2.1. Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
2.1.1. Tổng quan về các qui định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế
LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN QUẬN HỒNG BÀNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1. Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.1.1. Tổng quan về các qui định pháp luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp sản thế chấp
Biện pháp thế chấp theo quy định của BLDS năm 2015 chứa đựng cả yếu tố của trái quyền và vật quyền thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
2.1.1.1. Cơ sở pháp lý đối với tài sản thế chấp
* Khái niệm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền đƣợc các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ đƣợc bảo đảm.
Căn cứ vào Điều 318 BLDS 2015 quy định về tài sản thế chấp nhƣ sau:
1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
31
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm.
Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
* Điều kiện để xác định một tài sản đƣợc đem thế chấp:
Thứ nhất, bên thế chấp có quyền thế chấp đối với tài sản, chẳng hạn đối với bất động sản thì bên thế chấp phải là ngƣời có tên trên bất động sản đã đƣợc kiểm tra thông qua hồ sơ đăng ký tại cơ quan địa chính;
Thứ hai, tài sản thế chấp không có bất kỳ sự tranh chấp nào để giảm thiểu tối đa những rủi ro tiềm ẩn đối với tài sản thế chấp;
Thứ ba, tài sản thế chấp không thuộc đối tƣợng cấm chuyển giao hay cấm kê biên theo quy định của pháp luật.
Thứ tư, nếu đối với các tài sản là các hạng mục công trình xây dựng cần thiết phải mua bảo hiểm thì bên thế chấp phải mua bảo hiểm và phải giao lại cho bên nhận thế chấp trong thời gian thế chấp tài sản đó.
* Giá trị tài sản thế chấp
Việc xác định giá trị tài sản thế chấp và chuyển giao tài sản thế chấp tùy từng tài sản cụ thể. Nếu đối với tài sản không phải là quyền sử dụng đất thì giá trị do hai bên thỏa thuận hoặc thuê tổ chức tƣ vấn chuyên môn xác định và có tham khảo đên các loại giá của Nhà nƣớc quy định tại thời điểm đó
32
đối với tài sản đó (căn cứ theo Điều 306 BLDS 2015 về định giá tài sản bảo đảm). Nếu tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là tùy từng loại đất mà có cách xác định cụ thể:
+ Đất đƣợc Nhà nƣớc giao cho hộ gia đình cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng … thì giá trị quyền sử dụng đất đƣợc xác định theo giá của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
+ Nếu giá trị tài sản đem thế chấp lớn hơn nhiều so với khoản vay thì khách hàng có thể dùng phần còn lại để làm tài sản thế chấp khoản vay mới, hay nói cách khác một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ miễn sao tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm phải nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp. (Điều 296 BLDS 2015)
2.1.1.2. Cơ sở pháp lý về xử lý tài sản thế chấp
Việc xử lý tài sản thế chấp là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Theo đó, quyền đối với tài sản của bên thế chấp cũng chấm dứt (cả về pháp lý và thực tế) và đƣợc dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc ngƣời thứ ba để bù đắp cho những lợi ích của bên nhận thế chấp. Đây không phải là điều mong đợi của bên thế chấp bởi mục đích mà họ hƣớng tới là dùng tài sản để bảo đảm cho một khoản vay trong một thời gian nhất định. Khi khoản nợ đã đƣợc trả, tài sản đó của họ sẽ đƣợc khôi phục lại hoàn toàn, trả về cho họ vị thế là ngƣời chủ đích thực.9
Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý QSDĐ thế chấp sẽ ảnh hƣởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, đặc biệt do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân của QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ thế chấp chỉ đƣợc thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra.10
9
Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nƣớc và Pháp luật, Hà Nội.
10
Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
33
Căn cứ theo Điều 299 BLDS năm 2015 thì việc xử lý QSDĐ thế chấp đƣợc thực hiện trong những trƣờng hợp sau đây:
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Nghĩa vụ đƣợc phát sinh trên cơ sở các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định, khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ thực hiện không đúng, không đầy nghĩa vụ sẽ gây thiệt hại cho bên có quyền, vì vậy bên có quyền sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ. Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm thƣờng là nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay. Trong hợp đồng vay thƣờng có 2 thời hạn: thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả gốc và trả lãi của cả thời hạn; thời hạn trả lãi theo định kỳ. Vậy câu hỏi đặt ra là trong trƣờng hợp khách hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp không? Hay phải chờ cho đến hạn của hợp đồng tín dụng thì mới có thể yêu cầu xử lý? Có quan điểm cho rằng tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý ngay vì bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ. Một trong những nghĩa vụ của bên đi vay là nghĩa vụ trả lãi theo định kỳ (hay còn gọi là nghĩa vụ đƣợc phân chia thành nhiều phần để thực hiện). Đối với nghĩa vụ phân chia thành nhiều phần để thực hiện thì thời hạn của từng phần là căn cứ để xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ và xác định thời hiệu khởi kiện. Có quan điểm khác thì cho rằng chỉ khi nào đến hạn của hợp đồng tín dụng mà bên vay không trả tiền gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp. Theo quan điểm cá nhân, tác giả đồng ý với quan điểm thứ hai này bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015: "Nghĩa vụ có thể được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi thường thiệt hại". Do vậy, nếu không có thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp đƣợc xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụtrả lãi thì chỉ khi
34
nào toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm (gồm tiền gốc, lãi, phạt vi phạm và bồi thƣờng thiệt hại nếu có) vi phạm, tổ chức tín dụng mới có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp.
Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.
Khi xác lập nghĩa vụ các bên có thể thỏa thuận về thực hiện nghĩa vụ có thỏa thuận về điều kiện chấm dứt nghĩa vụ (hủy bỏ giao dịch). Bên có nghĩa vụ vi phạm điều kiện thỏa thuận thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ trƣớc thời hạn, nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền xử lý tài sản. Ví dụ, trƣờng hợp các bên thỏa thuận về việc sử dụng tài sản vay trong hợp đồng vay đúng mục đích vay. Mặc dù chƣa đến hạn trả nợ mà bên vay vi phạm sự thỏa thuận về việc sử dụng khoản tiền vay, bên cho vay có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trƣớc hạn. Lúc này, các bên có áp dụng biện pháp bảo đảm thì biện pháp bảo đảm sẽ bị xử lý.
Trƣờng hợp pháp luật có quy định về thực hiện nghĩa vụ trƣớc thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đúng thì bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Ví dụ, khi các bên trong hợp đồng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên có quyền hủy bỏ hoặc đình chỉ thực hiện hợp đồng, buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định. Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền sẽ xử lý tài sản bảo đảm (Điều 423-426 BLDS 2015).
Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.
Tài sản thế chấp bị xử lý trong trƣờng hợp này không phải do hành vi có lỗi của bên thế chấp mà do ý chí của các bên. Chẳng hạn, bên thế chấp ký hợp đồng tín dụng với tài sản thế chấp là QSDĐ. Tuy nhiên, bên thế chấp đang kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng nhƣng nhận thấy QSDĐ thế chấp đó nếu đƣợc xử lý ngay tại thời điểm này thì không những trả đƣợc hết nợ mà còn đƣợc rút về một phần tiền dôi dƣ để lấy vốn
35
kinh doanh tiếp vì giá QSDĐ đang lên rất cao. Nếu đƣợc ngân hàng đồng ý thì tài sản thế chấp sẽ đƣợc xử lý trƣớc thời hạn.
2.1.1.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thì phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp đƣợc thực hiện trƣớc hết trên cơ sở tôn trọng tối đa quyền thỏa thuận của các bên tham gia quan hệ thế chấp. Phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp đƣợc xác định trong hai trƣờng hợp cụ thể bao gồm: xử lý tài sản có sự thỏa thuận hoặc xử lý tài sản thế chấp khi hai bên không thỏa thuận đƣợc.
Căn cứ theo Điều 303 BLDS 2015 quy định về phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp nhƣ sau;
a) Bán đấu giá tài sản;
Trong trƣờng hợp này, bên nhận thế chấp ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản để thực hiện thủ tục bán đấu giá tài sản. Nếu bên nhận thế chấp tham gia đấu giá tài sản và là ngƣời trúng đấu giá thì số tiền phải thanh toán đƣợc khấu trừ nghĩa vụ của bên thế chấp sau khi tổ chức bán đấu giá đã trừ chi phí bán đấu giá. Nếu ngƣời trúng đấu giá không phải là bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp đƣợc thanh toán cho nghĩa vụ của bên thế chấp từ khoản tiền thu đƣợc từ việc bán đấu giá tài sản bảo đảm sau khi trừ chi phí bán đấu giá tài sản. Nếu số tiền đó chƣa đủ để thanh toán cho nghĩa vụ phải thực hiện thì bên có nghĩa vụ phải thanh toán tiếp phần còn lại.
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
Các bên cần xác định trong hợp đồng thế chấp về việc bên nhận thế chấp đƣợc quyền chuyển nhƣợng tài sản thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có quyền tự thực hiện chuyển nhƣợng tài sản đó cho một ngƣời thứ ba bất kỳ mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp. Tiền thu đƣợc từ việc chuyển nhƣợng đƣợc dùng để khấu trừ phần vốn vay. Khi xử lý tài sản thế chấp theo phƣơng thức này, bên nhận thế chấp ký kết với ngƣời thứ ba hợp đồng chuyển
36
nhƣợng tài sản. Trong đó, bên nhận thế chấp là bên chuyển nhƣợng (do bên thế chấp ủy quyền bằng một văn bản ủy quyền kèm theo hợp đồng thế chấp tài sản), ngƣời thứ ba là bên nhận chuyển nhƣợng.
Phƣơng thức định giá tài sản thế chấp khi chuyển nhƣợng đƣợc xác định trong văn bản ủy quyền. Hợp đồng thế chấp đƣợc ký kết giữa bên nhận thế chấp với bên thế chấp là cơ sở để thực hiện đăng ký tài sản bảo đảm cho bên nhận chuyển nhƣợng. Việc chuyển nhƣợng tài sản thế chấp còn có thể thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhƣợng mà trong đó bên chuyển nhƣợng là bên thế chấp. Tuy nhiên, để bảo đảm thu đƣợc nợ vay, bên nhận thế chấp phải thực hiện các biện pháp quản lý dòng tiền khi giao dịch chuyển nhƣợng diễn ra.
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
Phƣơng thức này hoàn toàn do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, việc nhận tài sản thế chấp để thay thế toàn bộ nghĩa vụ hay chỉ khấu trừ nghĩa vụ tƣơng ứng với giá trị của tài sản đó vẫn là một vấn đề đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Nếu nội dung của phƣơng thức này đã đƣợc các bên xác định cụ thể trong hợp đồng thế chấp thì việc thanh toán nghĩa vụ đƣợc thực hiện nhƣ thỏa thuận. Trong trƣờng hợp nội dung chƣa đƣợc xác định cụ thể thì việc thanh toán nghĩa vụ khi bên nhận thế chấp nhận tài sản thế chấp đƣợc xác định nhƣ sau:
Một là, trong trƣờng hợp bên thế chấp chính là bên có nghĩa vụ trả nợ thì phải giao cho bên nhận thế chấp tài sản thế chấp và nghĩa vụ trả nợ chỉ đƣợc trừ tƣơng ứng với giá trị của tài sản đó. Bên thế chấp phải tiếp tục trả nợ đối với phần còn thiếu.
Hai là, trong trƣờng hợp nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng giá trị tài sản bảo đảm của ngƣời khác thì bên nhận thế chấp đƣợc nhận tài sản thế chấp đó để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, nếu giá trị tài sản đó
37
lớn hơn nghĩa vụ phải thực hiện thì bên nhận thế chấp phải trả lại khoản tiền tƣơng ứng với phần chênh lệch đó cho bên thế chấp, nếu còn thiếu thì bên có nghĩa vụ phải tiếp tục thực hiện phần nghĩa vụ đó.
d) Phương thức khác.
Khi việc xử lý tài sản thế chấp không có sự hợp tác của các bên thế chấp, bên nhận thế chấp chỉ có biện pháp duy nhất là khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi cho mình.
2.1.1.4. Trình tự xử lý tài sản thế chấp
Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN cũng hƣớng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp:
- Trƣớc thời điểm xử lý quyền đòi nợ ít nhất bảy (07) ngày làm việc, bên nhận thế chấp gửi cho bên có nghĩa vụ trả nợ văn bản thông báo xử lý