2.1. Tổng quan pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử
2.1.2. Tổng quan về các qui định pháp luật về thế chấp tài sản quyền sử
sử dụng đất
2.1.2.1. Về đối tượng, mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất
* Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng quyền sử dụng đất
Thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là một biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ khác. Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại hoặc nghĩa vụ hình thành trong tƣơng lai. Nghĩa vụ trong tƣơng lai là nghĩa vụ phát sinh ngay sau khi giao dịch bảo đảm đƣợc ký kết.
* Tài sản thế chấp
Đối tƣợng thế chấp ở đây chính là quyền sử dụng đất, chứ không phải bản thân “đất”. Hai bên cũng có thể thỏa thuận tài sản thế chấp là một phần quyền sử dụng đất đƣợc tách ra để thực hiện nghĩa vụ dân sự.
* Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật thì mục đích thế chấp quyền sử dụng đất là để “đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia”. Tuy vậy, theo một số quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cũng chỉ quy định mục đích của biện pháp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất chỉ để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của hợp đồng vay.
2.1.2.2. Về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
40
Chủ thể cơ bản của thế chấp tài sản là các bên trong quan hệ thế chấp sử dụng đất gồm có bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng quyền sử dụng đất. Bên nhận bảo đảm đƣợc quyền ƣu tiên đối với những tài sản bảo đảm, bên nhận thế chấp là bên đƣợc bảo đảm. Theo quy định BLDS 2015 và Luật Đất đai 2013 quy định về chủ thể thế chấp bao gồm: các ngân hàng Việt Nam; các ngân hàng liên doanh; các tổ chức tín dụng trong nƣớc, các tổ chức tín dụng nƣớc ngoài đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam; tổ chức kinh tế hoặc cá nhân trong nƣớc.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất là những ngƣời có quyền sử dụng đất hợp pháp, đƣợc pháp luật cho phép thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Bên thế chấp quyền sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhu cầu vay vốn cho mình hoặc cho bên thứ ba.11
* Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản là QSDĐ
Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo có cá quyền, nghĩa vụ cơ bản bắt buộc phải có để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, cụ thể:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
Bên thế chấp dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không có sự chuyển giao tài sản thế chấp. Trên thực tế, bên thế chấp chỉ phải giao Giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận thế chấp. Bên cạnh đó, bên thế chấp đƣợc nhận tiền vay do thế chấp QSDĐ của mình theo phƣơng thức thỏa thuận; đƣợc hƣởng hoa lợi lợi tức thu đƣợc, trừ trƣờng hợp hoa lợi, lợi tức
11
Tạp chí Tòa án điện tử Tòa án nhân dân, “Thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung hộ gia đình”, năm 2017
41
thuộc tài sản thế chấp; đƣợc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp nếu đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý (bằng văn bản).
Bên thế chấp có nghĩa vụ giao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; sử dụng đất đúng mục đích, không hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phƣơng thức theo thỏa thuận ở hợp đồng.
Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp bảo vệ, giữ gìn đất thế chấp và sử dụng đất thế chấp đúng mục đích; đƣợc ƣu tiên thanh toán nợ trong trƣờng hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; trả lại giấy chứng nhận QSDĐ khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ bảo đảm bằng thế chấp.
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì QSDĐ thế chấp đƣợc xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý đƣợc theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.