông tư 16/2018/TT-BTC về việc tổ chức tín dụng khi nhận bất động sản thế chấp thay thế nghĩa vụ trả nợ sẽ được hạch toán vào tài khoản nào trong hệ thống tài khoản về tài sản cố định thay vì hiện nay vẫn thuộc đầu tài khoản 387 thuộc nhóm tài sản có khác. Đồng thời, theo tác giả cần phải xem việc nhận tài sản trong trường hợp này chỉ là phương thức xử lý tài sản bảo đảm nhằm mục đích xử lý nợ, trong trường hợp này các NHTM hạch toán tăng tài sản nhưng không cần phải tính khấu hao với tài sản như tài sản cố định.
5. Đối với việc giám sát, quản lý: Tác giả cho rằng để đạt hiệu quả về quản lý bên cạnh việc thiết lập cơ chế hoạt động, chế tài xử lý vi phạm còn cần thiết không kém là cơ chế giám sát. Việc giám sát được thực hiện không chỉ kiểm tra định kì, đột xuất đối với TCTD mà còn thông qua cơ chế báo cáo đối với vấn đề cần quản ly. Trong trường hợp này, Pháp luật cần thiết phải xây dựng bổ sung biểu báo cáo về việc nhận bất động sản thế chấp nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ (bao gồm các thông tin về giá trị đối với tài sản lớn, tổng giá trị/vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ, thời gian nắm giữ…) và việc báo cáo được thực hiện định kì đối với các tổ chức tín dụng bổ sung tại Thông tư 11/2018/TT-NHNN.
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2
Xử lý tài sản bảo đảm không phải là công việc dễ dàng thực hiện đặc biệt khi tài sản đó là bất động sản – tài sản có giá trị lớn, không thể di dời, không dễ cầm nắm hay thu giữ. Do tác động của Đại dịch bệnh Covid 19 đã khiến tỉ lệ nợ xấu tại các ngân hàng tăng rất cao cả về giá trị tuyệt đối lẫn tỉ lệ. Theo ghi nhận tại báo cáo tài chính quý III/2020 của đơn cử một số Ngân hàng lớn hiện nay đã cho thấy điều này như Vietcombank trong 9 tháng đầu năm 2020, nợ xấu của nhà băng này đã tăng thêm tới 2.081 tỷ đồng (tương đương tăng 35,9%) lên gần 7.885 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ xấu vì thế cũng tăng mạnh từ mức 0,79% tại thời điểm cuối năm 2019 lên 1% khi kết thúc quý 3 năm 2020; Ngân hàng VPBank cũng tăng thêm 1.350 tỷ đồng trong cùng thời gian này lên 10.147 tỷ đồng; tỷ lệ nợ xấu vì thế cũng tăng tương ứng từ 3,42% lên 3,65%48… Trong khi đó không thể phủ nhận rằng hiện nay bất động sản thế chấp chiếm tỉ trọng vô cùng lớn tại các ngân hàng49
. Tuy chưa có thống kê về tỉ lệ Bất động sản các Ngân hàng đang nắm giữ cần xử lý nợ nhưng chúng ta đều có thể hình dung được đây là con số vô cùng lớn. Chính vì vậy, việc xử lý nợ hiện nay được đặt trước nhiều gian nan, thử thách. Tuy vậy, qua những phân tích thực tiễn và pháp luật tại chương II, có thể thấy biện pháp xử lý nợ bằng việc nhận chính tài sản thế chấp nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ còn gặp rất nhiều khó khăn về thực tế và vướng mắc về pháp luật trong khi đây là biện pháp nhanh chóng, thuận tiện để áp dụng, tiết kiệm được rất nhiều chi phí cho các TCTD để nhanh chóng xử lý khoản nợ. Thực tế cho thấy việc thu hồi nợ bằng còn đường Tòa án thường kéo dài, trải qua nhiều công đoạn như khởi kiện dân sự, tòa xử, bàn giao tài sản cho ngân hàng rồi ngân hàng mới tiến hành xử lý trong khi số lượng vụ kiện không hề nhỏ. Điển hình như theo số liệu thống kê tại Agribank, tính đến quý III/2020, số vụ kiện dân sự mà ngân hàng này đang chờ tòa xử lên đến hơn 7.000 vụ. Theo đó Đến ngày 30/6/2020, số tiền thu nợ từ các khoản được xử lý dự phòng rủi ro của Agribank mới chỉ đạt 2.897 tỷ đồng, thấp hơn 1.105 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2019. Nếu đặt bàn cân đối với hiệu quả xử lý thông qua con đường Tòa án, có thể thấy xử lý thông qua thỏa thuận các bên luôn thuận tiện và nhanh chóng hơn.
48
Xử lý nợ xấu ngân hàng (Kỳ IV): Cần sớm luật hóa Nghị quyết 42/2017/QH14, tác giả Hà Anh, bài đăng ngày 07-11-2020 - 09:18 AM, https://cafef.vn/xu-ly-no-xau-ngan-hang-ky-iv-can-som-luat-hoa-nghi-quyet- 42-2017-qh14-2020110707475699.chn
49
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) tại Báo cáo gửi Quốc hội cho thấy, trong năm 2020, khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 19% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế chảy vào kênh BÐS. Trong đó, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm tỷ trọng khoảng hơn 62% dư nợ cho vay BÐS.
Theo những phân tích tại chương II, nhằm tăng cường hiệu quả của việc xử lý nợ, tác giả cho rằng cần tăng cường hơn nữa tính chủ động của NHNN trong việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và đối với Bất động sản nói riêng; tăng cường hơn nữa tính công quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm hỗ trợ TCTD trong việc thực hiện quyền thu giữ; hạn chế thủ tục hành chính và nhất quán cách hiểu đối với biện pháp nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ khi tài sản là bất động sản theo Luật các Tổ chức tín dụng cũng như pháp luật liên quan tại chính các TCTD là đơn vị áp dụng cũng như tại các cơ quan nhà nước liên quan khi tiến hành chuyển quyền sở hữu tài sản cho TCTD; có hướng dẫn cụ thể và nhất quán trong việc hạch toán và tính toán, có cơ chế báo cáo nhằm thực hiện quản lý hiệu quả đối với việc TCTD nhận bất động sản thế chấp thay thế nghĩa vụ trả nợ sao cho đúng bản chất và mục đích của hành vi là xử lý nợ đồng thời tránh việc TCTD đầu cơ/tiếp tay đầu cơ đối với BĐS.
Bên cạnh đó, Pháp luật chỉ đạt hiệu quả khi bản thân người sử dụng pháp luật hiểu và tuân thủ pháp luật và pháp luật chỉ mang nghĩa minh thị, duy nhất khi hiểu và thực hiện, chính vì vậy, việc không ngừng nâng cao hiểu biết pháp luật đối với Cán bộ nhân viên ngân hàng, không ngừng cải thiện kĩ năng lập pháp cũng là biện pháp hiệu quả không kém nhằm đẩy nhanh việc sử dụng biện pháp xử lý này trong hoạt động xử lý nợ.
PHẦN KẾT LUẬN
Nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ là phương thức xử lý tài sản mới được luật hóa tại Bộ luật dân sự 2015. Tuy không mới lạ về lịch sử vận dụng nhưng việc luật hóa đã tạo cơ chế pháp lý thuận lợi và an toàn trong việc xử lý khoản nợ của bên thế chấp đặc biệt đối với công tác xử lý nợ của các TCTD hiện nay. Với đặc thù về chủ thể và tài sản bảo đảm, việc áp dụng phương thức này nhằm xử lý những khoản nợ thế chấp bằng bất động sản tại các NHTM còn chịu nhiều ràng buộc về pháp luật đặc biệt thời hạn nắm giữ, mục đích sử dụng tài sản sau khi sở hữu, tỉ lệ tài sản cố định được quyền nắm giữ bao gồm tài sản là bất động sản được chính Ngân hàng “mua lại”.... Chúng ta không thể phủ nhận những rủi ro kinh tế và xã hội xuất phát từ việc các NHTM nắm giữ và đầu cơ bất động sản – thị trường chiếm dụng lượng vốn lớn, nhiều rủi ro, do đó nhằm đảm bảo nguyên tắc TCTD không được kinh doanh bất động sản trừ những trường hợp cần thiết theo quy định tại Điều 132 Luật các Tổ chức tín dụng 2010 bên cạnh việc Ngân hàng nhà nước tăng cường quản lý khâu “đầu vào” của tài sản bảo đảm tại khâu cấp tín dụng bằng những định hướng điều tiết, tăng giảm dòng tiền vào lĩnh vực BĐS, kinh doanh bất động sản theo từng phân khúc trong từng thời kì thì NHNN còn đặt ra những quy định nhằm kiểm soát cả khâu “đầu ra” của tài sản. Tuy nhiên việc xử lý tài sản và nắm giữ tài sản là BĐS khi xử lý của các TCTD xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm cả việc nắm giữ một cách bất đắc dĩ, chính vì vậy những ràng buộc theo quy định của Luật khi vận dụng thực tiễn đối với các TCTD còn nhiều khó khăn. Toàn luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định tại Điều 132, Điều 140 Luật các Tổ chức tín dụng 2010; Điều 10, Điều 11, Điêu 12 Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN; Điều 7 Nghị Quyết 42/2017/QH14...và các Điều luật khác liên quan đến từng khâu trong quá trình xử lý tài sản của NHTM. Nội dung kiến nghị tác giả đưa ra trên tinh thần bảo vệ quyền sở hữu – quyền năng mang tính “tối thượng” đối với tài sản của bên thế chấp, nhanh chóng xử lý hoàn tất khoản nợ nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia dựa trên việc:
+ Làm rõ và hiểu thống nhất khi vận dụng phương pháp xử lý tài sản thế chấp là Bất động sản bằng phương pháp nhận chính tài sản khi áp dụng vào Điều 132 Luật các Tổ chức tín dụng 2010 sao cho vừa đảm bảo không trái quy định pháp luật Dân sự nhưng vẫn giữ được mục đích quy định của Pháp luật Ngân hàng.
+ Pháp luật cần quy định theo hướng tăng cường tính chủ động của các NHTM, tôn trọng quyền thỏa thuận ban đầu của các bên và hạn chế những yêu cầu,
thủ tục hành chính trong việc chuyển quyền sở hữu đối với những BĐS mà NHTM nhận sở hữu để thay thế nghĩa vụ trả nợ.
+ Tăng cường tính chủ động và có những quy định rõ ràng nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan công quyền trong việc phối hợp, hỗ trợ các NHTM thu giữ tài sản thế chấp.
+ Làm rõ những quy định về hạch toán và tăng cường hơn nữa công tác quản lý thông qua việc quy định hệ thống báo cáo về BĐS mà ngân hàng đang nắm giữ chờ xử lý nợ theo từng thời kì.
Bên cạnh những đề xuất về pháp luật, tác giả cho rằng việc nâng cao trình độ kĩ thuật lập pháp, trình độ pháp luật cho cán bộ nhân viên tại các ngân hàng, trình độ pháp luật cho người dân là điều cần thiết và cấp bách hơn hết thảy. Không có sự quản lý nào hiệu quả hơn khi chúng ta kết hợp được hệ thống pháp luật chặt chẽ, nghiêm minh và trình độ dân trí về pháp luật cao, có vậy mới tránh được rủi ro lớn nhất là rủi ro đến từ chính con người dùng luật. Tác giả hi vọng rằng, với những đề xuất trên sẽ tạo nên phần nhỏ trong việc sửa đổi Luật các Tổ chức tín dụng và pháp luật liên quan khi sử dụng phương thức xử lý BĐS thế chấp bằng phương thức nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ từ đó hoàn thiện hơn pháp luật về vấn đề này. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A. Văn bản quy phạm pháp luật
1.Hiến pháp ngày 28/11/2013 nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam; 2.Bộ luật Dân sự số 44-L/CTN ngày 28/10/1995;
3.Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005;
4.Luật các Tổ chức tín dụng (Luật số 47/2010/QH12) ngày 16/06/2010; 5.Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29/11/2013;
6.Luật công chứng (Luật số 53/2014/QH13) ngày 20/06/2014; 7.Luật Nhà ở số (Luật 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014;
8.Luật kinh doanh Bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014; 9.Bộ Luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015;
10.Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các Tổ chức tín dụng (Luật số 17/2017/QH14) ngày 20/11/2017;
11.Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật công chứng (Luật số 28/2018/QH14) ngày 15/06/2018;
12.Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 về thí điểm xử lý nợ xấu của các