Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất qua thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận hồngbbàng, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MAI HẢI YẾN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG) Hà Nội – 2021 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT MAI HẢI YẾN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 8380101.04 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG) Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Mạnh Thắng Hà Nội – 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chƣa đƣợc công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Ngƣời cam đoan Mai Hải Yến MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƢƠNG KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái luận chấp xử lý tài sản chấp 1.1.1 Khái niệm, chất, đặc điểm ý nghĩa pháp lý chấp 1.1.2 Khái luận xử lý tài sản chấp 13 1.2 Khái luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Khái luận quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất 17 1.2.3 Những vấn đề pháp lý liên quan tới xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 KẾT LUẬN CHƢƠNG 29 CHƢƠNG 30 CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30 2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.1 Tổng quan qui định pháp luật chấp xử lý tài sản chấp 30 2.1.2 Tổng quan qui định pháp luật chấp tài sản quyền sử dụng đất 39 2.1.3 Các yêu cầu pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 41 2.2 Thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 47 2.2.1 Khái quát Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 47 2.2.2 Những vụ án cụ thể liên quan tới xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất xét xử Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 49 KẾT LUẬN CHƢƠNG 60 CHƢƠNG 61 NHỮNG KIẾN NGHỊ 61 3.1 Những vấn đề rút từ thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 61 3.2 Những kiến nghị liên quan 64 3.2.1 Kiến nghị lập pháp 64 3.2.2 Kiến nghị tư pháp 66 3.2.3 Các kiến nghị khác 67 KẾT LUẬN CHƢƠNG 69 KẾT LUẬN 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân QSDĐ : Quyền sử dụng đất TANDTC : Tòa án nhân dân Tối cao UBND : Uỷ ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU TÊN BẢNG Bảng số liệu báo cáo án Dân KDTM Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, từ năm 2017 - 2019 SỐ TRANG 48 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Việc gia nhập tổ chức thƣơng mại giới WTO, tham gia thiết lập khu vực thƣơng mại tự Asean AFTA thể hện hội nhập ngày sâu rộng kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa nƣớc ta Cùng với phát triển kinh tế thị trƣờng hội nhập quốc tế, giao dịch kinh tế, thƣơng mại, dân đƣợc xác lập ngày nhiều, hình thức ngày đa dạng phong phú, đồng nghĩa với việc rủi ro phát sinh ngày cao Để đảm bảo lợi ích đáng bên tham gia giao dịch biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đƣợc đề cao quy định rõ ràng văn pháp luật nhƣ Bộ luật Dân 2015, Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Thế chấp tài sản biện pháp bảo đảm phổ biến hiệu Đồng thời hoạt động chấp tài sản đƣợc xem công cụ pháp lý bản, mang hiệu cao nhằm hạn chế rủi ro phát sinh từ giao dịch dân Trong số bất động sản đƣợc sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản đƣợc sử dụng phổ biến đƣợc bên nhận chấp ƣa chuộng so với bất động sản khác Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản bảo đảm QSDĐ không cao nhƣ tài sản bảo đảm thông thƣờng khác nhƣng lại loại tài sản có giá trị lớn, ổn định tồn mãi Tuy có vai trò quan trọng nhƣ nhƣng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ vấn đề nhức nhối chủ thể nhận chấp Ngoài vƣớng mắc nguyên nhân khách quan nhƣ thị trƣờng bất động sản "đóng băng" ngun nhân dẫn đến tình trạng cịn văn pháp luật liên quan xử lý tài sản chấp QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định thực gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực quan hệ chấp đặc biệt gây lúng túng cho quan chức áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng cho thấy, số lƣợng vụ án kinh doanh thƣơng mại, dân liên quan đến xử lý tài sản chấp đƣợc đƣa giải tịa có chiều hƣớng ngày phức tạp, gây khó khăn cho việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn Vì tơi lựa chọn đề tài: "Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ luật học với mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề chấp tài sản để đảm bảo nghĩa vụ dân Tình hình nghiên cứu Thế chấp tài sản chế định pháp luật có vai trị vơ quan trọng việc đảm bảo an toàn giao dịch nhƣ thúc đẩy phát triển giao dịch dân Vì vậy, vấn đề đƣợc nhiều tác giả quan tâm nhƣ: TS Nguyễn Ngọc Diện, “Bình luận khoa học biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự”, Nhà xuất Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2002; Nguyễn Thị Thu Thủy, Luận văn Thạc sĩ luật học “Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất luật Đất đai năm 2003”, năm 2013; viết có nội dung xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Trong bối cảnh nghiên cứu Bộ luật dân 2015 sau gần 03 năm thi hành yêu cầu việc phát triển kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa việc nhìn nhận cách tổng thể khách quan biện pháp chấp tài sản vơ quan trọng Những cơng trình nêu tiếp cận chấp tài sản quyền sử dụng đất với ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo phƣơng thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Luận văn đƣợc xem nhƣ cơng trình nghiên cứu độc lập xem xét vấn đề xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam hành cách tổng thể phƣơng diện lý luận thực tiễn, kết hợp hài hòa pháp luật chung pháp luật chuyên ngành điểu chỉnh quan hệ chấp, thực tiễn áp dụng pháp luật để xử lý trực tiếp vụ việc giải Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng Phạm vi mục đích nghiên cứu Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất đƣợc coi vấn đề liên ngành, phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực nhƣ trị, kinh tế, xã hội, pháp luật đƣợc điều chỉnh nhiều ngành luật khác Tuy nhiên luận văn tập trung nghiên cứu khuôn khổ pháp luật điều chỉnh nội dung chấp nhƣ: chủ thể đối tƣợng quan hệ chấp tài sản; hình thức thủ tục xác lập quan hệ chấp quyền sử dụng đất; trình xác lập thực giao dịch chấp; xử lý tài sản quyền sử dụng đất bên chấp vi phạm nghĩa vụ toán nợ Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, phạm vi nghiên cứu luận văn thạc sĩ đƣợc giới hạn văn pháp luật chấp nhƣ: BLDS năm 2015, Luật Đất Đai năm 2013, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014…và số văn có liên quan nhƣ: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm vàNghị định số 11/2012/NĐCP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CPngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Về đối tƣợng quan hệ chấp, tác giả tập trung nghiên cứu đối tƣợng quyền sử dụng đất bất động sản Từ quy định thấy pháp luật dân quy định chủ thể chấp phải có nghĩa vụ với bên nhận chấp, BLDS 2015 không quy định rõ ràng dùng tài sản để chấp bảo đảm nghĩa vụ cho hay cho ngƣời khác Hơn nữa, Luật đất đai không cho phép bảo lãnh quyền sử dụng đất nên việc ký kết hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất trái với quy định pháp luật Vì bác bỏ yêu cầu chị L anh Đ hoàn toàn hợp lý 59 KẾT LUẬN CHƢƠNG Các quy định xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng có vai trị quan trọng pháp luật chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng Bởi vì, mục tiêu chấp tài sản bảo đảm khơng đạt đƣợc khơng có chế hữu hiệu xử lý tài sản chấp Mục đích việc xử lý tài sản thể chấp tạo nguồn trả cho vay nguồn trả nợ bên chấp khơng có khơng cịn đủ để trả nợ Nhƣ vậy, trƣờng hợp chấp tài sản tài sản chấp phải xử lý để thu hồi nợ Việc xử lý tài sản chấp đƣợc tiến hành có định Bên cạnh đó, chấp tài sản QSDĐ đƣợc coi biện pháp bảo đảm thực hợp đồng Xử lý tài sản chấp QSDĐ hậu pháp lý hành vi vi phạm hợp đồng Tài sản chấp chủ yếu bất động sản nên việc xử lý nhiều vƣớng mắc pháp luật thực tiễn thực Do vậy, việc nghiên cứu hồn thiện pháp luật lĩnh vực có ý nghĩa quan trọng đảm bảo quyền nghĩa vụ chủ thể, thúc đẩy phát triên kinh tế – xã hội 60 CHƢƠNG NHỮNG KIẾN NGHỊ 3.1 Những vấn đề rút từ thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng Thứ nhất, thực tế việc xử án tín dụng Tịa án thƣờng diễn thời gian dài chi phí lớn Trong q trình giải vụ án Tòa án, ngƣời bị kiện, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ngƣời bảo lãnh…) khơng thể thực nghĩa vụ hạn nên thƣờng cố tình kéo dài thời gian trả nợ, gây khó khăn cho Tịa án việc giải vụ án nhƣ khơng có mặt Tịa án theo Giấy triệu tập, bỏ trốn khỏi nơi cƣ trú, khơng ký nhận văn tố tụng Tịa án ban hành Sự bất hợp tác ngƣời bị kiện ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trƣờng hợp làm cho việc giải vụ án Tịa án bị kéo dài Ngồi ra, ngƣời bị kiện ủy quyền cho luật sƣ tham gia tố tụng với mục đích kéo dài thời hạn giải vụ án lâu tốt (đề nghị thu thập thêm tài liệu, chứng cứ, tiến hành trƣng cầu giám định tài liệu …) Đối với vụ án phức tạp có nhiều ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phiên tịa xét xử bị hỗn nhiều lần điều khó tránh khỏi, gây xúc mệt mỏi cho bên nhận chấp việc tham gia tố tụng Có trƣờng hợp bên chấp chủ tài sản chấp có am hiểu pháp luật đƣợc tƣ vấn pháp luật có cách kéo dài thời gian tinh vi Ví dụ, bên vay chủ tài sản chấp thƣờng tìm cách tạo vụ tranh chấp bên thứ ba bất động sản chấp Trong trƣờng hợp này, tịa án khơng thể đƣa phán buộc ngƣời chấp trả nợ tuyên phát mại tài sản chấp đƣợc, mà phải chờ vụ án tranh chấp tài sản 61 đƣợc giải xong, sau tiến hành giải khoản nợ tài sản chấp Bên cạnh nguyên nhân bất hợp tác bị đơn (bên chấp) việc xét xử cịn phải qua nhiều cấp xét xử nhƣ sơ thẩm, phúc thẩm, có lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… lúc nguyên đơn (bên nhận chấp) nhận đƣợc án, định có hiệu lực làm yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm Thậm chí, bên nhận chấp thắng kiện nhƣng quan Thi hành án dân tiến hành thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm phức tạp khơng Tóm lại để xử lý đƣợc bất động sản bên nhận chấp phải tốn nhiều thời gian chi phí nhƣng khả thu hồi nợ khơng đƣợc đảm bảo chắn triệt để Thứ hai, hành lang pháp lý việc bảo đảm tài sản ngƣời thứ ba chƣa thực rõ ràng, ổn định Hiện có nhiều quan điểm biện pháp bảo đảm tài sản ngƣời thứ ba đƣợc lập thành hợp đồng chấp hay hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất Một thẩm phán Tịa phúc thẩm TANDTC TP Hồ Chí Minh cho việc bên thứ ba dùng tài sản sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ ngƣời khác phải đƣợc lập thành hợp đồng bảo lãnh (thay lập thành hợp đồng chấp) Nếu lập hợp đồng chấp, có tranh chấp phát sinh bên thứ ba có u cầu, Tịa án chấp thuận tuyên vô hiệu hợp đồng chấp tài sản bên thứba 18 Quan điểm không phù hợp với quy định pháp luật giao dịch bảo đảm tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu ngƣời thứ ba mà ngƣời cam 18 Luật sƣ Đỗ Hồng Thái “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu cho đúng”, Thời báo Ngân hàng số 127 ngày 09 tháng năm 2012, trang 14 62 kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Thêm nữa, Điều 317 Bộ luật Dân 2015 không quy định cụ thể nghĩa vụ dân bên nhận chấp nhƣ Cho nên nội dung thỏa thuận chấp quyền sử dụng đất ngƣời thứ ba đƣợc pháp luật bảo đảm Bên cạnh đó, khoản Điều Thông tƣ số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 hƣớng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy định nhƣ sau: Việc đăng ký chấp quy định khoản Điều thực trường hợp chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp, bảo đảm thực nghĩa vụ dân người khác bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên chấp người khác Điều có nghĩa nhà lập pháp (Bộ Tƣ pháp Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng) thừa nhận biện pháp chấp bất động sản ngƣời thứ ba Thứ ba, bảo vệ lợi ích bên chấp tài sản quyền sử dụng đất Cho đến thời điểm này, tranh cãi liên quan đến biện pháp bảo đảm tài sản ngƣời thứ ba dƣờng nhƣ xoay quanh việc bên nhận chấp chấp nhận biện pháp bảo đảm có rủi ro hợp đồng bị tun bố vơ hiệu hay khơng, mà vơ tình bỏ qua khía cạnh khác khơng phần quan trọng làm để bảo vệ hiệu lợi ích bên bảo đảm, bên thƣờng khơng nhận đƣợc lợi (đặc biệt mặt thƣơng mại) đƣa tài sản vào bảo đảm cho khoản vay bên khác Khi bên bảo đảm doanh nghiệp rõ ràng bên có ít, chí khơng có đƣợc lợi ích từ việc xác lập bảo đảm cho nghĩa vụ bên khác mà ngƣợc lại phải đối diện với rủi ro tài sản đƣợc sử dụng để bảo đảm bị xử lý bên vi phạm nghĩa vụ hoàn trả ngân hàng Luật Doanh nghiệp quy định ngƣời đại diện theo pháp luật 63 công ty không đƣợc sử dụng tài sản công ty để phục vụ lợi ích tổ chức, cá nhân khác Điều dẫn tới hệ trừ trƣờng hợp chủ sở hữu, hội đồng thành viên, hội đồng quản trị/đại hội đồng cổ đông công ty chấp thuận hợp đồng bảo đảm tài sản doanh nghiệp cho nghĩa vụ bên khác, nguyên tắc ngƣời đại diện theo pháp luật công ty xác lập hợp đồng bảo đảm mà không chứng minh đƣợc lợi ích giao dịch cơng ty giao dịch bảo đảm có nguy vơ hiệu vi phạm quy định Đối với trƣờng hợp bên bảo đảm cá nhân, tiếc quy định hành Bộ luật Dân 2015 chƣa đề cập đến khía cạnh Thứ tư, nhiều trƣờng hợp định án có hiệu lực pháp luật xử lý tài sản chấp, nhiên công tác thi hành án lại gặp khó khăn Chẳng hạn vụ việc chấp quyền sử dụng đất ngân hàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Nguyễn Minh Tr ghi nhận mảnh đất (tại quận Hải An, thành phố Hải Phịng) có chiều rộng 12m, nhƣng đo thực tế lại có 8m, 4m cịn lại thuộc phần đất nhà bà Trƣơng Thị H kế bên UBND quận Hải An xác nhận sai sót, thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho vợ chồng ơng Nguyễn Minh Tr lấn sang đất bà Trƣơng Thị H với kích thƣớc 4m Để giải vụ việc cần nhiều thời gian nhƣ liên quan đến nhiều quan có thẩm quyền, việc việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nhiều hạn chế.19 3.2 Những kiến nghị liên quan 3.2.1 Kiến nghị lập pháp Về bản, nội dung xử lý tài sản chấp QSDĐ đƣợc pháp luật hành ghi nhận liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành thời gian qua Do vậy, khung pháp lý tƣơng đối toàn diện đầy đủ 19 Quyết định Thi hành án số 45/2013/QĐ-THADS ngày 18/5/2013 Chi cục Thi hành án quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng 64 để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời đƣợc đảm bảo tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đạt đƣợc nhiều thành tựu, song trình áp dụng thực tiễn chứng tỏ hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vƣớng mắc thực tế Cơ chế xử lý QSDĐ chấp cịn gị bó xa rời thực tế, đó, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Ngoài ra, trình xử lý tài sản chấp QSDĐ bên hầu nhƣ không nhận đƣợc hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, khiến công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Do đó, Bộ luật Dân nên có quy định để bảo vệ quyền lợi bên bảo đảm cá nhân Trong nhiều trƣờng hợp, bên bảo đảm không đƣợc chuẩn bị đầy đủ kiến thức hiểu biết tham gia vào quan hệ tín dụng bảo đảm, nhiều tin, cho bạn bè, họ hàng “mƣợn” tài sản tài sản nhàn rỗi khơng sử dụng vào việc gì, đến tài sản bảo đảm bị xử lý bên vay không trả đƣợc nợ lúc biết hậu pháp lý việc bảo đảm Bộ luật Dân nên có quy định để bảo vệ tốt quyền lợi bên bảo đảm cá nhân, chẳng hạn nhƣ công nhận quyền bên bảo đảm đƣợc yêu cầu bên vay thực hoàn trả cho phạm vi giá trị tài sản bảo đảm bị xử lý hay hoàn trả số tiền mà bên bảo đảm trả cho bên nhận bảo đảm trƣờng hợp bên bảo đảm nộp tiền để rút lại tài sản bảo đảm Thực tế Hợp đồng chấp bao gồm nhiều điều khoản, phức tạp, chứa nhiều quy định thƣờng tổ chức tín dụng đƣa ra; bên bảo đảm thƣờng có hội đƣợc thảo luận điều khoản Hợp đồng nên quan hệ bảo đảm tín dụng này, bên bảo đảm thƣờng bên yếu Bên cạnh đó, Hợp đồng đặc biệt mà tài sản bảo đảm có giá trị lớn nhƣ Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất pháp luật 65 quy định loại Hợp đồng bắt buộc phải đƣợc cơng chứng Tuy nhiên, thấy khách hàng thƣờng xuyên Văn phòng công chứng bên bảo đảm mà bên nhận bảo đảm nên dễ hiểu Văn phịng cơng chứng, Cơng chứng viên có thiên vị, ƣu cho bên nhận bảo đảm (cụ thể tổ chức tín dụng) làm cho bên bảo đảm tiếp tục phải nhận thiệt thòi Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên bảo đảm, tài sản bảo đảm tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng với sống bên bảo đảm phải có quy định chặt chẽ nghĩa vụ bên nhận bảo đảm, ví dụ nhƣ phải giải thích đầy đủ Hợp đồng cho bên bảo đảm, phải có đào tạo, nâng cao trách nhiệm đội ngũ Công chứng viên để chắn bên bảo đảm hiểu, chí hậu pháp lý việc ký kết Hợp đồng Chỉ bên bảo đảm hiểu đƣợc hậu mà họ phải gánh chịu ký kết hợp đồng (một số phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm để xử lý) việc ký kết hợp đồng thật tự nguyện Hơn nữa, pháp luật cần phải có chế tài mạnh phát có việc câu kết Văn phịng cơng chứng, Cơng chứng viên với bên Hợp đồng, Hợp đồng bảo đảm 3.2.2 Kiến nghị tư pháp Thứ nhất, tƣ pháp hoạt động xét xử dựa pháp luật - đƣợc ban hành quan lập pháp Quốc hội Bộ Tƣ pháp cần kiến nghị với Tòa án Nhân dân Tối cao hƣớng dẫn phần định án xét xử tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm tài sản bên thứ ba theo hƣớng cụ thể rõ ràng để tạo điều kiện cho công tác thi hành án đƣợc thực thi kịp thời thực tế Trong nhiều năm qua, giải tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba, Tòa án thƣờng tuyên buộc bên vay (bên đƣợc bảo lãnh) phải tiếp tục trả nợ vay cho ngân hàng, trƣờng hợp bên vay không trả đƣợc nợ ngân hàng có quyền u cầu xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba để thu nợ Đây 66 nguyên nhân dẫn đến cơng tác thi hành chậm, gây lãng phí thời gian chi phí cho Nhà nƣớc, bên đƣợc thi hành án Bởi trƣớc khởi kiện, bên vay không trả đƣợc nợ đến hạn bên thứ ba trốn tránh/từ chối thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đƣợc bảo lãnh theo thỏa thuận hợp đồng quy định pháp luật Cho nên, án, Tòa án phải tuyên buộc bên thứ ba phải thực nghĩa vụ trả nợ thay cho bên đƣợc bảo lãnh ngân hàng đƣợc quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba để thu hồi nợ án có hiệu lực Trƣờng hợp tiền thu đƣợc từ việc xử lý tài sản bảo đảm bên thứ ba không đủ trả nợ bên vay phải thực nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng phần nợ cịn lại tính đến thời điểm thực tế toán Thứ hai, vụ án có đƣợc giải triệt để hay khơng, dựa vào định xét xử Tịa án có đƣợc thực thi áp dụng thực tiễn hay khơng Chính vậy, kiến nghị cần tăng cƣờng đào tạo bồi dƣỡng nghiệp vụ, đạo đức cho đội ngũ thẩm phán thƣờng xuyên liên tục để có đƣợc án vừa pháp luật, khách quan, vừa bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp đƣơng cách kịp thời 3.2.3 Các kiến nghị khác Thứ nhất, quan quản lý đất đai cần nâng cao lực quản lý nhà nƣớc đất đai, sớm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận, cấp giấy chứng nhận giấy phải phản ánh thực tế đất (từ số đo, tứ cận, tài sản đất, vv …) Vì tài sản hợp pháp đất chủ tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại “cơng cụ” quản lý, có vai trị ghi nhận trạng tài sản chủ tài sản (gồm quyền sử dụng đất tài sản đất), giấy chứng nhận không tạo tài sản cho chủ thể Vì vậy, cấp giấy chứng nhận lại không phản ánh đầy đủ thông tin tài sản thời điểm cấp giấy, gây khó dễ cho ngƣời dân, doanh nghiệp? Vừa tạo rủi 67 cho tất bên loại tài sản đƣợc đƣa vào lƣu thông dân sự, gây cản trở vận hành bình thƣờng giao dịch, vừa khơng giúp ích quan quản lý nắm đƣợc đày đủ thông tin đối tƣợng tài sản mà quản lý? Hơn nữa, hồ sơ đất đai khu đất, đất phải cập nhật thể đày đủ, xác di biến động; tăng cƣờng kết nối, minh bạch hóa thơng tin cung cấp thơng tin kịp thời ngƣời dân, quan có thẩm quyền yêu cầu, việc quản lý có ý nghĩa tích cực kinh tế, xã hội Thứ hai, chờ văn hƣớng dẫn Tòa án nhân dân Tối cao hoạt động cho vay - nghiệp vụ mang lại doanh thu chủ yếu cho ngân hàng thƣơng mại Việt Nam dừng lại Cho nên, để phòng ngừa rủi ro giao dịch, ngân hàng phải rà soát lại hợp đồng tín dụng mẫu hợp đồng mẫu chấp tài sản/quyền sử dụng đất bên thứ ba để chỉnh sửa cho chặt chẽ phù hợp nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp có tranh chấp phát sinh, cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung vấn đề sau: Điều khoản biện pháp bảo đảm hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên, quy định phạm vi tài sản đảm bảo… Cuối cùng, việc quan có thẩm quyền sớm ban hành văn hƣớng dẫn kịp thời vƣớng mắc phát sinh thực tiễn quản lý, nhƣ giải tranh chấp đất đai nói chung, xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nói riêng phù hợp với u cầu sống bên cạnh cần có chế nâng cao phẩm chất, đạo đức, lực cán đặc biệt cán có chức trách trực tiếp liên quan đến quản lý đất đai giải tranh chấp; hồn thiện cơng tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; nâng cao chất lƣợng yếu tố phục vụ trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; tăng nguồn lực tài chính; tăng cƣờng cơng tác tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; kết hợp chặt chẽ quan chức quan tài nguyên môi trƣờng công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ … 68 KẾT LUẬN CHƢƠNG Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định khơng phù hợp Hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không hƣớng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho ngƣời dân q trình áp dụng, mà cịn phải hƣớng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không cần có định hƣớng mà cịn địi hỏi đề đƣợc giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tổ chức thực quy định pháp luật thực tế Hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ phù hợp nhƣng triển khai vào sống phát huy có hiệu khơng có hỗ trợ tích cực tham gia chủ thể thi hành pháp luật Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp tác đội ngũ cán thuộc quan tổ chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật phải quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp quan, trách nhiệm pháp lý chủ thể thực thi nhiệm vụ 69 KẾT LUẬN Kết thu đƣơc sau thực nghiên cứu đề tài “Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng” cho phép rút số kết luận sau đây: Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trƣờng để đáp ứng nhu cầu thực tiễn hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoạt động cho vay giao dịch bảo đảm ngày trở nên phổ biến cần thiết Trong số hình thức giao dịch bảo đảm giao dịch chấp QSDĐ phổ biến Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối nhiều mặt nhƣ: đối tƣợng chấp, nguồn gốc, chất chấp trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Nhƣng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đóng vai trị quan trọng định hiệu giao dịch Về bản, nội dung xử lý tài sản chấp QSDĐ đƣợc pháp luật hành ghi nhận liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành thời gian qua Do vậy, khung pháp lý tƣơng đối tồn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời đƣợc đảm bảo tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đạt đƣợc nhiều thành tựu, song trình áp dụng thực tiễn chứng tỏ hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ bộc lộ nhiều khó khăn, vƣớng mắc thực tế Cơ chế xử lý QSDĐ chấp cịn gị bó xa rời thực tế, đó, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Ngoài ra, trình xử lý tài sản chấp QSDĐ bên hầu nhƣ không nhận đƣợc hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, khiến công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ nhu cầu tất yếu Việt Nam thời gian tới Yêu cầu xuất phát từ yêu cầu tất yếu việc hoàn thiện 70 chể chế kinh tế thị trƣờng hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng tín dụng nƣớc ta giai đoạn Các giải pháp cần đƣợc thực đồng có hệ thống Trong đó, hồn thiện pháp luật thể chế nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nhiệm vụ trọng tâm Đồng thời cần trọng biện pháp khác nhƣ tuyên truyên, phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ, nâng cao trình độ đội ngũ cán bên nhận chấp công tác xử lý tài sản chấp QSDĐ, Xin trân trọng cảm ơn! 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn luật Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015, Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Lao động, 2017 Bộ luật Dân năm 2005, Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Lao động, 2009 Luật Đất đai năm 2013, Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB Lao động, 2015 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân Cộng hòa Pháp năm 1804, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân Thƣơng mại Thái Lan, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, năm 1995 Bình luận Bộ luật dân Nhật bản, NXB Tƣ pháp, Thƣ viện Bộ Tƣ pháp, Hà Nội, 1999 Bài báo Tạp chí khoa học Tạp chí Tịa án điện tử Tòa án nhân dân, “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình”, năm 2017 10 Tạp chí Tịa án – “Thế chấp nhà đất ngƣời thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật?”, ngày 14/08/2019 11 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/the-chap-nha-dat-cua-nguoithu-ba-de-bao-dam-vay-von-ngan-hang-co-trai-phap-luat Luận án, luận văn 12 Nguyễn Văn Hoạt, Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, năm 2014, tr 18 13 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 72 14 Bùi Thị Duyên, Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ - Thực trạng phƣơng hƣớng hoàn thiện”, năm 2014, trang 79 15 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nƣớc Pháp luật, Hà Nội 16 Phan Hồng Điệp, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật Thế chấp quyền sử dụng đất Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012, trang 48 Bài viết tham khảo 17 Luật Dƣơng Gia, Quy định việc công nhận quyền sử dụng đất, Ngày 18/01/2020 18 https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-viec-cong-nhan-quyen-su-dung-dat/ 19 Luật sƣ Đỗ Hồng Thái “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu cho đúng”, Thời báo Ngân hàng số 127 ngày 09 tháng năm 2012, trang 14 Khác 20 Nội Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà 21 Bộ Tƣ pháp – Viện khoa học Pháp lý, Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa - NXB Tƣ pháp, trang 462 22 Quyết định Thi hành án số 45/2013/QĐ-THADS ngày 18/5/2013 Chi cục Thi hành án quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng 23 Báo cáo số 01/BC-TA v/v Tổng kết cơng tác thi đua - Tịa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, năm 2017, 2018, 2019, tháng đầu năm 2020 73 ... LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 30 2.1 Tổng quan pháp luật Việt Nam xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất. .. động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Thứ hai, luận văn trọng đến thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. .. chỉnh việc xử lý tài sản chấp QSDĐ 29 CHƢƠNG CÁC QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1