Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản phục vụ cho vay tại NH TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam chi nhánh Quang Trung - Hà Nội - Khoá luận tốt nghiệp 249

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -^⅛Λ,^⅛. - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ánh Nguyệt Lớp : K15 TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : Tài Chính Hà Nội, 05/2016 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -^⅛A⅛⅛ - KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI Giáo viên hướng dẫn: Phạm Thị Vân Huyền Sinh viên thực : Nguyễn Thị Ánh Nguyệt Lớp : K15 TCL Khóa : 2012-2016 Hà Nội, 05/2016 LỜI CAM ĐOAN Bài luận cơng trình nghiên cứu thân em, dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập, hướng dẫn Ths Phạm Thị Vân Huyền Các sở lý luận tham khảo, đúc rút từ tài liệu chuyên ngành, nội dung thực tiễn đơn vị thông tin thực tế cung cấp Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Quang Trung Các giải pháp đề xuất từ hiểu biết, quan điểm thân Một lần em xin khẳng định tính trung thực lời cam đoan Hà nội, ngày 18 tháng 05 năm 2016 Người thực Nguyễn Thị Ánh Nguyệt MỤC LỤC Contents LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI l.l Những vấn đề tài sản đảm bảo l.l.l Khái niệm tài sản đảm bảo 1.1.2 Các loại tài sản đảm bảo 1.1.3 Vai trò tài sản đảm bảo 1.2.Định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay ngân hàng thương mại 1.2.1 Khái quát chung bất động sản 1.2.2 Định giá bất động sản: 13 1.2.3 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay NHTM .18 1.2.4 Quy trình định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vạy NHTM 24 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VIỆT NAM CHI NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI 28 2.1 Tổng quan Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi nhánh Quang TrungHà Nội 28 2.1.1 Giới thiệu BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 28 2.1.2 Lĩnh vực kinh doanh BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 28 2.1.3 Cơ cấu tổ chức BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 29 2.1.4 Giới thiệu phòng thẩm định .31 2.1.5 Tình hình hoạt động kinh doanh BIDV chi nhánh Quang TrungHà 2.2 Thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội .33 2.2.1 Cơ sở định giá tài sản đảm bảo bất động sản BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 34 2.2.2 Quy trình chung định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 34 2.3 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội .39 2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 39 2.3.2 Phương pháp chi phí 41 2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội qua ví dụ thực tế 43 2.5 Đánh giá thực trạng quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 53 2.5.1 Ve quy trình định giá 53 2.5.2 Ve phương pháp định giá 55 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NHÁNH QUANG TRUNG- HÀ NỘI 59 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi nhánhQuang Trung- Hà Nội .59 3.1.1 Định hướng kinh doanh chung chi nhánh 59 3.1.2 Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo Chi nhánh 59 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội 60 3.2.1 Về quy trình định giá 60 3.2.2 Về việc vận dụng phương pháp định giá 62 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 64 3.3.1 Kien nghị với quan nhà nước có thẩm quyền .64 3.3.2 Kien nghị với Ngân hàng Nhà nước 65 3.3.3 Kien nghị với Ngân hàngTMCP đầu tư phát triển Việt Nam 66 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 2.3: Ket hoạt động kinh doanh ngân hàng BIDV Quang Trung từ 2013 đến 2015: 31 Bảng 2.4: Tình hình cấu dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng BIDV Quang Trung năm gần (2013-2015) 32 Bảng 2.5: Kết định giá phòng Thẩm định BIDV Quang Trung từ năm 2013 đến năm 2015 .33 Bảng 2.8: Thông tin bất động sản so sánh .45 Bảng 2.9 Nhận xét điểm khác biệt bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 47 Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức BIDV Quang Trung .30 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định BIDV Quang Trung 31 Sơ đồ 2.6: Quy trình tổng thể định giá bất động sản BIDV chi nhánh Quang Trung 35 BẢNG NHỮNG TỪ VIẾT TẮT BIDV: Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam BĐS: Bất động sản TMCP: Thương mại cổ phần IVSC: Ủy ban thẩm định giá Quốc Tế QSDĐ: Quyền sử dụng đất TSĐG: Tài sản định giá TSSS: Tài sản so sánh KH: Khách hàng QLKH: Quản lý khách hàng Ngân hàng BIDV Quang Trung KSHT: Khảo sát trạng KSHTTS: Khảo sát trạng tài sản LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhiều thách thức diễn tầm quản lý kinh tế vĩ mô, tác động lớn ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ngân hàng Hệ tích tụ có hàng trăm ngàn doanh nghiệp phá sản, nợ xấu hoạt động kinh doanh ngân hàng gia tăng đáng kể Theo đánh giá có khoảng 60% giá trị nợ xấu ngân hàng thương mại tài sản đảm bảo bất động sản, chiếm khoảng 180 ngàn tỷ đồng, việc xử lý tài sản đảm bảo gặp nhiều khó khăn, ngân hàng có quy trình phương pháp định giá khác cho kết định giá khác trình xử lý tài sản Vì vậy, cần thiết lựa chọn hồn thiện quy trình, phương pháp định giá phù hợp để có kết khách quan, xác bảo đảm lợi ích bên tham gia giao dịch với ngân hàng Xuất phát từ thực tiễn đó, qua trình thực tập, tìm hiểu nghiệp vụ định giá BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội, em mạnh dạn lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện quy trình phương pháp định giá tài sản đảm bảo bất động sản Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam chi nhánh Quang Trung- Hà Nội” Đề tài nhằm làm rõ thực trạng tiến hành nghiệp vụ định giá tài sản đảm bảo bất động sản BIDV đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu đề tài hướng đến q trình nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản nói chung, quy trình phương pháp định giá bất động sản lý thuyết - Chỉ rõ thực tiễn quy trình phương pháp định giá bất động sản ngân hàng BIDV - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản BIDV đưa số kiến nghị quan liên quan Đối tượng phạm vi nghiên cứu 65 tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho.Vì khó khăn khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản thị trường khó khăn Ngay việc chấp vay ngân hàng khơng thuận lợi khơng có sổ đỏ hay sổ hồng việc chấp khơng thể xảy • Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, bước đưa thị trường tiến tới minh bạch Ở nước ta nay, vai trị Nhà nước quản lí thị trường bất động sản mờ nhạt Cần có sách điều tiết cung hợp lí, lấy làm sở để quản lí điều tiết thị trường Một thị trường lành mạnh minh bạch, cơng tác định giá tiến hành thuận lợi nhiều • Thay đổi xác định khung giá đất Hiện giá đất Nhà nước quy định giá thị trường chênh lệch nhiều Do gây thiệt thịi cho khách hàng vay, điều mà khách hàng vay ngân hàng khơng muốn Do định giá cán định giá ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp Vì vậy, việc thay đổi cách xác định khung giá đất Nhà nước điều cần quan tâm 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Với vai trò điều tiết chung cho toàn hệ thống Ngân hàng nước, ngân hàng Nhà nước cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước: • Ngân hàng Nhà nước cần tạo mơi trường hành lang pháp lí thơng thống, đồng linh hoạt, nhanh chóng hồn thiện văn luật, đặc biệt văn hướng dẫn tài sản đảm bảo, cầm cố, chấp giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động Theo quy định pháp luật nhà văn hướng dẫn hành, việc nhận chấp Quyền tài sảnliên quan đến Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà hình thành tương lai phải thực theo quy định Luật Nhà năm 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trường hợp nhận chấp không với quy định Luật Nhà Nghị định 99 khơng có giá trị pháp lý khơng pháp luật công nhận Tuy nhiên, Luật nhà ở, Nghị định 99 Thơng tư số 26/2015/TTNHNN chưa có hướng dẫn cụ thể việc nhận chấp Quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở/nhà hình thành tương lai 66 Mặt khác, nay, hướng dẫn quy định pháp luật chưa cụ thể nên phần lớn văn phòng đăng ký đất đai địa phương từ chối xác nhận đăng ký giao dịch bảo đảm việc nhận chấp Dự án đầu tư xây dựng nhà ở/Nhà hình thành tương lai Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ ngành liên quan có hướng dẫn để tháo gỡ cho BIDV nói riêng TCTD nói chung vướng mắc nêu • Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho ngân hàng Giúp cho ngân hàng có sở để mở rộng tín dụng cách có hiệu thơng tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng • Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá tài sản bảo đảm bất động sản cho cán định giá ngân hàng 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàngTMCP đầu tư phát triển Việt Nam Chi nhánh BIDV Quang Trung mắt xích hệ thống Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam Bởi thế, để Ngân hàng BIDV Quang Trung thực tốt hoạt động định giá tài sản bảo đảm làbất động sản cần thực số biện pháp sau: • Ban hành kịp thời văn hướng dẫn tài sản chấp, cầm cốđể chi nhánh cấp thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thơng tư hướng dẫn phủ bộ, ngành • Áp dụng cơng nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an tồn chất lượng tín dụng • Hỗ trợ tích cực mặt cho chi nhánh hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh 67 KẾT LUẬN Trong bối cảnh cạnh trang gay gắt Ngân hàng mục tiêu an toàn sinh lời tạo cho Ngân hàng phát triển bền vững Và để bảo đảm tiền vay thực đáp ứng mục tiêu định giá tài sản bảo đảm làBĐS nói riêng định giá tài sản nói chung khâu vơ quan trọng, định đến giá trị khoản vay mà Ngân hàng cho khách hàng vay, tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro tín dụng cho Ngân hàng Hiện nay, Chi nhánh BIDV Đống Đa phương pháp định giá tài sản bảo đảm làBĐS thực chưa triệt để, việc định giá BĐS tài sản bảo đảm làmang nhiều tính chủ quan, cảm tính Quy định Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển Việt Nam phương pháp xác định giá trị BĐS, đặc biệt phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất không thống nhất, gây ảnh hưởng đến kết định giá, nhiều trường hợp dẫn đến định giá khơng xác, có chênh lệch lớn kết định giá với giá trị thực tài sản giao dịch thị trường Để hoạt động định giá mang lại hiệu cao vấn đề đặt phải thống cách định giá, áp dụng phương pháp định giá khác để có so sánh, đối chiếu Một phương pháp khả thi cho trường hợp, việc nghiên cứu áp dụng phương pháp định giá khác vấn đề quan trọng hàng đầu Ngân hàng thương mại nói chung Chi nhánh BIDV Quang Trung nói riêng Khóa Luận đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp định giá tài sản bảo đảm làBĐS Chi nhánh BIDV Quang Trung, góp phần vào bước hồn thiện cơng tác định giá tài sản bảo đảm làBĐS Chi nhánh Do thời gian trình độ hiểu biết có hạn nên viết em tránh khỏi thiếu sót định Em mong thơng cảm góp ý thầy để hồn thành tốt cơng trình nghiên cứu sau 68 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “Định giá bất độngPHỤ sản”, LỤC TS Phạm Tiến Đạt( chủ biên), Học Viện Ngân Hàng PHỤ LỤC SƠ 01: Trích dẫn số tiêu Bộ tiêu điều chỉnh Giáo trình “ Nguyên lý chung định giá tài sản” TS Phạm Tiến Đạt( chủ yếu tố so sánh BIDV Quang Trung xây dựng biên), Học viện Ngân Hàng Hình dạng: Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002, Luật Đất đai 2003, Luật Dân Báo cáo kết hoạt động chi nhánh từ năm 2013-2015 Ban vật giá phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, NXB Thành phố Hồ Chí Minh, 2003, Các trang web tham khảo: http://cafef.vn http://www.vnexpress.net/ Kích thước mặt tiền: STT Hình dạng Tỷ lệ tơi thiêu Tỷ lệ đa Vuông vắn “0% -0% "2 Không Vuông Vắn ^^-5% -30% ^3 Nở hậu “Õ% -0% ^4 Tóp hậu ^^-5% -20% STT Dưới 3,5m TSS Từ Từ 5m đến 7m đến 3,5m S 5m Từ 7m đến dướu 10,5m Từ 10,5m TSTĐ\ Dưới - -(5%-10%) -(8%-15%) -(10%-20%) -(15%-25%) - -(5%-10%) -(8%-15%) -(10%-20%) -(5%-10%) -(8%-15%) 3,5m "2 Từ +(5%-10%) 3,5m đến 5m ^3 Từ +(8%-15%) 5m đến 7m +(5%-10%) - ^4 Từ 7m đến dướu +(10%10,5m 20%) +(8%-15%) +(5%-10%) ^5 Từ +(10%20%) +(8%-15%) (15%-25%) 10,5m - +(5%-10%) -(5%-10%) - TT A B Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm định giá Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh Thửa đất so sánh PHỤ LỤCChưa SÔ 02: Bảng 3.196.565.000 điều chỉnh cácđ yếu tố so sánh trong2.182.339.800đ ví dụ Giá bán biết, 6.516.153.000đ cần thẩm định giá Tổng diện tích 58,6m2 50m2 56m2 45m2 Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ 63.931.300 116.359.875 48.496.440 C Điều chỉnh theo yếu tố so sánh tuyệt đối C1 D Tình trạng pháp lý Đơn giá sau điều chỉnh (đ/m2) E Điều chỉnh theo yếu tố so sánh tuơng đối E1 Kích thước mặt tiền 3m Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Hình dạng E2 Không vuông vắn Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thông, điện nước E3 3,7m 5m 3,2m -5% -10% 0% -3.196.565đ -11.635.987đ 0đ Vuông vắn Vuông vắn Vuông vắn -8% -8% -8% - 5.114.504đ Tot Tốt - 9.308.790đ Tốt - 3.879.715đ Tương đồng Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh - 10% - 10% 0% -6.393.130 đ -11.635.987đ 0đ Tây Bắc Đông Nam Tây Bắc Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh 0% -10% 0% 0đ -11.635.987đ 0đ Mức giá dẫn/m2 49.227.101đ 72.143.124đ 45.066.725đ Hướng E4 F Tây Bắc Thống mức giá dẫn G 55.000.000đ PHỤ LỤC SƠ 03: Hình ảnh tài sản so sánh ví dụ định giá bất động sản Tài sản so sánh Tài sản so sánh CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc o0o- - - - BlDV GIẤY YÊU CẦU THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Kính gửi:Phịng Thẩm định— Ngân hàng TMCPBIDVChi Nhánh Quang Trung I Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Địa chỉ: Điện thoại: II Tài sản yêu cầu thẩm định giá: Tên tài sản: Địa tài sản: III Hình thức sử dụng tài sản tại: Q Chính chủ sử dụng □ Cho thuê/ cho mượn - Tên người SD: - Quan hệ người SD chủ TS: □ Không sử dụng IV Các cam kết: Khách hàng - chủ sở hữu tài sản yêu cầu thẩm định giá cam kết: ■ Cung cấp đầy đủ, xác thông tin hồ sơ pháp lý khách hàng; ■ Tài sản yêu cầu thẩm định giá thuộc quyền sử dụng sở hữu hợp pháp Nguồn gốc tài sản hợp pháp, người sở hữu trước nhờ đứng tên để vay vốn Ngân hàng TMCP BIDV Chi nhánh Quang Trung ■ Cung cấp thơng tin, tài liệu xác đầy đủ; tạo điều kiện thuận lợi cho Cán Công ty Quản lý nợ Khai thác tài sản thực biện pháp nghiệp vụ để khảo sát tài sản (đo vẽ, chụp ảnh nghiên cứu trạng, tài sản) ■ Thực nghĩa vụ quyền hạn người chấp vay vốn theo quy định Ngân hàng Pháp luật hành Người sử dụng tài sản (nếu có) cam kết: ■ Tài sản sử dụng bên chủ sở hữu cho thuê, cho mượn để sử dụng nhờ trơng hộ tài sản, ngồi khơng có thỏa thuận khác nhằm lừa dối việc vay vốn Ngân hàng TMCP BIDV chi nhánh Quang Trung Hà Nội, ngày tháng năm 2013 KHÁCH HÀNG BÊN THẨM ĐỊNH TÀI SẢN Số: BIDV BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ngày / ) Các thông tin doanh nghiệp thẩm định giá - Tên : Ngân hàng TMCP đầu tư phát triển chi nhánh Quang Trung - Địa chỉ: 53 Quang Trung, Hai Bà Trưng, Hà Nội - Tel: (84-4) 39 433 033 - Tax: 04.39432144 Các thông tin thẩm định giá - Thông tin khách hàng thẩm định giá tài sản - Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn yêu cầu/đề nghị thẩm định giá - Tên tài sản thẩm định giá - Thời điểm thẩm định giá - Mục đích thẩm định giá - Các nguồn thông tin sử dụng trình thẩm định giá mức độ kiểm tra, thẩm định nguồn thơng tin - Căn pháp lý để thẩm định giá Thông tin tổng quan thị trường, thông tin thị trường giao dịch nhóm (loại) tài sản thẩm định giá Có thể bao gồm thông tin như: - Thông tin tổng quan thị trường - Thực trạng triển vọng cung cầu nhóm (loại) tài sản thẩm định giá - Phân tích tài sản thay cạnh tranh - Thông tin yếu tố kinh tế, xã hội, yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá - Các thơng tin khác có liên quan Thơng tin tài sản thẩm định giá Căn kết khảo sát thực tế, thu thập thông tin phân tích thơng tin, trình bày thơng tin chi tiết tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Giả thiết giả thiết đặc biệt (nếu có) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng - Nêu rõ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng - Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: rõ phương pháp thẩm định giá phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ phân tích, tính tốn để đến kết luận cuối kết thẩm định giá - Trường hợp áp dụng 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Dựa cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, cho lần điều chỉnh, tính tốn q trình thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải trích dẫn nguồn cụ thể - Kết thẩm định giá Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá Những điều khoản loại trừ hạn chế 10 Các phụ lục kèm theo - Danh sách tất tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá - Tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản thẩm định giá - Kết khảo sát thực tế tài sản thẩm định giá - Các nội dung khác liên quan đến thẩm định giá (nếu có) Báo cáo kết thẩm định giá phát hành tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết thẩm định giá phát hành 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ngày / / .tại BIDV Quang Trung THẲM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ GIÁM ĐỐC Họ tên Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: Số thẻ thẩm định viên giá: số: 0587/004/BIDV BIDV CHỦ NG THƯ THẢM ĐỊNH TÀI SẢN ( Dùng cho bất động sàn) Mầu: 12.1/ TDTS I THÔNG TINCHUNG Khách hàng để nghị thẩm định: Nguyễn Huy Hoàng Địa chi khách hàng: Nhà SO 28, ngách 3/1, ngõ Nhân Hòa, Q Thanh Xuân, Hà Nội Mục đích thẩm định tài sản: De cấp tín dụng BlDV Quang Trung Ngày nhận đề nghị thẩm định tài sản: 12/03/2016 Ngày nhận đủ hồ sơ khảo sát thực tế: 13/03/2016 Ngày phát hành chứng thư: 18/03/2016 II THÔNG TIN TÀI SẢN THEO Hồ sơ PHÁP LÝ So lượng tài sàn: Ol tài sản Địa chi tài sàn: Nhà số 28, ngách 3/1, ngõ Nhân Hòa, Q Thanh Xuân, Hà Nội Thừa đất số: 213 Tờ bán đồ sổ: F48A-10425 Hồ sơpháp.lý tài sản: Giấy chứng nhận QSDD số 10110820456 UBND Tp Hà Nội cấp ngày 15/01/2007 cho Ơng Nguyễn Huy Hồng Bà Dinh Thi Ngọc Lan Chủ tài sán: Bà Dinh Thi Ngọc Lan (CMND: 010020023) Ơng Nguyễn Huy Hồng (CMND: 010040527) Diện tích đất sử dụng riêng: 58,6m2 Diện tích đất sử dụng chung: Mục đích sử dụng đất: Dat Thời hạn sử dụng: Lâu dài Hạng inục Diện tích (m2) 58,6 Giá trị QSD đát _ 165 Giá trị Xây dựng Tông giá trị Đơn giá (đồng/m2> 55.000.000 Tỳ lệ định giá Thành Iicn (d) (%) 100 3.223.000.000 5.747.000 55 521.540.250 3.744.540.250 ( Ba tỳ bảy trăm bốn mươi bốn triệu năm trăm bốn mươi nghìn hai trăm năm mươi đồng) III THÔNG TIN τλl SÀN QUA KHẢO SÁT THỰC Đ|A a _ Thông tin đất IV KẾT QUẢ THẤMSố ĐỊNH TÀI SẢN Vf trí: nhà 2, ngách 3/1, ngõ Nhân Hòa, Q Thanh Xuân, Hà Nội Vi trí bất động sản nằm ngách rộng khoảng l,5m cách mặt ngõ IOOm, ngõ Nhân Hòa cạnh Trường THCS Phan Đình Giót Trường Mầm Non Nhân Chính IOm, rộng trung bình từ 3-4 m b c Hình dạng, kích cỡ: Thửa đất khơng vng vắn phần tiếp giáp với mặt ngách Kích thước trung bình 7×9 (m) Phần mặt tiền chéo góc tiếp giáp ngõ khoảng 3m Hướng Chính: Tây Bac Mặt trước: ngách 1.5m Mặt sau: Nhà khác Bên trải: Nhà khác Bên phải: Nhà khác Diện tích đất thực tể: 58,6m2 Thơng tin TS đất Loại tài sàn trẽn đất: Nhà Số tầng: tầng Diện tích sử dụng thực tế: 165m2 NămXD:2008 Ket cấu cơng trình XD: Nhà tầng, kết cấu tường gạch mái bê tông Trang thiết bị nội thất: bình thường Nhận xét chung Ghi chú:Chứng thư phát hành chính, cấp cho khách hàng bản, lưu Hiện trạng bên ngồi: Ngơi nhà tầng xây dựng kiên cố Hiện trạng sửOl dụng: BIDV Quang Trung Hiện sử dụng để Khác: Bat động sản nằm khu vực quận Thanh Xuân thuận lợi giao thông sở hạ tầng Diện tích bất động sản tương đối lớn nên tính khoản bất động sản mức trung bình ĐỊNH GIÁ VIÊN Nguyễn Văn Long PHO GIÁM DỐC ... THIỆN QUY TR? ?NH VÀ PHƯƠNG PHÁP Đ? ?NH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM- CHI NH? ?NH QUANG TRUNG- HÀ NỘI 59 3.1 Đ? ?nh hướng phát. .. chi nh? ?nh Quang TrungHà 2.2 Thực trạng quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay BIDV chi nh? ?nh Quang Trung- Hà Nội .33 2.2.1 Cơ sở đ? ?nh giá tài sản đảm bảo bất. .. nh? ?nh Quang Trung- Hà Nội Chương 3: Giải pháp hồn thiện quy tr? ?nh phương pháp đ? ?nh giá tài sản đảm bảo bất động sản phục vụ cho vay Ngân hàng TMCP đầu tư Việt Nam chi nh? ?nh Quang Trung- Hà Nội Nh? ?n