sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng
Thứ nhất, thực tế việc xử án tín dụng tại Tòa án thƣờng diễn ra trong thời gian dài và chi phí lớn.
Trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, ngƣời bị kiện, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ngƣời bảo lãnh…) không thể thực hiện nghĩa vụ của mình đúng hạn nên thƣờng cố tình kéo dài thời gian trả nợ, gây khó khăn cho Tòa án trong việc giải quyết vụ án nhƣ không có mặt tại Tòa án theo Giấy triệu tập, bỏ trốn khỏi nơi cƣ trú, không ký nhận các văn bản tố tụng do Tòa án ban hành ... Sự bất hợp tác của ngƣời bị kiện và ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong trƣờng hợp này sẽ làm cho việc giải quyết vụ án của Tòa án bị kéo dài.
Ngoài ra, ngƣời bị kiện còn ủy quyền cho luật sƣ tham gia tố tụng với mục đích kéo dài thời hạn giải quyết vụ án càng lâu càng tốt (đề nghị thu thập thêm tài liệu, chứng cứ, tiến hành trƣng cầu giám định tài liệu …). Đối với những vụ án phức tạp có nhiều ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì phiên tòa xét xử bị hoãn nhiều lần là điều khó tránh khỏi, gây bức xúc mệt mỏi cho bên nhận thế chấp trong việc tham gia tố tụng.
Có những trƣờng hợp bên thế chấp hoặc chủ tài sản thế chấp có sự am hiểu pháp luật hoặc đƣợc tƣ vấn pháp luật còn có cách kéo dài thời gian tinh vi hơn. Ví dụ, bên vay hoặc chủ tài sản thế chấp thƣờng tìm cách tạo ra vụ tranh chấp của bên thứ ba đối với bất động sản thế chấp. Trong trƣờng hợp này, tòa án không thể đƣa ra phán quyết buộc ngƣời thế chấp trả nợ và tuyên phát mại tài sản thế chấp ngay đƣợc, mà phải chờ vụ án tranh chấp tài sản
62
đƣợc giải quyết xong, sau đó mới tiến hành giải quyết khoản nợ và tài sản thế chấp.
Bên cạnh nguyên nhân do sự bất hợp tác của bị đơn (bên thế chấp) thì việc xét xử còn có thể phải qua rất nhiều cấp xét xử nhƣ sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… lúc đó nguyên đơn (bên nhận thế chấp) mới nhận đƣợc một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm.
Thậm chí, khi bên nhận thế chấp thắng kiện nhƣng khi cơ quan Thi hành án dân sự tiến hành thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm cũng phức tạp không kém. Tóm lại để xử lý đƣợc một bất động sản thì bên nhận thế chấp phải đã tốn nhiều thời gian và chi phí nhƣng khả năng thu hồi nợ vẫn không đƣợc đảm bảo chắc chắn triệt để.
Thứ hai, hành lang pháp lý đối với việc bảo đảm bằng tài sản của ngƣời thứ ba còn chƣa thực sự rõ ràng, ổn định.
Hiện nay có rất nhiều quan điểm về biện pháp bảo đảm bằng tài sản của ngƣời thứ ba đƣợc lập thành hợp đồng thế chấp hay hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất. Một thẩm phán Tòa phúc thẩm TANDTC tại TP. Hồ Chí Minh cho rằng việc bên thứ ba dùng tài sản sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của ngƣời khác phải đƣợc lập thành hợp đồng bảo lãnh (thay vì lập thành hợp đồng thế chấp). Nếu lập hợp đồng thế chấp, khi có tranh chấp phát sinh và bên thứ ba có yêu cầu, Tòa án sẽ chấp thuận và tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứba18
.
Quan điểm trên đây là không phù hợp với quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm vì tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của ngƣời thứ ba mà ngƣời này cam
18
Luật sƣ Đỗ Hồng Thái “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu thế nào cho đúng”, Thời báo Ngân hàng số 127 ra ngày 09 tháng 8 năm 2012, trang 14.
63
kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Thêm nữa, Điều 317 của Bộ luật Dân sự 2015 cũng không quy định cụ thể nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp là nhƣ thế nào.
Cho nên nội dung thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời thứ ba đƣợc pháp luật bảo đảm.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 4 của Thông tƣ số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 hƣớng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy định nhƣ sau:
3. Việc đăng ký thế chấp quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện đối với các trường hợp thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác hoặc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của cả bên thế chấp và của người khác.
Điều này có nghĩa là những nhà lập pháp (Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng) đã thừa nhận biện pháp thế chấp bằng bất động sản của ngƣời thứ ba.
Thứ ba, bảo vệ lợi ích của bên thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất Cho đến thời điểm này, các tranh cãi liên quan đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản của ngƣời thứ ba dƣờng nhƣ chỉ xoay quanh việc bên nhận thế chấp chấp nhận biện pháp bảo đảm này thì có rủi ro hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu hay không, mà vô tình bỏ qua một khía cạnh khác cũng không kém phần quan trọng là làm thế nào để bảo vệ hiệu quả lợi ích của bên bảo đảm, nhất là khi bên này thƣờng không nhận đƣợc lợi gì (đặc biệt về mặt thƣơng mại) khi đƣa tài sản của mình vào bảo đảm cho khoản vay của một bên khác.
Khi bên bảo đảm là doanh nghiệp thì rõ ràng là bên này có ít, thậm chí không có đƣợc lợi ích nào từ việc xác lập bảo đảm cho nghĩa vụ của một bên khác mà ngƣợc lại sẽ phải đối diện với rủi ro là tài sản của mình đƣợc sử dụng để bảo đảm có thể bị xử lý nếu bên này vi phạm nghĩa vụ hoàn trả đối với ngân hàng. Luật Doanh nghiệp quy định ngƣời đại diện theo pháp luật của
64
công ty không đƣợc sử dụng tài sản của công ty để phục vụ lợi ích của tổ chức, cá nhân khác. Điều đó dẫn tới hệ quả là trừ trƣờng hợp chủ sở hữu, hội đồng thành viên, hội đồng quản trị/đại hội đồng cổ đông công ty chấp thuận hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của doanh nghiệp cho nghĩa vụ của một bên khác, về nguyên tắc nếu ngƣời đại diện theo pháp luật của công ty xác lập hợp đồng bảo đảm mà không chứng minh đƣợc lợi ích của giao dịch này đối với công ty thì giao dịch bảo đảm này có nguy cơ vô hiệu do vi phạm quy định này.
Đối với trƣờng hợp bên bảo đảm là cá nhân, rất tiếc là các quy định hiện hành và cả Bộ luật Dân sự 2015 vẫn chƣa đề cập đến khía cạnh này.
Thứ tư, nhiều trƣờng hợp đã ra quyết định bản án có hiệu lực pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, tuy nhiên công tác thi hành án lại gặp khó khăn. Chẳng hạn trong vụ việc thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Minh Tr. ghi nhận mảnh đất (tại quận Hải An, thành phố Hải Phòng) có chiều rộng 12m, nhƣng đo thực tế lại chỉ có 8m, 4m còn lại thuộc phần đất và nhà của bà Trƣơng Thị H. kế bên. UBND quận Hải An cũng đã xác nhận là do sai sót, trong khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho vợ chồng ông Nguyễn Minh Tr. thì đã lấn sang đất của bà Trƣơng Thị H. với kích thƣớc 4m. Để giải quyết vụ việc này cần rất nhiều thời gian cũng nhƣ liên quan đến nhiều cơ quan có thẩm quyền, vì việc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế.19