Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn tại tòa án nhân dân huyện ứng hòa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THANH LONG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2022 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THANH LONG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành :Luật Kinh tế Mã số : 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Đình Hảo Hà Nội – 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Luận văn công trình nghiên cứu riêng tơi Các thơng tin Luận văn trung thực, có tiếp thu sử dụng ý tƣởng khoa học tác giả có nghiên cứu liên quan Những phần trích dẫn có xuất xứ rõ ràng Tác giả Lê Thanh Long i LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận đƣợc nhiều giúp đỡ, động viên hƣớng dẫn thầy giáo, gia đình bạn bè suốt khóa học nhƣ thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lịng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thể q thầy, cơ, cán bộ, nhân viên Phịng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Luật - ĐHQGHN tạo điều kiện thuận lợi suốt trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn thạc sỹ Xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến PGS.TS Trần Đình Hảo , ngƣời tận tình hƣớng dẫn tơi thực nghiên cứu Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã ln bên cạnh động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực luận văn thạc sỹ Hà Nội, ngày 31 tháng năm 2022 Tác giả Lê Thanh Long ii CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BLDS : Bộ luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TAND : Tịa án nhân dân VKSND : Viện kiểm sát nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN iii LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chấp tài sản xử lý chấp 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản 1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản chấp 1.2 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 11 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 15 CHƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA 23 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 2.1.1 Nguyên tắc việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 2.1.2 Các trƣờng hợp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 25 2.1.3 Phƣơng thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất 35 2.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 42 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa 45 iv 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa 45 2.3.2 Những khó khăn hoạt động xét xử Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa ảnh hƣởng đến việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 48 2.3.3 Các vấn đề vƣớng mắc, khó khăn nguyên nhân việc áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa 53 Kết luận Chƣơng 56 CHƢƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 58 3.1 Định hƣớng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 58 3.1.1 Phù hợp với quan điểm Đảng Nhà nƣớc 58 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế 59 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 60 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 60 3.3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 63 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 v LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng sôi động Trong kinh tế thị trƣờng, vay cho vay nhu cầu tất yếu Đối với kinh tế nhƣ Việt Nam, phát triển hoạt động tín dụng nói chung hoạt động vay, cho vay nói riêng lại nóng Trong năm gần Việt Nam, với nhu cầu vay vốn không cá nhân mà hàng trăm nghìn doanh nghiệp đƣợc thành lập năm, nhiều tổ chức tín dụng đƣợc thành lập Nguồn vốn mà cá nhân, tổ chức huy động để thực sản xuất, kinh doanh…chủ yếu đƣợc thực từ tổ chức tín dụng Khơng có tài sản đảm bảo cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thông qua thị trƣờng tiền tệ Trong số tài sản đƣợc sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản đƣợc sử dụng phổ biến đƣợc bên nhận chấp ƣa chuộng so với loại tài sản khác Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản đảm bảo QSDĐ không cao nhƣ tài sản đảm bảo thông thƣờng nhƣng lại loại tài sản có giá trị lớn, ổn định tồn mãi Thông thƣờng khách hàng tài sản QSDĐ QSDĐ đƣợc chấp hết để đảm bảo thực nghĩa vụ dân mà khơng đủ bên nhận chấp áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo Tuy nhiên, thực tế công tác xử lý nợ tổ chức tín dụng Việt Nam cho thấy dƣờng nhƣ tổ chức tín dụng yếu Có nhiều vƣớng mắc, bất cập việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, chí cản trở tổ chức tín dụng thu hồi nợ Những vƣớng mắc, bất cập xuất phát từ nhiều nguyên nhân, từ bất hợp tác ngƣời vay vốn, bên bảo đảm thời kỳ kinh tế ảm đạm dịch bệnh covid 19 diễn phức tạp hay tính khoản yếu tài sản bảo đảm bất động sản giai đoạn thị trƣờng đóng băng,… nhiên nguyên nhân quan trọng tình trạng từ bất cập hệ thống pháp luật Chính khơng phù hợp thiếu đồng quy định pháp luật gây khó khăn cho tổ chức tín dụng q trình xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Xử lý tài sản bảo đảm thƣờng biện pháp cuối mà tổ chức tín dụng áp dụng để thu hồi nợ Với tƣ cách bên cho vay, bên nhận bảo đảm, tổ chức tín dụng ngƣời bị vi phạm quyền, lợi ích hợp pháp, chủ thể cần đƣợc pháp luật bảo vệ Thế nhƣng với quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nƣớc nhƣ lại tạo chế thuận lợi để ngƣời vay tiền bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh kéo dài việc thực nghĩa vụ Từ vị cần đƣợc bảo vệ, tổ chức tín dụng dƣờng nhƣ bị đối xử nhƣ ngƣời “ức hiếp” ngƣời vay bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng tồn từ lâu tiếp tục ảnh hƣởng lâu dài đến hoạt động xử lý nợ nói chung xử lý tài sản bảo đảm nói riêng tổ chức tín dụng nhƣng lại chƣa đƣợc khắc phục Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn TAND huyện Ứng Hòa, HN” đề tài luận văn Các vấn đề đƣa luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam nay, có tìm hiểu, tham khảo quy định pháp luật số quốc gia giới tổng kết từ thực tiễn tham gia công tác tƣ vấn pháp lý, xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng, qua định hƣớng đề xuất số giải pháp cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật chấp xử lý tài sản chấp nhằm tạo chế phù hợp vấn đề 2 Tình hình nghiên cứu: Xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất nói riêng vấn đề đƣợc nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá dƣới góc độ pháp lý Có thể kể đến số cơng trình tiêu biểu sau đây: Lê Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng”; Đỗ Văn Đại (2012) “Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chun ngành … Các cơng trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến bất động sản, bảo đảm tiền vay, chấp quyền sử dụng đất nhƣng chƣa sâu vào nghiên cứu cách chi tiết lý luận thực tiễn quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng Cùng với đó, qua thời gian áp dụng văn quy phạm pháp luật vấn đề đƣợc thay đổi nhiều Chính từ lý tạo cho mong muốn nghiên cứu đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay từ thực tiễn Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Nhƣ vậy, dù có nhiều cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu nhƣng chƣa có đề tài khoa học nghiên cứu riêng vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Vì thế, nói đề tài mà tác giả chọn luận văn Thạc sĩ luật học đề tài độc lập Ba là, bồi dƣỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ đối tƣợng thực quy trình xử lý tài sản chấp QSDĐ đủ số lƣợng, đảm bảo chất lƣợng phù hợp với tiêu chuẩn, tính chất cơng việc (ví dụ nhƣ kê biên, định giá QSDĐ, thực thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ, tổ chức bán đấu giá QSDĐ, thực thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ sau xử lí …) 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thơng lệ quốc tế Chế độ sách đất đai nƣớc ln có khác biệt định việc thực giao dịch đất đai nƣớc ta không giống với thông lệ quốc tế gây nhiều tranh chấp giao dịch phát sinh yếu tố nƣớc Sự khác biệt việc sách nƣớc ta xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thống quản lý, khác với nƣớc khác xác định chế độ sở hữu tƣ nhân đa sở hữu đất đai Thực tế ngƣời nƣớc chƣa đƣợc phép sở hữu đất đai Việt Nam, họ đƣợc sở hữu nhà Việt Nam sở số điều kiện bắt buộc Do vậy, sở để đƣa định hƣớng hoàn thiện pháp luật xử lý QSDĐ chấp Việt Nam phù hợp với cam kết, thông lệ quốc tế điều khó khăn thực tế khơng có cam kết, thơng lệ quốc tế điều chỉnh vấn đề sách đất đai quốc gia khác Tuy nhiên đặt mối quan hệ giao dịch bảo đảm ta thấy, việc thực giao dịch chấp QSDĐ chất việc thực giao dịch bảo đảm khác giao dịch chấp thông thƣờng đối tƣợng tài sản bảo đảm Pháp luật Việt Nam vấn đề ln cần có phù hợp, thống luật mẫu quốc tế giao dịch bảo đảm nhƣ số quy định Luật mẫu UNCITRAL… Vì nhằm đảm bảo hồn thiện pháp luật xử lý QSDĐ chấp phù hợp với thông lệ quốc tế phƣơng diện xử lý tài sản đảm bảo thông thƣờng cần số định hƣớng cụ thể nhƣ sau: 59 Một là, tôn trọng tối đa quyền tự xử lý tài sản bên nhận tài sản chấp QSDĐ, nhìn nhận QSDĐ giống nhƣ tài sản chấp thơng thƣờng dƣới hình thức xử lý giống với tài sản chấp thông thƣờng đƣợc quy định nội dung luật mẫu Hai là, bên cạnh việc tôn trọng quyền tự xử lý QSDĐ bên nhận chấp, cần tăng cƣờng chế tài nhằm đảm bảo cho bên chấp bên nhận chấp vi phạm nguyên tắc việc xử lý tài sản Cụ thể hơn, đƣa quy định mang tính định hƣớng nhƣ sau: thủ tục bắt buộc xử lý QSDĐ thông báo công khai cho bên liên quan, việc thực nhận chấp bên bên ủy quyền xử lý QSDĐ không công bố công khai vi phạm nguyên tắc xử lí tài sản phải bồi thƣờng thiệt hại gây thiệt hại cho bên chấp Trong trình xử lý QSDĐ bên xử lý tài sản (bên nhận chấp bên nhận chấp ủy quyền) có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp hành tƣ pháp nhằm hỗ trợ hoạt động xử lý QSDĐ Ngƣợc lại, bên nhận chấp xử lý QSDĐ khơng có pháp luật không tuân theo điều kiện, thủ tục luật định không với thỏa thuận hợp pháp bên mà gây thiệt hại phải bồi thƣờng thiệt hại 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Cho vay có tài sản chấp QSDĐ có ý nghĩa hiệu xử lý QSDĐ đƣợc pháp luật quy định chặt chẽ phù hợp với thực tiễn xã hội; có sở pháp lý đầy đủ, thuận lợi, thơng thống q trình xử lý tài sản chấp để đảm bảo cho việc thu hồi nợ đƣợc diễn nhanh chóng an tồn sở tiết kiệm chi phí Đây yêu cầu cần 60 thiết khách quan trình xây dựng hồn thiện hệ thống pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói chung xử lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng - Về để xử lý tài sản chấp QSDĐ: Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ làm chấm dứt hợp đồng chấp nên ảnh hƣởng đến nhiều chủ thể khác Do vậy, xử lý tài sản thếchấp cần đƣợc quy định cụ thể Về nguyên tắc, nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bị viphạm đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực đƣợc nghĩa vụ phải xử lý Thông thƣờng nghĩa vụ đƣợc bảo đảm thƣờng nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay khách hàng vay khơng trả lãi theo kỳ hạn, tổ chức tín dụng có quyền u cầu xử lý tài sản chấp - Phƣơng thức xử lý tài sản chấp cần đƣợc bổ sung xác định hai trƣờng hợp cụ thể sau: Thứ nhất, việc xử lý tài sản chấp có hợp tác tự nguyện bên chấp diễn cách thuận lợi theo nhƣ phƣơng thức xử lý mà bên thỏa thuận nhƣ: Bán tài sản chấp; bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ Khi lựa chọn phƣơng thức xử lý tài sản chấp bên cân nhắc lợi ích mình, có chệnh lệch giá trị thời điểm xử lý thoả thuận thêm Phƣơng thức xử lý đƣợc áp dụng có thỏa thuận bên hợp đồng chấp có hiệu lực thời điểm xử lý tài sản chấp Nếu xử lý theo phƣơng thức bán tài sản cần phải tuân thủ nguyên tắc "định giá" mua bán tài sản chấp (bán đấu giá), phải có tốn giá trị chênh lệch giá tài sản chấp giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm Phƣơng thức xử lý bán tài sản cho bên nhận chấp có ƣu điểm so với phƣơng thức xử lý khác nên cần đƣợc hƣớng dẫn cụ thể 61 Thứ hai, việc xử lý tài sản chấp khơng có hợp tác tự nguyện bên chấp cần tuân thủ theo quy định pháp luật Phƣơng thức xử lý tài sản chấp cần phải phù hợp với đặc điểm, tính chất loại tài sản chấp Đối với tài sản QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật đất đai Vì vậy, định đoạt tài sản chấp QSDĐ phải tuân thủ cácquy định có tính đặc thù loại tài sản nhƣ: đất đƣợc giao có thời hạn, đƣợc phép định đoạt phạm vi thời hạn sử dụng đất lại; đất nơng nghiệp, lâm nghiệp ngƣời mua cịn bị giới hạn hạn mức sử dụng theo quy định địa phƣơng Cơ chế hỗ trợ cho q trình thi hành phán Tịa án qua việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp cần đƣợc pháp luật quy định cụ thể: Cơng tác thi hành án tốn tiền bán tài sản thông qua thủ tục tƣ pháp cần phải đƣợc tiến hành nhanh gọn thông qua quan có tính chun nghiệp đại diện cho quyền lực Nhà nƣớc Ngồi quan thi hành án, Thừa phát lại tổ chức dịch vụ pháp lý tiến hành bƣớc nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo quy định pháp luật Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản: Luật Phá sản cần xác định rõ trƣờng hợp đƣợc đình xử lý tài sản chấp Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động doanh nghiệp Trong thời gian phục hồi cần bổ sung quy định: bên nhận chấp đƣợc quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản Nếu bên nhận chấp xử lý ngay, họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải đƣợc xử lý không bị hƣ hỏng tiêu hủy… Pháp luật cần bổ sung quy địnhvà coi chứng để 62 bên nhận chấp yêu cầu Tòa án cho phép xử lý tài sản chấp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Pháp luật cần quy định cụ thể xử lý tài sản chấp trƣờng hợp bên chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành chính: Nếu bên chấp sử dụng tài sản chấp để thực hành vi phạm tội khiến cho tài sản tang vật vụ án, pháp luật cần quy định cụ thể hƣớng xử lý: bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý theo thỏa thuận, cam kết hợp đồng chấp hay bị tịch thu sung quỹ nhà nƣớc Để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trƣờng hợp ngƣời có hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phƣơng tiện phạm tội thời hạn hợp đồng bảo đảm có hiệu lực pháp luật, tài sản bị tịch thu Ngƣời bảo đảm phải dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực nghĩa vụ ngƣời nhận bảo đảm Các quy định thủ tục bán tài sản chấp QSDĐ phải bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu đƣợc phải sát với giá thị trƣờng bất động sản QSDĐ Pháp luật cần bổ sung quy định trƣờng hợp bán tài sản chấp QSDĐ phải có giám sát Tòa án Các trƣờng hợp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bảo tính cơng khi: bán tài sản chấp mà khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến tài sản chấp; bên nhận chấp xin nhận tài sản chấp làm sở hữu để thay 68 cho nghĩa vụ bị vi phạm 3.3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Trƣớc hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá thực tiễn hoạt động tổ chức thực pháp luật để đánh giá, tìm đƣợc phƣơng án, giải pháp 63 loại trừ, khắc phục hạn chế bất cập trình tổ chức thực pháp luật chấp QSDĐ ngành Tịa án quan có thẩm quyền cần tổng kết Đẩy mạnh hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, pháp luật dân nói chung, pháp luật chấp QSDĐ nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức nhân dân Tùy đối tƣợng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phƣơng pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp Đối với cán bộ, công chức quan quản lý nhà nƣớc, công chức TAND, VKSND, quan điều tra v.v… cần mở lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu nội dung pháp luật, tình thực tiễn cách thức giải quyết, xử lý Đối với nhân dân cần ý nội dung QSDĐ; điều kiện chấp QSDĐ; quyền nghĩa vụ hợp đồng chấp QSDĐ; phƣơng thức giải tranh chấp chấp QSDĐ v.v… nội dung cần thiết trƣớc chấp QSDĐ Các tổ chức dịch vụ, tƣ vấn pháp lý cho dân nhân ký kết hợp đồng chấp QSDĐ cần hƣớng dẫn kỹ nội dung để phịng tránh nhầm lẫn, sai sót khơng đáng có ký kết hợp đồng chấp QSDĐ Kiện toàn đổi tổ chức hoạt động tổ chức bổ trợ tƣ pháp, tổ chức dịch vụ, tƣ vấn, trợ giúp pháp lý xã hội: Tổ chức, hoạt động tổ chức có vai trị quan trọng thực pháp luật nói chung tồn xã hội, nhƣ thực pháp luật chấp QSDĐ nói riêng Nó góp phần phổ biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho nhân dân để ký kết hợp đồng giao dịch có bảo đảm nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng pháp luật, chặt chẽ nội dung, hình thức, ngăn chặn đƣợc hành vi lừa lọc nhầm lẫn đáng tiếc Vì vậy, nhà nƣớc pháp quyền, để bảo đảm việc thực pháp luật tồn xã hội, việc đẩy mạnh cơng tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp 64 luật, kiện toàn đổi tổ chức hoạt động tổ chức bổ trợ, tƣ vấn, dịch vụ pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách - Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nƣớc giải vấn đề đất đai quan tƣ pháp Năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nƣớc đất đai bảo đảm cho việc thực chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc đất đai có việc cấp GCNQSDĐ quy định pháp luật, xác, kịp thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp ngƣời đƣợc cấp GCNQSDĐ Có quyền đƣợc cấp GCNQSDĐ, muốn ký kết nhiều hợp đồng giao dịch có bảo đảm nhƣng cấp GCNQSDĐ chậm, đƣợc cấp lại nhiều sai sót khơng thể thực đƣợc quyền chấp QSDĐ, bảo vệ đƣợc lợi ích hợp pháp có tranh chấp Rất nhiều án sơ thẩm bị đình chỉ, hủy bỏ sai sót GCNQSDĐ, chí có tƣợng tiêu cực, tham nhũng, cố tình làm sai lệch thông tin, cấp GCNQSDĐ không quy định pháp luật gây khó khăn cho việc thực pháp luật chấp QSDĐ Năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán bộ, công chức quan TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án có ảnh hƣởng lớn đến việc giải tranh chấp chấp QSDĐ Năng lực dẫn đến việc giải tranh chấp chậm, án tồn đọng nhiều, có vụ, việc dây dƣa nhiều năm không giải xong Để đảm bảo thi hành phán TAND hoàn toàn phụ thuộc vào Cơ quan thi hành án Năng lực, trách nhiệm công vụ, đạo đức cán bộ, cơng chức quan thi hành án có vai trò định việc bảo đảm thi hành án, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án yêu cầu cấp thiết 65 - Xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lƣu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Giao dịch hợp đồng có bảo đảm nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng đƣợc thực đắn hay khơng phụ thuộc vào tính đắn, hợp pháp thơng tin liên quan đến QSDĐ nhƣ hợp đồng chấp QSDĐ Chính vậy, việc xây dựng, kiện tồn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lƣu trữ, kết nối, trao đổi thông tin, bảo đảm độ tin cậy, an tồn thơng tin giao dịch bảo đảm yêu cầu xúc Việt Nam Kinh nghiệm nƣớc cho thấy phát triển giao dịch dân sự, thƣơng mại có bảo đảm cần có hệ thống quan độc lập cơng nhận đăng ký giao dịch có bảo đảm, đƣơng nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đảm phải kiểm tra tính đắn, hợp pháp thông tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân thân ngƣời chấp, ngƣời nhận chấp v.v… nữa, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cịn phải nắm tình trạng thực tế, thay đổi, biến động tài sản bảo đảm để cung cấp cho khách hàng quan tâm Để bảo đảm độ tin cậy khả lƣu trữ, kết nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm cần hệ thống đại bảo đảm lƣu trữ, cung cấp thông tin Điều quan trọng xây dựng đƣợc hệ thống lƣu trữ đáng tin cậy, không thông tin trực tiếp từ giao dịch có bảo đảm mà cịn nguồn thông tin trao đổi từ quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thông tin từ hợp đồng chấp QSDĐ từ ngân hàng, tổ chức tín dụng… - Tăng cƣờng hoạt động dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Để giúp cho quan, tổ chức công dân hoạt động theo pháp luật việc kiện toàn tổ chức, mở rộng hoạt động dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách Đây yêu cầu đặt 66 xây dựng nhà nƣớc pháp quyền, xã hội dân chủ, văn minh nƣớc ta Xây dựng xã hội dân chủ, pháp quyền địi hỏi phải hình thành hệ thống quan bảo vệ pháp luật, quan hỗ trợ pháp lý, quan, tổ chức làm dịch vụ, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý Trong điều kiện để bảo đảm thực pháp luật chấp QSDĐ cần kiện toàn tổ chức, tăng cƣờng hoạt động dịch vụ pháp lý, tƣ vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý xã hội, giúp cho quan, tổ chức hoạt động theo pháp luật, quản lý xã hội pháp luật, trợ giúp cho công dân sống làm việc theo Hiến pháp pháp luật - Tăng cƣờng giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Để bảo đảm thực đắn pháp luật chấp QSDĐ, tất hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp chấp QSDĐ phải đƣợc giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, hợp pháp từ đầu trình thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phải thƣờng xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ chuỗi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trƣớc bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động sau cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ xảy Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến TCQSDĐ có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy 67 Kết luận chƣơng Hoàn thiện pháp luật xử lý chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định khơng phù hợp Hồn thiện pháp luật xử lý chấp QSDĐ không hƣớng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho ngƣời dân trình áp dụng mà cịn phải hƣớng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Thực pháp luật chấp QSDĐ phụ thuộc vào điều kiện bảo đảm thực pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ, hoạt động tổ chức thực pháp luật chấp QSDĐ, điều kiện tổ chức máy, lực phẩm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nƣớc, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ khơng cần có định hƣớng mà đòi hỏi đề đƣợc giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tổ chức thực quy định pháp luật thực tế 68 KẾT LUẬN Kết thu đƣợc sau thực nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn TAND huyện Ứng Hòa, HN” cho phép rút số kết luận sau đây: Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trƣờng để đáp ứng nhu cầu thực tiễn hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh hoạt động cho vay giao dịch bảo đảm ngày trở nên phổ biến cần thiết Trong số hình thức giao dịch bảo đảm giao dịch chấp quyền sử dụng đất phổ biến Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối nhiều mặt nhƣ: đối tƣợng chấp, nguồn gốc, chất chấp trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Nhƣng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đóng vai trò quan trọng định hiệu giao dịch Các quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng chấp QSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật chấp QSDĐ nhiều hạn chế: số quy định liên quan đến QSDĐ, chấp QSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tƣ chƣa thống nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chƣa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật với hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ nhu cầu tất yếu nƣớc ta thời gian tới Trong đó, hồn thiện pháp luật thể chế nâng cao hiệu thực 69 thi pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nhiệm vụ trọng tâm Đồng thời cần trọng biện pháp khác nhƣ tuyên truyền phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ, nâng cao trình độ đội ngũ cán công tác xử lý tài sản chấp QSDĐ … Xin trân trọng cảm ơn 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT Đào Duy Anh, Từ điển Hán Việt (2000), NXB Khoa học xã hội, Hà Nội Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Bộ Luật Dân 2015 Bộ Tƣ Pháp, Bộ Tài nguyên môi trƣờng, Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam, Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, hƣớng dẫn số vấn đề xử lý tài sản đảm bảo Bộ Tƣ pháp (2011), Thông tƣ liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hƣớng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2017 Chính phủ, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Chính phủ (2010), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện, Quyền tự bảo vệ: điểm BLDS năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 1+2, 2017 10 Hoàng Thị Thúy Hằng (2012), Chế định vật quyền dự kiến sửa đổi phần "Tài sản quyền sở hữu" Bộ luật Dân (sửa đổi) Việt Nam", Tài liệu hội thảo, Hà Nội 11 Hiến pháp 2013 71 12 Hoàng Thị Huế (2017), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội 13 Nguyễn Mạnh Hùng (2003), Thuật ngữ pháp lý (Tập 1), Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp Quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nƣớc Pháp luật, Hà Nội 15 Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản 16 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Thi hành án dân số 12/VBHN- VPQH ngày 11/12/2014 17 Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân 2015, Hà Nội 18 Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”; Luận văn thạc sỹ Luật học; Trƣờng đại học Quốc Gia Hà Nội 19 Võ Đình Tồn & Đinh Văn Linh, “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân năm 2015 yêu cầu bảo đảm thực thi”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số tháng (315) năm 2018 19 Trung tâm Từ điển học (2008), Từ điển Tiếng Việt, Nxb.Đà Nẵng 20 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2005), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 21 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2010), Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng, Hà Nội (Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trƣờng, Chủ nhiệm đề tài: Ths Vũ Thị Hồng Yến) 22 Lê Anh Tuấn (2017), Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sỹ Luật học, Thừa Thiên Huế 72 23 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội TÀI LIỆU TIẾNG NƢỚC NGOÀI 24 Ph Simler Ph, Delebecque, Droit civil – Les sûretés La publicité foncière 73 ... GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÊ THANH LONG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành :Luật. .. vấn đề lý luận xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất ngân hàng Việt Nam Chƣơng 2: Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện Ứng Hịa... để đảm bảo tiền vay 15 CHƢƠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA 23 2.1 Quy định pháp luật