năng,
nhiệm vụ của các bộ phận tham gia vào quá trình thẩm định dự án đầu
tư kinh
doanh bất động sản
Trong thời gian qua, hệ thống BIDV đã không ngừng cải tiến, hoàn thiện, đổi mới quy trình cho vay đối với khách hàng để cạnh tranh và hội nhập trong bối cảnh mới. Hiện nay, quy trình tín dụng của BIDV đã được chuẩn hoá và áp dụng chung cho toàn hệ thống, do vậy việc thực hiện, kiểm tra giám sát các khâu trong quá trình cho vay được thực hiện chuẩn mực, trách nhiệm của từng khâu, từng cấp trong quá trình tác nghiệp cũng được phân định rõ ràng, minh bạch, các sản phẩm dịch vụ cung cấp tới khách hàng ngày một hoàn thiện, chuyên nghiệp hơn.
Không nằm ngoài tiến trình đó, việc thẩm định cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng được BIDV không ngừng hoàn thiện theo hướng kiểm soát rủi ro, nâng cao chất lượng thẩm định đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định đối với đối tượng khách hàng này. Tuy nhiên, thời gian thẩm định thực tế của các dự án trong thời gian qua vẫn chưa đạt được theo mong muốn của khách hàng, để thời gian thẩm định được rút ngắn hơn nữa thì cán bộ thẩm định cần được tập trung thời gian hơn nữa cho việc thẩm định. Hiện nay, theo quy trình tín dụng của BIDV, việc thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được bắt đầu từ việc cán bộ quan hệ khách hàng tập hợp hồ sơ và chuyển hồ sơ cho cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định dự án. Chất lượng thẩm định dự án được quyết định tới 70% là ở khâu tập hợp hồ sơ, thông tin và thẩm định của bộ phận này, các bộ phận sau chủ yếu thẩm định lại dựa trên kết quả đã thẩm định của cán bộ thẩm định. Trên thực tế, Sự tách bạch
hai vị trí này vẫn thực hiện công việc của nhau. Do vậy, cán bộ thẩm định bị phân tán thời gian rất nhiều, thiếu thời gian tập trung cho việc thẩm định dự án. Vì vậy, chất lượng thẩm định không cao và thường bị kéo dài, thiếu tính chuyên nghiệp. Để khắc phục hạn chế này, BIDV cần nghiên cứu việc chỉnh sửa quy trình tín dụng và chức năng nhiệm vụ của Phòng/Ban Khách hàng doanh nghiệp cũng như cán bộ quan hệ khách hàng và cán bộ thẩm định theo hướng:
- Thực hiện tách bạch rõ ràng hai vị trí cán bộ quan hệ khách hàng và cán bộ thẩm định.
- Giảm bớt thời gian tác nghiệp cho cán bộ thẩm định: thành lập bộ phận định giá tài sản đảm bảo thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản đảm bảo; thành lập
bộ phận
pháp chế thực hiện việc tư vấn, thẩm định về mặt pháp lý đối với dự án và
các hợp
đồng với khách hàng để các hợp đồng được lập một cách chuyên nghiệp hơn
và đảm
bảo tính pháp lý chặt chẽ hơn.
- Là một ngân hàng TMCP nhưng vốn Nhà nước vẫn chiếm tỷ lệ chi phối nên ngoài hoạt động kinh doanh, các hoạt động khác của BIDV vẫn còn thiếu tính
linh hoạt, năng động. Việc hỗ trợ của các phòng ban khối tác nghiệp và khối
quản lý
nội bộ tới khối kinh doanh trực tiếp còn hạn chế, nhiều hoạt động mang tính hình
thức... Do vậy, ngoài các công việc chuyên môn, các cán bộ thẩm định còn phải
thực hiện rất nhiều các loại báo cáo, các công việc khác liên quan đến việc
quản trị
điều hành nội bộ của ngân hàng và các công tác đoàn thể. BIDV cần cải tiến các
cao chất lượng và hiệu quả công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giải pháp về nâng cao công nghệ và thông tin được ưu tiên hàng đầu.
Trong thời đại công nghệ thông tin như hiện nay, BIDV cần thường xuyên cập nhật những công nghệ mới, hiện đại và lựa chọn những ứng dụng phù hợp với điều kiện kinh doanh, hoạt động của BIDV. Bên cạnh việc khai thác tối đa thông tin, dữ liệu gốc của toàn hệ thống phục vụ cho công tác báo cáo, quản trị điều hành của Ban lãnh đạo nhằm giảm thiểu tối đa việc lấy thông tin, dữ liệu bằng cách yêu cầu các bộ phận tác nghiệp làm báo cáo thủ công, Bộ phận công nghệ thông tin điện toán của BIDV cần có những nghiên cứu để xây dựng các phần mềm phù hợp với hoạt động của từng bộ phận trong Ngân hàng để việc quản lý, khai thác thông tin từ những hoạt động này được dễ dàng, thuận lợi và mang tính ứng dụng cao.
Hiện nay, BIDV có website riêng, tuy nhiên nội dung còn chưa phong phú và đầy đủ thông tin hữu ích. Do vậy, trong thời gian tới cần hoàn thiện các trang web nội
bộ với nội dung phong phú, đa dạng; với các bài viết mang tính tổng hợp và định kỳ về diễn biến thị trường tiền tệ, thông tin tài chính ngân hàng, thông tin về thị trường bất động sản, về các văn bản pháp luật mới ban hành, về các vấn đề kinh tế nong... qua đó cập nhật liên tục và chọn lọc cho cán bộ đánh giá rủi ro các thông tin hữu ích. Đặc biệt, để đảm bảo hoạt động Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật, chỉ đạo của Nhà nước và quy trình do Ngân hàng ban hành, BIDV cần xây dựng một hệ thống thư viện văn bản pháp luật tập trung theo từng chủ đề để cán bộ có thể dễ dàng tra cứu thông tin. Hiện nay, trên trang quản lý nội bộ của BIDV chỉ đăng tải các văn bản do nội bộ ban hành, mà không đăng tải các văn bản của các cấp cao hơn. Các văn bản này cũng chỉ được đăng tải theo thứ tự thời gian mà chưa được sắp xếp theo chủ đề. Các văn bản ngoài hệ thống BIDV ban hành, cán bộ phải tự tra cứu ở ngoài. Để hoàn thiện việc thu thập các văn bản chỉ đạo liên quan đến một vấn đề, cán bộ sẽ mất nhiều thời gian và tính đầy đủ, cập nhật của các văn bản không đảm bảo. Vì vậy, BIDV cần nghiên cứu xây dựng một hệ thống văn bản pháp luật đầy đủ và thể hiện tính chuyên nghiệp, dễ dàng sử dụng giúp cán bộ rút ngắn thời gian tra cứu.
hoạch đầu tư, bộ tài chính, bộ xây dựng. một số website báo chí thường xuyên cập nhật thông tin đến các lĩnh vực mà ngân hàng cho vay như: thị trường bất động sản, bản tin thị trường tài chính, thị trường chứng khoán. để khuyến khích cán bộ ngân hàng truy cập và thu thập thông tin từ các trang web này. Trên cơ sở đó, cán bộ ngân hàng đối chiếu thông tin với những thông tin mà khách hàng cung cấp, từ đó hạn chế được những rủi ro khách quan do khách hàng cố tình cung cấp thông tin sai, cung cấp các giấy tờ giả mạo. Đồng thời, cũng giúp cho cán bộ cập nhập nhanh những sự thay đổi trong chính sách quản lý của nhà nước ảnh hưởng đến dự án để từ đó đưa ra những đánh giá chính xác khi quyết định tài trợ dự án.
Nâng cao trình độ công nghệ cũng là một giải pháp để giúp cán bộ thẩm định rút ngắn thời gian thẩm định. Do vậy, để nâng cao trình độ công nghệ, ngân hàng cần chú ý một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, ngân hàng phải bỏ ra một lượng vốn nhất định để hoàn thiện hệ thống công nghệ hiện có, mua sắm, đổi mới công nghệ hiện đại, các phần mềm tích hợp nhiều tiện ích như chương trình phần mềm giúp cán bộ thẩm định dự án một cách bài bản và thống nhất...
Thứ hai, có biện pháp khuyến khích, động viên cán bộ công nhân viên nghiên cứu, đưa các sáng kiến khoa học, các thuật toán, các phương pháp đánh giá tốt hơn, nhanh hơn và khoa học hơn.
Thứ ba, ngân hàng cần kiểm tra trình độ tin học của cán bộ ngay từ khâu tuyển chọn cán bộ. Trong quá trình sử dụng cán bộ: phải không ngừng đào tạo, nâng cao trình độ quản lý, tin học cho toàn bộ đội ngũ cán bộ.
3.2.4. Hoàn thiện phương pháp thẩm định, cập nhật các phương pháp,nội nội
dung thẩm định mới
❖ Thẩm định khía cạnh pháp lý
Trong thời gian vừa qua, tại Việt Nam đã xảy ra một số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại các dự án, có không ít các dự án ma được lập ra để vay vốn ngân hàng, có những dự án đã được Nhà nước giao/cấp đất, tuy nhiên thời gian triển khai dự án quá lâu nên đã bị Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất và giao lại quyền sử
dự án/hồ sơ vay vốn lại không đủ thẩm quyền theo quy định của pháp luật dẫn đến các yếu tố vô hiệu trong các hợp đồng/các quyết định... Do vậy, việc thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án là vô cùng quan trọng. Cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ pháp lý đầy đủ ngay từ đầu trước khi bắt đầu thẩm định dự án. Tránh tình trạng, cán bộ thẩm định để đảm bảo tiến độ thẩm định dự án được nhanh chóng, trên cơ sở uy tín của khách hàng đã xem nhẹ hồ sơ pháp lý của dự án, cho phép khách hàng bổ sung hồ sơ pháp lý trong quá trình thẩm định hoặc hoàn thiện hồ sơ sau khi quyết định cho vay. Khi đó, dễ dẫn đến việc khách hàng bổ sung thiếu hồ sơ hoặc việc xem xét hồ sơ sau đó không được kỹ lưỡng mà bỏ qua các yếu tố chưa hợp pháp của hồ sơ gây bất lợi cho Ngân hàng khi rủi ro xảy ra. Đồng thời, đối với các văn bản quan trọng cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng cung cấp bản gốc ngay từ đầu để đối chiếu và khi đã ra quyết định cho vay, bản gốc các văn bản này cần được lưu giữ, tránh để tình trạng khách hàng giữ bản gốc của văn bản này và sử dụng làm hồ sơ vay vốn tại tổ chức tín dụng khác hoặc chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.
❖ Thẩm định khía cạnh thị trường
Hai thị trường chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là: thị trường nguyên vật liệu xây dựng (thị trường đầu vào của dự án) và thị trường bất động sản (thị trường đầu ra của dự án). Hai thị trường này luôn có sự tác động qua lại mật thiết với nhau và luôn có sự biến động không ngừng. Khi thị trường bất động sản hoạt động sôi động thì cũng kéo theo thị trường nguyên vật liệu biến động lớn ảnh hưởng đến chi phí của dự án. Ngược lại, khi thị trường bất động sản chìm lắng thì thị trường nguyên vật liệu xây dựng cũng có xu hướng ổn định. Trước sự biến động liên tục của hai thị trường này như vậy thì cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định khía cạnh thị trường của dự án ngoài việc phải có cái nhìn toàn diện, đầy đủ và cập nhật kịp thời các diễn biến của thị trường còn cần yêu cầu khách hàng cung cấp các hợp đồng kinh tế ký giữa Chủ đầu tư với các nhà thầu cũng như giữa Chủ đầu tư với những khách hàng mua sản phẩm của dự án. Từ đó đánh giá được chính xác hơn mức độ biến động của chi phí dự án, công suất sử dụng của dự án, giá bán sản
phẩm của dự án trong tương lai... giảm thiểu rủi ro thị trường đối với dự án.
Ngoài ra, thị trường bất động sản như đã nói ở trên là rất khó dự đoán được sự
biến động, nên trong quá trình thẩm định, đặc biệt là vào giai đoạn thị trường bất động
sản đang phát triển thì cán bộ thẩm định cần đánh giá một cách cẩn trọng sự biến động
của thị trường, loại bỏ các yếu tố có thể gây sốt giá tức thời để đưa ra mức giá và nhu
cầu của thị trường đối với sản phẩm dự án một cách chính xác.
❖Thẩm định khía cạnh kĩ thuật
Hiện nay, khi thẩm định dự án ở các ngân hàng thương mại cũng như tại BIDV, tình trạng chung là thẩm định khía cạnh kỹ thuật khá sơ sài, thường là dựa vào những thông số, tài liệu do khách hàng cung cấp hoặc của một cơ quan thẩm quyền xét duyệt dự án thẩm định. Một mặt, do đó không phải là chuyên môn chính của cán bộ ngân hàng, đa số họ đều tốt nghiệp từ các trường khối kinh tế, trình độ nhận biết cũng như khả năng thu thập thông tin là có hạn. Hơn nữa, các chỉ tiêu của chính phủ, của bộ ngành liên quan chưa đầy đủ, thống nhất; BIDV cũng chưa có một hệ thống chỉ tiêu về kinh tế - kỹ thuật chuẩn phục vụ cho công tác thẩm định dự án. Do đó để hỗ trợ cho cán bộ thẩm định đánh giá kỹ thuật, ngân hàng cần sớm nghiên cứu ban hành những chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản phù hợp với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản làm cơ sở để cán bộ thẩm định tham chiếu.
Trong trường hợp những dự án quá phức tạp, ngân hàng nên thuê hoặc tham vấn chuyên gia có chuyên môn phù hợp thẩm định nội dung kỹ thuật nhằm rút ngắn thời gian thẩm định.
❖Thẩm định khía cạnh tài chính
Nội dung thẩm định khía cạnh tài chính của dự án thường được coi là một trong những nội dung trọng yếu quyết định việc cho vay đối với dự án. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định, nội dung này vẫn chưa được đánh giá một cách nghiêm
và khía cạnh kỹ thuật của dự án nên không thẩm định được tính chính xác của các dữ liệu đầu vào khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án, do vậy đã sử dụng ngay chính các dữ liệu do chủ đầu tư cung cấp để thẩm định mà không đưa ra được số liệu thẩm định thực tế của cá nhân nên kết quả thẩm định không phản ánh chính xác hiệu quả của dự án. Do vậy, cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định cần có sự đánh giá lại một cách nghiêm túc các dự liệu đầu vào trước khi bắt đầu tính toán hiệu quả của dự án. Cụ thể:
Cán bộ thẩm định khi thẩm định dự án cần phải đứng trên quan điểm xem xét dự án trong suốt đời dự án, khi đó việc kết luận về hiệu quả dự án mới có ý nghĩa.
Để xác định chính xác doanh thu, ba yếu tố quan trọng phải dự đoán là công suất thực hiện, mức tiêu thụ và giá bán sản phẩm.
Muốn dự đoán được mức tiêu thụ và giá bán sản phẩm thì khâu thẩm định thị trường lại phải chính xác. Chi nhánh có thể nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu điểm mạnh - yếu, cơ hội và những rủi ro của doanh nghiệp, của sản phẩm, đánh giá chất lượng sản phẩm, tiến hành định vị sản phẩm trên thị trường để xác định mức tiêu thụ và giá bán. Trong phần này, Chi nhánh cũng nên tham khảo những dự báo về
tình hình kinh tế, tình hình thị trường. Giá bán sản phẩm cần được dự tính trong mối quan hệ cung cầu cả đời dự án, phải xét đến các yếu tố trượt giá và lạm phát chứ không thể chỉ tính cố định. Để giảm thiểu rủi ro, biên độ dao động đối với doanh thu của dự án khi phân tích độ nhạy cần được lấy số lớn (từ 20% đến 50%) để phản ánh chính xác tính khả thi của dự án khi thị trường bất động sản biến động lớn.
Ngoài ra cũng cần tính đến doanh thu từ các sản phẩm phụ và giá trị thanh lý tài sản cố định cuối đời dự án để xác định chính xác dòng tiền vào của dự án.
Khi thẩm định các yếu tố chi phí sản xuất kinh doanh của dự án như: lãi vay vốn lưu động, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí thuê đất,... cán bộ thẩm định cần có sự tham khảo các quy trình của Bộ tài chính, của cơ quan chủ quản, của doanh nghiệp, so sánh với chi phí sản xuất của sản phẩm tương tự trên thị trường,