0027 giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại NHTM CP đầu tư và phát triển việt nam luận văn thạc sỹ kinh tế

W , , , IW NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TẠ THỊ THÙY DUNG GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẢM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2019 W , , , IW NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TẠ THỊ THÙY DUNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẢM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIEN VIỆT NAM Chuyên ngành : Tài - Ngân hàng Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS ĐẶNG THỊ THU HẰNG HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành v1 v1 phạm trung thực nghiên cứu khoa học Đề tài iiGiai pháp hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam'” cơng trình nghiên cứu tơi thực hiện, hướng dẫn TS Đặng Thị Thu Hằng Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả Tạ Thị Thùy Dung ii LỜI CẢM ƠN Để thực hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học này, nhận hỗ trợ, giúp đỡ quan tâm, động viên từ quan, tổ chức cá nhân Đề tài nghiên cứu khoa học hoàn thành dựa tham khảo, học tập kinh nghiệm từ kết nghiên cứu liên quan, sách, giáo trình nhiều tác giả trường Đại học, tổ chức nghiên cứu, tổ chức trị Đặc biệt giúp đỡ, tạo điều kiện vật chất tinh thần từ phía gia đình, bạn bè đồng nghiệp Trước hết, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Cô giáo TS Đặng Thị Thu Hằng - người trực tiếp hướng dẫn đề tài khoa học dành nhiều thời gian, công sức hướng dẫn suốt q trình thực nghiên cứu hồn thành đề tài khoa học Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu, Khoa Sau Đại học toàn thể thầy cô giáo công tác trường tận tình truyền đạt kiến thức quý báu, giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu Tuy có nhiều nỗ lực cố gắng, đề tài nghiên cứu khoa học không tránh khỏi thiếu sót Kính mong Q thầy cơ, chun gia, người quan tâm đến đề tài, đồng nghiệp, gia đình bạn bè tiếp tục có ý kiến đóng góp, giúp đỡ để đề tài hồn thiện Một lần xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2019 Tác giả Tạ Thị Thuỳ Dung iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii DANH MỤC CHỮ VIẾTTẮT vi DANH MỤC BẢNG, BIỂUĐỒ, SƠ ĐỒ vii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 KHÁI NIỆM VÀ MỤC ĐÍCH CỦA CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ 1.1.1 Kháiniệm 1.1.2 Mục đíchthẩm định dự án Ngân hàng thương mại 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH 1.3 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 10 1.3.1 Quy trình phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại .10 1.3.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 21 1.3.3 Các tiêu chí đánh giá cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại 24 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại 25 KẾT LUẬN CHƯƠNG 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 29 2.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ ιv PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 29 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 29 2.1.2 Cơ cấu tổ chức máy quản lý 31 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam giai đoạn 2015-2018 33 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 36 2.2.1 Quy trình tín dụng quy định công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 36 2.2.2 Nội dung phương pháp thẩm định 38 2.2.3 Ket công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam giai đoạn 2015 2018 75 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 .81 2.3.1 Những kết đạt 81 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 81 KẾT LUẬN CHƯƠNG 88 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 89 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2022 89 3.1.1 Định hướng phát triển chung Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 89 3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vi v DANH MỤC CHỮ Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư PhátVIẾT triểnTẮT Việt Nam 91 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 94 3.2.1 Nâng cao trình độ chun mơn cán thực công tác thẩm định 94 3.2.2 Hồn thiện cơng tác tổ chức cán theo hướng thay đổi chức năng, nhiệm vụ phận tham gia vào trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 96 3.2.3 Tăng cường thu thập lưu trữ thông tin nhằm hỗ trợ công tác thẩm định 97 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp thẩm định, cập nhật phương pháp, nội dung thẩm định 99 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CẤP TRÊN VÀ VỚI CÁC TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN 104 3.3.1 Kiến nghị với Cơ quan quản lý nhà nước 105 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước 106 KẾT LUẬN 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng Thương mại cô phần Đầu tư Phát triên Việt Nam BOT Build - Operate - Transfer (Xây dựng - Vận hành - Chuyên giao) CAR Capital Adequacy Ratio (Hệ sơ an tồn vơn tơi thiêu) Credit Information Center (Trung tâm thơng tin tín dụng Qc gia CIC DSCR HĐĐCĐ HĐQT Việt Nam) Debt Service Coverage Ratio (Chỉ sô đánh giá khả trả nợ dự án) Hội đông đại cô đông Hội đông quản trị IRR Internal Rate of Return (Tỷ lệ hồn vơn nội bộ) NPV Net Present Value (Giá trị ròng) PCCC Phòng cháy chữa cháy QLRRTD ROA Quản lý rủi ro tín dụng Return on Assets (Tỷ sơ lợi nhuận tài sản) ROE Return on Equity (Tỷ sô lợi nhuận rịng vơn chủ sở hữu) TMCP Thương mại phần TP.HCM TT - NHNN TTTM VAMC Thành phô Hô Chí Minh Thơng tư - Ngân hàng nhà nước Trung tâm thương mại Viet Nam Asset Management Company (Công ty trách nhiệm hữu hạn thành viên quản lý tài sản tơ chức tín dụng Việt Nam) 94 đánh giá khả trả nợ khách hàng; hoàn thiện tối đa thủ tục pháp lý tài sản đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật, vận dụng linh hoạt biện pháp xử lý nợ, phát mại tài sản vay nợ quy định Nghị số 42 nhằm đẩy nhanh tiến độ xử lý thu hồi nợ 3.2 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Nhằm khắc phục hạn chế công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) cần thực giải pháp đồng nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư nhân tố giữ vai trò định Qua phân tích thực trạng cơng tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV thời gian qua, tác giả đề xuất số giải pháp để khắc phục hạn chế hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản sau: 3.2.1 Nâng cao trình độ chuyên môn cán thực công tác thẩm định Đối với doanh nghiệp nói chung muốn phát triển cần có đội ngũ nhân lực mạnh trình độ chun mơn nghiệp vụ cao Với ngân hàng vai trị nguồn nhân lực quan trọng kinh doanh ngân hàng kinh doanh rủi ro, khơng có rủi ro đồng nghĩa với khơng có lợi nhuận Cơng tác thẩm định dự án cơng tác đánh giá rủi ro chất lượng đội ngũ cán làm cơng tác thẩm định có ảnh hưởng trực tiếp đến khả xảy rủi ro từ định cho vay ngân hàng Mặt khác, ngân hàng có truyền thống cho vay cơng trình xây dựng nên cán thẩm định BIDV có ưu điểm nhiều kinh nghiệm việc thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có nhược điểm q trình làm việc đơi mang tính lối mịn, chậm cập nhật phương pháp, kỹ Việc đào tạo cán theo xu hướng vậy, cán vừa học vừa làm, làm việc theo hướng dẫn cán cũ có kinh nghiệm khơng 95 Trong thời gian tới để nâng cao chất lượng thẩm định dự án nâng cao chất lượng tín dụng BIDV, địi hỏi phải có chiến lược phát triển, đào tạo nguồn lực cán làm công tác thẩm định nhằm để khơng có đội ngũ cán giỏi chuyên môn nghiệp vụ, am hiểu luật pháp, có tác phong phục vụ khách hàng chuyên nghiệp đáp ứng nhu cầu sử dụng lao động ngắn hạn phù hợp với nhu cầu sử dụng lao động phận tác nghiệp mà phục vụ cho công tác nhân dài hạn Việc đào tạo, phát triển nguồn nhân lực cần tập trung theo hướng: - Xây dựng chiến lược, định hướng đào tạo nguồn nhân lực gắn với chiến lược phát triển kinh doanh đại hóa Ngân hàng: Cần quy hoạch cán có lực, trình độ chun mơn vững vàng để bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực lãnh đạo chủ chốt, cấp cao, phục vụ cho công tác phát triển mạng lưới dịch vụ Ngân hàng đại đồng thời cấu lại đội ngũ cán nhằm xếp, bố trí cán làm công tác chuyên môn phù hợp với lực loại hình cơng việc góp phần tăng suất hiệu lao động - Tổ chức tốt công tác tuyển dụng, đào tạo đào tạo lại nguồn nhân lực: Thực công khai, minh bạch tiêu chí tuyển dụng cán nhằm thu hút lực lượng lao động có trình độ, nhận thức tốt, đáp ứng thích nghi nhanh chóng u cầu địi hỏi công việc Cán sau tuyển dụng cần đào tạo tập trung nghiệp vụ trước bắt tay vào thực tế công việc để kiến thức nắm hệ 96 Ban/Trung tâm/Chi nhánh cần có kiến nghị với BIDV việc thực chế lương thưởng, chế độ phúc lợi, đãi ngộ thỏa đáng theo mức độ công hiến người lao động nhằm cạnh tranh với Ngân hàng khác - Bên cạnh đó, ngân hàng cần quy định chế tài xử lý nghiêm khắc cán lợi ích cá nhân, thiếu tinh thần trách nhiệm gây thất thoát vốn ngân hàng 3.2.2 Hồn thiện cơng tác tổ chức cán theo hướng thay đổi chức năng, nhiệm vụ phận tham gia vào trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trong thời gian qua, hệ thống BIDV khơng ngừng cải tiến, hồn thiện, đổi quy trình cho vay khách hàng để cạnh tranh hội nhập bối cảnh Hiện nay, quy trình tín dụng BIDV chuẩn hố áp dụng chung cho tồn hệ thống, việc thực hiện, kiểm tra giám sát khâu trình cho vay thực chuẩn mực, trách nhiệm khâu, cấp trình tác nghiệp phân định rõ ràng, minh bạch, sản phẩm dịch vụ cung cấp tới khách hàng ngày hồn thiện, chun nghiệp Khơng nằm ngồi tiến trình đó, việc thẩm định cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản BIDV khơng ngừng hồn thiện theo hướng kiểm sốt rủi ro, nâng cao chất lượng thẩm định đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định đối tượng khách hàng Tuy nhiên, thời gian thẩm định thực tế dự án thời gian qua chưa đạt theo mong muốn khách hàng, để thời gian thẩm định rút ngắn cán thẩm định cần tập trung thời gian cho việc thẩm định Hiện nay, theo quy trình tín dụng BIDV, việc thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản việc cán quan hệ khách hàng tập hợp hồ sơ chuyển hồ sơ cho cán thẩm định tiến hành thẩm định dự án Chất lượng thẩm định dự án định tới 70% khâu tập hợp hồ sơ, thông tin thẩm định phận này, phận sau chủ yếu thẩm định lại dựa kết thẩm định cán thẩm định Trên thực tế, Sự tách bạch 97 hai vị trí thực cơng việc Do vậy, cán thẩm định bị phân tán thời gian nhiều, thiếu thời gian tập trung cho việc thẩm định dự án Vì vậy, chất lượng thẩm định không cao thường bị kéo dài, thiếu tính chuyên nghiệp Để khắc phục hạn chế này, BIDV cần nghiên cứu việc chỉnh sửa quy trình tín dụng chức nhiệm vụ Phòng/Ban Khách hàng doanh nghiệp cán quan hệ khách hàng cán thẩm định theo hướng: - Thực tách bạch rõ ràng hai vị trí cán quan hệ khách hàng cán thẩm định - Giảm bớt thời gian tác nghiệp cho cán thẩm định: thành lập phận định giá tài sản đảm bảo thực nghiệp vụ định giá tài sản đảm bảo; thành lập phận pháp chế thực việc tư vấn, thẩm định mặt pháp lý dự án hợp đồng với khách hàng để hợp đồng lập cách chuyên nghiệp đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ - Là ngân hàng TMCP vốn Nhà nước chiếm tỷ lệ chi phối nên hoạt động kinh doanh, hoạt động khác BIDV cịn thiếu tính linh hoạt, động Việc hỗ trợ phòng ban khối tác nghiệp khối quản lý nội tới khối kinh doanh trực tiếp hạn chế, nhiều hoạt động mang tính hình thức Do vậy, ngồi công việc chuyên môn, cán thẩm định phải thực nhiều loại báo cáo, công việc khác liên quan đến việc quản trị điều hành nội ngân hàng công tác đồn thể BIDV cần cải tiến quy trình quản lý nội để khối kinh doanh trực tiếp hỗ trợ tối đa, cán 98 cao chất lượng hiệu công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giải pháp nâng cao công nghệ thông tin ưu tiên hàng đầu Trong thời đại công nghệ thông tin nay, BIDV cần thường xuyên cập nhật công nghệ mới, đại lựa chọn ứng dụng phù hợp với điều kiện kinh doanh, hoạt động BIDV Bên cạnh việc khai thác tối đa thông tin, liệu gốc tồn hệ thống phục vụ cho cơng tác báo cáo, quản trị điều hành Ban lãnh đạo nhằm giảm thiểu tối đa việc lấy thông tin, liệu cách yêu cầu phận tác nghiệp làm báo cáo thủ công, Bộ phận công nghệ thơng tin điện tốn BIDV cần có nghiên cứu để xây dựng phần mềm phù hợp với hoạt động phận Ngân hàng để việc quản lý, khai thác thông tin từ hoạt động dễ dàng, thuận lợi mang tính ứng dụng cao Hiện nay, BIDV có website riêng, nhiên nội dung chưa phong phú đầy đủ thơng tin hữu ích Do vậy, thời gian tới cần hoàn thiện trang web nội với nội dung phong phú, đa dạng; với viết mang tính tổng hợp định kỳ diễn biến thị trường tiền tệ, thơng tin tài ngân hàng, thơng tin thị trường bất động sản, văn pháp luật ban hành, vấn đề kinh tế nong qua cập nhật liên tục chọn lọc cho cán đánh giá rủi ro thơng tin hữu ích Đặc biệt, để đảm bảo hoạt động Ngân hàng theo quy định pháp luật, đạo Nhà nước quy trình Ngân hàng ban hành, BIDV cần xây dựng hệ thống thư viện văn pháp luật tập trung theo chủ đề để cán dễ dàng tra cứu thông tin Hiện nay, trang quản lý nội BIDV đăng tải văn nội ban hành, mà không đăng tải văn cấp cao Các văn đăng tải theo thứ tự thời gian mà chưa xếp theo chủ đề Các văn hệ thống BIDV ban hành, cán phải tự tra cứu Để hoàn thiện việc thu thập văn đạo liên quan đến vấn đề, cán nhiều thời gian tính đầy đủ, cập nhật văn khơng đảm bảo Vì vậy, BIDV cần nghiên cứu xây dựng hệ thống văn pháp luật đầy đủ thể tính chuyên nghiệp, dễ dàng sử dụng giúp cán rút ngắn thời gian tra cứu Ngoài ra, BIDV cần liệt kê số website bộ, sở, ban ngành kế 99 hoạch đầu tư, tài chính, xây dựng số website báo chí thường xun cập nhật thơng tin đến lĩnh vực mà ngân hàng cho vay như: thị trường bất động sản, tin thị trường tài chính, thị trường chứng khốn để khuyến khích cán ngân hàng truy cập thu thập thông tin từ trang web Trên sở đó, cán ngân hàng đối chiếu thông tin với thông tin mà khách hàng cung cấp, từ hạn chế rủi ro khách quan khách hàng cố tình cung cấp thơng tin sai, cung cấp giấy tờ giả mạo Đồng thời, giúp cho cán cập nhập nhanh thay đổi sách quản lý nhà nước ảnh hưởng đến dự án để từ đưa đánh giá xác định tài trợ dự án Nâng cao trình độ cơng nghệ giải pháp để giúp cán thẩm định rút ngắn thời gian thẩm định Do vậy, để nâng cao trình độ cơng nghệ, ngân hàng cần ý số giải pháp sau: Thứ nhất, ngân hàng phải bỏ lượng vốn định để hoàn thiện hệ thống cơng nghệ có, mua sắm, đổi cơng nghệ đại, phần mềm tích hợp nhiều tiện ích chương trình phần mềm giúp cán thẩm định dự án cách thống Thứ hai, có biện pháp khuyến khích, động viên cán công nhân viên nghiên cứu, đưa sáng kiến khoa học, thuật toán, phương pháp đánh giá tốt hơn, nhanh khoa học Thứ ba, ngân hàng cần kiểm tra trình độ tin học cán từ khâu tuyển chọn cán Trong trình sử dụng cán bộ: phải khơng ngừng đào tạo, nâng cao trình độ quản lý, tin học cho toàn đội ngũ cán 3.2.4 Hoàn thiện phương pháp thẩm định, cập nhật phương pháp, nội dung thẩm định ❖ Thẩm định khía cạnh pháp lý Trong thời gian vừa qua, Việt Nam xảy số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất dự án, có khơng dự án ma lập để vay vốn ngân hàng, có dự án Nhà nước giao/cấp đất, nhiên thời gian triển khai dự án lâu nên bị Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất giao lại quyền sử 100 dự án/hồ sơ vay vốn lại không đủ thẩm quyền theo quy định pháp luật dẫn đến yếu tố vô hiệu hợp đồng/các định Do vậy, việc thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý dự án vô quan trọng Cán thẩm định cần yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ pháp lý đầy đủ từ đầu trước bắt đầu thẩm định dự án Tránh tình trạng, cán thẩm định để đảm bảo tiến độ thẩm định dự án nhanh chóng, sở uy tín khách hàng xem nhẹ hồ sơ pháp lý dự án, cho phép khách hàng bổ sung hồ sơ pháp lý trình thẩm định hoàn thiện hồ sơ sau định cho vay Khi đó, dễ dẫn đến việc khách hàng bổ sung thiếu hồ sơ việc xem xét hồ sơ sau khơng kỹ lưỡng mà bỏ qua yếu tố chưa hợp pháp hồ sơ gây bất lợi cho Ngân hàng rủi ro xảy Đồng thời, văn quan trọng cán thẩm định cần yêu cầu khách hàng cung cấp gốc từ đầu để đối chiếu định cho vay, gốc văn cần lưu giữ, tránh để tình trạng khách hàng giữ gốc văn sử dụng làm hồ sơ vay vốn tổ chức tín dụng khác chuyển nhượng phần/toàn dự án ❖ Thẩm định khía cạnh thị trường Hai thị trường dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là: thị trường nguyên vật liệu xây dựng (thị trường đầu vào dự án) thị trường bất động sản (thị trường đầu dự án) Hai thị trường ln có tác động qua lại mật thiết với ln có biến động khơng ngừng Khi thị trường bất động sản hoạt động sôi động kéo theo thị trường nguyên vật liệu biến động lớn ảnh hưởng đến chi phí dự án Ngược lại, thị trường bất động sản chìm lắng thị trường nguyên vật liệu xây dựng có xu hướng ổn định Trước biến động liên tục hai thị trường cán thẩm định q trình thẩm định khía cạnh thị trường dự án ngồi việc phải có nhìn tồn diện, đầy đủ cập nhật kịp thời diễn biến thị trường cần yêu cầu khách hàng cung cấp hợp đồng kinh tế ký Chủ đầu tư với nhà thầu Chủ đầu tư với khách hàng mua sản phẩm dự án Từ đánh giá xác mức độ biến động chi phí dự án, công suất sử dụng dự án, giá bán sản 101 phẩm dự án tương lai giảm thiểu rủi ro thị trường dự án Ngồi ra, thị trường bất động sản nói khó dự đốn biến động, nên trình thẩm định, đặc biệt vào giai đoạn thị trường bất động sản phát triển cán thẩm định cần đánh giá cách cẩn trọng biến động thị trường, loại bỏ yếu tố gây sốt giá tức thời để đưa mức giá nhu cầu thị trường sản phẩm dự án cách xác ❖Thẩm định khía cạnh kĩ thuật Hiện nay, thẩm định dự án ngân hàng thương mại BIDV, tình trạng chung thẩm định khía cạnh kỹ thuật sơ sài, thường dựa vào thông số, tài liệu khách hàng cung cấp quan thẩm quyền xét duyệt dự án thẩm định Một mặt, khơng phải chun mơn cán ngân hàng, đa số họ tốt nghiệp từ trường khối kinh tế, trình độ nhận biết khả thu thập thơng tin có hạn Hơn nữa, tiêu phủ, ngành liên quan chưa đầy đủ, thống nhất; BIDV chưa có hệ thống tiêu kinh tế - kỹ thuật chuẩn phục vụ cho công tác thẩm định dự án Do để hỗ trợ cho cán thẩm định đánh giá kỹ thuật, ngân hàng cần sớm nghiên cứu ban hành tiêu kỹ thuật phù hợp với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản làm sở để cán thẩm định tham chiếu Trong trường hợp dự án phức tạp, ngân hàng nên thuê tham vấn chuyên gia có chun mơn phù hợp thẩm định nội dung kỹ thuật nhằm rút ngắn thời gian thẩm định ❖Thẩm định khía cạnh tài Nội dung thẩm định khía cạnh tài dự án thường coi nội dung trọng yếu định việc cho vay dự án Tuy nhiên, trình thẩm định, nội dung chưa đánh giá cách nghiêm 102 khía cạnh kỹ thuật dự án nên khơng thẩm định tính xác liệu đầu vào thẩm định khía cạnh tài dự án, sử dụng liệu chủ đầu tư cung cấp để thẩm định mà không đưa số liệu thẩm định thực tế cá nhân nên kết thẩm định khơng phản ánh xác hiệu dự án Do vậy, cán thẩm định q trình thẩm định cần có đánh giá lại cách nghiêm túc dự liệu đầu vào trước bắt đầu tính tốn hiệu dự án Cụ thể: Cán thẩm định thẩm định dự án cần phải đứng quan điểm xem xét dự án suốt đời dự án, việc kết luận hiệu dự án có ý nghĩa Để xác định xác doanh thu, ba yếu tố quan trọng phải dự đốn cơng suất thực hiện, mức tiêu thụ giá bán sản phẩm Muốn dự đoán mức tiêu thụ giá bán sản phẩm khâu thẩm định thị trường lại phải xác Chi nhánh nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu điểm mạnh - yếu, hội rủi ro doanh nghiệp, sản phẩm, đánh giá chất lượng sản phẩm, tiến hành định vị sản phẩm thị trường để xác định mức tiêu thụ giá bán Trong phần này, Chi nhánh nên tham khảo dự báo tình hình kinh tế, tình hình thị trường Giá bán sản phẩm cần dự tính mối quan hệ cung cầu đời dự án, phải xét đến yếu tố trượt giá lạm phát khơng thể tính cố định Để giảm thiểu rủi ro, biên độ dao động doanh thu dự án phân tích độ nhạy cần lấy số lớn (từ 20% đến 50%) để phản ánh xác tính khả thi dự án thị trường bất động sản biến động lớn Ngồi cần tính đến doanh thu từ sản phẩm phụ giá trị lý tài sản cố định cuối đời dự án để xác định xác dòng tiền vào dự án Khi thẩm định yếu tố chi phí sản xuất kinh doanh dự án như: lãi vay vốn lưu động, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí thuê đất, cán thẩm định cần có tham khảo quy trình Bộ tài chính, quan chủ quản, doanh nghiệp, so sánh với chi phí sản xuất sản phẩm tương tự thị trường, không nên chấp thuận hay theo tính tốn chủ đầu tư tuỳ ý Đối với chi phí khấu hao, cán thẩm định cần kiểm tra đối chiếu với 103 văn quản lý kinh tế Nhà nước nhằm đảm bảo tính hợp pháp, xác tính tốn Cán thẩm định cần xem xét mức khấu hao phù hợp với loại tài sản dự án, tránh tình trạng doanh nghiệp áp dụng mức khấu hao nhanh để giảm nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước (các doanh nghiệp thường xun tính tốn để giảm tối đa nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước) Nếu doanh nghiệp tính sai quy định Bộ Tài cần tính tốn lại có ý kiến với doanh nghiệp Đồng thời cán thẩm định phải đặt chi phí mối quan hệ với khả tiêu thụ sản phẩm, với tính khả thi dự án khấu hao nguồn trả nợ cho ngân hàng, khơng phải nguồn có sẵn hiển nhiên, số vơ nghĩa dự án không khả thi, sản phẩm dự án không tiêu thụ > Thứ hai, dự án đầu tư tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau, cán thẩm định nên kiểm tra kỹ tính xác thực nguồn vốn cam kết bỏ vốn đơn vị tài trợ mặt số lượng tiến độ, tránh để xảy tình trạng thiếu vốn dẫn đến làm chậm tiến độ thi công cơng trình Với nguồn vốn chủ sở hữu, Chi nhánh cần kiểm tra kỹ khả tài để đầu tư cho dự án tương lai Chủ đầu tư Đối với nguồn vốn vay khác, Chi nhánh cần xác định tính chắn nguồn vốn điều kiện lãi suất, tỷ giá, tiến độ giải ngân, thời hạn trả từ đưa đánh giá dự án chịu bất lợi từ nguồn > Thứ ba, tiêu NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, chi nhánh nên đưa vào tiêu khác vào tính tốn tiêu điểm hồ vốn, tỷ số lợi ích/chi 104 xác định chi phí vốn nguồn vốn cấu thành chưa thống Đối với nguồn vốn vay: cán thẩm định cần dự kiến lãi suất vay bình quân dự án suốt thời gian vay vốn, không nên sử dụng lãi suất vay thời điểm lãi suất ngân hàng ln có biến động Đối với nguồn vốn tự có: cán thẩm định cần so sánh lãi suất tiền gửi có kỳ hạn 12 tháng bình quân dự kiến thời gian tới với tỷ suất lợi nhuận hàng năm doanh nghiệp với tỷ suất lợi nhuận dự án khác chủ đầu tư tham gia không tham gia dự án để chọn mức tỷ suất cao làm chi phí vốn tự có chủ đầu tư Ngoài ra, BIDV nên sử dụng tỷ lệ chiết khấu thay đổi có phản ánh tác động mơi trường kinh tế (có tính đến yếu tố lạm phát, tỷ giá, ) tới dự án thay sử dụng tỷ lệ chiết khấu cố định cho chu kỳ dự án > Thứ năm, xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ Cách xác định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ gốc lãi phải phù hợp với lực sản xuất khách hàng tiến độ thực dự án Hiện nay, BIDV thường áp dụng lịch thu nợ kỳ để thuận tiện việc theo dõi thu hồi nợ Tuy nhiên, thời gian đầu dự án thường chưa hoạt động hết cơng suất thiết kế BIDV yêu cầu mức trả nợ cao từ đầu làm cho dự án chưa đủ khả trả, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh khách hàng dễ sinh nợ hạn Do vậy, không nên chia khoản thu gốc cho kỳ mà nên vào dòng tiền dự án đồng thời tiến hành thu nợ gốc tăng dần theo thời gian, phù hợp với trình vận hành kết đầu tư Việc thu lãi cần tính tốn cho phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, tránh tình trạng doanh nghiệp phải vay vốn ngắn hạn để trả lãi ngân hàng 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CẤP TRÊN VÀ VỚI CÁC TỔ CHỨC CÓ LIÊN QUAN Thẩm định dự án hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cơng việc phức tạp, có phạm vi rộng liên quan đến nhiều đối tượng Do vậy, để hồn thiện cơng tác thẩm định dự án nói chung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng cần có hỗ trợ, phối hợp đồng ngành, 105 cấp có thẩm quyền liên quan kế hoạch thống Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Sau đây, tác giả xin đưa số kiến nghị nhằm tạo điều kiện hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư nói chung, thẩm định dự án kinh doanh bất động sản nói riêng Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 3.3.1 Kiến nghị với Cơ quan quản lý nhà nước Nhằm tạo điều kiện cho Ngân hàng có hành lang pháp lý đầy đủ việc cấp tín dụng doanh nghiệp nói chung cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng, Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống văn pháp lý lĩnh vực hoạt động Ngân hàng văn liên quan đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đồng thời thực tốt vai trò đạo, điều hành kinh tế vĩ mô, giúp chủ thể tham gia vào dự án kinh doanh bất động sản hoạt động ngày hiệu Các kiến nghị cụ thể sau: - Cần xem xét, sửa đổi bổ sung hoàn thiện các văn quy phạm pháp luật có hiệu lực thi hành phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh Ngân hàng thời kỳ, đồng thời tiến hành rà soát, bãi bỏ văn khơng cịn phù hợp với tình hình thực tiễn, hạn chế tối đa tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn văn quy phạm pháp luật gây khó khăn hoạt động Ngân hàng - Trong kinh tế, hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản góp phần quan trọng công xây dựng, đổi đất nước Tuy nhiên, để phát huy hiệu hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho cơng trình, dự án lớn phục vụ định hướng phát triển kinh tế - xã hội triển khai tiến độ, đảm bảo chất lượng, kỹ thuật cao đòi hỏi quan tâm từ Chính phủ việc xây dựng hoàn 106 nhằm tiết kiệm nguồn lực, đảm bảo hiệu kinh doanh doanh nghiệp đảm bảo hiệu mặt kinh tế - xã hội đất nước - Có chế tài xử lý, ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản việc trung thực cung cấp hồ sơ tài liệu liên quan đến dự án 3.3.2 - Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Ngân hàng Nhà nước cần tiếp tục nâng cao lực quản lý, đảm bảo điều hành sách tiền tệ theo hướng ổn định, phù hợp với phát triển kinh tế Việt Nam thời kỳ, giúp Ngân hàng thương mại có định hướng hoạt động phù hợp - Nâng cao chất lượng công tác tra, giám sát hoạt động Ngân hàng thương mại, đảm bảo an toàn hoạt động hệ thống Ngân hàng - Cần có linh hoạt điều tiết vốn cho Ngân hàng thương mại thời kỳ phù hợp với định hướng phát triển kinh tế Chính Phủ thông qua thị truờng mở, tái cấp vốn Hiện nay, nguồn vốn phục vụ vay đầu tư, xây dựng hạ tầng sở, xây dựng Ngân hàng nói chung hệ thống BIDV nói riêng chưa đáp ứng yêu cầu kinh tế doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Ngoài việc sử dụng nguồn vốn nước, Ngân hàng Nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi để Ngân hàng thương mại tiếp cận với thị trường tài quốc tế, nguồn vốn vay Ngân hàng giới, vay ưu đãi từ 107 không báo cáo định kỳ theo quy định, thông tin cập nhật khơng thường xun Tại trung tâm chưa có phận chun phân tích thơng tin để chủ động phản hồi lại Ngân hàng thương mại vấn đề cần lưu ý Vì vậy, để nâng cao hiệu hoạt động CIC, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng CIC thành trung tâm thông tin cho hệ thống tổ chức tín dụng, hồn thiện chế nghiệp vụ thơng tin tín dụng, chuẩn hố nội dung thông tin ứng dụng triệt để công nghệ tin học, có chế tài bắt buộc để thúc đẩy ngân hàng thương mại quan tâm đầy đủ nội dung thời gian cung cấp thông tin, trọng nâng cao chất lượng phân tích thơng tin tổng hợp phản hồi cho Ngân hàng thương mại, cập nhật thơng tin nhanh chóng vấn đề cần ý cảnh báo rủi ro xảy doanh nghiệp khách hàng họ - Thường xuyên có thơng tin dự báo, cảnh báo giúp Ngân hàng thương mại xây dựng kế hoạch, định hướng kinh doanh phù hợp với bối cảnh kinh tế nước, khu vực giới thời kỳ, giai đoạn 108 109 DANH MỤC TÀI THAM KHẢO KẾTLIỆU LUẬN Trong GS.TS.những Nguyễn (2013), Giáo trình tíchdoanh hoạt bất động doanh nămVăn vừa Công qua, cho vay dự án đầuphân tư kinh động sản nghiệp, Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam thúc đẩy dư nợ tín dụng Nhà xuất bảnmẽ, Đạivìhọc Quốccông dân tác thẩm định dự án lĩnh tăng trưởng mạnh vậyKinh chấttếlượng TS Thế Hiển (2012), Dựhiệu án đầu tư - Lập thẩm hiệu tài vực2.này Đinh quan trọng hoạt độngvàcủa tồnđịnh hệ thống Có thể nói, quy trình phương pháp trực tiếp hỗ trợ cho công tác thẩm định dự Nhà xuất bất động Thốngsản Kê.luôn BIDV quan tâm trọng nâng án đầudự tư án, kinh doanh PGS.TS Ngọc Hưng Giáo quan trình Tàichủ trợquan dự án, Học viện Ngân cao.3.Tuy nhiên, Tô nguyên(2014), nhân khách khiến cho cơng tác Hàng thẩm định cịn nhiều hạn chế cần khắc phục để hồn thiện cơng tác thẩm định Ngân hàngvàTMCP Việt Nam,bất Báo cáosản tài nói (2015 dự án nói chung thẩm Đầu định tư dựvà ánPhát đầu triển tư kinh doanh động riêng, góp2018), Nội phần nâng caoHà hiệu hoạt động ngân hàng Ngân hàng Đầu thiện tư công Phát triển Việtđịnh Nam,dựBáo cáo tư tổng kếtdoanh hoạt Mặc dù vậy,TMCP việc hoàn tác thẩm án đầu kinh bất động kinhtăng doanh (2015 2018), Hà Nội động sản nhằm trưởng tín- dụng trung dài hạn doanh nghiệp đảm bảo Việt Nam,làBáo kết hoạt động lợi ích Ngân ngân hàng TMCP hiệuĐầu tư dựvà ánPhát cho triển doanh nghiệp mộtcáo vấntổng đề lớn, cần có hệ BIDVnăm 2018 trọng năm 2019, thống giải pháp vàvàcác điềutâm kiệnnhiệm thực vụ đồng bộ.Hà DoNội đó, luận văn hàng TMCP Đầu góp tư vànhỏ Phát triểntổng Việtthể Nam, Báo pháp cáo đề xuất tín dụng này,7.tácNgân giả mong muốn đóng giải hồn thiện cơng “Dự tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư án TTTM, dịchĐểvụ,giải vănpháp phòng vàthực nhà thi số 69huy Vũtác Trọng Phát triển Việt Nam phát dụngPhụng, cầnThanh có nỗ lực Xuân, từ thân doanh nghiệp chủ đầu tư, quan tâm phối hợp hỗ Hà trợ Nội”,phủ Hàvà Nội Chính Ngân hàng thương mại cấp, ngành có liên quan Do thời gian nghiên cứu hiểu biết hạn chế mong nhận góp ý từ Quý thầy bạn để tác giả hồn thiện đề tài nghiên cứu ... đánh giá chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt. .. đầu tư dự án 1.3.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, dựa quy trình bước thẩm định dự án nói chung mục 1.3.1.2 đề cập, cán thẩm. .. định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam đánh giá kết đạt tồn cần khắc phục 29 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH Dự ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN