2.1. Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
2.1.3. Các yêu cầu của pháp luật Việt Nam đối với xử lý tài sản thế chấp là
chấp là quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ
Nguyên tắc đƣợc hiểu là những nguyên lý, những tƣ tƣởng chỉ đạo cơ bản, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật. Những nguyên tắc pháp lý cơ bản có tính chất đặc thù sau đây sẽ chi phối quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ:
Thứ nhất, tôn trọng sự thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ
42
Tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đƣợc coi là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nói riêng. Theo đó, xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là một trong các điều khoản cơ bản của hợp đồng thế chấp QSDĐ và kết quả từ sự thỏa thuận của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về chủ thể thực hiện việc xử lý QSDĐ, các trƣờng hợp xử lý QSDĐ và các phƣơng thức xử lý QSDĐ. Khi những thỏa thuận này đƣợc ghi rõ trong nội dung của hợp đồng thế chấp QSDĐ và đã phát sinh hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi hành đối với các bên. Những nội dung trên chỉ thay đổi nếu chính các bên muốn thỏa thuận để sửa đổi chúng. Do vậy, nếu đến khi phải xử lý QSDĐ mà bên thế chấp không tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì đồng nghĩa với việc bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Ngoài ra, việc thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ vẫn đƣợc chấp nhận khi đƣợc thỏa thuận vào thời điểm phải xử lý tài sản thế chấp, hay nói cách khác là thỏa thuận sau khi có sự vi phạm của bên thế chấp. Chỉ khi nào các bên không có sự thỏa thuận hoặc thỏa thuận có phát sinh tranh chấp thì Tòa án mới ra phán quyết về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trên cơ sở các quy định hiện hành của pháp luật hoặc yêu cầu tổ chức bán đấu giá QSDĐ đó.
Thứ hai, đảm bảo tiết kiệm về thời gian và chi phí
Khi tiến hành xử lý tài sản thế chấp cũng là lúc bên nhận thế chấp đối mặt với rủi ro về việc thu giữ vốn đối với khoản vay đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó 12
. Nhất là với loại hình tài sản nhƣ QSDĐ, đây là loại tài sản có giá trị rất lớn và thay đổi theo thời gian. Vì thế, rủi ro mất vốn, chậm thu giữ vốn kết hợp với rủi ro thanh khoản là những vấn đề bên nhận thế chấp hết sức lo ngại khi nhận thế chấp loại tài sản này. Do vậy việc giản đơn các thủ tục pháp lý và hành chính không cần thiết liên quan đến quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, tìm ra đƣợc phƣơng thức xử lý tối ƣu thích hợp với đặc điểm của loại
12
Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
43
tài sản này, rút ngắn tối đa thời gian xử lý là một nguyên tắc cần phải đƣợc triệt để tuân thủ. Thêm vào đó, tiết kiệm chi phí cũng là một nguyên tắc quan trọng của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Các chi phí xử lý phải là những chi phí cần thiết và hợp lý. Có thể phát sinh các chi phí liên quan đến việc thuê định giá đất, chi phí tổ chức bán đấu giá (nếu có), ... Những chi phí này phải đƣợc thanh toán trƣớc tiên sau đó mới đến các chủ nợ có thứ tự ƣu tiên thanh toán theo thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm.
Tiết kiệm về thời gian xử lý cũng góp phần cho việc tiết kiệm về chi phí xử lý tài sản thế chấp QSDĐ. Càng xử lý đơn giản, nhanh gọn càng tiết kiệm đƣợc chi phí của việc xử lý. Có nhƣ vậy, quyền và lợi ích của các bêncó quyền trên tài sản thế chấp đó đƣợc xử lý mới có thể đảm bảo hiệu quả.
Thứ ba, đảm bảo tính công khai và minh bạch
Nguyên tắc này đảm bảo quyền đƣợc biết thông tin của những ngƣời có liên quan với quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Những ngƣời có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ đƣợc thế chấp nhƣ các bên cùng nhận thế chấp đối với QSDĐ đó, các đối tƣợng đang trực tiếp thuê trên diện tích đó, bên thế chấp, bên có nghĩa vụ đƣợc bảo đảm ... đều có quyền đƣợc biết các thông tin về quá trình xử lý QSDĐ đó. Các thông tin nhƣ thông báo xử lý, giá trị của QSDĐ, phƣơng thức xử lý, thời điểm, địa điểm xử lý, thứ tự ƣu tiên thanh toán, ... là những nội dung cần đƣợc công khai và minh bạch. Điều này sẽ tránh đƣợc sự lạm quyền của bên có quyền xử lý cũng nhƣ đảm bảo đƣợc yêu cầu triệt để tuân thủ quy định của pháp luật trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ.
Thứ tư, không mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý
Việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ nhằm mục đích để khấu trừ nghĩa vụ bảo đảm có sự vi phạm mà hoàn toàn không phải là hoạt động có tính kinh doanh của bên có quyền xử lý. Điều này đƣợc thể hiện ở chỗ bên có quyền xử lý (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận
44
hoặc cơ quan Tòa án) phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Tuy nhiên nếu các bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu giá QSDĐ đƣợc thế chấp thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá tài sản thì cần phải phân biệt: doanh nghiệp, tổ chức bán đấu giá chính là tổ chức cung cấp dịch vụ bán đấu giá tài sản nhƣng lại không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ QSDĐ đƣợc thế chấp trong thời gian chờ xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá trị đƣợc định giá khi giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị tài sản thế chấp mà không phải thuộc về ngƣời có quyền xử lý. Thậm chí phần lớn các Ngân hàng hiện nay có thành lập các Công ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản thế chấp thì cũng không đƣợc coi đây hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đó. Do vậy, khoản tiền thu đƣợc từ xử lý QSDĐ trong quan hệ thế chấp không phải là đối tƣợng để chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.
2.1.3.2. Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Theo quy định của Điều 299 BLDS năm 2015 thì xử lý QSDĐ khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý QSDĐ thế chấp đƣợc thực hiện trong những trƣờng hợp sau đây:
Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm khi đến hạn.
Khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm trước thời hạn do sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng hay do pháp luật có quy định.
Pháp luật quy định tài sản thế chấp phải được xử lý để bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ khác.
Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Quy định này có thể đƣợc hiểu nhƣ một hình thức “chế tài” đối với bên thế chấp do họ không tuân thủ các cam kết, các thỏa thuận trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch thế chấp. Hậu quả của biện pháp này là chấm dứt
45
hoàn toàn QSDĐ về mặt pháp lý và quyền khai thác thực tế đối với ngƣời có quyền sử dụng dất mà nguyên nhân do lỗi của họ gây nên. Xử lý QSDĐ trong trƣờng hợp này cũng là giải pháp để giúp bên nhận thế chấp có cơ hội thu về nguồn vốn đã cho vay thông qua khoản tiền có đƣợc từ việc xử lý tài sản. Biện pháp này đƣợc xem là ƣu thế mang lại khả năng đảm bảo cho những khoản vay của bên nhận thế chấp.13
2.1.3.3. Phương pháp xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể là khoản 4 Điều 241 BLDS năm 2015, theo Điều 59, Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm và Mục 19 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung Nghị định 163 thì phƣơng thức xử lý QSDĐ đƣợc thực hiện trƣớc hết dựa trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Theo đó các bên có thể thỏa thuận các phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp nhƣ:
“1. Bán tài sản bảo đảm.
2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.
3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.
4. Phương thức khác do các bên thoả thuận.”
Nhƣ vậy theo quy định của pháp luật, có ba phƣơng pháp để xử lý tài sản bảo đảm cơ bản mà các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận đó là: bán tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ ngƣời thứ ba trong trƣờng hợp thế chấp quyền đòi nợ đối với bên thứ ba. Ngoài ra, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận bất
13
Phan Hồng Điệp, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012, trang 48
46
kỳ một phƣơng pháp xử lý tài sản bảo đảm khác. Đối với các doanh nghiệp là bên bảo đảm thì điều quan trong hơn cả là tài sản bảo đảm cần đƣợc bán ở mức giá cao nhất hoặc hợp lý về mặt thƣơng mại để bên bảo đảm có cơ hội nhận đƣợc tiền sau khi đã trả nợ cho bên nhận bảo đảm và thanh toán các khoản đƣợc ƣu tiên khác.
Trong trƣờng hợp các bên không thỏa thuận trong Hợp đồng thế cấp về phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp nêu trên hoặc xử lý không đƣợc theo nhƣ thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nƣớc hoặc tự mình thực hiện các biện pháp cụ thể để bảo vệ lợi ích của mình, chẳng hạn:
i. Khởi kiện yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp ii. Yêu cầu cơ quan nhà nƣớc tổ chức bán đấu giá
iii. Chuyển nhƣợng QSDĐ để thu hồi nợ (Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP)
2.1.3.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất
Việc chấm dứt QSDĐ đối với một chủ thể đang trực tiếp khai thác, sử dụng trên đất đó thì đòi hỏi ngƣời có thẩm quyền xử lý phải có sự sắp xếp, thông báo để bên có QSDĐ có kế hoạch trong việc chấm dứt quá trình khai thác của mình. Pháp luật hiện hành quy định trƣớc khi xử lý tài sản đảm bảo, ngƣời xử lý tài sản đảm bảo phải thông báo bằng văn bản cho các bên cùng nhận đảm bảo khác. Văn bản thông báo phải chứa đựng nội dung nhƣ: lý do xử lý tài sản, nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, mô tả tài sản, phƣơng thức, thời gian, địa điểm xử lý tài sản bảo đảm. Văn bản thông báo này đƣợc đính kém với đơn yêu cầu đăng ký xử lý tài sản gửi đến cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp QSDĐ. Ngoài quy định mang tính chất nguyên tắc chung nêu trên khi thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì ở mỗi hình thức xử lý QSDĐ khác nhau, trình tự, thủ tục xử lý quyền xử dụng đất sẽ khác nhau. Cụ thể, nếu các bên thỏa thuận phƣơng thức xử lý QSDĐ bằng phƣơng thức chuyển nhƣợng tài sản hoặc nhận chính QSDĐ thế chấp thì trình tự, thủ tục
47
xác lập QSDĐ cho bên nhận thế chấp đƣợc thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chƣơng 7 Luật Đất đai 2013.
Nếu xử lý QSDĐ đƣợc các bên lựa chọn hoặc pháp luật chỉ định theo hình thức bán đấu giá thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định chung của pháp luật về bán đấu giá tài sản tại Điều 450, Điều 451 BLDS 2015, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về Bán đấu giá tài sản.