Việc nhận tài sản thế chấp nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ đồng nghĩa với việc tài sản lúc này thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế chấp. Đối với tài sản thế chấp là bất động sản, Khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ
sở hữu. Theo Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Việc đăng kí biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo các quy định tại Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN đối với tài sản từ đến việc xử lý tài sản bảo đảm, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Đăng kí đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất, tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký đất đai, đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở và tài sản gắn liền với đất là một trong những thủ tục hành chính nhà nước, theo đó, việc ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước về bản chất nhằm phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật và việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất giúp chủ thể sử dụng, sở hữu yên tâm đầu tư vào việc sử dụng và có điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản theo quy định pháp luật pháp luật như chuyển nhượng, bán, thế chấp…tài sản.
Khoản 2 Điều 11 Thông tư 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN quy định đối với những tài sản bảo đảm khi nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thuộc trường hợp pháp luật quy định phải đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng thì sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng. Tuy nhiên thực tế hiện nay các NHTM gặp không ít khó khăn khi thực hiện điều này.
Hiện nay, cơ quan đăng kí đất đai nhiều địa phương cho rằng việc chuyển quyền sở hữu của NHTM trong việc nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ là một hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy định tại Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010. Theo đó một số cơ quan nhà nước này cho rằng NHTM khi xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo hình thức nhận gán nợ để bán, chuyển nhượng là thực hiện hoạt kinh doanh bất động sản, nên chỉ chấp nhận thực hiện sang tên cho NHTM khi NHTM thực hiện phương án sử dụng bất động phù hợp với chức năng kinh doanh của mình, thậm chí bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh đồng thời thay đổi thời hạn sử dụng đất từ lâu dài sang hình thức sử dụng đất có thời hạn. Như vậy, sau khi thực hiện thủ
tục chuyển quyền sở hữu cho Tổ chức tín dụng, tài sản là đất đai lại bị hạn chế về mục đích, và thời gian sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, giá đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất và rút ngắn thời hạn sử dụng đã bị giảm xuống rất nhiều. Theo Luật sư Nguyễn Văn Hải – nguyên Trưởng Phòng Pháp chế Tuân thủ Ngân hàng Phương Đông (ngân hàng OCB), OCB còn gặp khó khăn trong việc sang tên đối với đất nông nghiệp khi nhận gán nợ quyền sử dụng đất nông nghiệp do nhiều cơ quan đăng kí đất đai từ chối việc sang tên với lý do TCTD không có chức năng sản xuất nông nghiệp. Tính đến năm 2016, thực tế tại Ngân hàng Phương Đông có rất nhiều trường hợp nhận gán nợ QSDĐ nông nghiệp kéo dài 5, 6 năm vẫn chưa hoàn tất việc sang tên cho ngân hàng42. Như đã phân tích tại mục 1.1.3 của Luận văn này, tác giả cho rằng, việc chuyển quyền sử dụng đất trong việc nhận chính tài sản là bất động sản nhằm thay thế nghĩa vụ bảo đảm về bản chất nhằm giúp ngân hàng chủ động thực hiện việc bán, chuyển nhượng tài sản sau này và chính là tiền đề để thực hiện quyền năng được quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật Các TCTD 2010: Trong
thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này… Đồng thời giúp
ngân hàng giải quyết dứt điểm khoản vay tại hệ thống kế toán và giúp cho quá trình quản lý của cơ quan nhà nước về đất đai được tốt hơn.
Việc đăng ký chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản là thủ tục mang tính chất hành chính, thực tế khi thực hiện các quyền đối với tài sản như chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê … chủ thể thực hiện quyền có thể không nhất thiết phải là chủ thể tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà có thể thông qua cơ chế ủy quyền cho chủ thể khác thực hiện. Chủ sở hữu tài sản có quyền ủy quyền toàn bộ quyền năng của mình cho chủ thể khác thực hiện đối với tài sản của mình bao gồm nhưng không giới hạn các quyền như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, đại diện khi xảy ra trang chấp…theo quy định tại BLDS 2015 từ Điều 562 đến Điều 569. Thực tế phổ biến hiện nay, các ngân hàng với mong muốn nhanh chóng giải quyết khoản nợ, hạn chế rủi ro có thể xảy ra đối với TSBĐ và đặc biệt tránh trường hợp tài sản thuộc trường hợp ngân hàng không được nhận quyền sở hữu (Ví dụ như đất trồng lúa theo quy định tại Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai 2013), cơ chế về ủy quyền được vận dụng rất linh hoạt trong việc xử lý nợ bằng phương thức nhận chính tài sản là bất động sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ.
42
Sau khi thỏa thuận với khách hàng về việc áp dụng phương thức nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ thực hiện ký kết với khách hàng thỏa thuận đồng ý xử lý bằng phương thức gán nợ, biên bản bàn giao tài sản trên thực tế và ủy quyền của khách hàng cho ngân hàng bao gồm nội dung ngân hàng được toàn quyền đối với tài sản đặc biệt là quyền định đoạt đối với tài sản. Với các văn bản này, trong trường hợp tài sản “ngang giá” với nghĩa vụ phải thực hiện, phần nghĩa vụ của khách hàng với ngân hàng được xem như đã hoàn thành và ngân hàng vẫn có thể thực hiện quyền sử dụng, định đoạt (bán, chuyển nhượng…) đối với tài sản mặc dù không đứng tên trên giấy tờ đăng kí quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà. Có thể hiểu đây là việc vận dụng linh hoạt quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010 về việc ngân hàng được quyền “nắm giữ” bất động sản hình thành từ xử lý nợ. Tuy nhiên “nắm giữ” theo định nghĩa tại Khoản 3 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP áp dụng đối với các biện pháp cầm cố tài sản, đặt cọc, ký cược là: việc bên nhận bảo
đảm trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản bảo đảm hoặc là việc người khác quản lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật nhưng bên nhận bảo đảm vẫn kiểm soát, chi phối được tài sản này. Nắm giữ bao gồm các quyền
năng như quyền trực tiếp quản lý, kiểm soát, chi phối tài sản tuy nhiên đối với những tài sản được xử lý bằng phương thức nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ dù chuyển quyền sở hữu hay không chuyển quyền sở hữu thì về bản chất đều không thể hiện hết được quyền năng của chủ thể nhận gán nợ. Ngoài ra, trong thời gian nắm giữ tài sản là 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, ngân hàng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại làm tài sản cố định. Đối với tài sản hình thành từ việc gán nợ, bản chất ngân hàng đã mua tài sản đó nên nếu thực hiện “mua lại” theo Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010 thì có phần không hợp lý. Tác giả ủng hộ quan điểm của Tiến sĩ Bùi Đức Giang khi cho rằng, ở đây cần được hiểu là “chuyển thành tài sản cố định”, ngân hàng chỉ cần thực hiện đăng ký biến động nếu có sự thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng đất ban đầu của bên thế chấp và hạch toán kế toán phù hợp43.
Có thể thấy, đối với việc nhận chính tài sản bảo đảm là bất động sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp ngân hàng thực hiện chuyển quyền sở hữu, cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn toàn có thể kiểm soát được. Tuy nhiên đối với trường hợp vận dụng linh hoạt trên cơ chế ủy quyền và không thực hiện
43
https://diaoc.thesaigontimes.vn/303774/nhan-tai-san-bao-dam-la-bat-dong-san-de-gan-no-khi-cong-van- huong-dan-qua-chat-.html
chuyển quyền sở hữu thì tác giả cho rằng hiện nay cơ chế quản lý hữu hiệu là cần tăng cường các quy định trong công tác giám sát thông qua hệ thống báo cáo định kì và các quy định về hạch toán kế toán ngân hàng. Điều này sẽ được phân tích tại mục 2.2.4 của Luận văn này.
Xét trong trường hợp Bất động sản hình thành từ việc nhận chính tài sản nhằm thay thế nghĩa vụ trả nợ, BĐS lúc này thuộc quyền sở hữu của Ngân hàng. Mặc dù là chủ sở hữu song ngân hàng không được thực hiện kinh doanh bất động sản trừ các các hoạt động quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010. Đối với tài sản là bất động sản hình thành từ xử lý nợ, theo Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD 2010 quy định cho phép ngân hàng được quyền nắm giữ trong thời gian 3 năm kể từ ngày quyết định xử lý tài sản và phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này nhằm bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 Luật các TCTD 2010. Khó khăn lớn nhất của các ngân hàng ở đây là việc thời gian nắm giữ theo quy định là 3 năm sẽ tương đối ngắn do có những trường hợp việc chuyển quyền sở hữu cũng mất rất nhiều thời gian. Một ví dụ mang tính điển hình như việc chuyển quyền sở hữu tòa nhà và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ số 46/1 Phạm Hồng Thái, Phường Bến Thành, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn. Theo đó, yêu cầu chuyển quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) gửi đến Chi nhánh Văn phòng Đăng kí đất đai Quận 1, Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 1 vào tháng 10/2016. Tuy nhiên do sự khác biệt trong việc xác định vị trí khu đất nên sau nhiều lần trao đổi làm việc giữa SCB với Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 1, Chi nhánh Văn phòng Đăng kí đất đai Quận 1, đại diện Phòng Quản lý đầu tư Quận 1, UBND Phường Bến Thành, tổ trưởng tổ dân phố nơi có khu đất tọa lạc thì đến tháng 10/2019, SCB mới nhận được văn bản từ Phòng Quản lý đầu tư Quận 1 phản hồi về việc thống nhất cách xác định và vị trí thửa đất giữa các bên. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong ví dụ này bắt đầu từ tháng 10/2016 và phải đến tháng 4/2020 mới hoàn thành thủ tục, Ngân hàng mới được đứng tên đối với tài sản mà mình yêu cầu chuyển sở hữu. Ví dụ này cho thấy, việc chuyển quyền sở hữu đối với Bất động sản trong thực tiễn cũng không phải dễ dàng đặc biệt khi vướng về xác định diện tích, định vị vị trí và các vấn đề pháp lý khác. Không chỉ SCB, như đã đề cập ở trên, tính đến năm 2016, thực tế tại ngân hàng Phương Đông cũng có rất nhiều trường hợp nhận gán nợ QSDĐ nông nghiệp
kéo dài 5, 6 năm vẫn chưa hoàn tất việc sang tên cho ngân hàng44 .Do đó, tác giả cho rằng, theo Khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng quy định thời gian nắm giữ 3 năm kể từ ngày ra quyết định xử lý BĐS là khá ngắn để NHTM có thể xử lý được tài sản cũng như rất dè dặt trong việc đầu tư thêm vào tài sản để làm tăng giá trị tài sản. Tác giả cho rằng, cần thiết quy định về mặt thời gian dài hơn và thời điểm tính bắt đầu từ khi NHTM có các quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc kể từ thời điểm Ngân hàng được chuyển quyền sở hữu đối với những tài sản là BĐS được ngân hàng xử lý bằng biện pháp nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ.
Điều 132 Luật các TCTD 2010 quy định TCTD có quyền kinh doanh bất động sản trong các trường hợp: (i) Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng
làm trụ sở kinh doanh, địa điểm…, (ii) Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh…và
(iii) Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày
quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này…như vậy có thể hiểu rằng đối với hoạt động
cho thuê bất động sản, ngân hàng được quyền thực hiện khi bất động sản được sử dụng làm trụ sở kinh doanh, thuộc sở hữu của ngân hàng nhưng không sử dụng hết; còn đối với bất động sản ngân hàng nắm giữ từ việc xử lý nợ trong trường hợp chưa thuộc sở hữu của ngân hàng, Điều 132 Luật các TCTD 2010 không quy định cho phép ngân hàng thực hiện kinh doanh bằng hình thức cho thuê đối với loại tài sản này trong thời gian nắm giữ. Tuy nhiên theo quy định tại Khoản 5 Điều 10 Quyết định số 1390/2001/QĐ-NHNN ngày 07/11/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành điều lệ mẫu về tổ chức và hoạt động của công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại quy định công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại (AMC) có quyền: Xử lý tài sản bảo
đảm nợ vay bằng các biện pháp thích hợp: cải tạo, sửa chữa, nâng cấp tài sản để bán, cho thuê, khai thác kinh doanh, góp vốn, liên doanh bằng tài sản để thu hồi nợ;do đó đối với những tài sản mang bản chất là tài sản gán nợ ngân hàng nhận
được thông qua việc ủy quyền của chủ sở hữu đối với tài sản như đã đề cập ở phần trên, ngân hàng có quyền ủy quyền lại cho AMC thực hiện việc khai thác đối với tài sản. Thông thường đối với bất động sản, ngân hàng có thể là ủy quyền lại cho AMC thực hiện bán, cải tạo và cho thuê đối với bất động sản. Đây cũng là một trong những phương pháp tương đối phổ biến mà các ngân hàng hiện nay áp dụng đối với
44
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});