3.2. Những kiến nghị liên quan
3.2.3. Các kiến nghị khác
Thứ nhất, cơ quan quản lý đất đai cần nâng cao năng lực quản lý nhà nƣớc về đất đai, sớm hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận, và khi cấp giấy chứng nhận thì giấy này phải phản ánh đúng thực tế thửa đất (từ các số đo, tứ cận, tài sản trên đất, vv …).
Vì tài sản hợp pháp trên đất là của chủ tài sản đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại “công cụ” quản lý, nó chỉ có vai trò ghi nhận hiện trạng tài sản của chủ tài sản (gồm quyền sử dụng đất và tài sản trên đất), chứ giấy chứng nhận không tạo ra tài sản cho bất kỳ chủ thể nào. Vì vậy, khi cấp giấy chứng nhận tại sao lại không phản ánh đầy đủ thông tin về tài sản tại thời điểm cấp giấy, gây khó dễ cho ngƣời dân, doanh nghiệp? Vừa tạo rủi do
68
cho tất cả các bên khi loại tài sản này đƣợc đƣa vào lƣu thông dân sự, gây cản trở sự vận hành bình thƣờng của giao dịch, vừa không giúp ích cơ quan quản lý nắm đƣợc đày đủ thông tin về đối tƣợng tài sản mà mình đang quản lý?
Hơn nữa, trong hồ sơ đất đai của mỗi khu đất, thửa đất phải cập nhật thể hiện đày đủ, chính xác mọi di biến động; tăng cƣờng kết nối, minh bạch hóa thông tin và cung cấp thông tin kịp thời khi ngƣời dân, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu, thì việc quản lý mới có ý nghĩa tích cực về kinh tế, xã hội.
Thứ hai, trong khi chờ văn bản hƣớng dẫn của Tòa án nhân dân Tối cao thì hoạt động cho vay - một nghiệp vụ chính và mang lại doanh thu chủ yếu cho các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam không thể dừng lại. Cho nên, để phòng ngừa rủi ro trong các giao dịch, từng ngân hàng phải rà soát lại hợp đồng tín dụng mẫu và hợp đồng mẫu về thế chấp tài sản/quyền sử dụng đất của bên thứ ba để chỉnh sửa cho chặt chẽ và phù hợp hơn nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình khi có tranh chấp phát sinh, trong đó cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các vấn đề sau: Điều khoản về biện pháp bảo đảm trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ các bên, các quy định về phạm vi tài sản đảm bảo…
Cuối cùng, ngoài việc cơ quan có thẩm quyền sớm ban hành các văn bản hƣớng dẫn kịp thời mọi vƣớng mắc phát sinh trong thực tiễn quản lý, cũng nhƣ giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói riêng phù hợp với yêu cầu của cuộc sống thì bên cạnh đó cần có cơ chế nâng cao phẩm chất, đạo đức, năng lực cán bộ đặc biệt cán bộ có chức trách trực tiếp liên quan đến quản lý đất đai và giải quyết tranh chấp; hoàn thiện công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất; nâng cao chất lƣợng các yếu tố phục vụ quá trình cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; tăng nguồn lực tài chính; tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và cơ quan tài nguyên môi trƣờng trong công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ …
69
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3
Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong giai đoạn hiện nay là một yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ những quy định không phù hợp. Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không chỉ hƣớng tới mục tiêu có một hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản và thuận lợi cho ngƣời dân trong quá trình áp dụng, mà còn phải hƣớng tới một hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa giữa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế.
Hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không chỉ cần có định hƣớng đúng mà còn đòi hỏi đề ra đƣợc những giải pháp thiết thực, khả thi, đi đôi với việc tổ chức thực hiện các quy định pháp luật trong thực tế.
Hệ thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ phù hợp nhƣng sẽ không thể triển khai vào cuộc sống và phát huy có hiệu quả nếu không có sự hỗ trợ và tích cực tham gia của các chủ thể thi hành pháp luật.
Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp tác của đội ngũ cán bộ thuộc các cơ quan tổ chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật phải quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan, trách nhiệm pháp lý đối với mỗi chủ thể khi thực thi nhiệm vụ của mình.
70
KẾT LUẬN
Kết quả thu đƣơc sau khi thực hiện nghiên cứu đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng tại tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng” cho phép rút ra một số kết luận sau đây:
Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trƣờng và để đáp ứng nhu cầu thực tiễn của hoạt động kinh doanh là cần nguồn vốn để thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh, thì hoạt động cho vay và giao dịch bảo đảm ngày càng trở nên phổ biến và cần thiết. Trong số các hình thức giao dịch bảo đảm thì giao dịch bằng thế chấp QSDĐ là phổ biến nhất. Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đặc thù do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối về nhiều mặt nhƣ: đối tƣợng thế chấp, nguồn gốc, bản chất của thế chấp và trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ. Nhƣng trong đó việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đóng vai trò quan trọng hơn cả quyết định hiệu quả của giao dịch.
Về cơ bản, các nội dung về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ đã đƣợc pháp luật hiện hành ghi nhận và liên tục sửa đổi, bổ sung và ban hành mới trong thời gian qua. Do vậy, khung pháp lý đã tƣơng đối toàn diện và đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn hơn cho các chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời cũng đƣợc đảm bảo tốt hơn quyền và lợi ích của các bên. Mặc dù đã đạt đƣợc nhiều thành tựu, song trong quá trình áp dụng trong thực tiễn đã chứng tỏ hệ thống pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ còn bộc lộ nhiều khó khăn, vƣớng mắc trên thực tế. Cơ chế xử lý QSDĐ thế chấp còn gò bó và xa rời thực tế, do đó, làm giảm hiệu quả của việc thực thi trên thực tế. Ngoài ra, trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ các bên cũng hầu nhƣ không nhận đƣợc sự hỗ trợ và phối hợp tích cực từ phía các cơ quan chức năng, khiến công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu quả. Hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là nhu cầu tất yếu của Việt Nam trong thời gian tới. Yêu cầu này xuất phát từ những yêu cầu tất yếu của việc hoàn thiện
71
chể chế kinh tế thị trƣờng và hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải quyết các yêu cầu riêng của thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng tín dụng nƣớc ta trong giai đoạn tiếp theo. Các giải pháp cần đƣợc thực hiện đồng bộ và có hệ thống. Trong đó, hoàn thiện pháp luật thể chế và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ là nhiệm vụ trọng tâm. Đồng thời cần chú trọng các biện pháp khác nhƣ tuyên truyên, phổ biến pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ của bên nhận thế chấp trong công tác xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, ...
72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn bản luật
1. Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, năm 2013
2. Bộ luật Dân sự năm 2015, Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB. Lao động, 2017
3. Bộ luật Dân sự năm 2005, Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB. Lao động, 2009
4. Luật Đất đai năm 2013, Nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, NXB. Lao động, 2015
5. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
6. Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Pháp năm 1804, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
7. Bộ luật Dân sự và Thƣơng mại Thái Lan, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, năm 1995
8. Bình luận Bộ luật dân sự Nhật bản, NXB Tƣ pháp, Thƣ viện Bộ Tƣ pháp, Hà Nội, 1999
Bài báo trên Tạp chí khoa học
9. Tạp chí Tòa án điện tử Tòa án nhân dân, “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung hộ gia đình”, năm 2017
10. Tạp chí Tòa án – “Thế chấp nhà đất của ngƣời thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật?”, ngày 14/08/2019
11. https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xet-xu/the-chap-nha-dat-cua-nguoi- thu-ba-de-bao-dam-vay-von-ngan-hang-co-trai-phap-luat
Luận án, luận văn
12. Nguyễn Văn Hoạt, Luận án Tiến sĩ Luật học: Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, năm 2014, tr. 18
13. Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
73
14. Bùi Thị Duyên, Luận văn Thạc sĩ Luật học “Pháp luật về thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Thực trạng và phƣơng hƣớng hoàn thiện”, năm 2014, trang 79
15. Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nƣớc và Pháp luật, Hà Nội. 16. Phan Hồng Điệp, Luận văn Thạc sĩ Luật học: “Pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng – Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật”, Đại học Quốc gia Hà Nội, năm 2012, trang 48
Bài viết tham khảo
17. Luật Dƣơng Gia, Quy định về việc công nhận quyền sử dụng đất,
Ngày 18/01/2020
18. https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-viec-cong-nhan-quyen-su-dung-dat/ 19. Luật sƣ Đỗ Hồng Thái “Thế chấp - Bảo lãnh: Hiểu thế nào cho đúng”, Thời báo Ngân hàng số 127 ra ngày 09 tháng 8 năm 2012, trang 14.
Khác
20. Đào Duy Anh (2000), Từ điển Hán Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội
21. Bộ Tƣ pháp – Viện khoa học Pháp lý, Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa - NXB Tƣ pháp, trang 462
22. Quyết định Thi hành án số 45/2013/QĐ-THADS ngày 18/5/2013 của Chi cục Thi hành án quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng
23. Báo cáo số 01/BC-TA v/v Tổng kết công tác thi đua - Tòa án nhân dân quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng, năm 2017, 2018, 2019, 6 tháng đầu năm 2020