Bài giảng luật đất đai

BÀI GIẢNG LUẬT ĐẤT ĐAI Ba mảng nội dung 1) Khái niệm chung Luật đất đai o Lĩnh vực pháp luật & Đối tượng điều chỉnh o Chủ thể quan hệ pháp luật đất đai o Khách thể quan hệ pháp luật đất đai (phân loại đất) o Nguồn luật đất đai (các văn quy phạm pháp luật có hiệu lực thi hành) 2) Quy định pháp luật quản lý Nhà nước đất đai 3) Các quy định pháp luật sử dụng đất đai NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI - - Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (hiệu lực 1/7/2014) Lưu ý: luật đất đai trước o Luật đất đai 1987 thơng qua ngày 29/12/1987, có hiệu lực từ 8/1/1988 o Luật đất đai 1993 thơng qua ngày 14/07/1993, có hiệu lực từ 15/10/1993 o Luật số 10/1998/QH 10 sửa đổi bổ sung số điều LĐĐ 1993, thơng qua ngày 2/12/1998, có hiệu lực từ 1/1/1999 o Luật số 25/2001/QH10 sửa đổi bổ sung số điều LĐ 1993, thông qua ngày 29/6/2001, có hiệu lực từ 1/10/2001 o Luật đất đai 2003, thơng qua ngày 2/11/2003, có hiệu lực từ 1/7/2004 Nghị định hướng dẫn thi hành: o Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều LĐ o Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất o Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất o Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước o Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất o Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt VPHC lĩnh vực đất đat o Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất -KHÁI NIỆM CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI I Khái niệm Luật đất đai lĩnh vực pháp luật hệ thống pháp luật VN gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trình sở hữu, quản lý sử dụng đất đai nhằm thực quyền sở hữu chức quản lý nhà nước đất đai Thứ nhất, quan hệ xã hội thuộc nhóm quan hệ sở hữu đất đai, Bao gồm quan hệ xã hội phát sinh từ Nhà nước người sử dụng đất Trong nhóm quan hệ xã hội này, tư cách chủ thể Nhà nước chủ thể sở hữu đất đai, đồng thời người thống quản lý đất đai; người sử dụng đất, tư cách chủ thể chủ thể sử dụng đất Trước Hiến pháp 1980 đời, Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đ/v đất đai Tuy nhiên, kể từ thời điểm Hiến pháp 1980 đời, ghi nhận hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước đất đai (“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” (Điều 19, Hiến pháp 1980)) Việc khai thác, sử dụng tồn nhiều hình thức  Nhà nước thiết lập nhiều quan hệ sở hữu đất đai khác Luật đất đai xác định địa vị pháp lý bên - - Nhà nước: Nhà nước có quyền định giá đất, giới hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, định giao đất, thu hồi đất, định quy hoạch sử dụng đất, quy định khoản thu cho ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất…; đồng thời quy định hoạt động quan Nhà nước để quản lý… Người sử dụng đất: Những coi người sử dụng đất (khi thỏa mãn dấu hiệu nào) Cách thức trao quyền, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể Cách thức trở thành chủ yếu để quy định quyền & nghĩa vụ người sử dụng đất Trong q trình sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền nghĩa vụ gì: quyền nghĩa vụ chung (Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai); quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn QSDĐ; nghĩa vụ tài NSDĐ… Góp vốn = Quyền sử dụng đất o Liên doanh: có hình thành pháp nhân sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất từ người góp vốn sang cho pháp nhân o Hợp đồng hợp tác kinh doanh: không hình thành pháp nhân sử dụng đất  khơng quyền sử dụng đất o Góp vốn = quyền sử dụng đất vào pháp nhân (pháp nhân có sẵn), để trở thành thành viên pháp nhân (Đ 18, k3, Đ 35, k1, Đ 36, K1, Luật Doanh nghiệp 2014) Nghĩa vụ tài NSDĐ, V/d: cơng ty Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất cho Nhà nước (tùy vào mục đích sử dụng) Thứ hai, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ quản lý đất đai Giữa - Các quan quản lý Nhà nước đất đai với Các quan quản lý Nhà nước đất đai với NSDĐ Phát sinh quan thực thẩm quyền quản lý đất đai chúng V/d: Quan hệ Bộ TN & MT với Chính phủ việc giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp quốc gia V/d: Quan hệ giao đất UBND TPHCM với tổ chức V/d: Quan hệ thu hồi đất UBND Huyện Bình Chánh với hộ gia đình Thứ ba, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ sử dụng đất Phát sinh - Các chủ thể SDĐ (NSDĐ) với NSDĐ với chủ thể khác quan hệ pháp luật đất đai Khi NSDĐ thực quyền QSDĐ V/d: Quan hệ chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp hai hộ gia đình Ơng A có mảnh đất nơng nghiệp, ơng B có mảnh đất nơng nghiệp, đất nhà nước giao Ơng A & ông B chuyển đổi QSDĐ cho Cả phía bên chuyển quyền & bên nhận chuyển quyền, phía người sử dụng đất V/d: Ông A chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng  quan hệ phát sinh NSDĐ với chủ thể khác quan hệ pháp luật đất đai Trong thời hạn có hiệu lực hợp đồng chấp, ông A NSDĐ V/d: Quan hệ chuyển nhượng 200 m2 đất ông A bà B II Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ) 2.1 Khái niệm Chủ thể sử dụng đất đối tượng thỏa mãn dấu hiệu: - Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua bốn cách thức: Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật đất đai) cho thuê đất (Điều 3, Khoản 8, Luật đất đai) công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật - đất đai) nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai); Có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất pháp luật đất đai quy định Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất: - - Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu định giao đất (Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT): định hành chính, sỏ pháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang chủ thể thơng qua định Trong định xác định rõ đối tượng nhà nước giao đất, giới hạn quyền sử dụng đất họ (thời gian (thời hạn sử dụng đất), không gian (vị trí, ranh giới đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất/ giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sở pháp lý để xác định quyền nghĩa vụ cho người sử dụng đất trình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp bao nhiêu, hạn chế quyền sử dụng đất có… Trong định giao đất nêu rõ sau định giao đất ban hành, có động tác nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhà nước giao đất Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất cho thuê đất giống chỗ việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng, nhiên, khác chỗ, việc giao đất thực thơng qua định hành chính, gọi định giao đất, việc cho thuê đất, theo phần giải thích từ ngữ Điều 3, khoản 8, Luật Đất đai, hiểu chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, việc Nhà nước cho đối tượng cho thuê đất, có trường hợp: o Trường hợp 1: trước Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng Nhà nước cho thuê đất ai) ban hành định hành gọi định cho thuê đất, sau sở định hành này, quan nhà nước khác định đại diện cho Nhà nước, kí hợp đồng cho thuê đất đối tượng Nhà nước cho thuê đất o Trường hợp 2, quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho thuê đất UBND xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình thuê đất cơng ích xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nơng nghiệp Mẫu định cho thuê đất (Thông tư 30/2014/TT-BTNMT): đối tượng cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức thuê đất (Hiện theo quy định Nhà nước, có trường hợp, người sử dụng đất lựa chọn thức trả tiền thuê đất, có trường hợp người sử dụng đất khơng lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền thuê đất cụ thể Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào cách thức trả tiền thuê đất cho Nhà nước, việc thuê đất có hình thức th đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất trước lần cho toàn thời gian thuê  cách thức trả tiền thuê đất cho nhà nước chủ yếu để xác định quyền nghĩa vụ mà họ có thời gian sử dụng đất sau Ví dụ, anh Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, anh có quyền giao dịch tài sản đất mà khơng có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, anh Nhà nước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất lần cho thời gian thuê, tức anh ứng trước cho Nhà nước tiền thuê đất cho thời gian chưa sử dụng, theo Luật anh có quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền chấp, quyền cho thuê… quyền sử dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp Việc nhà nước cho thuê đất khác với việc Nhà nước giao đất chỗ Giao đất có trường hợp: Thứ nhất, Người Nhà nước giao đất trả tiền cho Nhà nước mà Nhà nước giao đất; trường hợp thứ hai Người Nhà nước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, Nhà nước giao đất Tiền người ta phải trả trường hợp đó, gọi tiền sử dụng đất Cịn th đất, nhìn chung, ln ln phải trả cho Nhà nước khoản tiền, tiền gọi tiền thuê đất Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền thuê đất khác Tiền sử dụng đất xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đất xác định theo Nghị đình 46 Đồng thời, định cho thuê đất giao cho quan nhà nước có trách nhiệm tổ chức thực cơng việc, có việc ký hợp đồng thuê đất người nhà nước cho thuê đất Thực tế, hợp đồng mang tính chất hành Khác với hợp đồng dân Trong hợp đồng dân theo Luật dân chủ thể có địa vị ngang pháp lý có thỏa thuận với Còn hợp đồng thuê đất này, Nhà nước đưa điều kiện, anh chấp nhận điều kiện đó, anh Nhà nước cho thuê đất, anh không chấp nhận điều kiện đó, anh khơng Nhà nước cho th đất Một để ký hợp đồng cho thuê đất dựa sở định cho thuê đất Phần lớn điều khoản hợp đồng cho thuê đất mô lại nội dung định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giới đất, thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số 04 Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường) V/d: doanh nghiệp UBND cấp tỉnh cho thuê đất Quận UBND cấp tỉnh định cho doanh nghiệp thuê đất Sau có định đó, Sở Tài nguyên môi trường đại diện cho nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất với doanh nghiệp Việc cho thuê đất hồn tất thơng qua bước Để biết đối tượng cho thuê đất, đối tượng giao đất, đọc quy định pháp luật: Điều 54-giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối tượng nào; Điều 55-giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối tượng nào; Điều 56-Nhà nước cho thuê đất cho đối tượng Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất trả hàng năm hay trả lần Khoản 2, Điều 56, đối tượng đơn vị vũ trang nhân dân, trả tiền thuê đất theo phương thức trả tiền hàng năm Nội dung học Quản lý đất đai - Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực tế, có nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất họ Nhà nước giao, Nhà nước cho th, nhiều ngun nhân khác nhau, ví dụ: trước họ thuê nhà Nhà nước, sau họ Nhà nước lý, phá giá nhà; họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; có trường hợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất người khác, thời điểm nhận chuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng; có trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; trường hợp lí mà họ khơng có giấy tờ khác Ví dụ: bà A làm cơng cho viên chức người nước ngồi, ơng nước (trước thời kì giải phóng), ơng cho bà A nhà đó, mà khơng có giấy tờ Đến thời cháu bà A nhà đó, muốn chuyển nhượng nhà đó, mà lại khơng có giấy tờ Đối với trường hợp này, trước muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau chuyển nhượng Thời điểm trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chưa xác lập tư cách người sử dụng đất, mà anh cấp giấy chứng nhận, anh thừa nhận tư cách người sử dụng đất mặt pháp lý Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật chia thành trường hợp: o Trường hợp anh có giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất anh pháp luật thừa nhận (giấy tờ hợp lệ), điều kiện khác, cần đất khơng có tranh chấp, mục đích sử dụng đất anh giống mục đích sử dụng Nhà nước thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức phù hợp với quy hoạch), anh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất o Trường hợp anh khơng có giấy tờ hợp lệ, thủ tục phức tạp, phải xem xét xem thời điểm anh sử dụng đất thời điểm nào, ví dụ từ 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, đến trước 1/7/2014; nguồn gốc đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không phù hợp với quy hoạch, thời điểm sử dụng đất anh chưa có quy hoạch phê duyệt…Có nghĩa có nhiều điều kiện Đối với trường hợp khơng có giấy tờ, có giấy tờ nêu trên, anh nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh thừa nhận cách thức người sử dụng đất Chỉ anh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh hưởng quyền người sử dụng đất, ví dụ: chuyển nhượng cho người khác, cho thuê… Việc anh khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định pháp luật, anh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều có giá trị bảo vệ anh trường hợp là, nhà nước thu hồi đất, bồi thường thiệt hại Quy định pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều 101 Luật Đất đai; Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43 (ngày 1/9 – phần đầu) - Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai): Người sử dụng đất không nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước, mà họ nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất Đ/v hình thức góp vốn quyền sử dụng đất, có trường hợp: TH1, góp vốn quyền sử dụng đất có hình thành nên pháp nhân Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân hình thành Hay nói cách khác, trường hợp này, việc góp vốn quyền sử dụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất TH2: góp vốn quyền sử dụng đất vào pháp nhân tồn để trở thành thành viên pháp nhân đó, trường hợp quyền sử dụng đất chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân TH3: góp vốn thơng qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Trong trường hợp này, mặt pháp lý, quyền sử dụng đất thuộc bên góp vốn, khơng dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất Dấu hiệu thứ hai: có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất pháp luật đất đai quy định Có loại quyền nghĩa vụ: - Các quyền chung người sử dụng đất (Điều 166, Luật đất đai), nghĩa vụ chung người sử dụng đất (Điều 170, Luật đất đai) - Ngoài ra, tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, mà họ có quyền giao dịch quyền sử dụng đất họ phải thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật Ví dụ: tìm hiểu từ Điều 173 đến 183, Luật Đất đai Điều 173, Luật đất đai Điều 173 Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Tổ chức Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; không bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất  Tổ chức đề cập Điều 173, Luật đất đai chủ thể sử dụng đất, thỏa mãn hai dấu hiệu: dấu hiệu thứ nhà nước cho phép sử dụng đất, thông qua việc Nhà nước giao đất; dấu hiệu thứ hai, tổ chức có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cụ thể quy định Điều 173, Luật đất đai Tương tự với điều 174, 175, 176, 177, 178 Điều 179, Luật đất đai Điều 179 Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật hưởng giá trị phần thừa kế đó; e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật này; g) Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; h) Góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án có quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật dân sự; đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; e) Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều này; b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền th đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất có quyền nghĩa vụ trường hợp không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng thuộc trường hợp quy định khoản Điều có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân  Hộ gia đình, cá nhân đề cập khoản 1, Điều 179, Luật đất đai chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất), vì: thứ nhất, Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua cách thức: Nhà nước giao hạn mức, Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thông qua chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; thứ hai, có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cụ thể quy định Điều 179, Luật Đất đai Lưu ý - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã cho thuê đất không coi NSDĐ không cấp GCNQSDĐ (Điều 19, k2, Nghị định 43/2014) Đối với chủ thể này, thỏa mãn dấu hiệu thứ nhất, việc quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã theo quy định luật, cụ thể Điều 59, khoản 3, Luật Đất đai) cho thuê đất để sử dụng, nhiên, hộ gia đình, cá nhân khơng thỏa mãn dấu hiệu thứ hai, khơng có quyền nghĩa vụ pháp lý người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã cho thuê đất, không coi NSDĐ Điều 19, k2, Nghị định 43/2014 quy định trường hợp khơng cấp GCNQSDĐ, có trường hợp người quản lý đất cơng ích xã, phường, thị trấn Quay lại Điều 166, Luật đất đai quyền chung người sử (Đ/v giao dịch cầm cố, cho mượn đất tồn phổ biến thực tế, Luật đất đai không quy định Nhiều chuyên gia cho rằng, khơng luật khơng quy định, nên cấm Theo Luật đất đai cũ cịn có giao dịch bảo lãnh, bỏ giao dịch này) Câu hỏi lí thuyết (trong đề thi) Trình bày giao dịch không làm chuyển quyền sử dụng đất, giải thích 3.Điều kiện chung để phép giao dịch (Điều 188, khoản 1): hay gọi điều kiện cần Để thực giao dịch đó, việc phải thỏa mãn điều kiện chung Điều 188, Luật Đất đai 1) Có GCN (có trường hợp ngoại lệ): Có GCN hiểu GCN theo mẫu (theo quy định Luật Đất đai 2013) giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương (Chú ý: đ/v Giấy tờ hợp lệ khoản 1, Điều 100, muốn giao dịch, phải đổi sang GCN QSDĐ) Trường hợp ngoại lệ Chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp: có định giao đất, cho thuê đất (khoản 1, Điều 168) Thừa kế QSDĐ: đủ điều kiện để cấp GCN (khoản 1, Điều 168) Người nhận thừa kế không quyền cấp GCN: chuyển nhượng tặng cho QSDĐ thừa kế (khoản 3, Điều 186) 2) Đất khơng có tranh chấp: đây, có nghĩa khơng có tranh chấp mặt pháp lý: thời điểm thực giao dịch, khơng có người gửi đến quan có thẩm quyền để yêu cầu giải tranh chấp đất đai 3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên biện pháp nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản Tuy nhiên, có trường hợp, thông tin kê biên không đến Sở Tư pháp, Sở tư pháp khơng có thơng tin để chuyển đến công chứng viên 4) Trong thời hạn SDĐ: áp dụng đ/v trường hợp SDĐ có thời hạn Trường hợp SDĐ ổn định lâu dài không áp dụng điều kiện o o o Nhận định: Mọi trường hợp giao dịch QSDĐ thực NSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ  Sai  Cơ sở pháp lý: khoản 1, Điều 188  Chỉ cần trường hợp ngoại lệ Điều kiện hình thức hợp đồng giao dịch QSDĐ (1) Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn theo thỏa thuận bên (2) Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch QSDĐ: tổ chức công chứng UBND cấp xã nơi có đất (khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013) (Theo hướng dẫn Bộ Tư pháp, địa phương có Văn phịng cơng chứng, Phịng cơng chứng, phải cơng chứng, UBND cấp xã nơi có đất khơng có chứng thực) Tình huống: Bà A & Bà B đổi đất nông nghiệp cho để thuận tiện cho sản xuất Giao dịch thực lời nói Sau có quy hoạch, đường qua mảnh ruộng bà A Bà A đòi lại mảnh đất, bà B không đồng ý, tranh chấp, đưa tòa  Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn theo thỏa thuận bên Nhận định: Mọi giao dịch QSDĐ phải công chứng, chứng thực? Tình huống: UBND huyện khơng cấp GCN QSDĐ nơng nghiệp mà hộ gia đình ơng A hộ gia đình ơng B  Sai có chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, với lý hợp đồng chuyển đổi không công  Cơ sở pháp lý: Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai chứng lẫn chứng thực Hỏi hành vi cán UBND cấp huyện phù hợp hay không phù hợp?  Nêu trường hợp  Theo điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013: hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp công chứng, chứng thực theo yêu cầu bên, bắt buộc phải công chứng, chứng thực  Hành vi cán UBND cấp huyện không phù hợp Tình huống: Ơng A, ký hợp đồng với cơng ty B, hợp đồng nhận chuyển nhượng người đến quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên Cán quan trả hồ sơ, với lí hợp đồng chưa sang tên Hỏi hành vi quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp hay không phù hợp?  Trường hợp công ty B tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất ông A & công ty B công chứng, chứng thực theo yêu cầu bên, bắt buộc phải công chứng, chứng thực  Hành vi cán quan nhà nước có thẩm quyền khơng phù hợp  Trường hợp công ty B tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất ông A & công ty B phải công chứng, chứng thực  Hành vi cán quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp Thời điểm có hiệu lực giao dịch QSDĐ => Thời điểm đăng ký vào sổ địa (khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013) (Vì vậy, thực tế, ngân hàng nhận chấp QSDĐ, giải ngân vốn sau có kết đăng ký vào sổ địa chính) Các hình thức giao dịch QSDĐ (xem slide thầy giáo) Câu hỏi thi đề dạng So sánh giao dịch QSDĐ với Điều kiện thực giao dịch cụ thể: Các điều luật cần lưu ý - Điều 169: xác định điều kiện để nhận QSDĐ: Điều 174, Điều 175: áp dụng đ/v tổ chức Điều 179: áp dụng đ/v hộ gia đình, cá nhân Điều 183, Điều 186: áp dụng đ/v người Việt Nam định cư nước Điều 183: áp dụng đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Bài tập: Trong giao dịch QSDĐ sau đây, giao dịch hợp pháp? Tại sao? Giả sử điều kiện chung để thực giao dịch đảm bảo 1) Ông A để thừa kế Quyền sử dụng đất trồng lúa nước cho gái B – giáo viên trường PTTH o Phân tích tình  Chủ thể: ông A cá nhân; gái B cá nhân  Đây giao dịch cá nhân với cá nhân  Giao dịch: để thừa kế  Đối tượng giao dịch: đất trồng lúa Ông A (cá nhân) o o o Để thừa kế =====> Đất trồng lúa Con gái B (cá nhân) Ông A có quyền để thừa kế hay khơng  ơng A cá nhân Xem Điều 179, Luật đất đai Đất trồng lúa đất nông nghiệp  Trường hợp ông A sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức, điểm đ, khoản 1, Điều 179, ông A quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật  Trường hợp ông A sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, phần đất nông nghiệp vượt hạn mức, chuyển sang thuê:  thuê hình thức trả tiền thuê đất lần, điểm đ, khoản 1, Điều 179, ơng A quyền để thừa kế QSDĐ mình;  thuê hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khoản 2, Điều 179, ơng A khơng quyền để thừa kế QSDĐ Chị B có quyền nhận thừa kế hay khơng  chị B cá nhân Xem Điều 169: điểm d, khoản 1, Điều 169, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ Kết luận: Giao dịch hợp pháp (Chú ý: khoản 3, Điều 191: Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Trong tình này, cô B giáo viên, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhiên, giao dịch nhận thừa kế, không bị cấm theo khoản này) 2) Hộ gia đình C đổi 1000 m2 đất nơng nghiệp để lấy 70 m2 đất hộ gia đình D o Phân tích tình Hộ gia đình C (hộ gia đình) o Đất Đất nơng nghiệp Hộ gia đình D (hộ gia đình) Điều kiện để chuyển đổi đất nơng nghiệp  Điều kiện 1: chủ thể chuyển đổi đất nơng nghiệp: Hộ gia đình  Điều 179: hộ gia đình sử dụng đất miễn khơng phải hình thức trả tiền th đất hàng năm họ có quyền chuyển đổi QSD đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác Tuy nhiên, Điều 190 quy định, hộ gia đình phải phải sử dụng đất nơng nghiệp hình thức Nhà nước giao đất quyền chuyển đổi QSD đất nông nghiệp  Điều kiện 2: chủ thể nhận chuyển đổi đất nông nghiệp phải hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190)  Điều kiện 3: đổi đất nông nghiệp với đất nông nghiệp  Điều kiện 4: điều kiện phải xã, phường, thị trấn o Vậy giao dịch không hợp pháp 3) Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất cho bà E – mẹ Việt Nam anh hùng có hồn cảnh neo đơn Nhận định: Chủ thể sử dụng đất giao đất khơng thu tiền SDĐ khơng phép giao dịch QSDĐ  Sai  Khoản 1, Điều 179, Luật đất đai  Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức (giao đất khơng thu tiền SDĐ), có quyền giao dịch QSDĐ Ngày 15/9/2016 Thảo luận buổi - Bài NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜi SỬ DỤNG ĐẤT NGHĨA VỤ CHUNG (xem slide) NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Đối với trường hợp sử dụng đất định, phải xác định họ phải nộp khoản tiền Yêu cầu nắm được: - Có loại nghĩa vụ tài nào, Dựa vào yếu tố để tính Có trường hợp ngoại lệ (miễn trừ, miễn giảm) hay khơng Xác lập QSDĐ  Sử dụng  Chuyển quyền Xác lập QSDĐ Trong trình Sử dụng đất Chuyển quyền SDĐ Khoản tiền mà NSDĐ phải nộp để xác lập QSDĐ  Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất NSDĐ - Nếu NSDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ phải nộp Tiền sử dụng đất; - Nếu NSDĐ Nhà nước cho thuê đất phải nộp Tiền thuê đất) Quan hệ NSDĐ với Nhà nước giống quan hệ mua bán bên, Nhà nước bên bán, NSDĐ bên mua Khi NSDĐ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận  Lệ phí trước bạ: Khoản tiền để đăng ký vào hộ sơ địa Đất đai tài khoản bắt buộc phải đăng ký Trong trình SDĐ, NSDD nhận lợi ích từ đất đai  Thuế sử dụng đất - Thuế SDĐ nông nghiệp & (Luật thuế SDĐ nông nghiệp 1993) - Thuế SDĐ phi nông nghiệp (Luật thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp 2010) Nghĩa vụ tài thu phần lợi nhuận mà NSDĐ có từ việc khai thác đất đai Trong q trình chuyển quyền SDĐ, có người phát sinh thu nhập  Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dung đất - Thuế TNDN - Thuế TNCN Trong trình SDĐ, NSDĐ muốn quan Nhà nước thực công việc cho họ, v/d: Cấp GCN, trích lục hồ sơ…  Lệ phí địa chính: Các vấn đề cần lưu ý nghĩa vụ tài (nội dung cụ thể xem Slide giảng thầy) - - Khái niệm: nghĩa vụ tài gì, mục đích dùng để làm Những trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài Căn để tính tiền SDĐ, cơng thức tính (dựa yếu tố nào): v/d: Tiền sử dụng đất dựa diện tích sử dụng đất giá đất Giá đất để tính tiền sử dụng đất giá đất nào? Diện tích diện tích thực tế hay diện tích GCN? Những trường hợp khơng phải nộp nghĩa vụ tài Nhận định Bài – Quyền NSDĐ Câu 16a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất (nơng nghiệp) đ/v hộ gia đình, cá nhân khác  Sai  Cơ sở pháp lý: Điểm b, khoản 1, Điều 179; Điều 190, Luật Đất đai 2013  Căn sở pháp lý trên, để chuyển đổi QSD đất nơng nghiệp phải thỏa mãn điều kiện sau: o Về chủ thể: giao dịch áp dụng đ/v hộ gia đình, cá nhân Tổ chức kinh tế hay chủ thể khác khơng có quyền o Về loại đất: chuyển đổi đất nơng nghiệp (có nghĩa khơng chuyển đổi đất nông nghiệp lấy đất không chuyển đổi đất lấy đất ở) Về hình thức sử dụng đất: trường hợp sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất khơng thu tiền SDĐ phép chuyển đổi đất nơng nghiệp, cịn sử dụng đất hình thức th đất khơng chuyển đổi đất nơng nghiệp o Về phạm vi: Đất xã, phường, thị trấn  Khơng phải hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất đ/v hộ gia đình, cá nhân khác, mà phải thỏa mãn điều kiện hình thức sử dụng đất (sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ) điều kiện phạm vi (đất xã, phường, thị trấn) quyền thực giao dịch o Câu 16b) Người nước nhận thừa kế QSDĐ từ cá nhân nước  Đúng  Cơ sở pháp lý: Luật nhà 2014  Luật nhà cho phép người nước sử dụng nhà Việt Nam, đó, cá nhân nước ngồi xác lập quyền sở hữu nhà nhiều cách thức khác nhau, v/d: nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho Trước đây, họ sở hữu nhà chung cư, họ mở rộng nhà riêng lẻ (nhà gắn liền với đất ở) dự án, tức nhà thương mại  Như vậy, trường hợp đó, thừa kế nhà gắn liền với đất từ cá nhân nước, người nước ngồi nhận thừa kế QSDĐ từ cá nhân nước Câu 16c) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để đầu tư Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh  Đúng (Chú ý: Đúng Sai phải giải thích cho phù hợp Phần giải thích cho trường hợp Đúng)  Cơ sở pháp lý: điểm đ, khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013  Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để đầu tư VIệt Nam, muốn góp vốn quyền sử dụng đất phải thỏa mãn hai điều kiện sau: o Thứ nhất: Về Hình thức sử dụng đất: phải sử dụng đất hai hình thức: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê o Thứ hai: Trên đất góp phải có tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất  Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để đầu tư Việt Nam thỏa mãn hai điều kiện trên, họ có quyền góp vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh Câu 16d) Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê không thực giao dịch quyền sử dụng đất:  Sai  Cơ sở pháp lý: Khoản 2, Điều 174; điểm đ, khoản 1, Điều 175, Luật đất đai 2013  Nếu tổ chức kinh tế sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đương nhiên họ thực giao dịch quyền sử dụng đất Khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai  Còn trường hợp họ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Căn điểm đ, khoản 1, Điều 175, tổ chức kinh tế kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đ/v đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng (Giao dịch cho thuê lại QSDĐ giao dịch QSDĐ) Câu 16e) Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam không tặng cho QSDĐ  Sai  Cơ sở pháp lý: điểm b, khoản 1, Điều 183; khoản 2, Điều 174; khoản 2, khoản 3, Điều 183  Trường hợp người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, điểm b, khoản 1, Điều 183, Luật đất đai 2013, họ có quyền nghĩa vụ quy định khoản 2, Điều 174 Luật đất đai 2013 Căn điểm c, khoản 2, Điều 174, Luật đất đai 2013, trường hợp này, người VIệt Nam định cư nước quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật (Trường hợp người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần, khoản 2, khoản 3, Điều 183, họ khơng có quyền tặng cho QSDĐ.) Câu 16 g) Cộng đồng dân cư không giao dịch quyền sử dụng đất  Đúng  Cơ sở pháp lý: Điều 181, Luật đất đai 2013  Cộng đồng dân cư không giao dịch QSDĐ Câu 16h) Cơ sở tôn giáo chuyển nhượng QSDĐ  Sai  Cơ sở pháp lý: Điều 181, Luật đất đai 2013  Cơ sở tôn giáo không chuyển nhượng QSDĐ Câu 16i) Người sử dụng đất phải có GCN đ/v QSDĐ thực giao dịch QSDĐ  Sai  Cơ sở pháp lý: khoản 1, Điều 188  Chỉ cần trường hợp ngoại lệ Câu 16 j) Hộ gia đình có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất  Sai  Cơ sở pháp lý: điểm đ, khoản 1, Điều 179;  Người có quyền để thừa kế thành viên hộ gia đình, khơng phải gia đình Khơng phải trường hợp thành viên hộ gia đình có quyền để thừa kế QSDĐ, mà Hộ gia đình Nhà nước giao đất, thành viên hộ gia đình có quyền để thừa kế QSDĐ -Bài tập: Trong giao dịch QSDĐ sau đây, giao dịch hợp pháp? Tại sao? Để giải tập tính hợp pháp giao dịch, cần phân tích vấn đề sau  Về chủ thể sử dụng đất: o Xác định chủ thể chuyển quyền ai, để xem điều luật áp dụng, có chuyển quyền hay không?  Điều 174, Điều 175: áp dụng đ/v tổ chức  Điều 179: áp dụng đ/v hộ gia đình, cá nhân  Điều 183, Điều 186: áp dụng đ/v người Việt Nam định cư nước  Điều 183: áp dụng đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước o Xác định chủ thể nhận quyền ai, bên có nhận quyền hay không?  Điều 169  Quy định khác điều luật  Về loại giao dịch: giao dịch thực giao dịch  Về hình thức sử dụng đất Câu 26c) Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất (trong dự án nhà thương mại mình) cho nhân viên có thành tích tốt để xây nhà Tổ chức kinh tế M (tổ chức) Tặng cho ==========> QSD đất (dự án nhà thương mại) Nhân viên có thành tích tốt (cá nhân)  Cơ sở pháp lý: điểm c, khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai 2013  Tổ chức kinh tế có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật  Tổ chức kinh tế khơng có quyền tặng cho QSDĐ cho cá nhân  Giao dịch không hợp pháp -Câu 26d) Công ty TNHH X (sử dụng đất sản xuất vật liệu xây dựng) chấp quyền sử dụng đất 2000 m2 đất nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng cho Công ty cổ phần H (kinh doanh BĐS) để vay tiền  Cơ sở pháp lý: điểm d, khoản 2, Điều 174  Đ/v tổ chức kinh tế, chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam  Công ty cổ phần H (kinh doanh BĐS) tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam  Giao dịch không hợp pháp (Nếu đề không ghi rõ Công ty cổ phần H (kinh doanh BĐS) phải giả sử trường hợp) (Đ/v NSDĐ cá nhân, Điều 179  phạm vi chấp rộng hơn, chấp tổ chức tín dụng, tổ chức khác, cá nhân khác) -Câu 26f) ông Khanh (là cá nhân sử dụng đất nước) cho Cơng ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi) thuê 500 m2 đất thuộc quyền sử dụng để xây dựng văn phòng giao dịch  Cơ sở pháp lý: điểm d, khoản 1, Điều 179  Cá nhân sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất  Cá nhân sử dụng đất không quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th  Giao dịch khơng hợp pháp -Câu 26e) Ông Smith, công dân Mỹ đầu tư Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000 m2 đất hộ gia đình ơng T để thực dự án đầu tư Ông Smith, công dân Mỹ đầu tư Việt Nam (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi) 20.000 m2 đất