BIDVchi nhánh Quang Trung- Hà Nội
Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là bất động sản chủ yếu được ngân hàng sử dụng là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.
2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
> Loại tài sản áp dụng: - Quyền sử dụng đất ở.
-Căn hộ.
-Mặt bằng kinh doanh.
Các quy định áp dụng phương pháp do ngân hàng xây dựng theo quyết định số 1102/2009/QĐ-BIDV:
> Thời gian thu thập thơng tin: khơng q 6 tháng tính đến thời điểm định giá bất động sản. Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản tại ngân hàng nay định kì đánh giá lại, thời gian thu thập thơng tin khơng q 12 tháng.
> Trình tự lựa chọn thơng tin:
Bảng 2.7: Bảng tỷ lệ tin cậy của thông tin đối với các loại giao dịch bất động sản.
ũ Giao dịch thành công 90-95% 12 Giao dịch chào mua 80-90%
1.3 Giao dịch chào bán chínhchủ 80-90% 80-90% 75-85% 1.4 Giao dịch chào bán mơigiới 70-80% 70-80% 65-80%
2 Giao dịch biến độngmạnh về giá
21 Giao dịch thành công 80-90% 22 Giao dịch chào mua 75-85%
2.3 Giao dịch chào bán chínhchủ 75-85% 75-85% 70-80% 2.4
Giao dịch chào bán mơi
Trường hợp thông tin thu thập được là đáng tin cậy, phổ biến, phù hợp với thị trường, chuyên viên định giá có thể kiến nghị áp dụng tỷ lệ khác và được giải thích rõ trong báo cáo định giá.
> Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh tuyệt đối: áp dụng đối với các yếu tố so sánh có thể lương hóa được thành tiền: điều kiện thanh tốn, chi phí pháp lý,...
- Điều chỉnh tương đối:Áp dụng với chênh lệch các yếu tố so sánh chưa thể lượng hóa được thành tiền: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng.
> Nội dung và trình tự các bước thực hiện:
Bước 1 : tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được rao bán
trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng...
Bước 2 : tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được. Xem xét
tất cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
Bước 3 : người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập
các bất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn ra từ 3-5 bất động sản so sánh, có thể sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phân tích xác suất để tiến hành phân tích. Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu.
Bước 4 : tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác
định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh.
Bước 5 : tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất
động sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó. Tiến hành điều chỉnh giá tăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.
2.3.2. Phương ph áp chi phí
> Loại tài sản áp dụng:
-Cơng trình xây dựng đã hồn thiện và đưa vào sử dụng -Cơng trình xây thơ để thời gian dài chưa hồn thiện:
> Nội dung, các bước thực hiện:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả...).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mơ tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các = Giá trị xây dựng mới - Phần giá trị tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mịn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có cơng dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình (bao gồm các hao mịn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngồi).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mịn thì việc tính tốn thực hiện theo đánh giá của chun gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 4: Tính tốn giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
Bước 1
Giá trị của = Giá chuyển nhượng - Giá trị hiện tại của các thửa đất bất động sản tài sản trên đất
Đơn giá của = Giá trị của thửa đất thửa đất Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
2.4. Thực trạng vận dụng quy trình và phương pháp định giá tài sản đảm bảolà bất động sảntại tại BIDV chi nhánh Quang Trung- Hà Nội qua một ví