Khái quát về Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hả

2.2. Thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hả

2.2.1. Khái quát về Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hả

phố Hải Phòng

2.2.1. Khái quát về Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng Phòng

2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên

Hải Phòng là thành phố đông dân thứ 3 cả nƣớc, sau Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh với 2 triệu dân sinh sống. Trong đó dân cƣ chủ yếu tập trung đông đúc ở các quận nội thành nhƣ: Hồng Bàng, Lê Chân, Ngô Quyền, … bởi nơi đây buôn bán thuận tiện, hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông thuận lợi.

Trong vài năm trở lại đây, việc gia tăng dân số không ngừng đã kéo theo nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao. Tập quán kinh doanh “buôn có bạn, bán có phƣờng” đã khiến cho những tiểu thƣơng, những hộ kinh doanh không muốn chuyển địa điểm cách xa trung tâm. Điều này khiến các quận nội thành trở nên đông đúc và trật trội hơn bao giờ hết, trong khi đó quỹ đất thì hạn hẹp.

Hồng Bàng là quận trung tâm thành phố Hải Phòng, nằm trong khu vực kinh tế - thƣơng mại sầm uất, dân cƣ đông đúc, đồng thời là nơi tập trung các cơ quan chính trị - văn hóa của thành phố Hải Phòng. Lợi thế đó đã tạo cho Hồng Bàng những điều kiện vô cùng thuận lợi trong phát triển kinh tế, đƣa Hồng Bàng trở thành một trong những "điểm sáng" của thành phố Hải Phòng.

2.2.1.2. Thực tiễn tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

48

Tòa án quận Hồng Bàng – thành phố Hải Phòng là tòa án cấp huyện có thẩm quyền giải quyết các vụ việc phát sinh trên địa bàn quận Hồng Bàng.

Bảng số liệu báo cáo án Dân sự và KDTM của Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, từ năm 2017 - 201914

Năm Vụ/việc Dân sự Vụ/việc Kinh doanh thƣơng mại

Thụ lý Giải quyết Thụ lý Giải quyết

2017 57 49 100 87

2018 69 55 117 104

2019 112 103 108 72

06/2020 63 47 59 55

Có thể nhận thấy, số lƣợng vụ việc thụ lý tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng tăng đều qua từng năm. Bởi lẽ, nền kinh tế phát triển dẫn đến các giao dịch dân sự ngày càng đa dạng kèm theo những biện pháp bảo đảm ngày càng phức tạp. Hơn nữa, Hồng Bàng đang sở hữu hàng loạt các dự án, công trình hạ tầng kỹ thuật có tầm ảnh hƣởng lớn đến thị trƣờng bất động sản của thành phố. Vì vậy, tranh chấp dân sự, kinh doanh thƣơng mại tại địa bàn ngày càng nhiều dẫn đến vấn đề vi phạm hợp đồng dân sự nói chung, quyền sử dụng đất của ngƣời dân nói riêng khá phức tạp. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng luôn tích cực tiến hành xử lý kịp thời các vụ việc, tỉ lệ giải quyết án luôn đạt tỷ lệ trên 70%, không có án tồn. Các hoạt động tranh tụng tại phiên tòa đƣợc đẩy mạnh công khai, minh bạch, dân chủ, không để xảy ra trƣờng hợp kết án oan sai. Đơn đề nghị giám đốc thẩm, tái thẩm luôn đƣợc quan tâm và giải quyết kịp thời.

14Báo cáo số 01/BC-TA v/v Tổng kết công tác thi đua - Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, năm 2017, 2018, 2019, 6 tháng đầu năm 2020

49

Bên cạnh những kết quả đã đạt đƣợc trong công tác xét xử, TAND quận Hồng Bàng cũng tập trung vào công tác xây dựng đội ngũ cán bộ, công chức vững về nghiệp vụ, giỏi về chuyên môn, tham gia các khóa học đào tạo nghiệp vụ thƣ ký, thẩm phán, các khóa bồi dƣỡng lãnh đạo, .... Công tác tiếp công dân và xử lý đơn thƣ khởi kiện đƣợc thống nhất và linh hoạt, từ đó tạo nên lòng tin rất lớn từ nhân dân.

Công tác thi đua cũng diễn ra sôi nổi, phong phú và đa dạng, gắn với việc thực hiện nhiệm vụ của Tòa án. Trong năm, Hội đồng thi đua khen thƣởng TAND thành phố Hải Phòng đã tổ chức phát động nhiều đợt thi đua ngắn hạn nhằm đẩy mạnh công tác giải quyết án và các mặt công tác khác.

2.2.2. Những vụ án cụ thể liên quan tới xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất được xét xử tại Tòa án nhân dân Quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng

Tại Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng những vụ án về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng dân sự chủ yếu là giữa khách hàng và các tổ chức tín dụng. Khi khách hàng tham gia các hợp đồng tín dụng không thực hiện đúng, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình, các tổ chức tín dụng có quyền khởi kiện tại cấp Tòa án có thẩm quyền để xử lý tài sản bảo đảm.

Vụ án thứ nhất:

Hiện nay, trong giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có rất nhiều trƣờng hợp doanh nghiệp, cá nhân vay vốn của ngân hàng thƣơng mại, biện pháp bảo đảm bằng tài sản là nhà đất của ngƣời thứ ba (ngƣời này không vay vốn, không có giao dịch làm phát sinh nghĩa vụ dân sự đối với ngân hàng). Nội dung của hợp đồng thế chấp nhà đất quy định nếu bên vay không trả nợ đúng thời hạn cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền phát mại tài sản của bên thứ ba để thu hồi vốn vay. Thực tế, phần lớn bên vay không trả đƣợc nợ và cố tình không trả nợ, ngân hàng khởi kiện, nhiều tòa án tuyên ngân hàng có quyền xử lý tài sản của ngƣời thứ ba để thu hồi nợ.

50

Giao dịch thế chấp nhà đất của ngƣời thứ ba để bảo đảm khả năng vay vốn cho ngƣời đi vay nếu đƣợc công nhận hợp pháp thực sự là một kẽ hở để cho ngƣời đi vay và ngân hàng lợi dụng, thông qua giao dịch vay vốn theo cách thế chấp tài sản của ngƣời thứ ba lấy tiền của ngân hàng rồi không trả nợ, đẩy trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba. Nhƣng không có bất kỳ quy định nào, sau khi bên thứ ba trả nợ thay cho ngƣời vay, ngƣời vay phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ngƣời thứ ba.

Quan điểm tác giả thì quan hệ tín dụng và quan hệ thế chấp nhà đất nêu trên là hoàn toàn trái pháp luật.

Theo quy định tại Điều 7 của Quy chế cho vay tín dụng của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, đƣợc Ban hành theo Quyết định số: 1627/2001/QĐ – NHNN, ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nƣớc, Điều 7 của Thông tƣ 39/2016/TT-NHNN, ngày 30/12/2016 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nƣớc ngoài đối với khách hàng do Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam ban hành, ngân hàng chỉ đƣợc phép cho vay khi xác định đƣợc ngƣời đi vay “Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết”. Nhƣng khi cho vay, ngƣời đi vay đã không có tài sản để bảo đảm khả năng trả nợ, phải dùng tài sản của ngƣời khác để bảo đảm khả năng trả nợ, nhƣ vậy ngân hàng đã xác định đƣợc ngƣời vay không có khả năng trả nợ, vẫn cho vay là trái với quy định của pháp luật.

Ngân hàng là chủ thể cho vay càng cần phải nắm rõ quy định của pháp luật và tuân thủ đúng.

Do đó, theo quy định tại Điều 128 BLDS năm 2005, Điều 123 BLDS năm 2015, hợp đồng tín dụng bị vô hiệu vì “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện hành vi nhất định”.

51

Theo quy định của Điều 342, Điều 715 BLDS năm 2005 “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) …”. Theo Điều 317 BLDS năm 2015, thế chấp quyền sử dụng đất là dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng, không có quy định nào quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho nghĩa vụ của ngƣời khác. Để cụ thể hóa hơn quy định về việc không cho cho bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, đã quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của luật này”, không quy định cho phép ngƣời sử dụng đất bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.

Bản chất của việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thay cho ngƣời khác là quan hệ bảo lãnh đƣợc quy định tại Điều 361 BLDS 2005, Điều 335 BLDS năm 2015, quy định “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.” Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên đƣợc bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.

Nhƣ vậy, trên thực tế, để “lách luật” tránh việc ký hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không đƣợc pháp luật cho phép, ngân hàng đã ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của ngƣời thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng là giả tạo nhằm che đậy quan hệ bảo lãnh, bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005, Điều 124 BLDS năm 2015 “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu

52

lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”.

Việc tuyên ngân hàng có quyền phát mại nhà đất của ngƣời thế chấp (bản chất là ngƣời bảo lãnh) để thu hồi nợ là không công bằng đối với ngƣời thế chấp, đã và đang tạo ra bất công, bất ổn trong xã hội hàng nghìn gia đình đã mất nhà đất, vì đã ký hợp đồng thế chấp tài sản nhà đất của mình cho ngƣời khác vay tiền của ngân hàng. Đồng thời, lợi dụng kẻ hở này ngƣời đi vay đã lừa ngƣời khác thế chấp nhà đất để họ chiếm đoạt tiền của ngân hàng, một cách mà hiện nay không bị pháp luật xử lý.15

Vụ án thứ hai:

Có thể thấy, vấn đề xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất đó có nhà ở, công trình xây dựng của ngƣời khác mà ngƣời có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua là vấn đề có nhiều vƣớng mắc.

Ngày 22/2/2012, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa

15Tạp chí Tòa án – “Thế chấp nhà đất của ngƣời thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật?”, ngày 14/08/2019

https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/the-chap-nha-dat-cua-nguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay-von-ngan-hang- co-trai-phap-luat

53

bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.”

Quan điểm này sau đó tiếp tục đƣợc khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được

tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Tuy đã có quy định tƣơng đối cụ thể nhƣ vậy, nhƣng cho đến nay việc xử lý tài sản thế chấp vẫn còn có những vƣớng mắc. Để tiện trình bày quan điểm, tác giả xin nêu dẫn chứng vụ án thực tiễn sau:

Vụ án dân sự tranh chấp hợp đồng tín dụng: Ngày 03/4/2017, ông Nguyễn Trọng Th. và vợ là bà Trần Kim H. (cùng đăng ký hộ khẩu thƣờng trú tại: Số xx Kỳ Đồng, phƣờng Quang Trung, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng) ký hợp đồng tín dụng số 1161/HĐTD/2017 với Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vƣợng (VP Bank)để vay số tiền 500.000.000 đồng, thời hạn vay 6 tháng, điều chỉnh định kỳ 3 tháng/lần, mức điều chỉnh bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, bậc thang thấp nhất của VP Bank đang áp dụng tại thời điểm điều chỉnh, cộng biên độ 9,5%/năm, lãi suất nợ quá hạn 150% lãi suất trong hạn, mục đích vay vốn nhằm bổ sung vốn kinh doanh về phụ tùng xe ô tô. Tài sản đảm bảo cho khoản vay là quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất tại thửa đất số zzz, tờ bản đồ số 4, phƣờng Minh Khai, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng (gọi tắt là thửa đất số zzz) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số phát hành CN 71402 do Ủy ban nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng cấp ngày 25/5/2011 mang tên ông Đào Bá

54

T. và vợ là bà Nguyễn Thị N., thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 0509/2017/HĐ-TCTS ngày 20/3/2017 đƣợc công chứng tại Văn phòng Công chứng Hải Phòng16, số công chứng 248 quyển số 3 TP/CC- SCC/HĐGD và đăng ký giao địch bảo đảm ngày 20/3/2017.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, ông Nguyễn Trọng Th. và bà Trần Kim H. đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tính đến ngày 04/11/2019 ông bà nợ số tiền 737.954.000 đồng, trong đó nợ gốc 500.000.000 đồng, nợ lãi 237.954.000 đồng. Do đó VP Bank đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Nguyễn Trọng Th. và bà Trần Kim H. phải trả số tiền nợ trên; trong trƣờng hợp ông Nguyễn Trọng Th. và bà Trần Kim H. không trả đƣợc thì buộc ông Đào Bá T. và vợ là bà Nguyễn Thị N. có nghĩa vụ trả nợ thay theo hợp đồng thế chấp tài sản đã ký kết bằng các tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của ông T. và bà N. để thu hồi khoản nợ vay cho VP Bank.

Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Đào Thị L. và anh Vũ Văn Đ. là con gái và con rể của ông Đào Bá T. và bà Nguyễn Thị N. cho rằng quá trình ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản, VP Bank không tiến hành thẩm định tài sản trên đất, nên đã không biết trên thửa đất này có ngôi nhà cấp 4, mái bằng, diện tích 75,8m2 mà vợ chồng chị L. và anh