Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận hồng bàng, thành phố hải phòng (luận văn thạc sỹ luật học)

ĐẠI HỌC QUÔC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MAI HÁI YẼN XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP LÀ QUYÊN sử DỤNG ĐẤT QUA THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỊNG BÀNG, THÀNH PHĨ HẢI PHỊNG Chun ngành' Luật Dân Tô tụng dân Mã số: 8380101.04 LUẬN VÀN THẠC sĩ LUẬT HỌC (ĐỊNH HƯỚNG ÚNG DỤNG) Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Mạnh Thắng Hà Nội - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ• Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! • Ngưòi cam đoan Mai Hải Yến MỤC LỤC • • MỞ ĐẦU CHƯƠNG KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 1.1 Khái luận chấp xử lý tài sản chấp 1.1 ỉ Khái niệm, chất, đặc điêm ỷ nghĩa pháp lý chấp .7 1.1.2 Khải luận xử lỷ tài sản chấp 13 1.2 Khái luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Khải luận quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Những vấn đề pháp lỷ liên quan tới xử lý tài sản chấp quyền sử đụng đất 23 KẾT LUẬN CHƯƠNG 29 CHƯƠNG .30 CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỪ DỤNG ĐẤT VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30 2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 30 2.1 ỉ Tổng quan qui định pháp luật the chap xử lý tài sản chấp 30 2.1.2 Tổng quan qui định pháp luật the chấp tài sản quyền sử dụng đất 39 2.1.3 Các yêu cầu pháp luật Việt Nam xử lý tài sản the chấp quyền sử dụng đất 41 2.2 Thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 47 2.2.1 Khái quát Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng .47 2.2.2 Những vụ án cụ thê liên quan tới xử lỷ tài sản chấp quyền sử dụng đất xét xử Tòa án nhản dãn Quận Hồng Bàng thành phổ Hải Phòng 49 KẾT LUẬN CHƯƠNG 60 CHƯƠNG 61 NHỮNG KIẾN NGHỊ 61 3.1 Những vấn đề rút từ thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 61 3.2 Những kiến nghị liên quan .64 3.2.1 Kiến nghị lập pháp 64 3.2.2 Kiến nghị tư pháp .66 3.2.3 Các kiến nghị khác 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 69 KẾT LUẬN 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT BLDS : BƠ• lt • Dân sư• QSDĐ : Quyền sử dụng đất TANDTC : Tòa án nhân dân Tối cao UBND : Uỷ ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIÊU TÊN BẢNG Bảng số liệu báo cáo án Dân KDTM Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, từ năm 2017-2019 SĨ TRANG 48 MỞ ĐÀU Tính câp thiêt đê tài Việc gia nhập tổ chức thương mại giới WTO, tham gia thiết lập khu vực thương mại tự Asean AFTA the hện hội nhập ngày sâu rộng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Cùng với phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, giao dịch kinh tế, thương mại, dân xác lập ngày nhiều, hình thức ngày đa dạng phong phú, đồng nghĩa với việc rủi ro phát sinh ngày cao Đe đảm bảo lợi ích đáng bên tham gia giao dịch biện pháp bảo đăm thực nghĩa vụ dân đề cao quy định rõ ràng văn pháp luật Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phù giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm phổ biến hiệu Đồng thời hoạt động chấp tài sản xem công cụ pháp lý bản, mang hiệu cao nhằm hạn chế rủi ro phát sinh từ giao dịch dân Trong số bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với bất động sản khác Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản bảo đảm QSDĐ không cao tài sản bào đảm thông thường khác lại loại tài sản có giá trị lớn, ốn định tồn mãi Tuy có vai trị quan trọng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ vấn đề nhức nhối thể nhận chấp Ngoài vướng măc nguyên nhân khách quan thị trường bât động sản "đóng băng" ngun nhân dẫn đến tình trạng cịn văn pháp luật liên quan xử lý tài sản chấp QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định thực gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực quan hệ chấp đặc biệt gây lúng túng cho quan chức áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng cho thấy, số lượng vụ án kinh doanh thương mại, dân liên quan đến xử lý tài sản chấp đưa giải tòa có chiều hướng ngày phức tạp, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn Vì lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành Hải Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ luật học với mong muốn góp phần hoàn thiện quy định pháp luật hành vấn đề chấp tài sản đế đảm bảo nghĩa vụ dân Tình hình nghiên cứu Thế chấp tài sản chế định pháp luật có vai trị vơ quan trọng việc đảm bảo an toàn giao dịch thúc đẩy phát triển giao dịch dân Vỉ vậy, vấn đề nhiều tác giả quan tâm như: TS Nguyễn Ngọc Diện, "Bình luận khoa học pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dãn sự”, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Nguyễn Thị Thu Thủy, Luận văn Thạc sĩ luật học "Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất luật Đất đai năm 2003”, năm 2013; viết có nội dung xữ lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Trong bối cảnh nghiên cứu Bộ luật dân 2015 sau gần 03 năm thi hành yêu cầu việc phát triến kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa việc nhìn nhận cách tổng thể khách quan biện pháp chấp tài sản vơ quan trọng Những cơng trình nêu tiêp cận chấp tài sản quyền sử dụng đất với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Luận văn xem cơng trình nghiên cứu độc lập xem xét vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sứ dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành cách tổng thể phương diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điểu chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý trực tiếp vụ việc giải Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phịng Phạm vi mục đích nghiên cứu Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất coi vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực trị, kinh tế, xã hội, pháp luật điều chỉnh nhiều ngành luật khác Tuy nhiên luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp như: chủ thể đối tượng quan hệ chấp tài sản; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất; trình xác lập thực giao dịch chấp; xử lý tài sản quyền sử dụng đất bên chấp vi phạm nghĩa vụ tốn nợ Trong khn khồ luận văn thạc sì, phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ giới hạn văn pháp luật chấp như: BLDS năm 2015, Luật Đất Đai năm 2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 số văn có liên quan như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bào đảm vàNghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định sổ 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm đối tượng quan hệ chấp, tác giả tập trung nghiên cứu đối tượng quyền sử dụng đất bất động sản sử dụng làm tài sản thê châp quyên sử dụng đât tài sản sử dụng phổ biến xảy tranh chấp việc xử lý loại tài sản phức tạp Nội dung luận văn giới hạn vấn đề lý luận chấp tài sản quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam quy định Giới hạn khảo sát luận văn trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng Bởi lẽ, quận Hồng Bàng sở hữu hàng loạt dự án, cơng trình hạ tầng kỳ thuật có tầm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố năm gần đây, vấn đề tranh chấp bất động sản nói chung, quyền sử dụng đất người dân nói riêng phát sinh nhiều vướng mắc Thông qua việc nghiên cứu phạm vi đề trên, tác giả mong muốn cung cấp cho người đọc cách tổng thể quy định hoạt động chấp tài sản bất động sản, cụ thể quyền sử dụng đất thành phố Hải Phịng Trên co sở đó, nghiên cứu thực trạng, tình hình chấp bất động săn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng để đánh giá mức độ thực thi cùa quy định pháp luật Đồng thời hạn chế cịn tồn tại; từ đỏ có giải pháp tối ưu Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Để đạt mục đích đặt nghiên cứu đề tài, đòi hởi luận văn phải giãi vấn đề sau: 77?ú’ nhất, đề cập khái quát chung nội dung quyền tài sản, quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai, từ kết luận quyền sử dụng đất người sử dụng đất Việt Nam tài sản loạt bất động sản Thứ hai, phân tích, đánh giá, quy định chấp quyền sử dụng đất hệ thống pháp luật Việt Nam quy định Qua làm sở cho việc nhận diện vai trò, ý nghĩa chấp QSDĐ đời sống kinh tế, xã hội Thứ ba, nêu thực trạng thi hành pháp luật Việt Nam chấp tài sản quyền sử dụng đất quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng Trên sở Từ quy định thây pháp luật dân quy định chủ thê chấp phải có nghĩa vụ với bên nhận chấp, BLDS 2015 không quy định rõ ràng dùng tài sản để chấp bảo đảm nghĩa vụ cho hay cho người khác Hơn nữa, Luật đất đai không cho phép bảo lãnh quyền sử dụng đất nên việc ký kết hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất trái với quy định cùa pháp luật Vì bác bỏ yêu cầu chị L anh Đ hoàn toàn hợp lý 59 KÉT LUẬN CHƯƠNG Các quy định xử lý tài sản bảo đảm nói chung xứ lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng có vai trò quan trọng pháp luật chấp tài sản bảo đảm thục hợp đồng Bởi vì, mục tiêu cùa chấp tài sản bảo đàm không đạt khơng có chế hữu hiệu xử lý tài sản chấp Mục đích việc xử lý tài sản thể chấp tạo nguồn trả cho vay nguồn trả nợ bên chấp khơng có khơng cịn đủ đề trả nợ Như vậy, trường hợp chấp tài sản tài sản chấp phải xử lý để thu hồi nợ Việc xử lý tài sản chấp chi tiến hành có định Bên cạnh đó, chấp tài sản QSDĐ coi biện pháp bảo đảm thực hợp đồng Xử lý tài sản chấp QSDĐ hậu quà pháp lý hành vi vi phạm hợp đồng Tài sản chấp chủ yếu bất động sản nên việc xử lý nhiều vướng mắc pháp luật thực tiễn thực Do vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện pháp luật lĩnh vực có ý nghĩa quan trọng đảm bào quyền nghĩa vụ cùa thể, thúc phát triên kinh tế - xã hội 60 CHƯƠNG NHƯNG KIẾN NGHỊ 3.1 Những vấn đề rút từ thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sủ’ dụng đất Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phịng Thứ nhất, thực tế việc xử án tín dụng Tòa án thường diễn thời gian dài chi phí lớn Trong q trình giải vụ án Tịa án, người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (người bảo lãnh ) khơng thể thực nghĩa vụ hạn nên thường cố tình kéo dài thời gian trả nợ, gây khó khăn cho Tịa án việc giải vụ án khơng có mặt Tịa án theo Giấy triệu tập, bỏ trốn khỏi nơi cư trú, không ký nhận văn tố tụng Tòa án ban hành Sự bất hợp tác người bị kiện người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trường hợp làm cho việc giải vụ án Tịa án bị kéo dài Ngồi ra, người bị kiện ủy quyền cho luật sư tham gia tổ tụng với mục đích kéo dài thời hạn giãi vụ án lâu tốt (đề nghị thu thập thêm tài liệu, chứng cứ, tiến hành trưng cầu giám định tài liệu ) Đối với vụ án phức tạp có nhiều người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phiên tịa xét xử bị hỗn nhiều lần điều khó tránh khởi, gây xúc mệt mỏi cho bên nhận chấp việc tham gia tố tụng Có trường hợp bên chấp chủ tài sàn chấp có am hiểu pháp luật tư vấn pháp luật cịn có cách kéo dài thời gian tinh vi Ví dụ, bên vay chủ tài sản chấp thường tìm cách tạo vụ tranh chấp bên thứ ba bất động sản chấp Trong trường hợp này, tịa án khơng đưa phán buộc người chấp trả nợ tuyên phát mại tài sản chấp được, mà phải chờ vụ án tranh chấp tài sàn 61 giải quyêt xong, sau tiên hành giải quyêt khoản nợ tài sản thê chấp Bên cạnh nguyên nhân bất hợp tác bị đơn (bên chấp) việc xét xử cịn phải qua nhiều cấp xét xử sơ thẩm, phúc thẩm, có lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm lúc nguyên đơn (bên nhận chấp) nhận án, định có hiệu lực làm yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm Thậm chí, bên nhận chấp thắng kiện quan Thi hành án dân tiến hành thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm phức tạp khơng Tóm lại để xử lý bất động sản bên nhận chấp phải tốn nhiều thời gian chi phí khả thu hồi nợ khơng đảm bảo chắn triệt để Thứ hai, hành lang pháp lý việc bảo đảm tài sản người thứ ba chưa thực rõ ràng, ổn định Hiện có nhiều quan điểm biện pháp bảo đảm tài sản người thứ ba lập thành hợp đồng chấp hay hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất Một thẩm phán Tịa phúc thẩm TANDTC TP Hồ Chí Minh cho việc bên thứ ba dùng tài sản sở hữu cùa để bảo đảm thực nghĩa vụ người khác phải lập thành hợp đồng bảo lãnh (thay lập thành hợp đồng chấp) Nếu lập hợp đồng chấp, có tranh chấp phát sinh bên thứ ba có u cầu, Tịa án chấp thuận tuyên vô hiệu hợp đồng chấp tài sản bên thứba18 Quan điểm không phù hợp với quy định pháp luật giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sớ hữu người thứ ba mà người cam l8Luật sư Đỗ Hồng Thái “Thế chấp - Báo tành: Hiểu cho đúng”, Thời báo Ngân hàng số 127 ngày 09 tháng năm 2012, trang 14 62 kêt dùng tài sản đê bảo đảm thực nghĩa vụ cùa bên có nghĩa vụ đơi với bên có quyền Thêm nữa, Điều 317 Bộ luật Dân 2015 không quy định cụ thể nghĩa vụ dân bên nhận chấp Cho nên nội dung thỏa thuận chấp quyền sử dụng đất người thứ ba pháp luật bảo đảm Bên cạnh đó, khoản Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy định sau: Việc đăng kỷ chấp quy định khoản Điều thực trường hợp chẩp đế bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp, bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp người khác Điều có nghĩa nhà lập pháp (Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên - Môi trường) thừa nhận biện pháp chấp bất động sản người thứ ba Thủ' ba, bảo vệ lợi ích bên chấp tài sản quyền sử dụng đất Cho đến thời điểm này, tranh cãi liên quan đến biện pháp bảo đảm tài sản người thứ ba dường xoay quanh việc bên nhận chấp chấp nhận biện pháp bảo đảm có rủi ro hợp đồng bị tun bố vơ hiệu hay khơng, mà vơ tình bỏ qua khía cạnh khác khơng phần quan trọng làm để bảo vệ hiệu lợi ích bên bảo đảm, bên thường khơng nhận lợi (đặc biệt mặt thương mại) đưa tài sản minh vào bảo đảm cho khoản vav môt bên khác Khi bên bảo đảm doanh nghiệp rõ ràng bên có ít, chí khơng có lợi ích từ việc xác lập bảo đảm cho nghĩa vụ bên khác mà ngược lại phải đối diện với rủi ro tài sản sử dụng đế bảo đảm bị xử lý bên vi phạm nghĩa vụ hoàn trả ngân hàng Luật Doanh nghiệp quy định người đại diện theo pháp luật 63 công ty không sử dụng tài sản công ty đê phục vụ lợi ích tơ chức, cá nhân khác Điều dẫn tới hệ trừ trường hợp chủ sở hữu, hội đồng thành viên, hội đồng quản trị/đại hội đồng cổ đông công ty chấp thuận hợp đồng bảo đăm tài sán doanh nghiệp cho nghĩa vụ bên khác, nguyên tắc người đại diện theo pháp luật công ty xác lập họp đồng bảo đảm mà khơng chứng minh lợi ích giao dịch cơng ty giao dịch bảo đăm có nguy vơ hiệu vi phạm quy định Đôi với trường hợp bên bảo đảm cá nhân, rât tiêc quy định hành Bộ luật Dân 2015 chưa đề cập đển khía cạnh • • • • • • Thứ tư, nhiêu trường hợp quyêt định án có hiệu lực pháp luật xử lý tài sản chấp, nhiên công tác thi hành án lại gặp khó khăn Chẳng hạn vụ việc chấp quyền sử dụng đất ngân hàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Nguyễn Minh Tr ghi nhận mảnh đất (tại quận Hải An, thành phố Hải Phịng) có chiều rộng 12m, đo thực tế lại có 8m, 4m cịn lại thuộc phần đất nhà cúa bà Trương Thị H kế bên UBND quận Hải An xác nhận sai sót, thực thú tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho vợ chồng ông Nguyễn Minh Tr lấn sang đất bà Trương Thị H với kích thước 4m Để giải vụ việc cần nhiều thời gian liên quan đến nhiều quan có thẩm quyền, việc việc xử lý tài săn chấp quyền sử dụng đất nhiều hạn 3.2 Những kiên nghị liên quan 3.2.1 Kiên nghị vê lập pháp Vê bản, nội dung vê xử lý tài sản thê châp QSDĐ pháp luật hành ghi nhận liên tục sửa đồi, bồ sung ban hành thời gian qua Do vậy, khung pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ 19 Quyết định Thi hành án số 45/2013/QĐ-THADS ngày 18/5/2013 Chi cục Thi hành án quận Hồng Bàng, thành phô Hải Phịng r 64 đê góp phân đảm bảo an toàn cho chủ thê tham gia quan hệ, đông thời đảm bảo tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình áp dụng thực tiễn chứng tỏ hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Cơ chế xử lý QSDĐ chấp cịn gị bó xa rời thực tế, đó, làm giảm hiệu quà việc thực thi thực tế Ngồi ra, q trình xử lý tài sản chấp QSDĐ bên không nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, khiến cơng tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Do đó, Bộ luật Dân nên có quy định đề báo vệ quyền lợi bên bâo đảm cá nhân Trong nhiều trường hợp, bên bảo đảm không chuẩn bị đầy đủ kiến thức hiểu biết tham gia vào quan hệ tín dụng bảo đảm, nhiều tin, cho bạn bè, họ hàng “mượn” tài sản tài sản nhàn rỗi không sử dụng vào việc gì, đến tài săn bão đảm bị xử lý bên vay khơng trả nợ lúc biết hậu pháp lý việc bảo đảm Bộ luật Dân nên có quy định để bảo vệ tốt quyền lợi bên bảo đăm cá nhân, chắng hạn công nhận quyền bên bảo đảm yêu cầu bên vay thực hồn trả cho phạm vi giá trị tài sản bão đảm bị xử lý hay hoàn trả số tiền mà bên bảo đảm trả cho bên nhận bảo đảm trường họp bên bảo đảm nộp tiền để rút lại tài sản bảo đảm Thực tế Hợp đồng chấp bao gồm nhiều điều khoản, phức tạp, chứa nhiều quy định thường tố chức tín dụng đưa ra; bên bảo đảm thường có hội thảo luận điều khoản Hợp đồng nên quan hệ bảo đảm tín dụng này, bên bảo đảm thường bên yếu Bên cạnh đó, Hợp đồng đặc biệt mà tài sản băo đảm có giá trị lớn Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật 65 quy định loại Hợp đông băt buộc phải cơng chứng Tuy nhiên, thấy khách hàng thường xun Văn phịng cơng chứng khơng phái bên bảo đảm mà bên nhận bảo đảm nên dễ hiếu Văn phịng cơng chứng, Cơng chứng viên có thiên vị, ưu cho bên nhận bảo đảm (cụ thể tổ chức tín dụng) làm cho bên bảo đảm tiếp tục phải nhận thiệt thịi Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên bảo đảm, tài sản bảo đảm tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng với sống bên bảo đảm phải có quy định chặt chẽ nghĩa vụ bên nhận bảo đảm, ví dụ phải giải thích đầy đủ Hợp đồng cho bên bảo đảm, phải có đào tạo, nâng cao trách nhiệm đội ngũ Cơng chứng viên để chắn bên bảo đảm hiếu, chí hậu pháp lý việc ký kết Hợp đồng Chỉ bên bảo đảm hiểu hậu mà họ phải gánh chịu ký kết hợp đồng (một số phải giao tài sản bảo đâm cho bên nhận bảo đảm để xử lý) việc ký kết hợp đồng thật tự nguyện Hơn nữa, pháp luật cần phải cỏ chế tài mạnh phát có việc câu kểt Văn phịng cơng chứng, Công chứng viên với bên Hợp đồng, Hợp đồng bảo đảm 3.2.2 Kiến nghị tư pháp Thử nhất, tư pháp hoạt động xét xử dựa pháp luật - ban hành quan lập pháp Quốc hội Bộ Tư pháp cần kiến nghị với Tòa án Nhân dân Tối cao hướng dẫn phần định án xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bang tài sản bên thứ ba theo hướng cụ rõ ràng để tạo điều kiện cho công tác thi hành án thực thi kịp thời thực tế Trong nhiều năm qua, giãi tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba, Tòa án thường tuyên buộc bên vay (bên bào lãnh) phải tiếp tục trả nợ vay cho ngân hàng, trường hợp bên vay không trả nợ thi ngân hàng có quyền yêu cầu xử lý tài săn bảo đảm bên thứ ba để thu nợ Đây 66 nguyên nhân dẫn đến công tác thi hành chậm, gây lãng phí thời gian chi phí cho Nhà nước, bên thi hành án Bởi trước khởi kiện, bên vay không trả nợ đến hạn bên thứ ba trốn tránh/từ chối thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận hợp đồng quy định pháp luật Cho nên, án, Tòa án phải tuyên buộc bên thứ ba phải thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên bảo lãnh ngân hàng quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba để thu hồi nợ án có hiệu lực Trường hợp tiền thu từ việc xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba khơng đú trả nợ bên vay phải thực nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng phần nợ cịn lại tính đến thời điểm thực tế tốn Thứ hai, vụ án có giải triệt đế hay khơng, dựa vào định xét xử Tịa án có thực thi áp dụng thực tiễn hay khơng Chính vậy, kiến nghị cần tăng cường đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ, đạo đức cho đội ngũ thẩm phán thường xuyên liên tục để có bàn án vừa pháp luật, khách quan, vừa bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đương cách kịp thời 3.2.3 Các kiên nghị khác Thú' nhất, quan quản lý đất đai cần nâng cao lực quản lý nhà nước đất đai, sớm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận, cấp giấy chứng nhận giấy phải phản ánh thực tế đất (từ số đo, tứ cận, tài sản đất, vv ) Vì tài sản hợp pháp đất chủ tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại “cơng cụ” qn lý, chì có vai trị ghi nhận trạng tài sản chủ tài sản (gồm quyền sử dụng đất tài sản đất), giấy chứng nhận không tạo tài sản cho chủ thể Vì vậy, cấp giấy chứng nhận lại không phản ánh đầy đủ thông tin tài sản thời điểm cấp giấy, gây khó dễ cho người dân, doanh nghiệp? Vừa tạo rủi 67 cho tât bên loại tài sản đưa vào lưu thông dân sự, gây cản trờ vận hành bình thường giao dịch, vừa khơng giúp ích quan quản lý nắm đày đủ thông tin đối tượng tài sản mà quản lý? Hơn nữa, hồ sơ đất đai mồi khu đất, đất phải cập nhật thể đày đủ, xác di biến động; tăng cường kết nối, minh bạch hóa thơng tin cung cấp thông tin kịp thời người dân, quan có thẩm quyền u cầu, việc quản lý có ý nghĩa tích cực kinh tế, xã hội Thứ hai, chờ văn hướng dẫn Tịa án nhân dân Tối cao hoạt động cho vay - nghiệp vụ mang lại doanh thu chủ yếu cho ngân hàng thương mại Việt Nam khơng thể dừng lại Cho nên, để phịng ngừa rủi ro giao dịch, ngân hàng phải rà sốt lại hợp đồng tín dụng mẫu họp đồng mẫu chấp tài sản/quyền sử dụng đất bên thứ ba để chỉnh sửa cho chặt chẽ phù hợp nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp có tranh chấp phát sinh, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vấn đề sau: Điều khoản biện pháp bảo đảm hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên, quy định phạm vi tài săn đảm bảo Cuối cùng, ngồi việc quan có thẩm quyền sớm ban hành văn hướng dẫn kịp thời vướng mắc phát sinh thực tiễn quản lý, giải tranh chấp đất đai nói chung, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nói riêng phù hợp với yêu cầu sống bên cạnh cần có chế nâng cao phẩm chất, đạo đức, lực cán đặc biệt cán có chức trách trực tiếp liên quan đến quản lý đất đai giải tranh chấp; hồn thiện cơng tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; nâng cao chất lượng yếu tố phục vụ trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; tăng nguồn lực tài chính; tăng cường cơng tác tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận ỌSDĐ; kết hợp chặt chẽ quan chức quan tài nguyên môi trường công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ 68 KÉT LUẬN CHƯƠNG Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định không phù hợp Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không hướng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho người dân q trình áp dụng, mà cịn phải hướng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Hoàn thiện pháp luật vê xử lý tài sản thê châp QSDĐ khơng cân có định hướng mà đòi hởi đề giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tố chức thực quy định pháp luật thực tế Hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ phù hợp triển khai vào sống phát huy có hiệu khơng có hồ trợ tích cực tham gia chủ thể thi hành pháp luật Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thân trách nhiệm, thái độ hợp tác đội ngũ cán thuộc quan tố chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật phải quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp quan, trách nhiệm pháp lý mồi chủ thể thực thi nhiệm vụ• cùa • • 69 KÊT LUẬN Ket thu đuơẹ sau thực nghiên cứu đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tòa án nhãn dân quận Hồng Bàng, thành Hải Phòng” cho phép rút số kết luận sau đây: Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường để đáp ứng nhu cầu thực tiễn cùa hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn đề thực hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoạt động cho vay giao dịch bảo đảm ngày trở nên phổ biến cần thiết Trong số hình thức giao dịch bão đảm giao dịch bàng chấp QSDĐ phổ biến Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối nhiều mặt như: đối tượng chấp, nguồn gốc, chất chấp trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Nhưng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đóng vai trò quan trọng định hiệu giao dịch bản, nội dung xử lý tài sản chấp QSDĐ pháp luật hành ghi nhận liên tục sửa đối, bố sung ban hành thời gian qua Do vậy, khung pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời đảm bão tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình áp dụng thực tiễn chứng tỏ hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ bộc lộ nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Cơ chế xử lý QSDĐ chấp cịn gị bó xa rời thực tể, đó, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Ngoài ra, trình xử lý tài sản chấp QSDĐ bên không nhận hồ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, khiến công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chinh pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ nhu cầu tất yếu Việt Nam thời gian tới Yêu cầu xuất phát từ yêu cầu tất yếu việc hoàn thiện 70 chể chế kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản, thị trường tín dụng nước ta giai đoạn Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống Trong đó, hồn thiện pháp luật thể chế nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nhiệm vụ trọng tâm Đồng thời cần trọng biện pháp khác tuyên truyên, phồ biến pháp luật xừ lý tài sản chấp QSDĐ, nâng cao trình độ đội ngũ cán bên nhận chấp công tác xử lý tài sản chấp QSDĐ, Xin trân trọng cảm ơn! 71 DANH MỤC TAI LIẸU THAM KHAO Văn luật Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam, năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015, Nước Cộng hòa xã hội nghĩa Việt Nam, NXB Lao động, 2017 Bộ luật Dân năm 2005, Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Lao động, 2009 Luật Đất đai năm 2013, Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Lao động, 2015 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân Cộng hịa Pháp năm 1804, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Thương mại Thái Lan, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, năm 1995 Bình luận Bộ luật dân Nhật bản, NXB Tư pháp, Thư viện Bộ Tư pháp, Hà Nội, 1999 Bài báo Tạp chí khoa học Tạp chí Tịa án điện tử Tịa án nhân dân, ‘‘Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình ”, năm 2017 10 Tạp chí Tịa án - “Thế chấp nhà đất người thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật?”, ngày 14/08/2019 11 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/the-chap-nha-dat-cua-nguoithu-ba-de-bao-dam-vay-von-ngan-hang-co-trai-phap-luat Luận án, luận văn 12 Nguyễn Văn Hoạt, Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản chấp xử lỷ tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, năm 2014, tr 18 13 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử ỉỷ tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 72 14 Bùi Thị Duyên, Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật vê thê châp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ - Thực trạng phương hướng hoàn thiện”, năm 2014, trang 79 15 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 16 Phan Hồng Điệp, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tố chức tín dụng - Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012, trang 48 Bài viết tham khảo 17 Luật Dương Gia, Quy định việc công nhận quyền sử dụng đất, Ngày 18/01/2020 18 https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-viec-cong-nhan-quyen-su-dung-dat/ 19 Luật sư Đồ Hồng Thái “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu cho đủng”, Thời báo Ngân hàng số 127 ngày 09 tháng năm 2012, trang 14 Khác 20 Nội Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà 21 Bộ Tư pháp - Viện khoa học Pháp lý, Từ điên Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa - NXB Tư pháp, trang 462 22 Quyết định Thi hành án số 45/2013/QĐ-THADS ngày 18/5/2013 cùa Chi cục Thi hành án quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng 23 Báo cáo số 01/BC-TA v/v Tổng kết cơng tác thi đua - Tịa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, năm 2017, 2018, 2019, tháng đầu năm 2020 73 ... áp dụng pháp luật vào thực tiễn Vì tơi lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành Hải Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn. .. luận chấp tài sản quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam quy định Giới hạn khảo sát luận văn trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng Bởi lẽ, quận. .. Khái quát xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Qui định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng Chương 3: Những