Áp dụng pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất

đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa.

2.3.1. Đánh giá việc thực thi và áp dụng pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa.

Trên thực tế, dù đã đƣợc pháp luật quy định cụ thể nhƣng khi triển khai việc thực thi một số quy định của pháp luật khi khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ đặc biệt đối với tài sản bảo đảm là QSDĐ cũng gặp rất nhiều khó khăn, vƣớng mắc:

Thứ nhất, Tịa án khơng thụ lý đơn khởi kiện với lý do đơn khởi kiện không ghi đầy đủ cụ thể hoặc ghi không đúng tên, địa chỉ của người bị kiện.

Về việc cung cấp địa chỉ của ngƣời bị kiện, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân, theo quy định của BLTTDS thì đơn khởi kiện phải ghi rõ tên, địa chỉ của ngƣời bị kiện, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án. Và theo hƣớng dẫn tại khoản 5 Điều 9 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao thì Tịa án trả lại đơn khởi kiện và không thụ lý vụ án khi ngƣời bị kiện đã đi khỏi nơi cƣ trú và ngƣời khởi kiện không biết họ đi đâu. Trên thực

46

tế quy định này gây khó khăn rất lớn đối với bên cho vay vì ngƣời vay vốn ln có thái độ chống đối, cản trở trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm dù bằng bất kỳ phƣơng thức nào. Việc ngƣời vay trốn nợ cũng xảy ra phổ biến nhƣng ngƣời cho vay lại không thể thực hiện đƣợc biện pháp cuối cùng là khởi kiện tại Tòa án vì lý do nhƣ trên thì việc thu hồi đối với các khoản này là vơ cùng khó khăn.

Thứ hai, việc xử án tín dụng tại Tịa án thường diễn ra trong thời gian dài và chi phí lớn.

Trong q trình giải quyết vụ án tại Tòa án, ngƣời bị kiện, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ngƣời bảo lãnh…) thƣờng cố tình gây khó khăn cho Tịa án trong việc giải quyết vụ án (khơng có mặt tại Tịa án theo Giấy triệu tập, bỏ trốn khỏi nơi cƣ trú, không ký nhận các văn bản tố tụng do Tòa án ban hành...). Sự bất hợp tác của ngƣời bị kiện và ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong trƣờng hợp này sẽ làm cho việc giải quyết vụ án của Tòa án bị kéo dài. Ngồi ra, ngƣời bị kiện cịn ủy quyền cho luật sƣ tham gia tố tụng với mục đích kéo dài thời hạn giải quyết vụ án càng lâu càng tốt (đề nghị thu thập thêm tài liệu, chứng cứ, tiến hành trƣng cầu giám định tài liệu…).

Đối với những vụ án phức tạp có nhiều ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì phiên tịa xét xử bị hỗn nhiều lần là điều khó tránh khỏi, gây bức xúc mệt mỏi cho bên cho vay trong việc tham gia tố tụng. Có trƣờng hợp bên vay hoặc chủ tài sản thế chấp có sự am hiểu pháp luật hoặc đƣợc tƣ vấn pháp luật cịn có cách kéo dài thời gian tinh vi hơn. Bên cạnh nguyên nhân do sự bất hợp tác của khách hàng vay thì việc xét xử cịn có thể phải qua rất nhiều cấp xét xử nhƣ sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… nguyên đơn mới nhận đƣợc một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm. Mà khơng có gì bảo đảm chắc chắn ngân hàng thắng kiện để có thể xử lý tài sản. Thậm chí, khi

47

bên cho vay thắng kiện nhƣng khi cơ quan Thi hành án dân sự tiến hành thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm cũng phức tạp không kém.

Thứ ba, các cơ quan tài phán cịn có những nhận thức khơng nhất qn trong xử lý tranh chấp.

Điều này dẫn tới việc xử lý tài sản bảo đảm trở nên phức tạp và ngân hàng là bên khởi kiện, yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm nhƣng lại gặp rủi ro bị tòa tuyên hợp đồng thế chấp vơ hiệu, các khoản vay từ có bảo đảm sẽ thành không bảo đảm. Ngồi ra, bên cho vay cịn gặp rủi ro khi khởi kiện là Tòa án vi phạm thủ tục tố tụng. Thực tế, sau khi thụ lý đơn khởi kiện và hòa giải khơng thành, Tịa án ở một số địa phƣơng đã không quyết định đƣa vụ án ra xét xử trong thời hạn tối đa 06 tháng theo quy định của pháp luật tố tụng, thậm chí, có vụ án kéo dài đến 2 năm kể từ ngày thụ lý mà Tịa án vẫn khơng mở phiên tòa xét xử. Lý do đƣợc đƣa ra là Tòa án đang xác minh lại tình trạng của tài sản bảo đảm (diện tích đất, chủ sở hữu tài sản…) theo hƣớng dẫn của Tòa án cấp trên trực tiếp.

Thứ tư, việc xử lý tài sản thế chấp gặp khó khăn do lỗi từ phía bên cho vay

Trên thực tế, có tình trạng hiện trạng tài sản không đúng với giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp mà nguyên nhân là do trong q trình tìm hiểu thơng tin khách hàng vay vốn, bên bảo lãnh vay vốn, thẩm định khách hàng và tài sản bảo đảm, hoặc do cán bộ tín dụng thơng đồng với bên vay vốn, bên bảo lãnh cố ý làm trái quy định của ngân hàng, pháp luật trong việc thế chấp, đăng ký thế chấp tài sản bảo đảm. Hoặc có những trƣờng hợp do năng lực hạn chế của cán bộ tín dụng đã dẫn tới những sai sót nhƣ: khơng thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp tài sản là QSDĐ theo quy định của pháp luật; không thực hiện việc đăng ký giao dịch thế chấp QSDĐ theo quy định của pháp luật; hoặc QSDĐ thuộc hộ gia đình nhƣng khi làm Hợp đồng ủy quyền chỉ có một thành viên ký Hợp đồng ủy quyền cho

48

ngƣời thứ ba thực hiện việc chuyển nhƣợng, thế chấp, bảo lãnh vay vốn …. Khi có những vi phạm nêu trên khi xét xử Tòa án đều tuyên Hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu.

2.3.2. Những khó khăn trong hoạt động xét xử tại Tịa án nhân dân huyện Ứng Hòa ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất.

Từ việc xét xử các vụ án tranh chấp Hợp đồng tín dụng có liên quan đến việc xử lý tài sản để bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất thì Tịa án đã áp dụng các quy định của pháp luật theo Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai và các văn bản hƣớng dẫn có liên quan để xác định việc vay vốn, thế chấp và thực hiện hợp đồng đã ký kết giữa các chủ thể tham gia giao dịch. Tòa án trong quá trình giải quyết đã xác minh các vấn đề tranh chấp phát sinh, áp dụng quy định của pháp luật và đƣa ra các nhận định đúng đắn để giải quyết vụ án, từ đó đƣa ra quyết định đúng luật.

Tuy nhiên qua xem xét theo thủ tục phúc thẩm, giám đốc thẩm, tái thẩm đa số các vụ án bị kháng nghị vì các lý do là: xác minh thu thập chứng cứ không đầy đủ; xác định tƣ cách ngƣời tham gia tố tụng không đúng hoặc không đầy đủ; xem xét đánh giá chứng cứ chƣa tồn diện, chính xác hoặc xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh không đúng; xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản vay theo hợp đồng tín dụng khơng đúng pháp luật gây ảnh hƣởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đƣơng sự. Sai sót chủ yếu trong các bản án của Tịa án các cấp là việc Tòa án thu thập, xác minh chứng cứ không đầy đủ nên dẫn đến quyết định về việc xử lý tài sản bảo đảm trong vụ án không đúng quy định của pháp luật.

Trong q trình giải quyết vụ án Tịa án thu thập, xác minh chứng cứ khơng đầy đủ dẫn đến có nhiều trƣờng hợp tài sản thế chấp là nhà, đất mà Tòa án đã quyết định xử lý để thu hồi nợ, nhƣng khi Cơ quan thi hành án tiến hành xác minh tài sản để thi hành thì lại phát hiện tài sản cần thi hành không phải

49

của ngƣời phải thi hành theo quyết định của bản án hoặc quyết định, mà có những ngƣời khác đang sinh sống hoặc đã xây dựng cơng trình trên đó hoặc có những ngƣời có quyền lợi khác liên quan đến tài sản này.

Ví dụ 1: Tại bản án dân sự sơ thẩm số 08/2020/DS-ST của Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội ngày 30/6/2020 về tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam, bị đơn anh Đặng Đức Minh, chị Nguyễn Thị Hòa.

Theo đơn khởi kiện, yêu cầu của nguyên đơn và các tài liệu khác có trong hồ sơ vụ án thì: ngày 19/4/2011 Ngân hàng TMCP Kỹ Thƣơng Việt Nam và anh Đặng Đức Minh, chị Nguyễn Thị Hịa ký kết Hợp đồng tín dụng trung dài hạn số 2563/HĐTD/TH-TN/TCB HTY-NHT vay số tiền 930.000.000 đồng; mục đích vay: tiêu dùng. Trong q trình thực hiện phía bị đơn đã vi phạm hợp đồng và khơng thanh tốn số nợ cho Ngân hàng. Ngân hàng đã làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội với yêu cầu buộc công ty CPDV xúc tiến thƣơng mại Việt Nam hoàn trả số tiền 821.492.390 đồng nợ gốc và 640.794.390 đồng lãi trong hạn, 2.828.000.000 đồng lãi quá hạn, 8.214.923 đồng tiền phạt vi phạm hợp đồng. Nếu anh Minh, chị Hịa khơng trả đƣợc thì yêu cầu xử lý tài sản đảm bảo là nhà đất tại thôn Nghi Lộc, xã Sơn Cơng, huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Đặng Đức T và bà Nguyễn Thị Hạ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, các đƣơng sự khơng có ý kiến và thống nhất về việc ký kết hợp đồng tín dụng, số nợ gốc và nợ lãi. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án, Tịa án nhân dân huyện Ứng Hịa gặp khó khăn tại thời điểm xem xét thẩm định tại chỗ đối với thửa đất là tài sản thế chấp nhận thấy: thửa đất số 216, tờ bản đồ số 02, diện tích 501,5m2, chủ sử dụng là ơng Đặng Đình T tọa lại tại thơn Nghi Lộc, xã Sơn Cơng, huyện Ứng Hịa, Thành phố Hà Nội đang thế chấp trong Ngân Hàng TMCP Kỹ Thƣơng

50

Việt Nam theo Hợp đồng thế chấp tài sản số công chứng 2344 quyển 02.2011 ngày 19/4/2011 của Phịng Cơng chứng số 7, đã đăng ký giao dịch bảo đảm ngày 19/4/2011 nhƣng đến năm 2013 lại đƣợc tách ra thành 03 thửa đất mới đƣợc cấp 03 GCNQSD đất mới, cụ thể: thửa số 330, tờ bản đồ 17 diện tích 195,7m2 chủ sử dụng ơng Đặng Đình T, Thửa số 332, tờ bản đồ 17, diện tích 284,6m2 chủ sử dụng ơng Đặng Đình H2 bà Vũ Thị H3; thửa đất số 387, tờ bản đồ 16, diện tích 106,7m2, chủ sử dụng bà Đặng Thị T4. GCNQSD đất đối với cả 03 thửa đất này các con ông đều đã đƣợc nhận và hiện đang giữ. Thực tế, thửa đất số 216 đã đƣợc ông phân Ca cho các con từ năm 2005 nhƣng chỉ là phân Ca bằng miệng, giấy tờ viết tay với nhau và ơng có làm giấy tờ đề nghị lên chính quyền địa phƣơng đề nghị tách thửa và cấp GCNQSD đất theo nội dung ông tặng cho các con nhƣng mãi cho đến năm 2013 theo dự án Vlap thì chính quyền địa phƣơng mới làm thủ tục tách và cấp GCNQDSD đất đối với 03 thửa mới nhƣ đã nêu trên cho gia đình ơng T.

Tại bản án nhận định việc thửa đất số 216 nêu trên đang đƣợc thế chấp cho Ngân Hàng và đã đƣợc đăng ký thế chấp tại Phòng Tài nguyên và Mơi trƣờng huyện Ứng Hịa từ ngày 19/4/2011 cho đến nay chƣa đƣợc xoá thế chấp nhƣng đến năm 2013 lại đƣợc các cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai tách ra thành 03 thửa đất và cấp mới GCNQSD đất cho 03 thửa đất số 330, 332 và 387 nhƣ đã nêu trên là hồn tồn khơng đúng theo quy định của pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử thấy cần thiết kiến nghị UBND huyện Ứng Hòa tiến hành thu hồi/ huỷ bỏ 03 GCNQSD đất đối với 03 thửa đất số 330, 332 và 387 nêu trên.

Ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn khi tiến hành khởi kiện thu hồi nợ tại Tịa án, trong đó có những khó khăn từ phía cơ quan tiến hành tố tụng và khó khăn do đƣơng sự bất hợp tác với tổ chức tín dụng tạo ra cùng các vấn đề pháp lý phát sinh mà các Ngân hàng khi cho vay không thể nắm bắt cụ thể đối

51

với tài sản thế chấp mà chỉ căn cứ vào hồ sơ thế chấp, điều đó dẫn đến phát sinh nhiều quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khác khi xảy ra tranh chấp. Điều đó yêu cầu việc cho vay của các Ngân hàng cần hết sức chú trọng đến hồ sơ về tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay để đảm bảo tính pháp lý và hiệu lực pháp luật. Về phía mình, để việc khởi kiện thu hồi nợ đạt hiệu quả thì Ngân hàng cần chuẩn bị hồ sơ, tài liệu đầy đủ, kiểm tra việc sử dụng vốn, tình hình hoạt động, địa chỉ của ngƣời vay vốn, bên bảo lãnh, tài sản bảo đảm để tránh những rủi ro do thông tin về ngƣời vay vốn, ngƣời bảo lãnh vay vốn, tài sản bảo đảm sai sự thật.

Ví dụ 2: Tại bản án số 03/2020/KDTM-ST ngày 23/9/2020 của Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa xét xử vụ án kinh doanh thƣơng mại về tranh chấp Hợp đồng tín dụng giữa ngun đơn là Ngân hàng Nơng nghiệp và phát triển nông thôn (gọi tắt là ngân hàng nông nghiệp) và bị đơn là anh Đinh Văn Tƣ, chị Nguyễn Thị Năm. Trong quá trình vay vốn và thực hiện hợp đồng, anh Tƣ đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng tín dụng số 1190/HĐTD ngày 26/5/2014. Ngân hàng Nông nghiệp đã khởi kiện anh Tƣ, chị Năm ra Tòa án nhân dân huyện Ứng Hòa yêu cầu: Buộc anh Tƣ, chị Năm trả cho Ngân hàng Nơng nghiệp tồn bộ số tiền nợ gốc và nợ lãi theo Hợp đồng tín dụng số 1190/HĐTD ngày 26/5/2014, tính đến thời điểm ngày 23/9/2020 tổng số tiền là 3.572.037.167 đồng; Trƣờng hợp anh Tƣ, chị Năm không trả hoặc trả không đầy đủ khoản nợ, Ngân hàng Nơng nghiệp đề nghị Tịa án tun phát mại tài sản thế chấp là toàn bộ căn nhà và quyền sử dụng thửa đất số 658, tờ bản đồ số 05 tại địa chỉ thơn Đặng Giang, xã Hịa Phú, huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội thuộc quyền sở hữu và sử dụng của bà Nguyễn Thị Năm (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00241QSDĐ/ƢH, do UBND huyện Ứng Hòa, tỉnh Hà Tây cấp ngày 22/5/2007), theo Hợp đồng thế chấp ký ngày 25/3/2014 giữa Bên thế chấp là ông Đinh Văn Tƣ và bà Nguyễn Thị Năm với

52

Bên nhận thế chấp là Ngân hàng Nơng nghiệp - Chi nhánh huyện Ứng Hịa để Ngân hàng Nông nghiệp thu hồi nợ.

Tuy nhiên trong thời gian Tịa thu thập chứng cứ thì phía ơng Tƣ, bà Năm chống đối, những ngƣời có quyền và nghĩa vụ liên quan là các con trai, con dâu và cháu của ông Tƣ, bà Năm không đến Tịa làm việc. Ngồi ra, phía bà Năm cho rằng ơng Tƣ vay tiền ngân hàng làm ăn bà không biết và không đồng ý thanh tốn cho ngân hàng vì vậy ngân hàng yêu cầu phát mãi tài sản là QSDĐ của bà là khơng thỏa đáng. Tịa án đã xác minh và thu thập chứng cứ, Tòa án xác định các bên tham gia ký kết Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp; các hợp đồng đềuđƣợc xác lập trên cơ sở do tự nguyện, chủ thể có đủ điều kiện, về hình thức bằng văn bản; Hợp đồng thế chấp đƣợc công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm. Vì vậy về nội dung và hình thức 02 hợp đồng phù