Đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, dựa trên quy trình các bước thẩm định đối với dự án nói chung như mục 1.3.1.2 đề cập, cán bộ thẩm định cần chú trọng đi sâu phân tích, đánh giá thêm các điểm của dự án bất động sản bao gồm:
1.3.2.1. Thẩm định khách hàng
Trong thực tiễn thẩm định các dự án bất động sản, khó khăn lớn nhất từ phía chủ đầu tư dự án là việc thiếu hụt nguồn vốn tự có (hay nguồn vốn đối ứng). Có 02 nguyên nhân chính cho thực trạng này:
- Đối với các doanh nghiệp chỉ thực hiện duy nhất một dự án: việc thiếu hụt nguồn vốn tự có đến từ việc các thành viên góp vốn không có đủ năng lực tài chính để
góp vốn vào doanh nghiệp dự án theo đúng tiến độ với đủ số vốn như đăng ký ban đầu.
- Đối với các doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án cùng lúc: việc nguồn vốn bị dàn trải cho nhiều dự án, không tách bạch nguồn thu, chi của từng dự án khiến cho doanh nghiệp lấy nguồn thu từ các dự án tốt để bù đắp cho các dự án chưa tốt, dẫn đến thiếu hụt dòng tiền (mất cân đối dòng tiền) để đầu tư vào dự án.
Ngoài ra, bên cạnh việc thẩm định khả năng góp đủ nguồn vốn tự có của khách hàng, cán bộ thẩm định cần lưu ý đến uy tín của chủ đầu tư. Vì tính chất của các dự án bất động sản có thời gian hoàn thành lâu, rất dễ xảy ra rủi ro chậm tiến độ nên khách hàng mua sản phẩm luôn rất quan tâm và có xu hướng mua sản phẩm tại các dự án có sự hiện diện của các chủ đầu tư uy tín, đã có nhiều dự án đi vào hoạt động hiệu quả, đạt chất lượng tốt.
1.3.2.2. Thẩm định dự án đầu tư a. Thẩm định tính pháp lý của dự án
pháp lý của dự án luôn được các Ngân hàng thương mại coi trọng đầu tiên nhằm đánh giá được tính hợp pháp khi quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Bởi khác với
các dự án khác, muốn tiến hành dự án kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất và/hoặc được cơ quan có thẩm quyền giao dùng đất đó để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản. Khác với các sản phẩm khác, việc sở hữu,
sử dụng và chuyển nhượng bất động sản chịu rất nhiều ràng buộc của pháp luật. Do
vậy, đối với một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tính pháp lý của dự án là vô
cùng quan trọng.
b. Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư dự án
Tại các Ngân hàng thương mại, cán bộ thẩm định phân tích sự cần thiết phải đầu tư dự án theo các căn cứ:
- Quy hoạch phát triển ngành, vùng, địa phương;
- Những đánh giá tổng quan về thị trường cũng như năng lực của doanh nghiệp.
c. Thẩm định về thị trường; khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra và khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào của dự án
- Đánh giá tổng quan về thị trường: Dựa vào Quy hoạch phát triển của thành phố và các số liệu, thông tin dự báo về tình hình thị trường bất động sản thu thập được từ các kênh thông tin, cán bộ thẩm định tiến hành phân tích, đánh giá quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường bất động sản đối với sản phẩm của dự án. - Đánh giá về khả năng tiêu thụ sản phẩm: Cán bộ thẩm định đánh giá về vị
trí địa lý, giá bán sản phẩm đầu ra dự kiến...
- Đánh giá về khả năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào: Cán bộ thẩm định nhu cầu về nguyên nhiên vật liệu đầu vào để phục vụ sản xuất hàng năm; biến động về giá mua, nhập khẩu nguyên nhiên liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu...
- Quy mô xây dựng của dự án;
- Hệ thống máy móc, thiết bị lắp đặt cho dự án là gì, có hiện đại? - Quy mô, giải pháp xây dựng;
- Đền bù, di dân tái định cư, môi trường, Phòng cháy chữa cháy.
e. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án
Để thẩm định nội dung này, cán bộ thẩm định chủ yếu xem xét, đánh giá các vấn đề sau:
- Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của Chủ đầu tư dự án.
- Xem xét cách thức Chủ đầu tư dự kiến quản lý dự án trong thời gian xây dựng và khi dự án hoàn thành.
f. Thẩm định tổng mức đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn
Đối với nội dung này, cán bộ thẩm định xem xét, đánh giá các vấn đề sau: - Tổng mức đầu tư dự án
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án - Nguồn vốn đầu tư
g. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án
Để thẩm định khía cạnh tài chính các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cán bộ thẩm định thường sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, đối chiếu các chỉ tiêu, các thông số tính toán cơ bản như (Lãi suất, lãi suất chiết khấu; các chi phí hoạt động khác; chế độ trích khấu hao cơ bản hàng năm; nguồn thu từ kinh doanh căn hộ, TTTM), phân tích độ nhạy của dự án...
1.3.2.3. Thẩm định các điều kiện đảm bảo tiền vay
Hiện nay, đối với các dự án bất động sản, Ngân hàng Nhà Nước đã ban hành thông tư quy định về việc nhận thế chấp tài sản là dự án hình thành trong tương lai. Thông tư số 26/2015/TT - NHNN ngày 09 tháng 12 năm 2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông thường đối với các dự án bất động sản sẽ sử dụng chính tài sản hình thành từ dự án (bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị,
quyền tài sản phát sinh từ dự án, tài sản hình thành trong tương lai...) để thế chấp vay vốn tín dụng. Thông tư số 26/2015/TT - NHNN ban hành chính là văn bản hợp thức hóa việc nhận tài sản hình thành trong tương lai, mở rộng đường hơn cho việc cấp tín dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, theo đó cán bộ thẩm định cần đối chiếu các quy định của thông tư để đánh giá điều kiện được thế chấp của dự án đầu tư và có lộ trình nhận tài sản sao cho đảm bảo an toàn vốn và giảm thiểu rủi ro cho tổ chức tín dụng.
1.3.2.4. Đánh giá khả năng xảy ra rủi ro
Việc đánh giá, phân tích, dự đoán các rủi ro có thể xảy ra là rất quan trọng nhằm tăng tính khả thi của phương án tính toán dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro.
Tuỳ theo từng dự án cụ thể với những đặc điểm khác nhau mà cán bộ thẩm định cần tập trung phân tích đánh giá và đưa ra các điều kiện đi kèm với việc cho vay để hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng an toàn vốn vay.