2.1. Quy định của pháp luật về xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất
2.1.4. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Thông báo về việc xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Việc chấm dứt QSDĐ đối với một chủ thể đang trực tiếp khai thác, sử dụng trên đất đó thì địi hỏi ngƣời có thẩm quyền xử lý phải có sự sắp xếp, thơng báo để bên có QSDĐ có kế hoạch trong việc chấm dứt quá trình khai thác của mình. Pháp luật hiện hành quy định, trƣớc khi xử lý tài sản đảm bảo, ngƣời xử lý tài sản đảm bảo phải thông báo bằng văn bản trong một thời hạn hợp lý cho bên nhận đảm bảo và các bên cùng nhận đảm bảo khác [5, Mẫu số 04/ĐKVB]. Việc thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm là một quy định mới của Bộ luật dân sự năm 2015, theo đó nó bảo đảm đƣợc tính khách quan cũng nhƣ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp hay bên giữ tài sản bảo đảm. Bởi nếu trong trƣờng hợp một bên không biết đƣợc về việc xử lý tài
36
sản bảo đảm đó sẽ dẫn đến nhiều mâu thuẫn cũng nhƣ không đảm bảo đƣợc tính khách quan.
Văn bản thơng báo phải chứa đựng nội dung nhƣ: lý do xử lý tài sản, tài sản bảo đảm sẽ bị xử lý, thời gian, địa điểm xử lý tái sản bảo đảm. Văn bản thơng báo này đƣợc đính kèm với đơn yêu cầu đăng ký văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký thế chấp QSDĐ. Ngoài quy định mang tính chất nguyên tắc chung nêu trên khi thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp thì ở mỗi hình thức xử lý QSDĐ khác nhau, trình tự, thủ tục xử lý QSDĐ sẽ khác nhau. Cụ thể, nếu các bên thỏa thuận phƣơng thức xử lý QSDĐ bằng con đƣờng chuyển nhƣợng QSDĐ hay nhận chính QSDĐ thế chấp thì trình tự, thủ tục chuyển quyền, xác lập QSDĐ cho bên nhận thế chấp đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Nếu xử lý QSDĐ trong trƣờng hợp bên thế chấp bị phá sản sẽ đƣợc thực hiện cùng với quá trình giải quyết yêu cầu tuyên bố phá sản doanh nghiệp (Điều 57, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)
Nếu xử lý QSDĐ đƣợc các bên lựa chọn hoặc pháp luật chỉ định theo hình thức bán đấu giá thì trình tự, thủ tục bán đấu giá đƣợc thực hiện theo quy định chung của pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Ngoài ra, trƣớc thời điểm xử lý tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với bên nhận bảo đảm và thanh tốn chi phí phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì có quyền nhận lại tài sản đó, trừ trƣờng hợp luật có quy định khác. [17, Điều 302]
2.1.4.2. Giao tài sản đảm bảo cho bên nhận bảo đảm để xử lý
Sau khi nhận đƣợc thông báo về việc xử lý QSDĐ thế chấp của bên nhận thế chấp, bên giữ QSDĐ thế chấp phải giao quyền sử dụng đất đó cho ngƣời xử lý tài sản theo thơng báo đó. Nếu QSDĐ thế chấp do bên thứ ba giữ thì bên xử lý tài sản phải thông báo bằng văn bản cho những ngƣời này về
37
việc yêu cầu chuyển giao tài sản bảo đảm [7, Khoản 5, Điều 52]. Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ QSDĐ thế chấp không giao tài sản thì ngƣời xử lý tài sản có quyền xử lý QSDĐ thế chấp hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết.
Bên bảo đảm hoặc ngƣời đang giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc không giao tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 301 của Bộ luật Dân sự, khơng phối hợp hoặc có hành vi cản trở việc xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thƣờng [7, Khoản 8, Điều 52].
Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ QSDĐ thế chấp khơng giao tài sản thì ngƣời xử lý tài sản có thể u cầu Tịa án có thẩm quyền giải quyết. Về trình tự thủ tục nộp đơn yêu cầu và giải quyết yêu cầu của bên yêu cầu đƣợc tuân thủ đúng theo quy định tại BLTTDS năm 2015.
2.1.4.3. Thi hành bản án, quyết định của Tòa án
Việc thi hành bản án, quyết định của Tòa án đƣợc thực hiện theo quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2014. Đƣơng sự có quyền thỏa thuận về việc thi hành án, nếu thỏa thuận đó khơng vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Kết quả thi hành án theo thỏa thuận đƣợc công nhận. Trƣờng hợp đƣơng sự không thực hiện đúng thỏa thuận thì có quyền u cầu cơ quan THADS thi hành phần nghĩa vụ chƣa đƣợc thi hành theo nội dung bản án, quyết định. Khi có yêu cầu thi hành án,Thủ trƣởng cơ quan THADS ra quyết định thi hành án [16, Điều 6].
Trƣớc khi kê biên tài sản là QSDĐ, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký [16, Điều 89]. Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ của ngƣời phải thi hành án
38
thuộc trƣờng hợp đƣợc chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai [16, Điều110].
Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định của pháp luật về THADS. Để thi hành bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án áp dụng hình thức bán đấu giá để xử lý QSDĐ.
Định giá tài sản kê biên: Ngay khi kê biên tài sản mà đƣơng sự thỏa
thuận đƣợc về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đƣơng sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trƣờng hợp đƣơng sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó [16, Điều 98].
2.1.4.4. Thủ tục xóa đăng ký thế chấp là quyền sử dụng đất
Xóa đăng ký thế chấp QSDĐ là bƣớc cuối cùng của quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Việc xóa đăng ký thế chấp này có ý nghĩa chứng minh rằng QSDĐ khơng cịn là tài sản thế chấp đối với khoản nợ của bên thế chấp với bên nhận thế chấp nữa, hiểu một cách đơn giản thì tại thời điểm xóa đăng ký thế chấp thì hai bên khơng cịn quan hệ thế chấp tài sản nữa, mọi vấn đề liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ cũng sẽ khơng cịn. Ngƣời u cầu xóa đăng ký thế chấp là QSDĐ là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc ngƣời đƣợc một trong các chủ thể này ủy quyền.
Ngƣời yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây: [Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm]
- Chấm dứt nghĩa vụ đƣợc bảo đảm;
- Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;
39
- Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác; - Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;
- Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
- Có bản án, quyết định của Tịa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;
- Đơn phƣơng chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trƣờng hợp khác theo quy định của pháp luật;
- Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trƣờng hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;
- Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;
- Theo thỏa thuận của các bên.
Hồ sơ xóa đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ bao gồm: Việc thực
hiện xóa đăng ký thế chấp đất vay ngân hàng đƣợc quy định tại Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP và Điều 19 Thơng tƣ số 07/2019/TT-BTP theo đó hồ sơ bao gồm:
- Phiếu yêu cầu xóa đăng ký (01 bản chính);Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm trong trƣờng hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao khơng có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu)
- Bản chính Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
40
- Văn bản ủy quyền trong trƣờng hợp ngƣời yêu cầu đăng ký là ngƣời đƣợc ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao khơng có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu). [5, Điều 19]
Tùy từng trƣờng hợp cụ thể, hồ sơ cần có thêm một trong những giấy tờ sau (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao khơng có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu):
- Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại;
- Văn bản giải chấp; văn bản thanh lý hợp đồng thế chấp; hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc văn bản khác chứng minh việc xử lý xong toàn bộ tài sản thế chấp;
- Căn cứ chứng minh việc tài sản bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ hoặc quyết định phá dỡ, tịch thu tài sản có hiệu lực của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền;
- Bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp thế chấp, tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu.
2.1.4.5. Thứ tự ưu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ
Thứ tự ƣu tiên thanh toán từ việc xử lý QSDĐ thế chấp để thu hồi nợ cũng đƣợc áp dụng tƣơng tự nhƣ thứ tự ƣu tiên thanh toán đối với tài sản bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm nói chung. Theo đó, nếu giao dịch bảo đảm đƣợc đăng ký thì việc xác minh thứ tự ƣu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm đƣợc xác định theo thứ tự đăng ký. Nếu một tài sản đƣợc dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ dân sự mà có giao dịch đƣợc đăng ký, giao dịch khơng đăng ký thì giao dịch đƣợc đăng ký sẽ đƣợc ƣu tiên thanh toán trƣớc,…. Quy định này cũng đƣợc áp dụng trong trƣờng hợp xử lý tài sản thế
41
chấp là QSDĐ và chúng đặc biệt có ý nghĩa, tác dụng nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên nhận thế chấp QSDĐ khi một QSDĐ đƣợc dùng để bảo đảm cho một khoản vay. Trong trƣờng hợp này, nếu giao dịch thế chấp QSDĐ có thời điểm đăng ký trƣớc tiên tại Văn phịng đăng ký QSDĐ có thẩm quyền sẽ đƣợc ƣu tiên quyền thanh toán trƣớc so với các giao dịch đăng ký sau đó. Ngồi ra Điều khoản về việc giải quyết trƣờng hợp tài sản đƣợc thế chấp là đối tƣợng của giao dịch dân sự vô hiệu đƣợc quy định tại Điều 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP là nội dung hoàn toàn mới, phù hợp với quy định tại Điều 133 của Bộ luật dân sự 2015 nhằm bảo vệ ngƣời thứ ba ngay tình. Theo đó, tài sản thuộc giao dịch dân sự vô hiệu đƣợc dùng để thế chấp mà đã đƣợc chuyển giao cho bên nhận thế chấp ngay tình thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu. Mặt khác, quy định nêu trên còn cho thấy ƣu thế hơn và quyền lợi của bên nhận thế chấp tài sản là QSDĐ sẽ đƣợc đảm bảo hơn so với bên nhận thế chấp tài sản không phải QSDĐ. Bởi lẽ, đối với giao dịch thế chấp QSDĐ, pháp luật hiện hành quy định đăng ký giao dịch là yêu cầu bắt buộc, trong khi những giao dịch thế chấp tài sản thơng thƣờng khác thì khơng yêu cầu bắt buộc, còn việc đăng ký hay không là tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên. [8, Điều 4]
Trong trƣờng hợp số tiền thu đƣợc từ việc xử lý QSDĐ khơng đủ để thanh tốn cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ƣu tiên thanh tốn thì số tiền đó đƣợc thanh tốn cho các bên theo tỷ lệ tƣơng ứng với giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Các bên cùng nhận bảo đảm bằng QSDĐ cũng có quyền thỏa thuận về việc thay đổi thứ tự ƣu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ƣu tiên thanh toán chỉ đƣợc ƣu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền.
42