2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất
2.1.1. Nguyên tắc việc xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất
Nguyên tắc đƣợc hiểu là những tƣ tƣởng chỉ đạo, những ngun lý, có tính xuất phát điểm, thể hiện tính tồn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung, hiệu lực của pháp luật. Nội dung của nguyên tắc trong mỗi ngành luật bất kỳ trong hệ thống pháp luật phụ thuộc vào đối tƣợng điều chỉnh của ngành luật đó. Pháp luật cho phép bên nhận bảo đảm xử lý tài sản để bảo đảm việc cho quyền lợi của mình nhƣng mặt khác, việc xử lý tài sản bảo đảm phải đảm bảo tính cơng bằng, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của bên bảo đảm. Theo Điều 49, Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm bảo, việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân theo các nguyên tắc chung sau đây:
Thứ nhất, về nguyên tắc việc xử lý quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện
theo thỏa thuận của các bên, quy định của nghị định này và pháp luật liên quan. Việc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đƣợc coi là nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp. Xử lý tài sản thế chấp là một trong các điều khoản cơ bản của hợp đồng thế chấp và là kết quả từ sự thỏa thuận của các bên. Các bên có thể thỏa thuận về chủ thể thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp, các trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp và các phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp. Trong trƣờng hợp tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ thì giữa các bên nhận thế chấp cũng có thể thỏa thuận để thay đổi thứ tự ƣu tiên thanh toán. Nếu những thỏa thuận này đƣợc ghi rõ trong nội dung của hợp đồng thế
24
chấp đã phát sinh hiệu lực pháp luật thì có giá trị thi hành nhƣ pháp luật đối với các bên. Những nội dung trên chỉ thay đổi nếu chính các bên muốn thỏa thuận để sửa đổi chúng. Do vậy, nếu đến khi phải xử lý tài sản thế chấp mà bên thế chấp không tuân thủ các cam kết đã thỏa thuận trong hợp đồng thì đồng nghĩa với việc bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Việc xử lý tài sản thế chấp cũng có thể đƣợc các bên thỏa thuận vào thời điểm khi phải xử lý tài sản thế chấp thì nội dung thỏa thuận đó cũng vẫn có hiệu lực thi hành. Chỉ khi nào các bên khơng có sự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận đƣợc có phát sinh tranh chấp thì Tịa án mới ra phán quyết về xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở các quy định hiện hành của pháp luật về thế chấp tài sản.
Thứ hai, Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên
cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì khơng cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm. Các quy định này đã giải quyết đƣợc những khó khăn, vƣớng mắc phát sinh trên thực tế vừa qua.
Thứ ba, Trƣờng hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài
sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này đƣợc xử lý theo quy định đó.
Thứ tư, khơng mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý. Việc xử
lý tài sản thế chấp nhằm mục đích khấu trừ nghĩa vụ bảo đảm có sự vi phạm mà hồn tồn khơng phải là hoạt động có tính kinh doanh của bên có quyền xử lý tài sản thế chấp đó. Điều này đƣợc thể hiện ở chỗ bên có quyền xử lý (có thể là bên thế chấp hoặc bên nhận thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc cơ quan Tòa án) phải triệt để tuân thủ các quy định của pháp luật về trình tự thủ tục các bƣớc xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên nếu các bên thỏa thuận lựa chọn bán đấu giá tài sản thế chấp thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thì cần phải phân biệt: doanh nghiệp bán đấu giá chính là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bán đấu giá tài sản nhƣng lại
25
không phải là chủ thể có quyền xử lý tài sản. Các hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản thế chấp trong thời gian chờ xử lý và phần giá trị tăng lên so với giá trị tài sản thế chấp đƣợc định giá khi giao kết hợp đồng cũng phải thuộc về giá trị tài sản thế chấp mà khơng phải thuộc về ngƣời có quyền xử lý tài sản thế chấp. Thậm chí phần lớn các Ngân hàng hiện nay có thành lập các Cơng ty quản lý và xử lý nợ để xử lý tài sản thế chấp thì cũng khơng đƣợc coi đây hoạt động kinh doanh của Ngân hàng đó. Do vậy, khoản tiền thu đƣợc từ xử lý tài sản thế chấp không phải là đối tƣợng để chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng.
2.1.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là một trong những căn cứ làm chấm dứt hợp đồng thế chấp. Theo đó, quyền đối với QSDĐ của bên thế chấp cũng chấm dứt và đƣợc dịch chuyển cho bên nhận thế chấp hoặc bên thứ ba để thực hiện nghĩa vụ đƣợc đảm bảo [23]. Đây không phải là điều mong đợi của bên thế chấp bởi mục đích mà họ hƣớng tới là dùng QSDĐ để đảm bảo cho một khoản vay trong một thời gian nhất định. Khi khoản nợ đƣợc trả, QSDĐ của họ sẽ đƣợc khơi phục lại hồn tồn trả về cho vị thế là ngƣời chủ đích thực đối với QSDĐ đó [14]. Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý QSDĐ thế chấp sẽ ảnh hƣởng đến rất nhiều các chủ thể khác nhau, đặc biệt do bị chi phối bởi chế độ sở hữu toàn dân của QSDĐ nên việc xử lý QSDĐ thế chấp chỉ đƣợc thực hiện khi có căn cứ luật định đã xảy ra [23].
Bộ luật dân sự mới đã mở rộng hơn các trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp, trong đó cho phép các bên đƣợc thỏa thuận với nhau để thực hiện việc bảo đảm theo đúng tính chất của một giao dịch dân sự đồng nghĩa với nới rộng quyền của bên nhận thế chấp.
Bộ luật dân sự năm 2015 quy định tại điều 299, theo đó, tài sản thế chấp bị xử lý trong các trƣờng hợp:
26
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ;
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đƣợc bảo đảm trƣớc thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật;
- Trƣờng hợp do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định [17, Điều 299].
Bộ luật dân sự năm 2005 đƣa ra căn cứ xử lý tài sản bảo đảm phụ thuộc vào ý chí của bên bảo đảm, nghĩa là tài sản chỉ đƣợc xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận. Trong khi xử lý tài sản thế chấp đòi hỏi sự dịch chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên thế chấp sang bên nhận thế chấp, nên trong nhiều trƣờng hợp, bên thế chấp thiếu tinh thần hợp tác, không chịu giao tài sản. Để khắc phục vấn đề này, Bộ luật dân sự năm 2015 đã có sự đổi mới đặc biệt khi quy định về quyền truy đòi tài sản bảo đảm và quyền ƣu tiên thanh toán của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm. Cụ thể, tại Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba:
- Biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
- Khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba thì bên nhận bảo đảm đƣợc quyền truy đòi tài sản bảo đảm và đƣợc quyền thanh toán theo thứ tự ƣu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm quy định tại BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan.[17, Điều 297]
Thực tế, đây không phải là một quy định hoàn toàn mới của BLDS 2015, mà chỉ mới về khái niệm. Nội dung, bản chất của vấn đề này đã đƣợc quy định tại khoản 3 Điều 323 BLDS 2005: “Trƣờng hợp giao dịch bảo đảm đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị
27
pháp lý đối với ngƣời thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký” và tại khoản 2 Điều 23 nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Trƣờng hợp biện pháp bảo đảm phải đăng ký theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc đƣợc đăng ký theo thỏa thuận hoặc đƣợc đăng ký theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật liên quan là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba”. Nhƣ vậy, trƣớc khi BLDS 2015 có hiệu lực thì “hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba” đƣợc hiểu đồng nghĩa với “giá trị pháp lý đối với ngƣời thứ ba”. Mặc dù BLDS 2015 khơng hề có điều khoản quy định về khái niệm hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba nhƣng qua tìm hiểu, nghiên cứu nội dung của chế định này, thì khái niệm cần đƣợc hiểu một cách đơn giản là: Hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba trong giao dịch bảo đảm là khi xác lập giao dịch bảo đảm hợp pháp thì quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong trong giao dịch bảo đảm không chỉ phát sinh đối với các chủ thể trực tiếp tham gia giao dịch (bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm) mà trong những trƣờng hợp luật định còn phát sinh hiệu lực và có giá trị pháp lý đối với cả ngƣời thứ ba không phải là chủ thể trong giao dịch bảo đảm; thời điểm phát sinh hiệu lực kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm.
Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba là kể từ khi đăng ký biện pháp bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm (BLDS 2005 chỉ là kể từ khi đăng ký giao dịch bảo đảm). BLDS 2015 đã bổ sung thêm trƣờng hợp hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba phát sinh từ thời điểm bên nhận bảo đảm nắm giữ hoặc chiếm giữ tài sản bảo đảm. Việc quy định nhƣ vậy là phù hợp với những nguyên tắc về chiếm hữu thực tế mà Bộ luật dân sự năm 2015 muốn làm rõ: chủ thể nào đang nắm giữ trực tiếp tài sản thì đƣợc suy đốn là chủ thể có quyền đối với tài sản đƣợc nắm giữ.
28
Khác với Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định rõ ràng 2 trƣờng hợp theo Điều 325 về: “Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất:
- Trƣờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngƣời sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản đƣợc xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.
- Trƣờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà ngƣời sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc chuyển giao cho ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác”.
Và Điều 326: “thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất:
- Trƣờng hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là ngƣời sử dụng đất thì tài sản đƣợc xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.
- Trƣờng hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khơng đồng thời là ngƣời sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, ngƣời nhận chuyển quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc chuyển giao, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác” [17, Điều 325, 326]
Trong quá trình giải quyết các vụ việc liên quan đến xử lý tài sản là quyền sử dụng đất Nghị định số 01/2017/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật đất
29
đai có hiệu lực từ 03/3/2017 quy định chi tiết về hƣớng xử lý quyền sử dụng đất đang cho thuê, thế chấp bị thu hồi bởi Nhà nƣớc nhƣ sau:
- Đất đang cho thuê, thế chấp mà Nhà nƣớc thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai thì hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt. Việc xử lý quyền và nghĩa vụ có liên quan đến quyền sử dụng đất giữa các bên trong hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Đất đang cho thuê thuộc trƣờng hợp bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng thuê đất bị chấm dứt và việc thu hồi đất thực hiện theo quy định sau:
Thứ nhất: Trƣờng hợp bên cho thuê đất là ngƣời gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc thu hồi đất.Bên cho thuê đất phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
Thứ hai: Trƣờng hợp bên thuê đất là ngƣời gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nƣớc thu hồi đất. Bên thuê đất phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên cho thuê đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
Thứ ba: Trƣờng hợp ngƣời gây ra hành vi vi phạm pháp luật về đất đai không phải là bên cho thuê đất hoặc bên thuê đất thì Nhà nƣớc thu hồi đất và ngƣời gây ra hành vi vi phạm có trách nhiệm bồi thƣờng cho bên bị thiệt hại theo quy định.
- Khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà quyền sử dụng đất đó đang đƣợc thế chấp thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị chấm dứt; bên thế chấp phải hoàn trả khoản vay cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật khác có liên quan
- Đất do ngƣời sử dụng đất là cá nhân cho thuê, thế chấp mà cá nhân đó chết nhƣng khơng có ngƣời thừa kế thì Nhà nƣớc thu hồi đất, Nhà nƣớc có trách nhiệm giải quyết các quyền và nghĩa vụ có liên quan đến thửa đất theo
30
quy định của pháp luật; hợp đồng thuê đất, hợp đồng thế chấp bị chấm dứt và quyền sử dụng đất đƣợc giải quyết nhƣ sau:
- Trƣờng hợp thuê đất thì bên thuê đất đƣợc Nhà nƣớc tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết;
- Trƣờng hợp thế chấp bằng quyền sử dụng đất thì xử lý quyền sử dụng đất thế chấp theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.”[6, Điều 43a] Theo đó, hợp đồng cho thuê đất, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt hiệu lực khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết nhƣ sau:
- Thu hồi vì mục đích quốc phịng, an ninh tại Điều 61, 62 Luật đất đai thì sẽ giải quyết hệ quả theo quy định luật dân sự
- Đất đang cho thuê thuộc trƣờng hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai thì:
+ Nếu việc bị thu hồi do lỗi của bên thuê hoặc bên cho th thì bên có lỗi sẽ phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên còn lại theo quy định của pháp luật dân sự.
+ Nếu việc bị thu hồi không do lỗi của bên thuê, bên cho thuê mà do lỗi