KHÁI NIỆM CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI I. Khái niệm Luật đất đai là một lĩnh vực pháp luật trong hệ thống pháp luật VN gồm toàn bộ những quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong quá trình sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu và chức năng quản lý của nhà nước đối với đất đai. Thứ nhất, quan hệ xã hội thuộc nhóm quan hệ về sở hữu đất đai, Bao gồm những quan hệ xã hội phát sinh từ Nhà nước và người sử dụng đất. Trong nhóm quan hệ xã hội này, tư cách chủ thể của Nhà nước là chủ thể sở hữu đối với đất đai, đồng thời là người thống nhất quản lý đất đai; còn đối với người sử dụng đất, tư cách chủ thể là chủ thể sử dụng đất. Trước khi Hiến pháp 1980 ra đời, ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đv đất đai. Tuy nhiên, kể từ thời điểm Hiến pháp 1980 ra đời, thì chỉ ghi nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai: Sở hữu nhà nước đối với đất đai (“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 19, Hiến pháp 1980)). Việc khai thác, sử dụng thì tồn tại dưới nhiều hình thức Nhà nước thiết lập nhiều quan hệ sở hữu đất đai khác nhau. Luật đất đai xác định địa vị pháp lý của mỗi bên Nhà nước: Nhà nước có quyền quyết định giá đất, giới hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, thu hồi đất, quyết định quy hoạch sử dụng đất, quy định các khoản thu cho ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất…; đồng thời quy định các hoạt động do các cơ quan Nhà nước để quản lý… Người sử dụng đất: Những ai được coi là người sử dụng đất (khi thỏa mãn những dấu hiệu nào). Cách thức trao quyền, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể. Cách thức này sẽ trở thành căn cứ chủ yếu để quy định quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất. Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có những quyền và nghĩa vụ gì: những quyền và nghĩa vụ chung (Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai); các quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn QSDĐ; các nghĩa vụ tài chính của NSDĐ… Góp vốn = Quyền sử dụng đất o Liên doanh: có hình thành pháp nhân mới sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất từ người góp vốn sang cho pháp nhân mới. o Hợp đồng hợp tác kinh doanh: không hình thành pháp nhân mới sử dụng đất không mất đi quyền sử dụng đất. o Góp vốn = quyền sử dụng đất vào một pháp nhân (pháp nhân đã có sẵn), để trở thành thành viên của pháp nhân đó (Đ 18, k3, Đ 35, k1, Đ 36, K1, Luật Doanh nghiệp 2014) Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ, Vd: công ty được Nhà nước giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước (tùy vào mục đích sử dụng). Thứ hai, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về quản lý đất đai Giữa Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với nhau Các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai với NSDĐ Phát sinh khi các cơ quan này thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai của chúng Vd: Quan hệ giữa Bộ TN MT với Chính phủ trong việc giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp quốc gia Vd: Quan hệ giao đất giữa UBND TPHCM với một tổ chức. Vd: Quan hệ thu hồi đất giữa UBND Huyện Bình Chánh với một hộ gia đình nào đó. Thứ ba, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ về sử dụng đất Phát sinh giữa Các chủ thể SDĐ (NSDĐ) với nhau NSDĐ với các chủ thể khác của quan hệ pháp luật đất đai Khi NSDĐ thực hiện các quyền năng trong QSDĐ của mình. Vd: Quan hệ về chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp giữa hai hộ gia đình. Ông A có một mảnh đất nông nghiệp, ông B có một mảnh đất nông nghiệp, đều là đất nhà nước giao. Ông A ông B chuyển đổi QSDĐ cho nhau. Cả 2 phía đều là bên chuyển quyền bên nhận chuyển quyền, cả 2 phía đều là người sử dụng đất. Vd: Ông A thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng quan hệ phát sinh giữa NSDĐ với chủ thể khác trong quan hệ pháp luật đất đai. Trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, ông A vẫn là NSDĐ. Vd: Quan hệ về chuyển nhượng 200 m2 đất ở giữa ông A và bà B. II. Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai 1. Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước 2. Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ) 2.1. Khái niệm Chủ thể sử dụng đất là những đối tượng thỏa mãn 2 dấu hiệu: Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong bốn cách thức: Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật đất đai) hoặc cho thuê đất (Điều 3, Khoản 8, Luật đất đai) hoặc công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật đất đai) hoặc nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai); và Có những quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất: Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu quyết định giao đất (Thông tư số 302014TTBTNMT): đây là quyết định hành chính, là cơ sỏ pháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất của một chủ thể nào đó. Nhà nước sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang một chủ thể nào đó thông qua quyết định này. Trong quyết định này sẽ xác định rõ đối tượng được nhà nước giao đất, giới hạn về quyền sử dụng đất của họ (thời gian (thời hạn sử dụng đất), không gian (vị trí, ranh giới thửa đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sẽ là cơ sở pháp lý chính để xác định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu, những hạn chế về quyền sử dụng đất nếu có… Trong quyết định giao đất cũng nêu rõ là sau khi quyết định giao đất được ban hành, thì sẽ có một động tác nữa là nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhà nước giao đất. Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất và cho thuê đất giống nhau ở chỗ đều là việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho một đối tượng nào đó có nhu cầu sử dụng, tuy nhiên, khác nhau ở chỗ, việc giao đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính, gọi là quyết định giao đất, còn việc cho thuê đất, theo phần giải thích từ ngữ tại Điều 3, khoản 8, Luật Đất đai, thì nó được hiểu là sự chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tế, việc Nhà nước cho một đối tượng nào đó cho thuê đất, có 2 trường hợp: o Trường hợp 1: trước khi Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng được Nhà nước cho thuê đất là ai) sẽ ban hành một quyết định hành chính gọi là quyết định cho thuê đất, sau đó trên cơ sở quyết định hành chính này, cơ quan nhà nước khác được chỉ định đại diện cho Nhà nước, kí hợp đồng cho thuê đất đối với đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. o Trường hợp 2, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho thuê đất. UBND xã, phường, thị trấn cho các hộ gia đình thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Mẫu quyết định cho thuê đất (Thông tư 302014TTBTNMT): đối tượng được cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức thuê đất (Hiện nay theo quy định của Nhà nước, có những trường hợp, người sử dụng đất được lựa chọn các thức trả tiền thuê đất, có những trường hợp người sử dụng đất không được lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền thuê đất cụ thể. Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào cách thức trả tiền thuê đất cho Nhà nước, thì việc thuê đất có 2 hình thức là thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất trước 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê cách thức trả tiền thuê đất cho nhà nước là căn cứ chủ yếu để xác định những quyền và nghĩa vụ mà họ có trong thời gian sử dụng đất sau này. Ví dụ, nếu như anh được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, thì anh sẽ chỉ có quyền giao dịch tài sản trên đất đó mà không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng nếu anh được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất một lần cho thời gian thuê, tức là anh ứng trước cho Nhà nước tiền thuê đất cho cả thời gian chưa sử dụng, thì theo Luật anh có cả quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền cho thuê… quyền sử dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp. Việc nhà nước cho thuê đất còn khác với việc Nhà nước giao đất ở chỗ. Giao đất có 2 trường hợp: Thứ nhất, Người được Nhà nước giao đất không phải trả tiền cho Nhà nước mà vẫn được Nhà nước giao đất; trường hợp thứ hai là Người được Nhà nước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, thì mới được Nhà nước giao đất. Tiền người ta phải trả trong trường hợp đó, được gọi là tiền sử dụng đất. Còn thuê đất, thì nhìn chung, luôn luôn phải trả cho Nhà nước một khoản tiền, tiền đó gọi là tiền thuê đất. Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền thuê đất là khác nhau. Tiền sử dụng đất được xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đất được xác định theo Nghị đình 46. Đồng thời, trong quyết định cho thuê đất đó sẽ giao cho cơ quan nhà nước nào đó có trách nhiệm tổ chức thực hiện công việc, trong đó có việc ký hợp đồng thuê đất đối với người được nhà nước cho thuê đất. Thực tế, đây là một hợp đồng mang tính chất hành chính. Khác với hợp đồng dân sự. Trong hợp đồng dân sự theo Luật dân sự thì giữa các chủ thể có địa vị ngang bằng pháp lý và có sự thỏa thuận với nhau. Còn đối với hợp đồng thuê đất này, Nhà nước đưa ra các điều kiện, nếu anh chấp nhận những điều kiện đó, thì anh được Nhà nước cho thuê đất, nếu anh không chấp nhận điều kiện đó, thì anh không được Nhà nước cho thuê đất. Một trong những căn cứ để ký hợp đồng cho thuê đất là dựa trên cơ sở quyết định cho thuê đất. Phần lớn các điều khoản của hợp đồng cho thuê đất là sự mô phỏng lại các nội dung ở trong quyết định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giới thửa đất, thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số 04. Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 302014TTBTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường). Vd: 1 doanh nghiệp được UBND cấp tỉnh cho thuê đất ở Quận 9. UBND cấp tỉnh ra quyết định cho doanh nghiệp này thuê đất. Sau khi có quyết định đó, thì Sở Tài nguyên môi trường đại diện cho nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất với doanh nghiệp. Việc cho thuê đất sẽ được hoàn tất thông qua 2 bước như vậy. Để biết được đối tượng nào được cho thuê đất, đối tượng nào được giao đất, đọc các quy định của pháp luật: Điều 54giao đất không thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đối tượng nào; Điều 55giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các đối tượng nào; Điều 56Nhà nước cho thuê đất cho các đối tượng nào. Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất được lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất là trả hàng năm hay trả một lần. Khoản 2, Điều 56, đối tượng là đơn vị vũ trang nhân dân, chỉ được trả tiền thuê đất theo phương thức là trả tiền hàng năm. Nội dung này sẽ được học ở bài Quản lý đất đai. Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất của họ không phải là do Nhà nước giao, không phải là do Nhà nước cho thuê, vì nhiều nguyên nhân khác nhau, ví dụ: trước đây họ thuê nhà của Nhà nước, sau đó họ được Nhà nước thanh lý, phá giá nhà; hoặc họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; hoặc có những trường hợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất của người khác, nhưng thời điểm nhận chuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng; hoặc có những trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; hoặc những trường hợp vì một lí do nào đó mà họ không có bất kỳ giấy tờ nào khác. Ví dụ: bà A làm công cho viên chức người nước ngoài, khi ông này về nước (trước thời kì giải phóng), ông cho bà A ở nhà đó, mà không có giấy tờ nào cả. Đến thời con cháu bà A ở căn nhà đó, muốn chuyển nhượng căn nhà đó, mà lại không có giấy tờ gì cả. Đối với những trường hợp này, trước khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó mới được chuyển nhượng. Thời điểm trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh vẫn chưa được xác lập tư cách người sử dụng đất, chỉ khi nào mà anh được cấp giấy chứng nhận, thì anh mới được thừa nhận tư cách người sử dụng đất về mặt pháp lý. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì pháp luật chia thành các trường hợp: o Trường hợp anh có các giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất của anh được pháp luật thừa nhận (giấy tờ hợp lệ), thì điều kiện là khác, chỉ cần đất không có tranh chấp, mục đích sử dụng đất của anh giống mục đích sử dụng của Nhà nước tại thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức là phù hợp với quy hoạch), là anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi o Trường hợp anh không có các giấy tờ hợp lệ, thì thủ tục rất phức tạp, phải xem xét xem thời điểm anh sử dụng đất là thời điểm nào, ví dụ từ 15101993 đến ngày 172004, hoặc là đến trước 172014; nguồn gốc đất là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, hoặc tuy không phù hợp với quy hoạch, nhưng thời điểm sử dụng đất của anh là chưa có quy hoạch được phê duyệt…Có nghĩa là có rất nhiều điều kiện. Đối với trường hợp không có giấy tờ, hoặc có giấy tờ nêu trên, chỉ khi nào anh được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được thừa nhận một cách chính thức là người sử dụng đất. Chỉ khi anh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì anh mới được hưởng các quyền của người sử dụng đất, ví dụ: chuyển nhượng cho người khác, cho thuê… Việc anh không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng nếu theo quy định của pháp luật, anh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì điều này chỉ có giá trị bảo vệ đối với anh trong trường hợp là, nếu như nhà nước thu hồi đất, thì được bồi thường thiệt hại. Quy định của pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều 101 Luật Đất đai; Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43.
KHÁI NIỆM CHUNG VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI I Khái niệm Luật đất đai lĩnh vực pháp luật hệ thống pháp luật VN gồm toàn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trình sở hữu, quản lý sử dụng đất đai nhằm thực quyền sở hữu chức quản lý nhà nước đất đai Thứ nhất, quan hệ xã hội thuộc nhóm quan hệ sở hữu đất đai, Bao gồm quan hệ xã hội phát sinh từ Nhà nước người sử dụng đất Trong nhóm quan hệ xã hội này, tư cách chủ thể Nhà nước chủ thể sở hữu đất đai, đồng thời người thống quản lý đất đai; người sử dụng đất, tư cách chủ thể chủ thể sử dụng đất Trước Hiến pháp 1980 đời, Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đ/v đất đai Tuy nhiên, kể từ thời điểm Hiến pháp 1980 đời, ghi nhận hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước đất đai (“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý” (Điều 19, Hiến pháp 1980)) Việc khai thác, sử dụng tồn nhiều hình thức Nhà nước thiết lập nhiều quan hệ sở hữu đất đai khác Luật đất đai xác định địa vị pháp lý bên - Nhà nước: Nhà nước có quyền định giá đất, giới hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, định giao đất, thu hồi đất, định quy hoạch sử dụng đất, quy định khoản thu cho ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất…; đồng thời quy định hoạt động quan Nhà nước để quản lý… - Người sử dụng đất: Những coi người sử dụng đất (khi thỏa mãn dấu hiệu nào) Cách thức trao quyền, công nhận quyền sử dụng đất cụ thể Cách thức trở thành chủ yếu để quy định quyền & nghĩa vụ người sử dụng đất Trong trình sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền nghĩa vụ gì: quyền nghĩa vụ chung (Điều 166, Điều 170, Luật Đất đai); quyền giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, chấp, góp vốn QSDĐ; nghĩa vụ tài NSDĐ… Góp vốn = Quyền sử dụng đất oLiên doanh: có hình thành pháp nhân sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất từ người góp vốn sang cho pháp nhân oHợp đồng hợp tác kinh doanh: không hình thành pháp nhân sử dụng đất không quyền sử dụng đất oGóp vốn = quyền sử dụng đất vào pháp nhân (pháp nhân có sẵn), để trở thành thành viên pháp nhân (Đ 18, k3, Đ 35, k1, Đ 36, K1, Luật Doanh nghiệp 2014) Nghĩa vụ tài NSDĐ, V/d: công ty Nhà nước giao đất phải nộp tiền sử dụng đất tiền thuê đất cho Nhà nước (tùy vào mục đích sử dụng) Thứ hai, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ quản lý đất đai Giữa - Các quan quản lý Nhà nước đất đai với - Các quan quản lý Nhà nước đất đai với NSDĐ Phát sinh quan thực thẩm quyền quản lý đất đai chúng V/d: Quan hệ Bộ TN & MT với Chính phủ việc giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ cấp quốc gia V/d: Quan hệ giao đất UBND TPHCM với tổ chức V/d: Quan hệ thu hồi đất UBND Huyện Bình Chánh với hộ gia đình Thứ ba, quan hệ xã hội thuộc Nhóm quan hệ sử dụng đất Phát sinh - Các chủ thể SDĐ (NSDĐ) với - NSDĐ với chủ thể khác quan hệ pháp luật đất đai Khi NSDĐ thực quyền QSDĐ V/d: Quan hệ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp hai hộ gia đình Ông A có mảnh đất nông nghiệp, ông B có mảnh đất nông nghiệp, đất nhà nước giao Ông A & ông B chuyển đổi QSDĐ cho Cả phía bên chuyển quyền & bên nhận chuyển quyền, phía người sử dụng đất V/d: Ông A chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng quan hệ phát sinh NSDĐ với chủ thể khác quan hệ pháp luật đất đai Trong thời hạn có hiệu lực hợp đồng chấp, ông A NSDĐ V/d: Quan hệ chuyển nhượng 200 m2 đất ông A bà B II Các loại chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai Chủ thể sở hữu đất đai: Nhà nước Chủ thể sử dụng đất (NSDĐ) 2.1 Khái niệm Chủ thể sử dụng đất đối tượng thỏa mãn dấu hiệu: - Được nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua bốn cách thức: Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật đất đai) cho thuê đất (Điều 3, Khoản 8, Luật đất đai) công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật đất đai) nhận chuyển quyền SDĐ từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai); - Có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất pháp luật đất đai quy định Dấu hiệu thứ nhất: Được nhà nước cho phép sử dụng đất: - Được nhà nước giao đất (Điều 3, khoản 7, Luật Đất đai): Mẫu định giao đất (Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT): định hành chính, sỏ pháp lý để phát sinh quyền sử dụng đất chủ thể Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang chủ thể thông qua định Trong định xác định rõ đối tượng nhà nước giao đất, giới hạn quyền sử dụng đất họ (thời gian (thời hạn sử dụng đất), không gian (vị trí, ranh giới đất)), xác định hình thức giao đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất/ giao đất có thu tiền sử dụng đất; hình thức giao đất sở pháp lý để xác định quyền nghĩa vụ cho người sử dụng đất trình sử dụng đất sau này), giá đất, tiền sử dụng đất phải nộp bao nhiêu, hạn chế quyền sử dụng đất có… Trong định giao đất nêu rõ sau định giao đất ban hành, có động tác nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhà nước giao đất - Được nhà nước cho thuê đất (Điều 3, khoản 8, Luật đất đai): Giao đất cho thuê đất giống chỗ việc nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng, nhiên, khác chỗ, việc giao đất thực thông qua định hành chính, gọi định giao đất, việc cho thuê đất, theo phần giải thích từ ngữ Điều 3, khoản 8, Luật Đất đai, hiểu chuyển giao quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế, việc Nhà nước cho đối tượng cho thuê đất, có trường hợp: o Trường hợp 1: trước Nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất, quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng Nhà nước cho thuê đất ai) ban hành định hành gọi định cho thuê đất, sau sở định hành này, quan nhà nước khác định đại diện cho Nhà nước, kí hợp đồng cho thuê đất đối tượng Nhà nước cho thuê đất o Trường hợp 2, quan nhà nước có thẩm quyền trực tiếp kí hợp đồng cho thuê đất UBND xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình thuê đất công ích xã, phường, thị trấn để sử dụng cho mục đích nông nghiệp Mẫu định cho thuê đất (Thông tư 30/2014/TT-BTNMT): đối tượng cho thuê đất, thời hạn sử dụng đất, vị trí, ranh giới khu đất, hình thức thuê đất (Hiện theo quy định Nhà nước, có trường hợp, người sử dụng đất lựa chọn thức trả tiền thuê đất, có trường hợp người sử dụng đất không lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất, mà nhà nước ấn định cách thức trả tiền thuê đất cụ thể Tuy nhiên, Nhà nước dựa vào cách thức trả tiền thuê đất cho Nhà nước, việc thuê đất có hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thuê đất trả tiền thuê đất trước lần cho toàn thời gian thuê cách thức trả tiền thuê đất cho nhà nước chủ yếu để xác định quyền nghĩa vụ mà họ có thời gian sử dụng đất sau Ví dụ, anh Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hàng năm, anh có quyền giao dịch tài sản đất mà quyền giao dịch quyền sử dụng đất, anh Nhà nước cho thuê đất, trả tiền cho thuê đất lần cho thời gian thuê, tức anh ứng trước cho Nhà nước tiền thuê đất cho thời gian chưa sử dụng, theo Luật anh có quyền giao dịch quyền sử dụng đất (quyền chuyển nhượng, quyền chấp, quyền cho thuê… quyền sử dụng đất), giá đất, tiền thuê đất phải nộp Việc nhà nước cho thuê đất khác với việc Nhà nước giao đất chỗ Giao đất có trường hợp: Thứ nhất, Người Nhà nước giao đất trả tiền cho Nhà nước mà Nhà nước giao đất; trường hợp thứ hai Người Nhà nước giao đất phải trả tiền cho Nhà nước, Nhà nước giao đất Tiền người ta phải trả trường hợp đó, gọi tiền sử dụng đất Còn thuê đất, nhìn chung, luôn phải trả cho Nhà nước khoản tiền, tiền gọi tiền thuê đất Cách thức xác định tiền sử dụng đất với cách thức xác định tiền thuê đất khác Tiền sử dụng đất xác định theo Nghị định 45, tiền thuê đất xác định theo Nghị đình 46 Đồng thời, định cho thuê đất giao cho quan nhà nước có trách nhiệm tổ chức thực công việc, có việc ký hợp đồng thuê đất người nhà nước cho thuê đất Thực tế, hợp đồng mang tính chất hành Khác với hợp đồng dân Trong hợp đồng dân theo Luật dân chủ thể có địa vị ngang pháp lý có thỏa thuận với Còn hợp đồng thuê đất này, Nhà nước đưa điều kiện, anh chấp nhận điều kiện đó, anh Nhà nước cho thuê đất, anh không chấp nhận điều kiện đó, anh không Nhà nước cho thuê đất Một để ký hợp đồng cho thuê đất dựa sở định cho thuê đất Phần lớn điều khoản hợp đồng cho thuê đất mô lại nội dung định cho thuê đất, ví dụ, diện tích đất, vị trí ranh giới đất, thời hạn thuê đất, mục đích sử dụng đất thuê, giá tiền thuê đất (Mẫu số 04 Hợp đồng cho thuê đất (Ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường) V/d: doanh nghiệp UBND cấp tỉnh cho thuê đất Quận UBND cấp tỉnh định cho doanh nghiệp thuê đất Sau có định đó, Sở Tài nguyên môi trường đại diện cho nhà nước ký hợp đồng cho thuê đất với doanh nghiệp Việc cho thuê đất hoàn tất thông qua bước Để biết đối tượng cho thuê đất, đối tượng giao đất, đọc quy định pháp luật: Điều 54-giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối tượng nào; Điều 55-giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối tượng nào; Điều 56-Nhà nước cho thuê đất cho đối tượng Khoản 1, Điều 56, cho thuê đất, người thuê đất lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất trả hàng năm hay trả lần Khoản 2, Điều 56, đối tượng đơn vị vũ trang nhân dân, trả tiền thuê đất theo phương thức trả tiền hàng năm Nội dung học Quản lý đất đai - Được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 3, khoản 9, Luật Đất đai): Trên thực tế, có nhiều trường hợp, nguồn gốc sử dụng đất họ Nhà nước giao, Nhà nước cho thuê, nhiều nguyên nhân khác nhau, ví dụ: trước họ thuê nhà Nhà nước, sau họ Nhà nước lý, phá giá nhà; họ sử dụng đất từ thời chế độ cũ để lại; có trường hợp họ nhận chuyển nhượng, mua lại đất người khác, thời điểm nhận chuyển nhượng rơi vào thời điểm pháp luật cấm việc mua bán, chuyển nhượng; có trường hợp họ sử dụng đất lấn chiếm; trường hợp lí mà họ giấy tờ khác Ví dụ: bà A làm công cho viên chức người nước ngoài, ông nước (trước thời kì giải phóng), ông cho bà A nhà đó, mà giấy tờ Đến thời cháu bà A nhà đó, muốn chuyển nhượng nhà đó, mà lại giấy tờ Đối với trường hợp này, trước muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phải làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau chuyển nhượng Thời điểm trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chưa xác lập tư cách người sử dụng đất, mà anh cấp giấy chứng nhận, anh thừa nhận tư cách người sử dụng đất mặt pháp lý Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật chia thành trường hợp: oTrường hợp anh có giấy tờ để chứng minh nguồn gốc sử dụng đất anh pháp luật thừa nhận (giấy tờ hợp lệ), điều kiện khác, cần đất tranh chấp, mục đích sử dụng đất anh giống mục đích sử dụng Nhà nước thời điểm xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức phù hợp với quy hoạch), anh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất oTrường hợp anh giấy tờ hợp lệ, thủ tục phức tạp, phải xem xét xem thời điểm anh sử dụng đất thời điểm nào, ví dụ từ 15/10/1993 đến ngày 1/7/2004, đến trước 1/7/2014; nguồn gốc đất tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không phù hợp với quy hoạch, thời điểm sử dụng đất anh chưa có quy hoạch phê duyệt…Có nghĩa có nhiều điều kiện Đối với trường hợp giấy tờ, có giấy tờ nêu trên, anh nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh thừa nhận cách thức người sử dụng đất Chỉ anh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh hưởng quyền người sử dụng đất, ví dụ: chuyển nhượng cho người khác, cho thuê… Việc anh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định pháp luật, anh đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều có giá trị bảo vệ anh trường hợp là, nhà nước thu hồi đất, bồi thường thiệt hại Quy định pháp luật: Khoản 1, khoản 2, khoản 3, Điều 100, Luật đất đai; Điều 101 Luật Đất đai; Điều 18 đến Điều 23, Nghị định 43 (ngày 1/9 – phần đầu) - Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác (Điều 3, khoản 10, Luật đất đai): Người sử dụng đất không nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước, mà họ nhận quyền sử dụng đất từ người khác thông qua giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất Đ/v hình thức góp vốn quyền sử dụng đất, có trường hợp: TH1, góp vốn quyền sử dụng đất có hình thành nên pháp nhân Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân hình thành Hay nói cách khác, trường hợp này, việc góp vốn quyền sử dụng đất dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất TH2: góp vốn quyền sử dụng đất vào pháp nhân tồn để trở thành thành viên pháp nhân đó, trường hợp quyền sử dụng đất chuyển từ người góp vốn sang cho pháp nhân TH3: góp vốn thông qua hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Trong trường hợp này, mặt pháp lý, quyền sử dụng đất thuộc bên góp vốn, không dẫn đến việc chuyển quyền sử dụng đất Dấu hiệu thứ hai: có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất pháp luật đất đai quy định Có loại quyền nghĩa vụ: - Các quyền chung người sử dụng đất (Điều 166, Luật đất đai), nghĩa vụ chung người sử dụng đất (Điều 170, Luật đất đai) - Ngoài ra, tùy theo nguồn gốc sử dụng đất, mà họ có quyền giao dịch quyền sử dụng đất họ phải thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật Ví dụ: tìm hiểu từ Điều 173 đến 183, Luật Đất đai Điều 173, Luật đất đai Điều 173 Quyền nghĩa vụ tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật Tổ chức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất; không bồi thường đất Nhà nước thu hồi đất Tổ chức đề cập Điều 173, Luật đất đai chủ thể sử dụng đất, thỏa mãn hai dấu hiệu: dấu hiệu thứ nhà nước cho phép sử dụng đất, thông qua việc Nhà nước giao đất; dấu hiệu thứ hai, tổ chức có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cụ thể quy định Điều 173, Luật đất đai Tương tự với điều 174, 175, 176, 177, 178 Điều 179, Luật đất đai Điều 179 Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức; đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật; d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết quyền sử dụng đất thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật Trường hợp người thừa kế người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật nhận thừa kế quyền sử dụng đất; không thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật hưởng giá trị phần thừa kế đó; e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định điểm c khoản Điều 174 Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng quy định khoản Điều 186 Luật này; g) Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; h) Góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án có quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Quyền nghĩa vụ định Điều 166 Điều 170 Luật này; b) Bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người mua tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người tặng cho tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định; d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê theo quy định pháp luật dân sự; đ) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật; e) Góp vốn tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn tài sản Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích xác định Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều này; b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có quyền nghĩa vụ trường hợp không miễn, không giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định khoản Điều có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân Hộ gia đình, cá nhân đề cập khoản 1, Điều 179, Luật đất đai chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất), vì: thứ nhất, Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua cách thức: Nhà nước giao hạn mức, Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác thông qua chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; thứ hai, có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, cụ thể quy định Điều 179, Luật Đất đai Lưu ý - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã cho thuê đất không coi NSDĐ không cấp GCNQSDĐ (Điều 19, k2, Nghị định 43/2014) Đối với chủ thể này, thỏa mãn dấu hiệu thứ nhất, việc quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp xã theo quy định luật, cụ thể Điều 59, khoản 3, Luật Đất đai) cho thuê đất để sử dụng, nhiên, hộ gia đình, cá nhân không thỏa mãn dấu hiệu thứ hai, quyền nghĩa vụ pháp lý người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã cho thuê đất, không coi NSDĐ Điều 19, k2, Nghị định 43/2014 quy định trường hợp không cấp GCNQSDĐ, có trường hợp người quản lý đất công ích xã, phường, thị trấn Quay lại Điều 166, Luật đất đai quyền chung người sử dụng đất, quyền đầu tiên, quyền nhất, quyền hàng đầu NSDĐ, quyền Nhà nước thừa nhận tư cách chủ thể họ việc cấp GCNQSDĐ, Hộ gia đình, cá nhân UBND cấp xã cho thuê đất, lại quyền Vì vậy, góc độ lí luận, Hộ gia đình, cá nhân không coi chủ thể sử dụng đất (NSDĐ), mà coi chủ thể khác quan hệ pháp luật đất đai Lí do, toàn đất nông nghiệp phạm vi xã, phường, thị trấn theo quy định pháp luật trước phải giao hết cho toàn hộ gia đình, cá nhân địa phương để sử dụng, giao không thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, giữ lại loại đất nông nghiệp không giao: thứ nhất, diện tích đất nông nghiệp giao được; thứ hai địa phương quyền trích lại phần diện tích không giao, mà giữ lại để sử dụng vào mục đích công ích xã, phường, thị trấn, cụ thể vào mục đích xây dựng công trình công cộng địa phương phát sinh sau này, dùng để bồi thường cho người bị thu hồi đất để xây dựng công trình công cộng địa phương, dùng để xây dựng nhà tình nghĩa Tỉ lệ đất giữ lại tối đa không 5% diện tích đất nông nghiệp địa phương Đất gọi đất công ích, đất dự phòng, đất 5% Trong thời gian chưa sử dụng cho mục đích công cộng địa phương, theo quy định luật, UBND cấp xã quản lý Để tránh lãng phí, UBND cấp xã quyền cho hộ gia đình, cá nhân địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp Nhưng việc cho thuê tạm thời, để tránh bỏ không đất đó, mục đích để sử dụng vào công trình công cộng địa phương, nên luật quy định, thời hạn tối đa hợp đồng cho thuê đất không năm Do vậy, Hộ gia đình, cá nhân không cấp GCNQSDĐ không coi NSDĐ Do vậy, quy định Điều 179, Luật Đất đai, quy định đối tượng - Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế => không nằm quy định nhận chuyển QSDĐ Điều 3, khoản 10, Luật Đất đai coi chủ thể SDĐ vì: cấp GCNQSDĐ (Điều 149, khoản 2, Luật Đất đai; Điều 150 khoản Luật Đất đai; Điều 19 Nghị định 43/2014) có quyền, nghĩa vụ khác NSDĐ (Điều 179, khoản 3, Luật Đất đai, Điều 185, khoản 2, Luật Đất đai) Thông thường, trường hợp cho thuê đất, người cho thuê đất hưởng quyền nghĩa vụ theo hợp đồng dân kí với người cho thuê đất (ví dụ: khoản 5, Điều 179, Luật đất đai: “5 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định khoản Điều có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật dân sự.”), nhiên, trường hợp lại trường hợp đặc biệt Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Nhà nước giao đất, Nhà nước cho thuê đất, doanh nghiệp đầu tư tiền để xây dựng sở hạ tầng khu vực (bỏ tiền san lấp mặt bằng, điện nước, giao thông, nhà cửa…), sau đó, doanh nghiệp cho đối tượng theo quy định luật (hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) có nhu cầu sử dụng đất khu vực đó, thuê lại mặt nhà xưởng, để sử dụng Từ hình thành nên quan hệ cho thuê lại quyền sử dụng đất doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế với chủ thể nêu Nếu đất nằm khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, theo quy định pháp luật đất đai, chủ thể nêu cấp GCNQSDĐ, có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Trong mối quan hệ Nhà nước Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, Nhà nước chủ sở hữu đất đai, Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng người sử dụng đất Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng nhà nước cấp GCNQSDĐ, có quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Nếu doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng trả tiền thuê đất lần cho Nhà nước suốt quãng thời gian thuê, doanh nghiệp phép cho chủ thể nêu thuê trả tiền thuê đất lần; doanh nghiệp kinh doanh kết cấ uhạ tầng trả tiền thuê đất hàng năm cho Nhà nước, doanh nghiệp phép cho chủ thể nêu thuê trả tiền thuê đất hàng năm Khi doanh nghiệp cho chủ thể thuê, doanh nghiệp phải đăng ký việc cho thuê QSDĐ, trang GCNQSDĐ doanh nghiệp này, trang 3(trang biến động), ghi cho chủ thể thuê với thời hạn bao nhiêu… Chủ thể thuê lại đất Nhà nước cấp GCNQSDĐ Cơ sở pháp lý: Điều 179, khoản 3; Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều này; b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định khoản Điều Thông tư 23 ngày 19/5/2014 quy định quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở, giải thích rõ doanh nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo khoản 3, Điều 179, Luật đất đai thuê đất doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Khoản 3, Điều 179, dẫn chiếu ngược trở lại quyền nghĩa vụ người sử dụng đất theo khoản 1, khoản 2, Điều 179 (tùy thuộc vào việc trả tiền thuê đất lần hay trả tiền thuê đất hàng năm) Điều 149, khoản 2, khoản 3, Luật Đất đai Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê người Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê trả tiền thuê đất hàng năm Nhà đầu tư miễn tiền thuê đất diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật này; b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy định Điều 175 Luật Điều 150, khoản 5: Doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng Ban quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất; người có nhu cầu sử dụng đất khu công nghệ cao thuê lại đất doanh nghiệp phát triển khu công nghệ cao, doanh nghiệp phát triển hạ tầng Điều 185, khoản 2: Người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê đất, thuê lại đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền nghĩa vụ sau đây: a) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất lần cho thời gian thuê, thuê lại có quyền nghĩa vụ quy định Điều 174 Luật này; b) Trường hợp trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm có quyền nghĩa vụ quy địnhtại Điều 175 Luật - Trường hợp góp vốn = QSDĐ theo hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh không dẫn đến chuyển QSDĐ: Trong trường hợp này, QSDĐ thuộc người góp vốn, có điều, quyền khai thác, sử dụng mảnh đất góp vốn bị ràng buộc hợp đồng hợp tác kinh doanh đó, tiền lợi nhuận, phần lỗ phân phối đến họ phụ thuộc vào giá trị mảnh đất góp vốn tổng vốn góp Quyền định điều hành, sử dụng miếng đất phụ thuộc vào tỉ lệ vốn góp họ Ngày 1/9/2016 (phần sau) 2.2 Các loại chủ thể sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai) Điều Người sử dụng đất Người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định Luật này, bao gồm: Tổ chức nước gồm quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức nghiệp công lập tổ chức khác theo quy định pháp luật dân (sau gọi chung tổ chức); Hộ gia đình, cá nhân nước (sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dòng họ; Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng tôn giáo, trụ sở tổ chức tôn giáo sở khác tôn giáo; Tổ chức nước có chức ngoại giao gồm quan đại diện ngoại giao, quan lãnh sự, quan đại diện khác nước có chức ngoại giao Chính phủ Việt Nam thừa nhận; quan đại diện tổ chức thuộc Liên hợp quốc, quan tổ chức liên phủ, quan đại diện tổ chức liên phủ; Người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư Các loại chủ thể sử dụng đất: +) tổ chức nước (Điều 5, khoản 1, Luật Đất đai) (lưu ý: Theo quy định Luật doanh nghiệp, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước có nằm khái niệm tổ chức kinh tế; nhiên DN có vốn đầu tư nước không nằm khái niệm tổ chức kinh tế theo quy định Luật Đất đai: xem Điều 3, khoản 27, Luật Đất đai (tổ chức kinh tế) Điều 5, khoản Luật Đất đai (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) Điều 3, Khoản 27, Luật đất đai: “Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.” Điều 5, khoản 7, Luật đất đai: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định pháp luật đầu tư.” Tổ chức nghiệp công lập (Điều 3, khoản 26, Luật đất đai) Điều 3, Khoản 26, Luật đất đai: “Tổ chức nghiệp công lập tổ chức quan có thẩm quyền Nhà nước, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội thành lập, có chức thực hoạt động dịch vụ công theo quy định pháp luật.” Sau gọi chung tổ chức: Ví dụ, đề thi có ghi Tổ chức A sử dụng đất, nguồn gốc Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất Xác định quyền nghĩa vụ Tổ chức A Thì đó, xem tổ chức A tổ chức nước, mà không cần phải đặt giả thiết trường hợp: tổ chức A tổ chức nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Sau đó, tìm quy định pháp luật liên quan đến tổ chức nước để giải tập Điều 173 đến Điều 178, Luật đất đai, quy định quyền nghĩa vụ Tổ sử dụng đất, tùy thuộc vào nguồn gốc đất doanh nghiệp +) Hộ gia đình, cá nhân nước (Điều 5, khoản 2, Luật Đất đai) Hộ gia đình loại chủ thể, cá nhân loại chủ thể, nhiên, quy chế pháp lý hai loại chủ thể giống Các điều khoản luật quy định hộ gia đình, cá nhân luôn nằm điều khoản Sau gọi chung hộ gia đình, cá nhân: Khi nói đến hộ gia đình, cá nhân nói đến hộ gia đình, cá nhân nước Ví dụ, Điều 179 – quyền nghĩa vụ hộ gia đình cá nhân, tức nói đến quyền nghĩa vụ hộ gia đình cá nhân nước Trong đề thi, nói đến ông A đó, đương nhiên xem ông A cá nhân nước, không cần phải đặt giả thiết ông A cá nhân nước hay người Việt Nam định cư nước hay cá nhân nước Hộ gia đình - Điều 3, khoản 29, Luật đất đai Điều 3, khoản 29: Hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2013 văn pháp luật đưa khái niệm giải thích Hộ gia đình Dựa vào quy định đó, xác định cá nhân A, B, C có phải thành viên hộ gia đình hay không Tại phải đặt vấn đề xác định cá nhân A, B, C có phải thành viên hộ gia đình hay không Là vì, pháp luật đất đai, từ Luật 93 có quy định liên quan đến việc định đoạt quyền sử dụng đất hộ gia đình Ví dụ: Trong việc định đoạt quyền sử dụng đất hộ gia đình, hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất hộ gia đình phải đồng ý văn tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình, hợp đồng có giá trị V/d: GCNQSDĐ hộ gia đình, ghi người sử dụng đất Hộ gia đình, ghi tên chủ hộ ông Nguyễn Văn A Nếu ông Nguyễn Văn A muốn chuyển nhượng đất cho người khác, hợp đồng chuyển nhượng phải có chữ ký tất thành viên có đủ lực hành vi dân hộ gia đình Vấn đề là, tất thành viên hộ gia đình sống gia đình đơn giản, không, tương đối phức tạp V.d: Năm 2000, ba mẹ cô giáo có mua nhà đất Hà Nội, đó, cô giáo Hà Nội, hộ Hà Nội có tên cô giáo Hiện tại, cô giáo vào TPHCM, có hộ TPHCM Ba mẹ cô giáo muốn bán nhà đất Hà Nội - Nếu thời điểm mua bán nhà đất năm 2000, ba mẹ cô Hộ gia đình đứng tên hợp đồng mua bán GCNQSDĐ, ghi cấp cho Hộ gia đình, chuyển nhượng phải có chữ ký cô giáo, thời điểm tạo lập nhà đất đó, cô giáo có quan hệ huyết thống, sống chung, có quyền sử dụng đất chung - Nếu GCNQSDĐ, ghi cấp cho ba mẹ cô giáo thôi, tài sản chung vợ chồng chuyển nhượng, cô giáo không cần phải ký vào Thế “có quyền sử dụng đất chung” Điều 212, Bộ luật dân 2015: Điều 212 Sở hữu chung thành viên gia đình Tài sản thành viên gia đình sống chung gồm tài sản thành viên đóng góp, tạo lập nên tài sản khác xác lập quyền sở hữu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung thành viên gia đình thực theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản nguồn thu nhập chủ yếu gia đình phải có thỏa thuận tất thành viên gia đình người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp thỏa thuận áp dụng quy định sở hữu chung theo phần quy định Bộ luật luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định Điều 213 Bộ luật V/d trường hợp Cùng tạo lập nên: trước đây, từ sau ngày 15/10/1993, có nghị định 64 giao đất nông nghiệp, Nhà nước có chủ trương giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình Diện tích đất mà gia đình giao theo số nhân nông nghiệp thường trú địa phương hộ gia đình V/d: vào năm 1994, có hộ gia đình ông A, bà B, chị C, Ủy ban nhân dân huyện cần giao hecta đất nông nghiệp Lí hộ gia đình giao hecta đất nông nghiệp tương ứng với số nhân nông nghiệp hộ gia đình ông A, bà B Còn nhà bên cạnh, gia đình chị X, anh Y, có nhân nông nghiệp hộ gia đình, nên diện tích họ giao Giả sử chị C sinh sống làng khác, lấy chồng Hộ gia đình ông A, bà B muốn chuyển nhượng đất cho người khác, phải có chữ kí chị C Do trường hợp này, tạo lập nên khối tài sản, thời điểm phát sinh khối tài sản đó, có chị C đó, chị C vừa có quan hệ huyết thống, vừa chung, tạo lập (bằng chứng tạo lập có chị, nên diện tích đất nông nghiệp hộ gia đình ông A, bà B vậy) Lưu ý: việc xác định có phải thành viên hộ gia đình hay không hộ Trước Luật đất đai 2013, quy định pháp luật giải thích Hộ gia đình, nên xác định người có phải thành viên hộ gia đình hay không, có cách thức áp dụng không thống địa phương Có địa phương dựa vào yếu tố có chung hộ khẩu, nhiên, hộ để giúp Nhà nước quản lý cư trú, Hộ không nói rõ quan hệ gia đình V/d: trước ngày 1/7/2004, TPHCM (Hà Nội) có quy định, có người có hộ TPHCM (Hà Nội), mua nhà nhận chuyển nhượng đất TPHCM (Hà Nội) Tuy nhiên, thực tế, có nhiều người dân quê, có tiền, muốn mua đất TPHCM (Hà Nội), nên họ nhập nhờ hộ vào hộ gia đình Cho nên, dựa hộ hoàn toàn không phản ánh chất hộ gia đình Tuy nhiên, có số địa phương dựa vào hộ để xác định thành viên hộ gia đình, bởi, số quy định pháp luật trước đó, có quy định thể điều V/d: quy định giao đất theo Nghị định 64 năm 1994, có quy định, giao cho hộ gia đình theo số lượng nhân nông nghiệp thường trú địa phương hộ gia đình Bản thân nhân khẩu, chủ hộ lấy từ hộ +) Cộng đồng dân cư (Điều 5, khoản 3, Luật đất đai) Trong luật nói “Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố điểm dân cư tương tự có phong tục, tập quán có chung dòng họ”, nhiên, hiểu Cộng đồng dân cư gồm có đối tượng: thứ nhất, cộng đồng dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp dòng họ Trên thực tế, muốn tìm hiểu quy định pháp luật việc chuyển nhượng, chấp đất hương hỏa thờ cúng dòng họ đó, tìm hiểu quy định pháp luật quyền nghĩa vụ cộng 10 *) Hiệu lực giao dịch QSDĐ: Điêu 188, khoản 3, Luật đất đai 2013 Có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí vào Sổ địa (tại quan đăng ký đất đai) Điều 167, khoản 3, Luật Đất đai 2013 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên; c) Văn thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng chứng thực theo quy định pháp luật dân sự; d) Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Ủy ban nhân dân cấp xã 2.4 Quyền chủ thể SDĐ theo hình thức sử dụng đất Trong giao dịch QSDĐ, có phía (v.d: giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bên chuyển nhượng & bên nhận chuyển nhượng) - Những có quyền giao dịch QSDĐ: Điều 173 đến Điều 184 Luật, theo loại chủ thể, theo nguồn gốc sử dụng đất chủ thể - Những có quyền nhận chuyển quyền SDĐ o Điều 169: Nhận quyền sử dụng đất V/d: ông A muốn chuyển nhượng QSDĐ đ/v đất cho chị B người VIệt Nam định cư nước có không? (về phía ông A thỏa mãn, chuyển nhượng QSDĐ đ/v đất Điều 179, khoản 1, điểm c, Luật đất đai); phía chị B, Điều 169, khoản 1, điểm đ, chị B phải thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà ở, chị B quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ o Quy định điều luật v/d: Điều 179, khoản 1, điểm b: có hộ gia đình, cá nhân khác có quyền nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp V/d: Điều 179, khoản 1, điểm d: có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam có quyền thuê đất hộ gia đình, cá nhân có đất quy định Điều 179, khoản Hộ gia đình, cá nhân nước không cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê QSDĐ Quyền chủ thể SDĐ hình thức giao không thu tiền SDĐ: Không có quyền giao dịch QSDĐ & tài sản gắn liền với đất Trừ trường hợp: - Điều 179 khoản 1, Luật Đất đai: hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức: (có quyền giao dịch QSDĐ) Quyền chủ thể SDĐ hình thức giao có thu tiền SDĐ: *) Có quyền giao dịch QSDĐ, tài sản gắn liền với đất sau (Điều 174, khoản 2, Luật Đất đai): - Chuyển nhượng Cho thuê Thế chấp Tặng cho Góp vốn *) Riêng DN có vốn đầu tư nước ngoài: quyền tặng cho (Điều 183 khoản 3, Luật Đất đai) *) Ngoài quyền ra: - Nếu hộ gia đình, cá nhân: có thêm quyền chuyển đổi QSDĐ (Điều 179, khoản 1b, Luật đất đai) - Nếu cá nhân, cá nhân thành viên hộ gia đình: có thêm quyền để thừa kế QSDĐ (Điều 179, khoản 1đ, Luật Đất đai) 60 Quyền chủ thể SDĐ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất lần: *) Có quyền giống giao đất có thu tiền SDĐ (Điều 174, khoản 2,3; Điều 179, khoản 1; Điều 183, khoản 3, Luật Đất đai) Trừ trường hợp: - Người Việt Nam định cư nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: quyền tặng cho (Điều 183, khoản 3, Luật Đất đai) - Tổ chức nước thuê đất để thực chức ngoại giao: quyền giao dịch (Điều 182, khoản 1, Luật đất đai) Lưu ý: Nếu Tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài chính: tiền thuê đất trả phải nguồn gốc ngân sách; có nguồn gốc ngân sách quyền giống Tổ chức giao không thu tiền SDĐ (Điều 174, khoản 3, Luật Đất đai) Quyền chủ thể SDĐ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm *) Không có quyền giao dịch QSDĐ *) Có quyền giao dịch tài sản gắn liền với đất: chấp/góp vốn/bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê (Điều 175, khoản 1b, c, d; Điều 179, khoản b, đ, e; Điều 183, khoản b, c, Luật Đất đai) *) Ngoài ra: - Cá nhân nước: thêm quyền để thừa kế tài sản… (Điề u179, khoản 2c, Luật Đất đai) - Hộ gia đình, cá nhân nước: Thêm quyền tặng cho, cho thuê tài sản (Điều 179, khoản c, d, Luật Đất đai) - Người Việt Nam định cư nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước xây dựng kinh doanh nhà ở: thêm quyền cho thuê nhà (Điều 183, khoản d, Luật Đất đai) - Tổ chức kinh tế nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước xây dựng kết cấu hạ tầng để kinh doanh khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, công nghệ cao, khu kinh tế: Thêm quyền cho thuê lại QSDĐ xây dựng xong kết cấu hạ tầng (Điều 175, khoản đ, Điều 185 khoản b, Luật Đất đai) Các hạn chế riêng đ/v quyền *) Quyền chuyển nhượng QSDĐ: từ Điều 191 đến Điều 194 LDĐ *) Quyền chuyển đổi QSDĐ: Điều 190 Luật Đất đai *) Quyền cho thuê QSDĐ, tặng cho QSDĐ, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ: 2.5 Các hạn chế đ/v quyền theo loại chủ thể sử dụng đất *) Quyền chuyển đổi QSDĐ: Điều 190 Luật Đất đai 2013 *) Quyền chuyển nhượng, tặng cho - Điều kiện riêng đ/v bên chuyển nhượng, tặng cho oĐất nông nghiệp, đất hộ gia đình, cá nhân phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, khu vực rừng phòng hộ Chỉ chuyển nhượng, tặng cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống khu (Điều 192, khoản 1, 2, Luật Đất đai 2013) oHộ gia đình, cá nhân dân tộc thiểu số SDĐ Nhà nước giao theo sách hỗ trợ Nhà nước: Chỉ chuyển nhượng, tặng cho sau 10 năm, kể từ ngày có định giao đất (Điều 192, khoản 3, Luật đất đai); Điều kiện (Điều 40, khoản 1, Nghị định 43/2014) Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận: + Chuyển đến nơi cư trú khác + Chuyển sang làm nghề khác + Không khả lao động 61 o Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ thực dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê (Điều 194, Luật Đất đai 2013; Điều 41, Điều 42, Nghị định 43) Chuyển nhượng hình thức phân lô bán nền: Phải UBND cấp tỉnh cho phép (Điều 194, khoản 1, Điểm a, Luật đất đai 2013) Chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng toàn phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà (Điều 194, khoản 1, điểm b, Luật Đất đai; Điều 42, Nghị định 43) - Điều kiện đ/v bên nhận chuyển nhượng, tặng cho, nhận góp vốn, thuê QSDĐ: o Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ trồng lúa (Điều 191, khoản 3, Luật Đất đai 2013) o Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hộ gia đình, cá nhân trường hợp phép chuyển đổi mục đích SDĐ (Điều 191, khoản 2, Luật Đất đai) o Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (Điều 193, Luật đất đai) Có dự án đầu tư Có văn chấp thuận quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 59, Luật đất đai) Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Phải nộp khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị (nếu đất chuyên trồng lúa nước) Ngày 13/9/2016 Thảo luận buổi Giảng viên: Ngô Gia Hoàng Email: nghoang@hcmulaw.edu.vn Ôn tập Bài – Quyền người sử dụng đất Hình thức sử dụng đất: Hình thức sử dụng đất dựa vào cứ: 1) Chủ thể sử dụng đất; 2) Mục đích sử dụng đất Từ hình thức sử dụng đất xác định quyền nghĩa vụ chủ thể Hình thức sử dụng đất khác nhau, quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất khác Lưu ý điều luật: Điều 54, Điều 55, Điều 56 - Điều 54 liệt kê trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, thường chủ thể mà điều kiện họ khó khăn (hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối), mục đích công cộng (đơn vị lực lượng vũ trang an ninh quốc phòng, tổ chức nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính…) - Điều 55 liệt kê trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, có trường hợp, điểm chung trường hợp là: o mục đích lợi ích cá nhân, mục đích kinh doanh (không phải mục đích chung), o liên quan đến đất (đất hộ gia đình, cá nhân, đất dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang, nghĩa địa) o đòi hỏi phải tính chất lâu dài - Điều 56 liệt kê trường hợp Nhà nước cho thuê đất, o Khoản 1, Điều 56: quy định chủ thể lựa chọn việc trả tiền thuê đất lần với trả tiền thuê đất hàng năm o Khoản 2, Điều 56: quy định chủ thể thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 62 (Theo Luật đất đai 2013, người sử dụng đất không lựa chọn giao đất & thuê đất Họ lựa chọn phương thức trả tiền thuê (thuê trả tiền lần thuê trả tiền hàng năm), nhiên áp dụng đv/ số chủ thể định) Nhận định: Người sử dụng đất nhà nước cho thuê đất lựa chọn phương thức trả tiền thuê Sai Không phải chủ thể nhà nước cho thuê đất lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất, có chủ thể quy định Khoản 1, Điều 56, Luật đất đai 2013 Nhà nước cho thuê đất quyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê Còn đối tượng quy định khoản 2, Điều 56, Nhà nước cho thuê đất, phải trả tiền thuê đất hàng năm Quy định chi tiết Nghị định 46 Quyền chủ thể sử dụng đất: Chủ thể sử dụng đất có loại quyền: - Quyền chung: quyền áp dụng cho tất chủ thể sử dụng đất, không phân biệt họ ai, không phân biệt hình thức sử dụng đất họ quy định Điều 166 (v.d: quyền cấp GCNQSDĐ, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức…) - Quyền cụ thể: quyền áp dụng đ/v số chủ thể sử dụng đất định, oQuyền lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất chủ thể sử dụng đất (Điều 172, Luật Đất đai), oQuyền sử dụng hạn chế đất liền kề (Điều 171 Luật đất đai 2013), oQuyền giao khoán đất (Điều 136, 137 Luật đất đai 2013; Nghị định 135/2005/NĐ-CP) oQuyền giao dịch quyền SDD Quyền giao dịch Quyền SDĐ - Những vấn đề chung: quyền giao dịch QSDĐ gồm giao dịch gì: có tất loại giao dịch, có loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, loại giao dịch không làm chuyển quyền sử dụng đất Nhóm 1: Sau thực xong giao dịch, làm Nhóm 2:Không làm chuyển quyền sử dịch chuyển QSDĐ từ người sang người khác, dụng đất làm thay đổi chủ thể sử dụng đất Các loại giao dịch quy định khoản 10 Điều Bao gồm Bao gồm - - Cho thuê - Thế chấp Chuyển đổi Chuyển nhượng Tặng cho Thừa kế Góp vốn (Đ/v giao dịch cầm cố, cho mượn đất tồn phổ biến thực tế, Luật đất đai không quy định Nhiều chuyên gia cho rằng, không luật không quy định, nên cấm Theo Luật đất đai cũ có giao dịch bảo lãnh, bỏ giao dịch này) Câu hỏi lí thuyết (trong đề thi) Trình bày giao dịch không làm chuyển quyền sử dụng đất, giải thích 3.Điều kiện chung để phép giao dịch (Điều 188, khoản 1): hay gọi điều kiện cần Để thực giao dịch đó, việc phải thỏa mãn điều kiện chung Điều 188, Luật Đất đai 63 1) Có GCN (có trường hợp ngoại lệ): Có GCN hiểu GCN theo mẫu (theo quy định Luật Đất đai 2013) giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương (Chú ý: đ/v Giấy tờ hợp lệ khoản 1, Điều 100, muốn giao dịch, phải đổi sang GCN QSDĐ) Trường hợp ngoại lệ o Chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp: có định giao đất, cho thuê đất (khoản 1, Điều 168) o Thừa kế QSDĐ: đủ điều kiện để cấp GCN (khoản 1, Điều 168) o Người nhận thừa kế không quyền cấp GCN: chuyển nhượng tặng cho QSDĐ thừa kế (khoản 3, Điều 186) 2) Đất tranh chấp: đây, có nghĩa tranh chấp mặt pháp lý: thời điểm thực giao dịch, người gửi đến quan có thẩm quyền để yêu cầu giải tranh chấp đất đai 3) Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Kê biên biện pháp nhằm tránh trường hợp tẩu tán tài sản Tuy nhiên, có trường hợp, thông tin kê biên không đến Sở Tư pháp, Sở tư pháp thông tin để chuyển đến công chứng viên 4) Trong thời hạn SDĐ: áp dụng đ/v trường hợp SDĐ có thời hạn Trường hợp SDĐ ổn định lâu dài không áp dụng điều kiện Nhận định: Mọi trường hợp giao dịch QSDĐ thực NSDĐ có giấy chứng nhận QSDĐ Sai Cơ sở pháp lý: khoản 1, Điều 188 Chỉ cần trường hợp ngoại lệ Điều kiện hình thức hợp đồng giao dịch QSDĐ (1) Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn theo thỏa thuận bên (2) Công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch QSDĐ: tổ chức công chứng UBND cấp xã nơi có đất (khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013) (Theo hướng dẫn Bộ Tư pháp, địa phương có Văn phòng công chứng, Phòng công chứng, phải công chứng, UBND cấp xã nơi có đất chứng thực) Tình huống: Bà A & Bà B đổi đất nông nghiệp cho để thuận tiện cho sản xuất Giao dịch thực lời nói Sau có quy hoạch, đường qua mảnh ruộng bà A Bà A đòi lại mảnh đất, bà B không đồng ý, tranh chấp, đưa tòa Hợp đồng giao dịch QSDĐ phải lập thành văn theo thỏa thuận bên Nhận định: Mọi giao dịch QSDĐ phải công chứng, chứng thực? Sai Cơ sở pháp lý: Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai Nêu trường hợp Tình huống: UBND huyện không cấp GCN QSDĐ nông nghiệp mà hộ gia đình ông A hộ gia đình ông B có chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, với lý hợp đồng chuyển đổi không công chứng lẫn chứng thực Hỏi hành vi cán UBND cấp huyện phù hợp hay không phù hợp? Theo điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013: hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp công chứng, chứng thực theo yêu cầu bên, bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hành vi cán UBND cấp huyện không phù hợp Tình huống: Ông A, ký hợp đồng với công ty B, hợp đồng nhận chuyển nhượng người đến quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên Cán quan trả hồ sơ, với lí hợp đồng chưa sang tên Hỏi hành vi quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp hay không phù hợp? Trường hợp công ty B tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, điểm b, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất ông A & công ty B công chứng, chứng 64 thực theo yêu cầu bên, bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hành vi cán quan nhà nước có thẩm quyền không phù hợp Trường hợp công ty B tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS, điểm a, khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất ông A & công ty B phải công chứng, chứng thực Hành vi cán quan nhà nước có thẩm quyền phù hợp Thời điểm có hiệu lực giao dịch QSDĐ => Thời điểm đăng ký vào sổ địa (khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai 2013) (Vì vậy, thực tế, ngân hàng nhận chấp QSDĐ, giải ngân vốn sau có kết đăng ký vào sổ địa chính) Các hình thức giao dịch QSDĐ (xem slide thầy giáo) Câu hỏi thi đề dạng So sánh giao dịch QSDĐ với Điều kiện thực giao dịch cụ thể: Các điều luật cần lưu ý - Điều 169: xác định điều kiện để nhận QSDĐ: Điều 174, Điều 175: áp dụng đ/v tổ chức Điều 179: áp dụng đ/v hộ gia đình, cá nhân Điều 183, Điều 186: áp dụng đ/v người Việt Nam định cư nước Điều 183: áp dụng đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước Bài tập: Trong giao dịch QSDĐ sau đây, giao dịch hợp pháp? Tại sao? Giả sử điều kiện chung để thực giao dịch đảm bảo 1) Ông A để thừa kế Quyền sử dụng đất trồng lúa nước cho gái B – giáo viên trường PTTH oPhân tích tình Chủ thể: ông A cá nhân; gái B cá nhân Đây giao dịch cá nhân với cá nhân Giao dịch: để thừa kế Đối tượng giao dịch: đất trồng lúa oÔng A có quyền để thừa kế hay không ông A cá nhân Xem Điều 179, Luật đất đai Đất trồng lúa đất nông nghiệp Trường hợp ông A sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức, điểm đ, khoản 1, Điều 179, ông A quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc theo pháp luật Trường hợp ông A sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức, phần đất nông nghiệp vượt hạn mức, chuyển sang thuê: • thuê hình thức trả tiền thuê đất lần, điểm đ, khoản 1, Điều 179, ông A quyền để thừa kế QSDĐ mình; • thuê hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khoản 2, Điều 179, ông A không quyền để thừa kế QSDĐ oChị B có quyền nhận thừa kế hay không chị B cá nhân Xem Điều 169: điểm d, khoản 1, Điều 169, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế QSDĐ oKết luận: Giao dịch hợp pháp Chú ý: khoản 3, Điều 191: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Trong tình này, cô B giáo viên, không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhiên, giao dịch nhận thừa kế, không bị cấm theo khoản này) 2) Hộ gia đình C đổi 1000 m2 đất nông nghiệp để lấy 70 m2 đất hộ gia đình D oPhân tích tình oĐiều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp Điều kiện 1: chủ thể chuyển đổi đất nông nghiệp: Hộ gia đình Điều 179: hộ gia đình sử dụng đất miễn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm họ có quyền chuyển đổi QSD đất nông nghiệp xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác Tuy nhiên, Điều 190 quy định, hộ gia đình phải phải sử 65 dụng đất nông nghiệp hình thức Nhà nước giao đất quyền chuyển đổi QSD đất nông nghiệp Điều kiện 2: chủ thể nhận chuyển đổi đất nông nghiệp phải hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190) Điều kiện 3: đổi đất nông nghiệp với đất nông nghiệp Điều kiện 4: điều kiện phải xã, phường, thị trấn o Vậy giao dịch không hợp pháp 3) Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất cho bà E – mẹ Việt Nam anh hùng có hoàn cảnh neo đơn Nhận định: Chủ thể sử dụng đất giao đất không thu tiền SDĐ không phép giao dịch QSDĐ Sai Khoản 1, Điều 179, Luật đất đai Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp Nhà nước giao hạn mức (giao đất không thu tiền SDĐ), có quyền giao dịch QSDĐ Bài NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜi SỬ DỤNG ĐẤT NGHĨA VỤ CHUNG (xem slide) NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH Đối với trường hợp sử dụng đất định, phải xác định họ phải nộp khoản tiền Yêu cầu nắm được: - Có loại nghĩa vụ tài nào, - Dựa vào yếu tố để tính - Có trường hợp ngoại lệ (miễn trừ, miễn giảm) hay không Xác lập QSDĐ Sử dụng Chuyển quyền Xác lập QSDĐ Trong trình Sử dụng đất Chuyển quyền SDĐ Khoản tiền mà NSDĐ phải nộp để xác lập QSDĐ Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất NSDĐ Nếu NSDĐ Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ phải nộp Tiền sử dụng đất; Nếu NSDĐ Nhà nước cho thuê đất phải nộp Tiền thuê đất) Quan hệ NSDĐ với Nhà nước giống quan hệ mua bán bên, Nhà nước bên bán, NSDĐ bên mua Trong trình SDĐ, NSDD Trong trình chuyển quyền nhận lợi ích từ đất đai SDĐ, có người phát sinh thu nhập Thuế sử dụng đất Thuế thu nhập từ chuyển quyền Thuế SDĐ nông nghiệp & sử dung đất Thuế TNDN (Luật thuế SDĐ nông nghiệp 1993) Thuế SDĐ phi nông nghiệp Thuế TNCN (Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010) Nghĩa vụ tài thu phần lợi nhuận mà NSDĐ có từ việc khai thác đất đai Khi NSDĐ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Lệ phí trước bạ: Trong trình SDĐ, NSDĐ muốn quan Nhà nước thực công việc cho họ, v/d: Cấp GCN, trích lục hồ sơ… Khoản tiền để đăng ký vào hộ sơ địa Đất đai tài khoản bắt buộc phải đăng ký Lệ phí địa chính: 66 Các vấn đề cần lưu ý nghĩa vụ tài (nội dung cụ thể xem Slide giảng thầy) - Khái niệm: nghĩa vụ tài gì, mục đích dùng để làm - Những trường hợp phải nộp nghĩa vụ tài - Căn để tính tiền SDĐ, công thức tính (dựa yếu tố nào): v/d: Tiền sử dụng đất dựa diện tích sử dụng đất giá đất Giá đất để tính tiền sử dụng đất giá đất nào? Diện tích diện tích thực tế hay diện tích GCN? - Những trường hợp nộp nghĩa vụ tài Nhận định Bài – Quyền NSDĐ Câu 16a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất (nông nghiệp) đ/v hộ gia đình, cá nhân khác Sai Cơ sở pháp lý: Điểm b, khoản 1, Điều 179; Điều 190, Luật Đất đai 2013 Căn sở pháp lý trên, để chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải thỏa mãn điều kiện sau: oVề chủ thể: giao dịch áp dụng đ/v hộ gia đình, cá nhân Tổ chức kinh tế hay chủ thể khác quyền oVề loại đất: chuyển đổi đất nông nghiệp (có nghĩa không chuyển đổi đất nông nghiệp lấy đất không chuyển đổi đất lấy đất ở) oVề hình thức sử dụng đất: trường hợp sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ phép chuyển đổi đất nông nghiệp, sử dụng đất hình thức thuê đất không chuyển đổi đất nông nghiệp oVề phạm vi: Đất xã, phường, thị trấn Không phải hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng đất đ/v hộ gia đình, cá nhân khác, mà phải thỏa mãn điều kiện hình thức sử dụng đất (sử dụng đất hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ) điều kiện phạm vi (đất xã, phường, thị trấn) quyền thực giao dịch Câu 16b) Người nước nhận thừa kế QSDĐ từ cá nhân nước Đúng Cơ sở pháp lý: Luật nhà 2014 Luật nhà cho phép người nước sử dụng nhà Việt Nam, đó, cá nhân nước xác lập quyền sở hữu nhà nhiều cách thức khác nhau, v/d: nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho Trước đây, họ sở hữu nhà chung cư, họ mở rộng nhà riêng lẻ (nhà gắn liền với đất ở) dự án, tức nhà thương mại Như vậy, trường hợp đó, thừa kế nhà gắn liền với đất từ cá nhân nước, người nước nhận thừa kế QSDĐ từ cá nhân nước Câu 16c) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam góp vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh Đúng (Chú ý: Đúng Sai phải giải thích cho phù hợp Phần giải thích cho trường hợp Đúng) Cơ sở pháp lý: điểm đ, khoản 3, Điều 183, Luật Đất đai 2013 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để đầu tư VIệt Nam, muốn góp vốn quyền sử dụng đất phải thỏa mãn hai điều kiện sau: oThứ nhất: Về Hình thức sử dụng đất: phải sử dụng đất hai hình thức: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê oThứ hai: Trên đất góp phải có tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất 67 Như vậy, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam thỏa mãn hai điều kiện trên, họ có quyền góp vốn quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh Câu 16d) Tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê không thực giao dịch quyền sử dụng đất: Sai Cơ sở pháp lý: Khoản 2, Điều 174; điểm đ, khoản 1, Điều 175, Luật đất đai 2013 Nếu tổ chức kinh tế sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê đương nhiên họ thực giao dịch quyền sử dụng đất Khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai Còn trường hợp họ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Căn điểm đ, khoản 1, Điều 175, tổ chức kinh tế kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho thuê lại QSDĐ theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đ/v đất xây dựng xong kết cấu hạ tầng (Giao dịch cho thuê lại QSDĐ giao dịch QSDĐ) Câu 16e) Người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam không tặng cho QSDĐ Sai Cơ sở pháp lý: điểm b, khoản 1, Điều 183; khoản 2, Điều 174; khoản 2, khoản 3, Điều 183 Trường hợp người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, điểm b, khoản 1, Điều 183, Luật đất đai 2013, họ có quyền nghĩa vụ quy định khoản 2, Điều 174 Luật đất đai 2013 Căn điểm c, khoản 2, Điều 174, Luật đất đai 2013, trường hợp này, người VIệt Nam định cư nước quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật (Trường hợp người Việt Nam định cư nước sử dụng đất để đầu tư Việt Nam Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trả tiền thuê đất lần, khoản 2, khoản 3, Điều 183, họ quyền tặng cho QSDĐ.) Câu 16 g) Cộng đồng dân cư không giao dịch quyền sử dụng đất Đúng Cơ sở pháp lý: Điều 181, Luật đất đai 2013 Cộng đồng dân cư không giao dịch QSDĐ Câu 16h) Cơ sở tôn giáo chuyển nhượng QSDĐ Sai Cơ sở pháp lý: Điều 181, Luật đất đai 2013 Cơ sở tôn giáo không chuyển nhượng QSDĐ Câu 16i) Người sử dụng đất phải có GCN đ/v QSDĐ thực giao dịch QSDĐ Sai Cơ sở pháp lý: khoản 1, Điều 188 Chỉ cần trường hợp ngoại lệ Câu 16 j) Hộ gia đình có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Sai Cơ sở pháp lý: điểm đ, khoản 1, Điều 179; Người có quyền để thừa kế thành viên hộ gia đình, gia đình Không phải trường hợp thành viên hộ gia đình có quyền để thừa kế QSDĐ, mà Hộ gia đình Nhà nước giao đất, thành viên hộ gia đình có quyền để thừa kế QSDĐ -Bài tập: Trong giao dịch QSDĐ sau đây, giao dịch hợp pháp? Tại sao? Để giải tập tính hợp pháp giao dịch, cần phân tích vấn đề sau Về chủ thể sử dụng đất: 68 oXác định chủ thể chuyển quyền ai, để xem điều luật áp dụng, có chuyển quyền hay không? Điều 174, Điều 175: áp dụng đ/v tổ chức Điều 179: áp dụng đ/v hộ gia đình, cá nhân Điều 183, Điều 186: áp dụng đ/v người Việt Nam định cư nước Điều 183: áp dụng đ/v doanh nghiệp có vốn đầu tư nước oXác định chủ thể nhận quyền ai, bên có nhận quyền hay không? Điều 169 Quy định khác điều luật Về loại giao dịch: giao dịch thực giao dịch Về hình thức sử dụng đất Câu 26c) Tổ chức kinh tế M tặng quyền sử dụng đất (trong dự án nhà thương mại mình) cho nhân viên có thành tích tốt để xây nhà Cơ sở pháp lý: điểm c, khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai 2013 Tổ chức kinh tế có quyền tặng cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp luật Tổ chức kinh tế quyền tặng cho QSDĐ cho cá nhân Giao dịch không hợp pháp -Câu 26d) Công ty TNHH X (sử dụng đất sản xuất vật liệu xây dựng) chấp quyền sử dụng đất 2000 m2 đất nguyên liệu sản xuất vật liệu xây dựng cho Công ty cổ phần H (kinh doanh BĐS) để vay tiền Cơ sở pháp lý: điểm d, khoản 2, Điều 174 Đ/v tổ chức kinh tế, chấp QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Công ty cổ phần H (kinh doanh BĐS) tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam Giao dịch không hợp pháp (Nếu đề không ghi rõ Công ty cổ phần H (kinh doanh BĐS) phải giả sử trường hợp) (Đ/v NSDĐ cá nhân, Điều 179 phạm vi chấp rộng hơn, chấp tổ chức tín dụng, tổ chức khác, cá nhân khác) -Câu 26f) ông Khanh (là cá nhân sử dụng đất nước) cho Công ty Salvis (doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) thuê 500 m2 đất thuộc quyền sử dụng để xây dựng văn phòng giao dịch Cơ sở pháp lý: điểm d, khoản 1, Điều 179 Cá nhân sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư nước đầu tư Việt Nam thuê quyền sử dụng đất Cá nhân sử dụng đất không quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thuê Giao dịch không hợp pháp -Câu 26e) Ông Smith, công dân Mỹ đầu tư Việt Nam, nhận chuyển nhượng 20.000 m2 đất hộ gia đình ông T để thực dự án đầu tư Ông Smith, công dân Mỹ đầu tư Việt Nam 20.000 m2 đất