NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm thế chấp tài sản và xử lý thế chấp
1.1.1 Khái niệm chung về thế chấp tài sản
Tài sản và quyền sở hữu đóng vai trò quan trọng trong pháp luật dân sự, với việc pháp luật Việt Nam bảo vệ quyền sở hữu tư nhân Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình, đồng thời có thể dùng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trong tương lai Mặc dù các giao dịch dân sự thường dựa vào sự tự giác của các bên, nhưng thực tế cho thấy không phải ai cũng thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của mình Trong mối quan hệ nghĩa vụ, người có quyền có thể yêu cầu người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, nhưng việc thực hiện này phụ thuộc vào người có nghĩa vụ Để tăng cường quyền lợi cho người có quyền, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận các biện pháp bảo đảm trong giao dịch dân sự, trong đó thế chấp tài sản là một trong những biện pháp phổ biến hiện nay.
Thuật ngữ “thế chấp” có nguồn gốc từ thời La Mã cổ đại, nơi mà các học giả đã định nghĩa nó như một lời cam kết Theo đó, “giao kết thế chấp” được quy định trong thông luật sớm nhất, và thuật ngữ này đã được dịch sang tiếng Pháp trong thời kỳ của người Nooc Măng Chế định thế chấp này đã được chuyển tiếp và phát triển rộng rãi trong các quy định pháp luật của hầu hết các quốc gia.
Hệ thống pháp luật Common Law và Civil Law, còn được biết đến là hệ thống pháp luật Pháp - Đức, được áp dụng rộng rãi ở nhiều quốc gia Các nước như Cộng hòa Pháp, Liên bang Đức, Nhật Bản và bang Quebec của Canada là những ví dụ điển hình cho hệ thống Civil Law Trong suốt thế kỷ XIX và gần như cả thế kỷ XX, thuật ngữ này đã trở nên phổ biến tại Cộng hòa Pháp, phản ánh sự phát triển và ứng dụng của nguyên lý pháp lý trong khu vực này.
Thế chấp là biện pháp bảo đảm không có yếu tố chuyển giao tài sản, chủ yếu liên quan đến bất động sản Trong hệ thống luật Common Law như Anh, Úc, Mỹ, Canada, thế chấp phát triển dựa trên hai lý thuyết: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp Theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ chỉ được quyền sở hữu tài sản khi người vay không thực hiện nghĩa vụ, và quyền sở hữu này mang tính tạm thời Nếu người vay vi phạm, chủ nợ có quyền sở hữu tuyệt đối Thế chấp được hiểu là sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản nhằm bảo đảm, với điều kiện quyền sở hữu sẽ được trả lại cho con nợ khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán Tại Việt Nam, khái niệm thế chấp đã xuất hiện từ lâu, với nguồn gốc từ Hán - Việt, nghĩa là "thay thế" và "cầm giữ" Theo từ điển tiếng Việt, thế chấp là vật bảo đảm cho khoản vay nếu không trả đúng hạn Pháp luật Việt Nam quy định thế chấp tài sản là việc một bên sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ.
9 sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” [3, Khoản 1 Điều 317]
Thế chấp tài sản, bất kể được nhìn nhận từ góc độ nào, đều có những đặc điểm chung quan trọng Những đặc điểm này giúp hiểu rõ hơn về bản chất của việc thế chấp và vai trò của nó trong các giao dịch tài chính.
Tài sản thế chấp có thể bao gồm bất động sản, động sản, và các vật phụ gắn liền với động sản hoặc bất động sản Ngoài ra, tài sản gắn liền với đất cũng được xem là tài sản thế chấp khi quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của người thế chấp.
Thế chấp là một hợp đồng phụ, đi kèm với hợp đồng chính trong mối quan hệ nghĩa vụ, trong đó nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được bảo đảm bởi tài sản thế chấp.
Tài sản thế chấp vẫn được giữ bởi người thế chấp, và các bên có thể thỏa thuận để giao cho bên thứ ba giữ Điều này cho thấy rằng việc thế chấp tài sản không đồng nghĩa với việc chuyển giao quyền sở hữu, vì quyền sở hữu thực tế vẫn thuộc về chủ sở hữu.
Thứ tư, hợp đồng thế chấp trong một số trường hợp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp
Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực hiện quyền của bên nhận thế chấp, bao gồm việc tiến hành các thủ tục để định đoạt quyền sở hữu tài sản thế chấp Số tiền thu được từ việc xử lý sẽ được thanh toán cho bên nhận thế chấp và các bên có quyền lợi liên quan theo thứ tự ưu tiên đã được thỏa thuận hoặc quy định bởi pháp luật.
Tài sản thế chấp sẽ được xử lý khi nghĩa vụ trả nợ không được thực hiện hoặc theo thỏa thuận giữa các bên hoặc quy định của pháp luật Nếu việc thế chấp chỉ được xem như một biện pháp tăng cường lòng tin với chủ nợ, thì khi bên được bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ, chủ nợ có quyền yêu cầu bồi thường.
Trong Bộ luật Dân sự, quyền truy đòi được ghi nhận như một phần quan trọng của hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm trong quan hệ với người thứ ba Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ không gây cản trở sự lưu thông của tài sản, cho phép chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng tài sản, và người nhận chuyển nhượng cần phải nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản để xây dựng đối sách hợp pháp nhằm quản lý rủi ro hiệu quả.
Theo Điều 301 BLDS năm 2015, nếu người giữ tài sản không giao tài sản, bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu tòa án can thiệp, trừ khi có quy định khác trong luật Điều này khẳng định quyền truy đòi của chủ nợ có bảo đảm, nhưng việc xử lý vẫn phải tuân theo quy định chung về việc trả nợ qua tòa án Tại Pháp, chủ nợ có bảo đảm có thể sử dụng chứng thư công chứng như một bản án để yêu cầu thi hành quyền của mình Ví dụ, nếu tài sản được thế chấp và nợ không được thanh toán, chủ nợ có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện xử lý tài sản theo chứng thư công chứng Tương tự, ở Mỹ, luật cho phép chủ nợ có bảo đảm thu giữ tài sản bảo đảm và xử lý để thu hồi nợ trong trường hợp nợ không được trả.
Quyền thu giữ, hay còn gọi là self-help trong luật Mỹ, chỉ được thực hiện trong những tình huống khắt khe và theo quy trình nghiêm ngặt nhằm ngăn chặn lạm dụng, đồng thời hạn chế nguy cơ xảy ra xung đột, bạo lực và mất trật tự.
Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay
1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
* Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Trong lĩnh vực đất đai, cơ sở pháp lý cho các giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) và thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trường được xác định qua Hiến pháp 2013, đánh dấu sự phát triển quan trọng trong quản lý và giao dịch đất đai.
Theo quy định của Nhà nước, tổ chức và cá nhân được giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, được pháp luật bảo hộ Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền này, khẳng định rằng quyền sử dụng đất không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản có giá trị kinh tế, có thể giao dịch trên thị trường, bao gồm cả các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một thỏa thuận giữa các bên, tuân theo các điều kiện và quy định của Bộ luật Dân sự cũng như pháp luật đất đai, trong đó bên sử dụng đất dùng QSDĐ để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Đây là quyền quan trọng của người sử dụng đất Các quy định về thế chấp QSDĐ là những chuẩn mực pháp lý cụ thể mà các bên phải tuân thủ, đồng thời việc điều chỉnh pháp luật liên quan đến thế chấp QSDĐ cũng tạo ra hành lang pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các chủ thể.
12 điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia các quan hệ xã hội với mục đích trước hết là duy trì trật tự chung của xã hội Bên cạnh đó, tùy thuộc vào tính chất của những quan hệ về QSDĐ có tác dụng làm cân bằng và hài hòa quyền là lợi ích của các bên tham gia quan hệ đảm bảo [2, tr32]
Tổng quan về quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho thấy rằng khái niệm thế chấp QSDĐ bao gồm cả khía cạnh pháp lý và thực tiễn, phản ánh sự kết nối giữa quyền sở hữu và nghĩa vụ tài chính của bên thế chấp.
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thỏa thuận giữa hai bên, trong đó bên thế chấp sử dụng QSDĐ của mình để đảm bảo nghĩa vụ dân sự - kinh tế với bên nhận thế chấp Trong thời gian thế chấp, bên thế chấp vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất.
* Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một hình thức thế chấp tài sản đặc thù, chịu sự chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này dẫn đến những đặc điểm riêng biệt của thế chấp QSDĐ, bên cạnh những đặc điểm chung của các loại thế chấp tài sản khác.
Đối tượng thế chấp là tài sản đặc biệt dưới dạng quyền, không thuộc sở hữu của người thế chấp Theo Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý và giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và có quyền chuyển nhượng trong thời hạn giao đất QSDĐ là quyền năng được pháp luật công nhận, cho phép người sử dụng khai thác và hưởng lợi từ đất đai Tuy nhiên, QSDĐ chỉ có thể trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp khi thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp, do đó, QSDĐ trong giao dịch thế chấp bị ràng buộc và phụ thuộc vào các quy định pháp luật.
Ý chí của Nhà nước trong vai trò đại diện chủ sở hữu là yếu tố khác biệt quan trọng khi so sánh đối tượng thế chấp bất động sản giữa các quốc gia duy trì sở hữu tư nhân về đất đai và những quốc gia áp dụng hình thức sở hữu nhà nước hoặc sở hữu đại diện của Nhà nước đối với đất đai.
Quyền sử dụng đất (QSDĐ) không thuộc sở hữu cá nhân mà là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu Chỉ những QSDĐ được Nhà nước cho phép và quy định bởi pháp luật mới có thể được sử dụng trong các giao dịch thế chấp Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, việc thế chấp QSDĐ không chỉ cần tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 mà còn phải phù hợp với các quy định trong Điều 188 của Luật đất đai năm 2013.
Thứ hai, xét về nguồn gốc và bản chất của thế chấp tài sản thì thế chấp QSDĐ không phải là hình thức chuyển QSDĐ
Khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), bên thế chấp chỉ chuyển giao giấy chứng nhận QSDĐ mà không chuyển giao quyền sở hữu thực tế Trong thời gian thế chấp, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp Theo tác giả Nguyễn Mạnh Hùng, việc thế chấp và cho thuê đất không làm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được Nhà nước giao đất vẫn là chủ thể được công nhận quyền sử dụng Bên thế chấp có khả năng khôi phục hoàn toàn quyền sử dụng đất khi nghĩa vụ trả nợ được thực hiện đầy đủ.
Bên thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ không thể nhận lại QSDĐ của mình nếu bên vay không thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong thỏa thuận khi đến hạn Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tuân thủ thời gian và các cam kết giữa hai bên trong giao dịch.
Mục đích thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là để tạo sự đảm bảo cho bên nhận thế chấp, giúp họ yên tâm về nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp Việc giữ giấy tờ pháp lý về QSDĐ không làm thay đổi quyền sử dụng đất hay nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước Bên thế chấp mong muốn duy trì và khai thác tài sản QSDĐ của mình lâu dài Chuyển giao QSDĐ chỉ diễn ra khi bên thế chấp không trả được nợ, và việc này phải được thực hiện thông qua chuyển nhượng, đấu giá hoặc theo phán quyết của Tòa án.
Trình tự và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định chặt chẽ hơn so với các giao dịch đảm bảo bằng tài sản khác Đối với các giao dịch liên quan đến QSDĐ, pháp luật không chỉ quy định cụ thể về nội dung và điều kiện của các bên tham gia mà còn đặt ra các yêu cầu nghiêm ngặt về hình thức, trình tự và thủ tục thực hiện giao dịch thế chấp Điều này thể hiện rõ qua nhiều quy định pháp lý nhằm ràng buộc các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ Chẳng hạn, khi xác lập quan hệ thế chấp, bên thế chấp và bên nhận thế chấp phải tuân thủ các quy định về hình thức hợp đồng mà không được tự do lựa chọn.
“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản” Ngoài
Theo quy định pháp luật, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) chỉ có hiệu lực khi được cơ quan công chứng và đăng ký xác nhận Nhiều ý kiến cho rằng việc công chứng các giao dịch về QSDĐ, bao gồm thế chấp, nên dựa trên thỏa thuận của các bên để tiết kiệm thời gian và chi phí Tuy nhiên, tác giả cho rằng việc này có thể gia tăng rủi ro trong bối cảnh ý thức chấp hành pháp luật của người dân còn thấp và hệ thống pháp luật chưa hoàn thiện Việc bỏ qua các thủ tục hiện có có thể làm phức tạp thêm tình trạng tranh chấp về đất đai Quy trình xử lý QSDĐ cũng được quy định nghiêm ngặt; mặc dù QSDĐ là tài sản đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng bên nhận thế chấp không thể tự ý xử lý QSDĐ nếu bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ Trong trường hợp này, các bên cần thỏa thuận phương thức xử lý, như bán đấu giá, và nếu có tranh chấp, phải khởi kiện tại Tòa án.
PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA
Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
2.1.1 Nguyên tắc việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Nguyên tắc trong pháp luật được hiểu là những tư tưởng chỉ đạo, nguyên lý có tính toàn diện và linh hoạt, quyết định nội dung và hiệu lực của pháp luật Nội dung của các nguyên tắc này phụ thuộc vào đối tượng điều chỉnh của từng ngành luật Trong bối cảnh pháp luật về giao dịch bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản nhưng phải đảm bảo tính công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên bảo đảm Theo Điều 49, Nghị định 21/2021/NĐ-CP, việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân theo các nguyên tắc chung được quy định.
Việc xử lý quyền sử dụng đất phải tuân theo thỏa thuận của các bên, quy định của nghị định và pháp luật liên quan Tôn trọng sự thỏa thuận này là nguyên tắc cơ bản trong xử lý tài sản thế chấp Xử lý tài sản thế chấp là một phần quan trọng trong hợp đồng thế chấp, phát sinh từ sự đồng thuận của các bên Các bên có quyền thỏa thuận về chủ thể, trường hợp và phương thức xử lý tài sản thế chấp Nếu tài sản thế chấp đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ, các bên cũng có thể thỏa thuận về thứ tự ưu tiên thanh toán, miễn là điều này được ghi rõ trong hợp đồng.
Khi 24 chấp đã phát sinh hiệu lực pháp luật, chúng có giá trị thi hành đối với các bên Nội dung này chỉ có thể thay đổi nếu các bên thỏa thuận sửa đổi Nếu bên thế chấp không tuân thủ cam kết trong hợp đồng khi xử lý tài sản thế chấp, điều đó đồng nghĩa với việc vi phạm nghĩa vụ đã cam kết Các bên có thể thỏa thuận về việc xử lý tài sản thế chấp tại thời điểm cần thiết, và thỏa thuận này vẫn có hiệu lực thi hành Chỉ khi không có thỏa thuận hoặc phát sinh tranh chấp, Tòa án mới can thiệp và ra phán quyết dựa trên quy định pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản.
Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng mà không cần văn bản ủy quyền hay đồng ý từ bên bảo đảm Quy định này đã khắc phục những khó khăn và vướng mắc thực tế đã phát sinh trước đây.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan, khi tài sản đang được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ bị xử lý, tài sản này sẽ được xử lý theo các quy định hiện hành.
Việc xử lý tài sản thế chấp không mang tính chất kinh doanh của bên có quyền xử lý, mà nhằm mục đích khấu trừ nghĩa vụ bảo đảm trong trường hợp vi phạm Bên có quyền xử lý, có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp, phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp Nếu các bên thỏa thuận bán đấu giá tài sản thế chấp thông qua doanh nghiệp bán đấu giá, cần phân biệt rằng doanh nghiệp này chỉ hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản.
Theo quy định, 25 không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản Hoa lợi và lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp trong thời gian chờ xử lý, cũng như phần giá trị tăng lên so với giá trị tài sản thế chấp khi giao kết hợp đồng, đều thuộc về giá trị tài sản thế chấp, không thuộc về người có quyền xử lý tài sản Hơn nữa, các ngân hàng hiện nay thường thành lập các công ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản thế chấp, nhưng hoạt động này không được coi là kinh doanh của ngân hàng Do đó, khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp không phải chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.
2.1.2 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) dẫn đến chấm dứt hợp đồng thế chấp, đồng nghĩa với việc quyền đối với QSDĐ của bên thế chấp sẽ chuyển giao cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba để thực hiện nghĩa vụ Điều này không phải là mong muốn của bên thế chấp, vì họ muốn sử dụng QSDĐ để đảm bảo khoản vay trong một khoảng thời gian nhất định Sau khi khoản nợ được thanh toán, QSDĐ sẽ được khôi phục về tay chủ sở hữu thực sự Hậu quả pháp lý từ việc xử lý QSDĐ thế chấp ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhau, và do chế độ sở hữu toàn dân, việc xử lý chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật định.
Bộ luật dân sự mới đã mở rộng các trường hợp xử lý tài sản thế chấp, cho phép các bên thỏa thuận để thực hiện bảo đảm theo tính chất của giao dịch dân sự, qua đó nới rộng quyền lợi cho bên nhận thế chấp.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại điều 299, theo đó, tài sản thế chấp bị xử lý trong các trường hợp:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ;
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật;
- Trường hợp do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định [17, Điều
Bộ luật dân sự năm 2005 quy định rằng việc xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc vào ý chí của bên bảo đảm, chỉ được thực hiện khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn Tuy nhiên, do yêu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, bên thế chấp thường không hợp tác trong việc giao tài sản Để giải quyết vấn đề này, Bộ luật dân sự năm 2015 đã cải cách, bổ sung quy định về quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm Cụ thể, Bộ luật này cũng quy định về hiệu lực đối kháng với người thứ ba, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc xử lý tài sản bảo đảm.
Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm, hoặc khi bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
Khi biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba, bên nhận bảo đảm sẽ có quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền thanh toán theo thứ tự ưu tiên giữa các bên nhận tài sản bảo đảm, theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và các luật liên quan.
Thực tế, đây không phải là một quy định hoàn toàn mới của BLDS
Năm 2015, khái niệm về giao dịch bảo đảm đã được quy định rõ ràng Theo khoản 3 Điều 323 Bộ luật Dân sự 2005, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật, thì giao dịch đó sẽ có giá trị pháp lý.
Theo Điều 27 và khoản 2 Điều 23 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền là thời điểm biện pháp này phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba Trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực, "hiệu lực đối kháng với người thứ ba" được hiểu là "giá trị pháp lý đối với người thứ ba" Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 không quy định rõ khái niệm này, nhưng có thể hiểu rằng hiệu lực đối kháng với người thứ ba trong giao dịch bảo đảm xảy ra khi giao dịch bảo đảm hợp pháp được xác lập, dẫn đến quyền và nghĩa vụ giữa các bên không chỉ phát sinh đối với các bên tham gia giao dịch mà còn có giá trị pháp lý đối với cả người thứ ba Thời điểm phát sinh hiệu lực là khi biện pháp bảo đảm được đăng ký hoặc khi bên nhận bảo đảm nắm giữ tài sản bảo đảm.
Theo Bộ luật dân sự 2015, hiệu lực đối kháng với người thứ ba bắt đầu từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm, khác với quy định của Bộ luật dân sự 2005 chỉ yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm Quy định này phù hợp với nguyên tắc chiếm hữu thực tế, nơi chủ thể nắm giữ tài sản được coi là có quyền đối với tài sản đó.
Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã xuất hiện từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành, và ngày càng trở thành phương thức phổ biến để bảo đảm tiền vay Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh, tạo điều kiện cho việc tiếp cận nguồn vốn và phát triển sản xuất, từ đó nâng cao giá trị đất đai và mở rộng thị trường vốn Gần đây, pháp luật đã có những điều chỉnh tích cực, tạo thuận lợi cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ Tuy nhiên, quá trình này vẫn gặp nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục phức tạp, kéo dài và nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật, dẫn đến tình trạng nợ đọng gia tăng Mặc dù có nhiều ưu điểm, nhưng quy định về thế chấp QSDĐ cũng bộc lộ hạn chế, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền thế chấp.
* Về định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc định giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi xử lý được thực hiện như một khâu độc lập trong quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ Giá trị của QSDĐ thế chấp tại thời điểm xử lý phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên; nếu không đạt được thỏa thuận, bên có quyền sẽ chọn cơ quan chuyên môn có thẩm quyền định giá theo quy định pháp luật Tuy nhiên, việc định giá QSDĐ, một loại tài sản lớn, gặp nhiều khó khăn do thiếu căn cứ xác định "giá thị trường", khi thực tế tồn tại hai khía cạnh khác nhau về giá trị.
Có hai cơ chế tính giá đối với quyền sử dụng đất (QSDĐ) Cơ chế thứ nhất là giá theo "khung giá" do cơ quan Nhà nước ban hành khi giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu Cơ chế thứ hai là giá được xác định theo thỏa thuận giữa các chủ thể có QSDĐ khi chuyển nhượng hoặc cho thuê, hay còn gọi là "giá thị trường" Thực tế cho thấy, mối quan hệ tương tác giữa hai cơ chế giá này có thể dẫn đến việc xác định giá thực của QSDĐ không chính xác và khó sát với giá thị trường.
* Về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp đƣợc xử lý là quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, người nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản bảo đảm có quyền sở hữu và được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Quy trình thực hiện theo luật đăng ký QSDĐ và cần sự đồng ý của bên thế chấp, trong đó hợp đồng thế chấp là giấy tờ thay thế Điều 58 nhằm tạo điều kiện cho bên cho vay xử lý tài sản hiệu quả Tuy nhiên, nếu bên thế chấp không tự nguyện, việc sang tên sẽ gặp khó khăn, vì cần có sự đồng ý từ chủ tài sản hoặc quyết định của cơ quan nhà nước Bên nhận chuyển QSDĐ phải xuất trình hợp đồng thế chấp và biên bản xử lý tài sản có công chứng hoặc chứng thực, để làm chứng cứ trong hồ sơ sang tên.
Nếu bên thế chấp không có ý chí tự nguyện đồng ý chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), các cơ quan chức năng sẽ thường từ chối việc sang tên tài sản trong trường hợp này.
* Sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước trong việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
Nghị Định 21/2021 đã thay đổi quy định so với Nghị Định 163/2006, không còn cho phép bên nhận bảo đảm quyền thu giữ tài sản bảo đảm nếu bên giữ tài sản không giao đúng thời hạn Thay vào đó, Nghị Định 21/2021 cho phép bên nhận bảo đảm kiểm tra tài sản để ngăn chặn tẩu tán và yêu cầu tòa án can thiệp Trong các hội thảo, nhiều ngân hàng đã đề xuất cần quyền thu giữ tài sản tương tự như Nghị Quyết 42 về xử lý nợ xấu, vì thiếu quyền này có thể làm suy yếu khả năng xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, Nghị Định 21/2021 cho phép bên nhận bảo đảm xử lý tài sản theo thỏa thuận mà không cần sự đồng ý của bên bảo đảm Thực tế cho thấy, bên thế chấp thường chống đối việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên cho vay, gây khó khăn trong việc xử lý tài sản và ảnh hưởng đến an ninh trật tự Do đây là vụ việc dân sự, cơ quan công an và UBND không thể can thiệp một cách trực tiếp, mà chỉ có thể hỗ trợ.
Vấn đề hỗ trợ trong việc giữ gìn trật tự an ninh đang gặp nhiều thách thức, đặc biệt là khi các cơ quan liên quan chưa có quy định cụ thể về quyền hạn và mức độ hỗ trợ cần thiết Thực tiễn cho thấy, việc xử lý tài sản thế chấp theo phán quyết của Tòa án để thu hồi nợ gặp khó khăn, kéo dài và thiếu sự hợp tác từ cơ quan thi hành án Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hoàn thiện pháp luật để giải quyết triệt để vấn đề này.
Áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa
2.3.1 Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa
Mặc dù pháp luật đã quy định rõ ràng, việc thực thi các quy định liên quan đến khởi kiện tại Tòa án để thu hồi nợ, đặc biệt là đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (QSDĐ), vẫn gặp nhiều khó khăn và vướng mắc.
Tòa án sẽ không tiếp nhận đơn khởi kiện nếu đơn này không ghi đầy đủ thông tin hoặc có sai sót trong tên và địa chỉ của bị đơn.
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, đơn khởi kiện phải ghi rõ tên và địa chỉ của người bị kiện cùng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nếu người bị kiện đã rời khỏi nơi cư trú và người khởi kiện không biết họ ở đâu, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và không thụ lý vụ án, theo hướng dẫn tại khoản 5 Điều 9 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Quy định này gây khó khăn lớn cho bên cho vay, vì người vay thường có thái độ chống đối và cản trở trong việc xử lý tài sản bảo đảm Việc người vay trốn nợ diễn ra phổ biến, nhưng bên cho vay không thể khởi kiện tại Tòa án do những lý do nêu trên, dẫn đến việc thu hồi các khoản nợ trở nên vô cùng khó khăn.
Thứ hai, việc xử án tín dụng tại Tòa án thường diễn ra trong thời gian dài và chi phí lớn
Trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, sự bất hợp tác của người bị kiện và người có quyền lợi liên quan thường gây khó khăn cho Tòa án, dẫn đến việc kéo dài thời gian xử lý vụ án Những hành động như không có mặt tại Tòa, bỏ trốn, hay không ký nhận văn bản tố tụng làm chậm tiến trình Thêm vào đó, việc ủy quyền cho luật sư nhằm thu thập thêm tài liệu và chứng cứ cũng góp phần làm tăng thời gian giải quyết Đối với các vụ án phức tạp, việc hoãn phiên tòa nhiều lần là điều khó tránh khỏi, gây mệt mỏi cho bên cho vay Những bên vay có hiểu biết pháp luật thường áp dụng các chiêu trò tinh vi để kéo dài thời gian xử lý Quá trình xét xử có thể trải qua nhiều cấp độ, từ sơ thẩm đến phúc thẩm và giám đốc thẩm, khiến nguyên đơn phải chờ đợi lâu mới nhận được bản án có hiệu lực để thi hành án Tuy nhiên, không có gì đảm bảo rằng ngân hàng sẽ thắng kiện để xử lý tài sản bảo đảm.
Bên cho vay đã thắng kiện, tuy nhiên, quá trình thi hành án của cơ quan Thi hành án dân sự để xử lý tài sản bảo đảm lại gặp nhiều phức tạp.
Các cơ quan tài phán hiện đang gặp khó khăn trong việc xử lý tranh chấp, dẫn đến việc xử lý tài sản bảo đảm trở nên phức tạp Ngân hàng, với tư cách là bên khởi kiện, đối mặt với rủi ro khi tòa án có thể tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, biến các khoản vay có bảo đảm thành không bảo đảm Hơn nữa, bên cho vay cũng gặp rủi ro do tòa án vi phạm thủ tục tố tụng, với một số vụ án kéo dài đến 2 năm mà vẫn chưa được xét xử, trong khi lý do trì hoãn thường là do tòa án đang xác minh tình trạng tài sản bảo đảm theo hướng dẫn từ cấp trên.
Thứ tư, việc xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn do lỗi từ phía bên cho vay
Trong thực tế, tình trạng tài sản không khớp với giấy tờ pháp lý liên quan đến thế chấp thường xảy ra do quá trình tìm hiểu thông tin khách hàng vay vốn và tài sản bảo đảm không đầy đủ Nguyên nhân có thể là do cán bộ tín dụng thông đồng với bên vay vốn, vi phạm quy định của ngân hàng và pháp luật về thế chấp và đăng ký tài sản Ngoài ra, sự hạn chế về năng lực của cán bộ tín dụng cũng dẫn đến sai sót như không công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp hoặc không thực hiện đăng ký giao dịch thế chấp theo quy định Trong trường hợp QSDĐ thuộc hộ gia đình, việc chỉ có một thành viên ký hợp đồng ủy quyền cũng gây ra những vấn đề pháp lý.
Trong trường hợp có 48 người thứ ba tham gia vào việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc bảo lãnh vay vốn, nếu xảy ra vi phạm, Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là vô hiệu.
2.3.2 Những khó khăn trong hoạt động xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Tòa án đã áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn liên quan để xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến quyền sử dụng đất Trong quá trình giải quyết, Tòa án đã xác minh các vấn đề tranh chấp phát sinh và đưa ra nhận định đúng đắn, từ đó ban hành quyết định hợp pháp về việc vay vốn, thế chấp và thực hiện hợp đồng giữa các bên tham gia giao dịch.
Trong quá trình xem xét các vụ án qua thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm và tái thẩm, nhiều vụ án bị kháng nghị do việc xác minh và thu thập chứng cứ không đầy đủ, xác định tư cách người tham gia tố tụng chưa chính xác, và đánh giá chứng cứ chưa toàn diện Ngoài ra, việc xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp và bảo lãnh cũng thường gặp sai sót, cùng với xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản vay không đúng pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự Sai sót chủ yếu trong các bản án của Tòa án là do thu thập và xác minh chứng cứ không đầy đủ, dẫn đến quyết định xử lý tài sản bảo đảm không đúng quy định pháp luật.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án thường gặp khó khăn trong việc thu thập và xác minh chứng cứ, dẫn đến tình trạng nhiều tài sản thế chấp như nhà và đất đã được quyết định xử lý để thu hồi nợ Tuy nhiên, khi Cơ quan thi hành án tiến hành xác minh tài sản để thi hành, họ lại phát hiện rằng tài sản cần thi hành không đúng như đã xác định.
Người phải thi hành theo quyết định của bản án hoặc quyết định có thể gặp khó khăn khi có những người khác đang sinh sống hoặc đã xây dựng công trình trên tài sản đó, hoặc khi có những người có quyền lợi khác liên quan đến tài sản này.
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG
Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
3.1.1 Phù hợp với quan điểm của Đảng và Nhà nước
Việc hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) đang trở thành vấn đề nóng trong thời gian gần đây, do thực tế áp dụng pháp luật hiện tại không đạt hiệu quả như mong đợi Để đánh giá những bất cập trong hệ thống pháp luật liên quan, cần xem xét chúng theo định hướng phù hợp với quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách, pháp luật đất đai tại Việt Nam Để đảm bảo sự hoàn thiện pháp luật về xử lý QSDĐ thế chấp, cần tập trung vào những nhiệm vụ trọng tâm đã được xác định.
Một là, cần nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý
Để nâng cao hiệu quả quản lý QSDĐ thế chấp, cần chú trọng tuyên truyền chính sách pháp luật liên quan đến xử lý QSDĐ thế chấp Đồng thời, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, tập trung vào các điểm nóng và vấn đề bức xúc nhằm kịp thời phát hiện, chấn chỉnh và xử lý các sai phạm.
Hai là, tập trung xây dựng hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về các
Việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhằm phục vụ nhiều mục tiêu, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương Đồng thời, việc này cũng đảm bảo công khai, minh bạch thông tin liên quan đến các QSDĐ đã thế chấp, giúp xác định rõ đối tượng có quyền và nghĩa vụ liên quan, cũng như thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý QSDĐ thế chấp.
Bồi dưỡng nâng cao chuyên môn cho các đối tượng thực hiện quy trình xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất (QSDĐ), là rất cần thiết Điều này đảm bảo đủ số lượng và chất lượng nhân sự phù hợp với các tiêu chuẩn công việc, bao gồm các nhiệm vụ như kê biên, định giá QSDĐ, thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức bán đấu giá QSDĐ, và thực hiện các thủ tục chuyển nhượng sau khi xử lý.
3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế và thông lệ quốc tế
Chế độ chính sách về đất đai ở mỗi quốc gia có sự khác biệt rõ rệt, dẫn đến việc thực hiện giao dịch đất đai tại Việt Nam không giống với các thông lệ quốc tế Điều này gây ra nhiều tranh chấp, đặc biệt khi có yếu tố nước ngoài tham gia Sự khác biệt cơ bản nằm ở chỗ, tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu và quản lý thống nhất, trong khi nhiều quốc gia khác áp dụng chế độ sở hữu tư nhân hoặc đa sở hữu đất đai.
Hiện nay, người nước ngoài không được phép sở hữu đất đai tại Việt Nam, mà chỉ có quyền sở hữu nhà ở theo một số điều kiện nhất định Điều này đặt ra thách thức trong việc hoàn thiện pháp luật về xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, nhằm phù hợp với các cam kết và thông lệ quốc tế Tuy nhiên, việc này gặp khó khăn do không có cam kết hay thông lệ quốc tế nào quy định cụ thể về vấn đề này, bởi chính sách đất đai của mỗi quốc gia là khác nhau.
Việc thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thực chất là một hình thức giao dịch bảo đảm, với điểm khác biệt nằm ở đối tượng tài sản bảo đảm Pháp luật Việt Nam cần có sự phù hợp và thống nhất với các luật mẫu quốc tế như quy định của Luật mẫu UNCITRAL để hoàn thiện quy định về xử lý QSDĐ thế chấp Để đảm bảo tính tương thích với thông lệ quốc tế trong xử lý tài sản bảo đảm, cần có những định hướng cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả và tính minh bạch trong giao dịch này.
Tôn trọng quyền tự xử lý tài sản của bên nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) là rất quan trọng, coi QSDĐ như một tài sản thế chấp thông thường và áp dụng các hình thức xử lý tương tự như các tài sản thế chấp khác theo quy định của luật mẫu.
Cần tăng cường các chế tài để bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp trong quá trình xử lý quyền sử dụng đất (QSDĐ) khi bên nhận thế chấp vi phạm nguyên tắc Việc thông báo công khai cho các bên liên quan là thủ tục bắt buộc, và nếu bên nhận thế chấp không thực hiện điều này, họ sẽ phải bồi thường thiệt hại gây ra cho bên thế chấp Trong quá trình xử lý, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu áp dụng các biện pháp khẩn cấp để hỗ trợ Ngược lại, nếu bên nhận thế chấp xử lý QSDĐ không đúng pháp luật hoặc không tuân theo thỏa thuận, họ cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.