quyền sử dụng đất.
Thế chấp QSDĐ ra đời khi Luật đất đai năm 1993 đƣợc ban hành, từ đó đến nay việc bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ ngày càng chiếm một tỉ lệ lớn. Theo đó, ngƣời sử dụng đất đƣợc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Đây là bƣớc tiến quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, mở ra khả năng mới để ngƣời sử dụng đất có thể "tiếp cận" với các nguồn vốn cho vay, giúp họ có điều kiện đầu tƣ phát triển sản xuất, làm tăng giá trị của đất đai và góp phần mở rộng thị trƣờng vốn ở nƣớc ta. Có thể nói pháp luật trong những năm gần đây đã có sự thay đổi và điều chỉnh theo hƣớng thơng thống và tạo điều kiện thuận lợi, chủ động hơn cho bên nhận thế chấp trong việc xử lý QSDĐ để thu hồi nợ. Tuy nhiên, quá trình xử lý QSDĐ thế chấp vẫn gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc, trình tự, thủ tục xử lý phức tạp, kéo dài, hệ thống pháp luật hiện hành cịn nhiều bất cập là ngun nhân dẫn tới tình trạng nợ đọng của các chủ thể nhận thế chấp ngày càng lớn. Bên cạnh những ƣu điểm không thể phủ nhận, pháp luật về thế chấp QSDĐ còn bộc lộ những hạn chế, gây khó khăn cho ngƣời sử dụng đất trong việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ, cụ thể:
* Về định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc định giá QSDĐ khi xử lý đƣợc thực hiện nhƣ một khâu độc lập với tất cả quá trình định giá khi ký kết hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp QSDĐ (nếu có). Giá của QSDĐ thế chấp tại thời điểm xử lý do các bên thỏa thuận, nhƣng nếu khơng thỏa thuận đƣợc thì chủ thể nào có quyền lựa chọn cơ quan chun mơn có thẩm quyền định giá QSDĐ sẽ phải tuân theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đối với một loại tài sản lớn nhƣ QSDĐ thì việc định giá sẽ gặp rất nhiều bất cập bởi chƣa có căn cứ để xác định thế nào là “giá thị trƣờng”, khi trên thực tế có hai
43
cơ chế tính giá đối với QSDĐ. Cơ chế thứ nhất là cơ chế giá theo “khung giá” do cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành khi giao đất có thu tiền hay cho thuê đất đối với các chủ thể là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất. Cơ chế giá thứ hai là cơ chế giá đƣợc xác định theo thỏa thuận của các chủ thể có QSDĐ khi chuyển nhƣợng, cho thuê đối với các chủ thể khác hay nói cách khác đó là “giá thị trƣờng”. Trong thực tế khơng thể phủ nhận mối quan hệ ảnh hƣởng qua lại của hai cơ chế giá này khiến cho việc xác định giá thực của QSDĐ khi xử lý đôi khi không chính xác và khó sát với giá thị trƣờng.[18]
* Về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp đƣợc xử lý là quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP thì ngƣời mua, ngƣời nhận chuyển nhƣợng, ngƣời nhận chuyển giao khác về quyền sở hữu tài sản bảo đảm (sau đây gọi là ngƣời nhận chuyển giao) có quyền sở hữu tài sản, đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trình tự, thủ tục đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký QSDĐ và trong trƣờng hợp cần có sự đồng ý từ phía bên thế chấp thì hợp đồng thế chấp đƣợc coi là giấy tờ thay thế. Mục đích của Điều 58 là tạo mọi điều kiện để bên cho vay xử lý tài sản tốt nhất. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp khơng có sự tự nguyện, thiện chí của bên thế chấp thì rất khó cho việc sang tên, bởi lẽ: Để sang tên đối với tài sản của ngƣời khác thì phải có một trong các căn cứ pháp lý là ngƣời chủ tài sản tự nguyện chuyển tài sản hoặc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép sang tên (nhƣ thơng qua quyết định của Tòa án). Do đó, bên nhận chuyển QSDĐ phải xuất trình hợp đồng thế chấp và biên bản xử lý tài sản thế chấp có cơng chứng hoặc chứng thực. Văn bản xử lý tài sản có cơng chứng hoặc chứng thực có giá trị làm chứng cứ và đƣợc lƣu trong hồ sơ trƣớc bạ sang tên. Và nhƣ thế nếu
44
khơng có ý chí tự nguyện đồng ý chuyển QSDĐ của bên thế chấp trong biên bản xử lý tài sản thì các cơ quan chức năng khi thực hiện việc sang tên tài sản trong trƣờng hợp này thƣờng từ chối.
* Sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nƣớc trong việc xử lý quyền sử dụng đất thế chấp
Khác với Nghị Định 163/2006, Nghị Định 21/2021 khơng cịn quy định cho bên nhận bảo đảm quyền thu giữ tài sản bảo đảm nếu bên giữ tài sản không giao tài sản đó đúng thời hạn quy định trong thơng báo xử lý tài sản bảo đảm. Trong trƣờng hợp đó, Nghị Định 21/2021 chỉ cho phép bên nhận bảo đảm kiểm tra tài sản bảo đảm để ngăn chặn việc tẩu tán, để xử lý hoặc yêu cầu tòa án giải quyết. Trong hội thảo góp ý dự thảo Nghị Định 21/2021, nhiều ngân hàng đã yêu cầu ƣu tiên hàng đầu là đƣợc quyền thu giữ tài sản bảo đảm tƣơng tự nhƣ quy định tại Nghị Quyết 42 về đề án thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Việc khơng có quyền này trong Nghị Định 21/2021 có thể làm suy yếu khả năng xử lý tài sản bảo đảm trên thực tế. Tuy nhiên, Nghị Định 21/2021 nêu rõ, trƣờng hợp bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì khơng cần sự ủy quyền hoặc đồng ý của bên bảo đảm. Trên thực tế bên thế chấp vẫn có thái độ chống
đối, khơng chịu chuyển giao QSDĐ cho bên cho vay xử lý (nhƣ khi bên nhận thế chấp đƣa ngƣời đến thẩm định, định giá QSDĐ thì gặp phải sự chống đối, cản trở; khi bên nhận thế chấp giao QSDĐ cho ngƣời khác khai thác, sử dụng thì bên thế chấp khơng chịu di dời …). Việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ gây ra những ảnh hƣởng về cuộc sống của bên thế chấp, ảnh hƣởng đến an ninh trật tự và cần có một số lƣợng lớn nhân lực để thực hiện. Tuy nhiên đây là vụ việc dân sự nên cơ quan công an không thể thực hiện hay UBND cấp có thẩm quyền cũng khơng thể đƣa ra các mệnh lệnh hành chính để buộc bên thế chấp phải chuyển giao mà các cơ quan này chỉ có thể áp dụng biện pháp hỗ trợ để
45
giữ gìn trật tự an ninh. Vấn đề đặt ra là khi “hỗ trợ” thì các cơ quan này đƣợc phép làm gì hoặc phải làm gì, và mức độ hỗ trợ tới đâu. Đây là những vấn đề đặt ra từ thực tiễn, nhƣng pháp luật hiện hành vẫn chƣa có quy định cụ thể để xử lý triệt để vấn đề trên.
Đặc biệt, trong trƣờng hợp xử lí tài sản thế chấp bằng một phán quyết của Tòa án phải thi hành tài sản thế chấp để thu hồi nợ, song việc thu hồi nợ này vơ cùng khó khăn, dây dƣa kéo dài và ít nhận đƣợc sự hỗ trợ thiện chí và hợp tác của cơ quan thi hành án.